¿Qué hace un inspector de viviendas?

Un inspector de viviendas es un profesional externo que examina una propiedad y proporciona un informe detallado sobre su estado. Si algún aspecto de la casa no es seguro o si los sistemas principales, como la plomería o la electricidad, están en malas condiciones o necesitan reparaciones, el inspector te avisará. Aunque no es obligatorio, una inspección de la vivienda puede ayudarte a saber exactamente lo que estás comprando. Puedes usar los resultados de la inspección para pedirle al vendedor que haga reparaciones o que te haga un descuento en el precio.

¿Qué áreas revisa un inspector de viviendas?

Los inspectores de viviendas revisan a fondo el interior y el exterior de una casa, buscando cualquier problema o defecto que haya que reparar. Estas son las partes comunes de una casa que un inspector revisa, junto con algunos problemas comunes que busca.

Sótano y ático

Los inspectores de viviendas deben revisar los sótanos en busca de humedad, grietas, fugas u otras señales de advertencia de problemas en los cimientos. Asimismo, deben inspeccionar los áticos para asegurarse de que todas las rejillas de ventilación y los elementos estructurales estén en buenas condiciones y funcionen correctamente. Un ático mal ventilado puede hacer que suba la factura de electricidad y causar daño prematuro en el techo.

Sistema eléctrico

El inspector debe verificar que todo el cableado sea seguro y esté bien instalado.

Plomería

Los inspectores de viviendas buscan fugas, presión de agua suficiente o problemas de drenaje. Los problemas frecuentes incluyen tuberías corroídas o con fugas, desagües obstruidos y material anticuado o tóxico que no cumple las normas actuales. Los inspectores también se aseguran de que el calentador de agua funcione, buscan señales de daño por agua y verifican que haya una ventilación adecuada para prevenir el crecimiento de moho.

Dormitorios

Los inspectores deben asegurarse de que todas las ventanas y puertas funcionen correctamente. También buscarán suelos irregulares o techos con grietas o manchas expuestas que puedan ser un indicador de un problema más grande. También prueban los interruptores de luz y los enchufes para asegurarse de que funcionen.

Baños

El inspector debe asegurarse de que los lavamanos, inodoros y duchas funcionen y drenen correctamente. Los inspectores estarán en alerta máxima en busca de señales de daño por agua o cualquier fuga visible. Deben verificar que haya buena ventilación para prevenir el moho o mildiu.

Cocina

El inspector de viviendas se asegurará de que los electrodomésticos funcionen según lo previsto. Esto incluye hornos, fregaderos y trituradores de basura. También buscarán que haya ventilación adecuada y cualquier señal de daño, como goteo de agua, grietas o manchas.

Sistemas de enfriamiento y calefacción

Un inspector de viviendas revisa los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado para asegurarse de que funcionen de manera eficiente y segura. Los problemas habituales incluyen filtros sucios u obstruidos, termostatos que no funcionan, fugas de refrigerante o motores desgastados. También buscan señales de mantenimiento inadecuado que podrían afectar la eficiencia energética y la calidad del aire interior.

Exterior de la casa

Fuera de la casa, el inspector evaluará su integridad estructural, resistencia a la intemperie y estado general. Los problemas comunes incluyen revestimientos agrietados o deteriorados, daño en el techo o las canaletas y un drenaje deficiente, lo que puede provocar problemas en los cimientos. Los inspectores también buscan señales de pudrición de la madera, infestaciones de plagas y sellado inadecuado alrededor de ventanas y puertas, lo que puede provocar pérdidas de energía o fugas de agua.

¿Qué áreas no revisa un inspector de viviendas?

Aunque parezca que un inspector de viviendas revisa toda la casa, normalmente no inspecciona con detalle los electrodomésticos individuales ni evalúa defectos estéticos simples. Además, los inspectores no evalúan aspectos de una casa para los que es necesario tener conocimientos especializados o una inspección invasiva, como:

Piscinas y jacuzzis

Los inspectores pueden buscar daños visibles, pero no prueban bombas, calentadores ni el equilibrio químico porque 

eso lo debe hacer un especialista en piscinas.

Paneles solares

No revisan la eficiencia de los paneles solares ni las conexiones eléctricas porque eso lo debe hacer un técnico solar o electricista autorizado.

Chimeneas

Pueden verificar daños obvios, pero no inspeccionan las condiciones internas de la chimenea ni la acumulación de creosota, que es algo que debe hacer un deshollinador o un especialista.

Tuberías subterráneas

Los inspectores no pueden ver ni revisar las tuberías enterradas en busca de fugas u obstrucciones sin equipo de cámara especializado.

Sistema séptico

No revisan el estado del tanque, el campo de drenaje o los niveles de lodo, ya que para eso se necesita una inspección séptica profesional.

Dentro de las paredes

El cableado oculto, la plomería, el aislamiento o los daños estructurales no se pueden revisar sin métodos invasivos, como abrir paredes, lo que los inspectores no tienen permitido hacer.

Esto no significa que un inspector de viviendas no revisará estas partes de tu casa, pero es posible que no tenga los conocimientos suficientes para hacerlo de forma segura. Es posible que debas contratar a un inspector con calificaciones y experiencia específicas para revisar estas áreas. Además, es posible que los inspectores de viviendas no sean capaces de detectar la presencia de material tóxico, como el asbesto, en la casa.

¿Qué revisan los inspectores de viviendas especiales?

En una revisión especial se revisan aspectos de la casa que no se incluyen en una lista de verificación de inspección de vivienda básica porque se necesitan conocimientos especializados, herramientas o métodos de prueba.

Las inspecciones especiales de vivienda pueden incluir: 

• Inspección de la chimenea. Se revisa si hay acumulación de creosota, daños estructurales, obstrucciones y ventilación adecuada para prevenir riesgos de incendio y fugas de monóxido de carbono.
• Inspección del sistema séptico. Se revisa el tanque, el campo de drenaje y los niveles de lodo para garantizar el manejo adecuado de los residuos y prevenir fallas costosas.
• Inspección de alcantarillado. Se usan cámaras para detectar obstrucciones, fugas, intrusión de raíces y deterioro de tuberías en las líneas de alcantarillado subterráneas.
• Inspección del suelo. Se revisa la composición, el drenaje y la estabilidad del suelo para identificar riesgos como la erosión, el desplazamiento de los cimientos o la mala absorción del agua.
• Inspección de pintura a base de plomo. Las pruebas de detección de plomo en casas antiguas son importantes, ya que la exposición puede causar graves problemas de salud, especialmente en niños.
• Inspección de radón. Mide los niveles de radón, un gas radiactivo que puede filtrarse en las casas y plantear riesgos para la salud a largo plazo, como cáncer de pulmón.
• Inspección de moho. Sirve para identificar el crecimiento oculto de moho y problemas de humedad que pueden provocar daños estructurales y problemas de salud respiratoria.
• Inspección de termitas. Detecta insectos que destruyen la madera y evalúa los daños estructurales que podrían comprometer la integridad de la casa.

¿Qué no tienen permitido hacer los inspectores de viviendas?

Un inspector de viviendas no tiene obligación de inspeccionar todos los aspectos de tu casa, y por ley tienen prohibido revisar algunas áreas. Los compradores deben entender estas limitaciones para asegurarse de contratar a un inspector con la experiencia e integridad adecuadas.

Si bien las leyes varían por estado, estas son algunas cosas que los inspectores no tienen permitido hacer:

• Los inspectores de viviendas no pueden diagnosticar la causa de ningún problema que encuentren durante la inspección.
• Un inspector no puede ofrecer servicios de construcción o contratista para reparar cualquier problema revelado durante la inspección ni recomendar otra empresa.
• Los inspectores de bienes raíces certificados no pueden poner en riesgo su seguridad al inspeccionar una propiedad.
• Los inspectores certificados no pueden ocultar información sobre condiciones peligrosas ni continuar una inspección en situaciones peligrosas.
• Los inspectores no tienen permitido construir en la casa para buscar posibles problemas.

Cómo buscar un inspector de viviendas

Por lo general, el comprador es quien paga los costos de inspección de la vivienda, por lo que tener un inspector de viviendas de confianza es importante. Tu agente de bienes raíces puede sugerirte inspectores, o puedes preguntar a familiares y amigos si han trabajado con un inspector con el que tuvieron una buena experiencia.

También puedes hacer tu propia investigación para encontrar un inspector. Considera hacer preguntas como:

• ¿Tiene licencia o está certificado? ¿Por qué organización? La mayoría de los estados exigen que los inspectores tengan una licencia, pero 14 no: California, Colorado, Georgia, Hawái, Idaho, Iowa, Kansas, Maine, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Utah y Wyoming.
• ¿Qué tipos de casas o propiedades inmobiliarias suele inspeccionar?
• ¿Cuánto tiempo lleva inspeccionando casas?
• ¿Tiene alguna certificación relevante para las inspecciones de viviendas en mi área?
• ¿Qué cubre su inspección estándar y qué no incluye?

Cómo prepararse para una inspección de la vivienda

Como los inspectores de viviendas revisan muchos sistemas y características, es esencial estar preparado.

Como comprador de vivienda

Si estás indeciso sobre comprar una casa, o tu oferta incluye una contingencia de inspección de la vivienda, prepárate con lo siguiente:

• Haz una lista de preguntas sobre cualquier cosa que hayas notado en la casa que te preocupe.
• Asiste a la inspección para poder escuchar al inspector y hacer preguntas de seguimiento.
• Revisa la revelación del vendedor para comparar cualquier problema revelado con lo que el inspector encontró, y así obtener una imagen completa del estado de la casa.

Como vendedor de vivienda

• El vendedor también puede prepararse física y mentalmente para una inspección de la vivienda. Aquí te explicamos cómo:
• Proporciona al inspector cualquier documentación importante relacionada con la casa, como registros de problemas o reparaciones anteriores.
• Retira los muebles para que el inspector tenga acceso a todo en la casa, incluyendo áticos, sótanos, paneles eléctricos y unidades de HVAC.
• Dale cualquier llave o código que el inspector necesite para acceder a todas las partes de la propiedad.
• Antes de la inspección, haz reparaciones menores, como arreglar grifos que gotean, apretar pasamanos sueltos o reemplazar bombillas, para ayudar a dar una buena impresión.

Conclusión: Las inspecciones de bienes raíces te permiten llegar al cierre con confianza

Al comprar una casa, un reporte de inspección debe darte una buena idea de su estado. Los inspectores no cubren todo, pero pueden darte tranquilidad a la hora de comprar una casa. Trabaja con tu agente de bienes raíces para asegurarte de contratar a un inspector de viviendas certificado y con experiencia en las áreas necesarias.

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