Guía para la contingencia de inspección de la vivienda

Antes de cerrar la compra de una casa, querrás asegurarte de que está en buenas condiciones. Una inspección profesional estándar documenta la condición de la vivienda en detalle para asegurarte de que obtienes lo que esperas. Pero ¿qué pasa si la inspección revela problemas significativos?

Un techo con goteras, cimientos en mal estado o un sistema de calefacción defectuoso pueden amargarte el trato rápidamente. Ahí es donde entra en juego la contingencia de inspección de la vivienda. La contingencia de inspección te permite cancelar la venta o renegociar el precio si se encuentran problemas graves en la casa.

Aspectos clave:

• Una contingencia de inspección de la vivienda protege a un comprador de adquirir una casa que pueda presentar problemas de seguridad o económicos significativos.
• Todas las partes involucradas en la venta de una casa acuerdan un plazo específico, que generalmente le da al comprador de 7 a 10 días y al vendedor un plazo más corto para tomar decisiones finales después de la inspección.
• Las inspecciones de casas no siempre son obligatorias, pero es prudente que el comprador haga una. De esta manera, puede renegociar el precio o alejarse de la venta si algo le preocupa.

¿Qué es una contingencia de inspección de la vivienda?

Una contingencia de inspección de la vivienda es una cláusula en el contrato de compraventa que firmas con el vendedor cuando acepta tu oferta. Esta te permite cancelar la venta si la inspección de la casa no es satisfactoria y conservar cualquier depósito de buena fe que le hayas dado al vendedor.

Las contingencias son comunes. Los contratos de compraventa a menudo incluyen cláusulas de contingencia que cancelan la venta si el comprador no consigue financiamiento, el vendedor no encuentra una casa de reemplazo adecuada, la tasación de la casa es menor de lo esperado, o si se descubren problemas con el título de propiedad de la casa.

Las leyes estatales y locales determinan cómo funcionan las cláusulas de contingencia de inspección, así que pregúntale a tu prestamista o agente de bienes raíces cómo funcionan en tu área.

¿Qué cubre una inspección de la vivienda?

Una inspección se centra en las partes de la vivienda que pueden ser un factor decisivo para un comprador. Aunque una lista de verificación completa de la inspección de la casa incluye más información, aquí revisaremos lo básico.

Inspección del exterior

El exterior de la casa no solo es importante por su apariencia. Puede decirle a un inspector de viviendas si hay problemas de goteras o con los cimientos.

• Paredes: puedes aprender mucho sobre una casa por las paredes. Un inspector investiga grietas, revestimiento dañado, filtraciones grandes, indicios de plagas y sospecha de asentamiento.
• Cimientos: los cimientos son una de las partes más críticas de la casa. El inspector hace una evaluación cuidadosa y sugiere los temas que hay que investigar más a fondo.
• Techo: incluso una sola teja suelta puede causar una gotera, por lo que un inspector revisa el techo en busca de tejas, respiraderos, canaletas y tuberías exteriores dañados o faltantes. También revisará la chimenea, si la hay.
• Garaje: Si la casa tiene garaje, el inspector prueba la puerta del garaje y revisa si hay problemas de ruido. También examina la ventilación para prevenir el envenenamiento por monóxido de carbono e identifica áreas por donde podrían entrar plagas.
• Pendiente del terreno: esto puede ser difícil de determinar, pero el inspector revisa la inclinación de la casa. Si la casa se ha asentado o tiene inclinaciones que dirigen el agua hacia la vivienda, podría ser necesario nivelar nuevamente el terreno.
• Fosa séptica: si la casa tiene una fosa séptica, es probable que la inspeccionen para asegurarse de que no haya goteras y que sea accesible.
• Otras construcciones: si hay construcciones externas, como cobertizos, el inspector puede inspeccionarlas.

Inspección del interior

La inspección interior también cubre bastantes áreas.

• Sistemas eléctricos: se revisa el tipo de cableado que tiene la casa antes de que el inspector pruebe los tomacorrientes e interruptores de luz. También revisan los interruptores de circuito.
• Sistema HVAC: se evalúa el tipo, tamaño y antigüedad del aire acondicionado y la caldera, junto con cualquier registro de mantenimiento. Puede ser difícil inspeccionar todos los conductos sin un experto en HVAC, pero un inspector puede darse una idea general de posibles goteras u obstrucciones.
• Plomería: se investigan los tipos de tuberías, la presión del agua y las posibles preocupaciones de la tubería. También puedes preguntarle al inspector cómo cerrar el agua si es necesario.
• Seguridad contra incendios: todos los detectores de humo y monóxido de carbono deben funcionar correctamente, y ninguna clasificación de resistencia al fuego debe verse comprometida dentro de la vivienda o el garaje.
• Baños: una buena ventilación es fundamental para evitar el moho y los hongos. Un inspector de viviendas también verifica si hay goteras y se asegura de que los inodoros, lavabos y duchas estén instalados correctamente y en buen funcionamiento.
• Ventilación de la lavandería: se inspecciona el sistema de escape de la secadora para asegurarse de que esté limpio y bien ventilado.
• Calentador de agua: el inspector evalúa la antigüedad y el estado del calentador de agua, estimando su fecha de reemplazo esperada.
• Electrodomésticos: el inspector prueba los electrodomésticos que generalmente vienen con la casa, como el lavavajillas, la estufa y el refrigerador.

Cómo manejar los resultados de una inspección de vivienda

Es poco probable que una casa sea perfecta, pero muchos problemas son tan pequeños que puedes pasarlos por alto. Quizá quieras modernizar el garaje porque la puerta se atasca, pero es poco probable que eso te impida comprar una casa. Otras veces, los resultados pueden ser significativos.

No se encontraron problemas significativos

Si no se encuentra nada significativo, estás en una excelente posición. Tal vez quieras cambiar la estufa o renovar ese viejo revestimiento de vinilo. Aun así, no hay nada que comprometa tu seguridad o requiera reparaciones inmediatas. Estás listo para cerrar la venta y mudarte a tu nueva casa. Sin embargo, vale la pena señalar que el hecho de que todo esté bien no significa que no surgirán problemas en el futuro. Una garantía por desperfectos en la vivienda es una forma de protegerte de costos de reparación inesperados.

Se encontraron problemas reparables

Los problemas reparables son preocupaciones relativamente menores que quisieras que se resuelvan, pero que no te impiden comprar la casa. Como es probable que sean menos costosos, negociar un precio más bajo o algún tipo de crédito en efectivo probablemente sea fácil.

Supongamos que, en una inspección regular, el inspector encuentra evidencia de daño por hormigas carpinteras en el porche con mosquitero. Debes pedirle al vendedor que se haga una inspección de plagas y resuelva cualquier posible infestación activa. Como la inspección y la posible exterminación combinadas podrían costar menos de $400 en tu área, el vendedor está dispuesto a cubrir el costo para cerrar la venta.

Se encontraron problemas significativos

A veces, la inspección de la casa puede generar serias preocupaciones en la mente del comprador. Estos problemas suelen estar relacionados con la seguridad de los habitantes o la integridad de la estructura de la casa, como problemas de cimentación o moho. Estos y otros problemas similares pueden ser costosos y repararlos puede tomar mucho tiempo, lo que puede dejar al comprador no solo gastando mucho dinero extra, sino también esperando semanas o incluso meses para mudarse.

Por ejemplo, supongamos que la inspección revela grietas en los cimientos que sugieren que hay otros problemas estructurales. Los costos de reparación estimados son de $10,000 a $20,000, y se recomienda que no te mudes hasta que estos problemas estén resueltos. Puedes usar la cláusula de contingencia de inspección para pedirle al vendedor que haga las reparaciones necesarias o baje el precio, o puedes retirarte de la compra.

¿Cuántos días después de una inspección de la casa tiene el comprador para cancelar o negociar los términos?

La contingencia de inspección generalmente establece una fecha límite para que el comprador cancele la venta. Si bien el tiempo varía, suele ser de 7 a 10 días. Esto se basa en el momento en que el vendedor acepta una oferta, no en la fecha de la inspección. Es importante programar una inspección de la casa lo antes posible después de que tu oferta es aceptada para que tengas tiempo de revisar los resultados antes de que expire la contingencia.

¿Tienen los vendedores que aceptar hacer las reparaciones?

Los vendedores no tienen que aceptar hacer las reparaciones. Si deciden que las reparaciones son demasiado caras o no son razonables, o si creen que pueden encontrar a otro comprador, pueden permitirte cancelar la venta.

Así como los compradores tienen un período de tiempo para responder, los vendedores también tienen tiempo para responder a cualquier preocupación que el comprador pueda tener. Esto generalmente oscila entre 3 y 10 días, aunque puede variar.

El vendedor tiene varias opciones para tratar las objeciones del comprador a la inspección. Algunas de estas son:

• Negociar un precio de venta más bajo para tener en cuenta el costo de las reparaciones costosas y los posibles retrasos en la mudanza.
• Aceptar los términos propuestos por el comprador y hacer las reparaciones necesarias.
• Ofrecer concesiones del vendedor, aunque estas pueden estar limitadas por el tipo de préstamo.
• Rechazar los términos y permitir que la venta fracase.

Cuándo renunciar a una contingencia de inspección de la vivienda

No tienes que incluir una cláusula de contingencia de inspección en tu contrato de compraventa, aunque lo recomendable es incluirla. Puedes encontrar complicaciones legales y económicas si no lo haces. Podrías terminar con una casa en la que debes decenas de miles de dólares para que sea habitable. Como renunciaste a la contingencia, estás obligado a completar la venta y podrías terminar con una casa dañada.

A veces, las personas omiten la contingencia de inspección cuando están en una guerra de ofertas o en un mercado de vendedores. Renunciar a esta contingencia puede hacerte un comprador más atractivo para el vendedor. Aun así, hay otras formas de llamar su atención, como:

• Obtener una preaprobación para una hipoteca
• Acortar el plazo de la inspección en unos pocos días
• Ofrecer un depósito de buena fe más alto
• Ofrecer cubrir algunos de los costos del vendedor

Si crees que la mejor manera de conseguir la casa es renunciar a la contingencia de inspección, siempre podrías considerar una inspección solo para obtener información. Esto significa que al menos sabrás lo que obtendrías, incluso si no puedes usar esa información para desistir o renegociar. Debido a que muchos tipos de préstamos exigen una inspección antes de la compra, es posible que tengas que hacer una si renuncias a la contingencia.

Conclusión: Una contingencia de inspección de la vivienda tiene beneficios

La contingencia de inspección de la vivienda protege al comprador de quedarse con una casa que tiene defectos inesperados y puede necesitar reparaciones costosas. Incluir esta cláusula en tu contrato de compraventa te permite desistir legalmente de la venta y conservar tu depósito de buena fe. Si bien hay situaciones en las que quizá quieras renunciar a ella para asegurar la casa en una guerra de ofertas, debes analizar tus opciones detenidamente.

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