Cómo ganar la guerra de ofertas por tu próxima casa: 8 consejos

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Después de meses de búsqueda, finalmente encontraste la casa de tus sueños. Tienes seguridad financiera y estás listo para dar el siguiente paso en la compra de una casa. Pero si estás buscando una casa en un mercado de vendedores, hay algo que se interpone entre tú y la casa de tus sueños: otros compradores de vivienda.

Las guerras de ofertas son el sello distintivo de un mercado de vendedores. Es posible que descubras que tu casa perfecta también es perfecta para varios otros. Veremos algunas estrategias que puedes usar en una guerra de ofertas para evitar angustias y asegurarte la victoria.

Si calificas, recibes una preaprobación de hipoteca antes de comenzar a buscar una casa. Ten en cuenta que la precalificación y la preaprobación son diferentes. La precalificación es un estimado de la cantidad del préstamo basándose en la confirmación verbal de tus ingresos y, a menudo, depende de información que das sobre tus finanzas personales.

Por otro lado, una preaprobación ofrece una cantidad de hipoteca precisa basándose en tus formularios W-2, estados de cuenta bancarios, puntuación de crédito y demás documentación oficial. Es importante recordar que esta aprobación inicial de tus finanzas es solo un primer paso: tu capacidad para cerrar el préstamo hipotecario aún dependerá de aprobar la evaluación de riesgo, que es un proceso de evaluación más riguroso.

Tradicionalmente, la mejor manera de ganar una guerra de ofertas es ofrecer la mayor cantidad de dinero. Aunque el vendedor no siempre elige la oferta más alta, el dinero es importante.

En ninguna circunstancia debes olvidar la cautela e ignorar tu presupuesto. Las guerras de ofertas pueden volverse emocionales, pero debes poder alejarte con la certeza de que una casa que se ajusta a tu presupuesto te espera en otro lugar.

¿Cómo puedes saber cuánta competencia tienes por una casa? Pide a tu agente de bienes raíces que se comunique con el agente inmobiliario del vendedor, que debe tener algunas percepciones clave. Tu agente de bienes raíces también puede usar los datos del mercado inmobiliario local para ayudarte a lograr el equilibrio perfecto entre ahorrar dinero y asegurar tu casa con una oferta final estratégica.

Piensa en los increíbles recuerdos que has creado en tu espacio actual. A la mayoría de los vendedores les encanta la idea de entregar su casa a un comprador que la amará tanto como ellos la amaron.

Puedes aumentar tus posibilidades de ganar una guerra de ofertas si incluyes una carta personal dirigida al vendedor con tu oferta.  Esto no cuesta nada, pero puede dejar una impresión duradera en el vendedor. Utiliza estos consejos para escribir una buena carta personal:

Incluye alguna información sobre ti. Uno de los mayores beneficios de incluir una carta personal con tu oferta es que puedes darle al vendedor una idea de quién eres como persona. Preséntate tú y a tu familia en el párrafo inicial de la carta. Esto hace que tu oferta sea más personal que un simple conjunto de números y puede ayudar al vendedor a recordarte cuando sea el momento de elegir una oferta.

Escribe sobre los detalles de la propiedad que te encantan. ¿Te enamoraste instantáneamente de la forma de la piscina? ¿Te imaginas sirviendo la cena de Acción de Gracias en el comedor? ¿Te conmovieron las iniciales grabadas en el corredor? Dile al vendedor exactamente por qué quieres comprar su casa.

Explica tu oferta si es baja. Usa tu carta personal para explicar porque estás presentando una oferta más baja o por debajo del precio que pide. De esta manera, el vendedor sabe que no estás simplemente tratando de bajar el precio. Nunca se sabe qué vendedor podría simpatizar con el estrés de los costos del cuidado infantil o las facturas médicas.

¿Puedes comprar la casa con dinero en efectivo? Si no necesitas pedir una hipoteca, tu oferta generalmente pasará al primer lugar. El vendedor no necesita preocuparse de si tendrás problemas para obtener el financiamiento. Pero no te preocupes. Es posible que puedas usar el financiamiento retrasado después de cerrar la venta para ayudarte a recuperar acceso al efectivo que tienes en la casa.

Una venta en efectivo ahorra tiempo a todos y puede cerrarse mucho antes porque no es necesario esperar el proceso de evaluación de la solicitud de un préstamo hipotecario. Si el vendedor quiere vender su casa lo antes posible, una oferta en efectivo puede ser muy poderosa.

Los vendedores no quieren que sus casas estén en el mercado inmobiliario para siempre. Tampoco quieren volver a poner en venta su casa porque una contingencia dio como resultado que la venta fracasara. Tu oferta puede ser más sólida si eliminas tus contingencias. Las contingencias son condiciones específicas que deben cumplirse antes de que se pueda completar la venta.

Por ejemplo, es posible que tengas una contingencia en tu carta de oferta, que diga que la vivienda debe cumplir o superar el precio ofrecido durante la tasación. Esto se debe a que las compañías hipotecarias no prestarán más dinero del que vale la vivienda. Aún necesitarás la tasación porque tu prestamista la exige.

Sin embargo, al eliminar la contingencia de tasación, le estás diciendo al vendedor que estás dispuesto y puedes pagar más en efectivo en el cierre, si la casa se tasa por un precio menor al de compra acordado.

Por ejemplo, puedes estar dispuesto a pagar hasta $5,000 más en el cierre, para compensar la tasación baja. Esto te permite cubrir la brecha entre el valor de tasación y el precio de compra.

Pero ten cuidado. Posiblemente debas pagar al menos una parte de los costos de cierre, incluso si estás pagando en efectivo la diferencia entre el valor de tasación y el valor del préstamo, dependiendo de si las concesiones del vendedor aún están en discusión. Y definitivamente necesitarás tener suficiente dinero en efectivo para cubrir tu pago inicial.

De lo contrario, terminarás marchándote sin tu depósito de arras, o haciendo un pago inicial más bajo por la casa. Esto podría obligarte a comprar un seguro hipotecario privado (PMI).

La mayoría de las cartas de oferta incluyen una contingencia que dice que puedes cancelar la venta si una inspección de la casa revela problemas importantes con la propiedad. Aunque puedes fortalecer tu oferta aceptando omitir la contingencia de inspección, correrás un riesgo enorme.

A menos que sepas con certeza que a la propiedad se le ha dado mantenimiento apropiado, que sería el caso si la compras a un familiar o amigo cercano, es posible que estés comprando una casa cuya excelente apariencia oculta algunas reparaciones urgentes y costosas.

Pero si crees que puedes asumir el riesgo potencial y quieres hacer una oferta sin problemas, recorre por completo la casa. Estas son algunas cosas que debes marcar de tu lista de verificación durante el recorrido, antes de enviar tu oferta:

• Todas las luces y los enchufes de cada habitación funcionan.
• Los inodoros, duchas y grifos no tienen escapes ni emiten malos olores.
• Todos los electrodomésticos funcionan como deben.
• Las alcantarillas están limpias, seguras y alejan el agua de la casa.
• Las puertas del garaje abren y cierran de manera correcta.
• El sistema de seguridad se arma y desarma como debe.
• No hay grietas ni otros problemas en los cimientos.

También puedes pedir al propietario de vivienda los expedientes de reparaciones y mejoras en la casa, y cualquier garantía por el trabajo completado. Estos documentos te darán una idea más clara de la condición de la casa y qué tan bien la cuidan los propietarios.

Otra clave para seguir siendo competitivo en la venta de una casa es mantenerse disponible. Deja tu información con el vendedor e invítalo a comunicarse contigo o tu agente si tiene alguna pregunta sobre tu oferta.

Responde cualquier pregunta rápidamente y haz que tu agente de bienes raíces o REALTOR^® se comunique regularmente con el agente inmobiliario del vendedor para monitorear su avance. Se lo más flexible posible y mantente en el radar del vendedor. Cuando decidan, querrás ser el primero en saberlo.

Para estar seguro de que estás disponible desde el comienzo del proceso, debes obtener la aprobación inicial para poder presentar una oferta tan pronto como la casa de tus sueños esté en el mercado de bienes raíces.

¿Qué sucede si el vendedor de la casa de tus sueños acepta una oferta contingente de otro comprador? Probablemente, significa que es hora de seguir adelante, pero si quieres insistir con esta propiedad, hay dos cosas que puedes intentar para superar otra oferta. ¿Quién sabe? Puede que tengas suerte.

Averigua si los vendedores están aceptando ofertas de respaldo

Primero, pide a tu agente de bienes raíces que averigüe si el vendedor todavía acepta ofertas mientras la venta está pendiente, y si incluyeron una cláusula de expulsión en el contrato de venta. Una cláusula de expulsión permite que el vendedor continúe aceptando ofertas mientras el comprador potencial espera la inspección, tasación o financiamiento de la casa, necesarios para cerrar.

Si el vendedor recibe una mejor oferta y dependiendo de cómo esté estructurada, la cláusula de expulsión le permite notificar al primer comprador potencial y animarlo a hacer alguna de las siguientes:

• Igualar la oferta competidora o superarla (la cláusula de ajuste de precio).
• Aceptar renunciar a todas las contingencias del contrato.
• Aceptar renunciar a algunas contingencias.

Si no hay una cláusula de expulsión en el contrato de venta, todo lo que puedes hacer es que tu agente de bienes raíces esté pendiente del proceso de venta contingente o pendiente. Es posible que los compradores se retracten antes de la fecha de cierre, después de leer el informe de inspección de la vivienda o que no puedan obtener el financiamiento que necesitan.

Si tu necesidad de una nueva casa no es urgente y esta te encanta, puedes esperar. Solo debes saber que la mayoría de los contratos de venta se cierran con éxito.

Si la venta fracasa, debes estar listo para actuar y hacer una oferta que iguale o supere la última oferta. De lo contrario, el vendedor puede decidir simplemente volver a poner la casa en el mercado.

Qué debes incluir en tu oferta de respaldo

Si realmente quieres hacer una oferta de respaldo, haz que valga la pena el tiempo y el esfuerzo de los vendedores para invocar la cláusula de expulsión. Haz que el precio de la oferta sea tentador, que el depósito de arras sea por una cantidad importante y el contrato tenga el menor número de contingencias posible.

Ten en cuenta que mientras esperas una resolución entre los vendedores y los primeros compradores potenciales, no podrás hacer una oferta para otra vivienda. Si estás en medio del proceso de búsqueda de una casa en un mercado competitivo, esto puede hacer que pierdas otra gran oportunidad.

En un mercado inmobiliario competitivo, es posible que necesites una ventaja sobre otros compradores que quieran la misma propiedad. Para tener una mejor oportunidad de ganar una guerra de ofertas, asegúrate de obtener una Verified Approval de Rocket Mortgage^®.

Cuando obtienes Verified Approval, le das a tu prestamista acceso a información más precisa sobre tus ingresos, activos y crédito. Compartirás documentos como estados de cuenta y talones de pago con tu prestamista para que puedan verificar los datos en tu solicitud.

Una vez que tu prestamista termine de revisar tu documentación, te enviarán una carta de Verified Approval. Tu carta te dará un estimado muy preciso de cuánto puedes obtener en un préstamo porque tus activos ya pasaron la verificación.

Una carta de Verified Approval le asegura al vendedor que no tendrás problemas para encontrar financiamiento. Esto hace que tu oferta sea mucho más atractiva, lo que a su vez puede significar la diferencia entre ganar o perder una casa.

Varios factores pueden determinar que ganes o no una guerra de ofertas por una casa. Obtener la preaprobación de una hipoteca, hacer la oferta más alta por la casa y eliminar las contingencias son algunas de las formas en que puedes mostrarle al vendedor que eres un comprador serio y, con suerte, animarlo a aceptar tu oferta.

¿Quieres mostrar a los vendedores que estás listo para comprar una casa? Obtén una Verified Approval con Rocket Mortgage hoy mismo.