Guerras de ofertas: 6 consejos para compradores de vivienda sobre cómo ganar

¿Con ganas de comprar una casa? Buscar una propiedad para comprar puede ser emocionante. Pero es importante estar preparado, especialmente en un mercado activo. Podrías terminar compitiendo con uno o más compradores. Si esto sucede, es útil saber cómo ganar una guerra de ofertas por una casa.

¿Qué es una guerra de ofertas y cómo funciona?

Una guerra de ofertas ocurre cuando varios compradores presentan ofertas y compiten por la aprobación del vendedor. Durante una guerra de ofertas:

1. Cada comprador intenta presentar una oferta más alta o mejor que las demás.
2. Cuantas más ofertas reciba una propiedad, mayor será probablemente el precio final.
3. El vendedor generalmente acepta la oferta más alta, pero el precio no siempre es el único factor decisivo.
4. El comprador ganador puede esperar pagar más por la casa que el precio de lista.

Las guerras de ofertas son una señal clara de un mercado de vendedores. Al final, es el vendedor el que vendedor decide qué oferta aceptará en una guerra de ofertas.

“Las guerras de ofertas pueden parecer sorprendentes en el mercado inmobiliario actual, donde la actividad de los compradores se ha desacelerado debido a la baja accesibilidad”, dice Nadia Evangelou, economista sénior y directora de investigación inmobiliaria de la National Association of REALTORS^® en Washington. “Sin embargo, el inventario de viviendas sigue siendo limitado en muchas áreas, lo que desencadena situaciones competitivas. Es un caso clásico de alta demanda persiguiendo una oferta limitada”.

1. Obtén la preaprobación hipotecaria

Si calificas, obtén una preaprobación hipotecaria antes de comenzar a buscar una casa.

"Cuando tienes una carta de aprobación previa en mano, eso indica que eres un comprador serio. Además, le permite a tu REALTOR^® buscar casas en tu presupuesto. Después de todo, es doloroso ver una casa solo para descubrir que no está dentro de tu rango de precios”, dice Paul Epperley, presidente de la Greater Fort Worth Association of REALTORS en Fort Worth, Texas. “Además, en un mercado competitivo, algunos vendedores pueden pedir una preaprobación antes de permitir que un agente te muestre su casa. Y cuando entras en una guerra de ofertas, una preaprobación fortalece tus posibilidades, ya que un prestamista verificó tus fondos”.

Ten en cuenta que la precalificación y la preaprobación son diferentes. La precalificación es un estimado de la cantidad del préstamo basado en la confirmación verbal de tus ingresos y suele depender de la información que das sobre tus finanzas.

La preaprobación ofrece un estimado más preciso de cuánto puedes pedir prestado porque el prestamista hará una revisión superficial de tus documentos financieros. La preaprobación sigue siendo un estimado. El prestamista no revisará a fondo tus finanzas hasta que solicites un préstamo.

2. Haz una oferta competitiva

Es importante hacer una oferta competitiva que puedas pagar. En una guerra de ofertas, esto generalmente significa ofrecer más del precio de lista. Sin embargo, hay otros aspectos de una oferta que pueden convencer al vendedor además del precio.

Una oferta competitiva “generalmente está estructurada para minimizar las contingencias, incluye una fecha de cierre rápida y se alinea con las necesidades únicas del vendedor, como la necesidad de permanecer en la casa después del cierre por un corto período”, dice Yan Gladkov, agente de bienes raíces de Keller Williams NYC en la Ciudad de Nueva York.

Para preparar una oferta competitiva, Gladkov recomienda:

• Trabaja en estrecha colaboración con tu agente sobre qué incluir o excluir en tu oferta.
• Intenta adaptarte a las preferencias y el calendario del vendedor.
• Sé flexible con la fecha de cierre o las fechas de mudanza.
• Limita o renuncia a las contingencias, con precaución.
• Incluye una garantía de diferencia de tasación.
• Incluye una cláusula de escalamiento, que aumentará tu oferta si el vendedor recibe una oferta más alta hasta una cantidad máxima.
• Ofrece un depósito de buena fe.

3. Considera un trato en efectivo u ofrece un depósito de buena fe

¿Quieres impresionar realmente a ese comprador? Intenta comprar la casa en efectivo. Si no necesitas financiamiento, es probable que tu oferta supere a cualquier competidor. Esto es porque el vendedor no tiene que preocuparse de si calificas para una hipoteca. La buena noticia es que es posible que puedas usar el financiamiento retrasado después de cerrar la venta para ayudarte a recuperar acceso al efectivo que pagaste para comprar la casa.

Una venta en efectivo permite que la transacción se cierre rápidamente porque no hay necesidad de una evaluación de riesgo. Una oferta en efectivo puede ser convincente si el vendedor quiere vender rápidamente.

"Una transacción de oferta en efectivo se puede completar en una o dos semanas, mucho más rápido que los 45 días o más que suelen requerir los prestamistas”, dice Epperley. “Los compradores necesitan un documento de prueba de fondos de su institución financiera para hacer una oferta en efectivo. También es muy recomendable trabajar con un agente para redactar la oferta en efectivo con precisión y negociar el trato. Muchas veces, las ofertas en efectivo renuncian a las tasaciones, pero siempre se recomienda hacer una inspección profesional de la casa”.

También podrías considerar ofrecer un depósito de buena fe. El depósito de buena fe es un pequeño depósito, a menudo del 1% al 3% del precio de la casa, que indica que eres un comprador serio. El depósito de buena fe generalmente se mantiene en garantía y se aplica en el cierre a tu pago inicial o costos de cierre. Si el negocio no se lleva a cabo por un motivo no cubierto por una contingencia, el vendedor se queda con el depósito como compensación por su tiempo y el costo de encontrar otro comprador.

"Un depósito de buena fe superior al promedio, también llamado depósito de arras, indica confianza y compromiso, lo que fortalece aún más tu oferta”, dice Gladkov.

El depósito puede ser incluso más grande en mercados competitivos para demostrar una seria intención de compra. Ejemplo: Gladkov indica que los depósitos de buena fe en la Ciudad de Nueva York suelen ser el 10% del precio de compra.

4. Limita o renuncia a las contingencias

Ponte en el lugar de un vendedor: Quiere limitar la cantidad de obstáculos que debe superar para vender su casa. Si acepta los términos con un comprador que luego se retira porque la tasación fue baja o se encontraron problemas durante la inspección, eso le cuesta dinero. Una oferta que renuncie a esas contingencias es una apuesta más segura.

Las contingencias frecuentes en los acuerdos de compraventa incluyen:

• Una inspección satisfactoria de la casa
• Obtener financiamiento adecuado
• Una tasación aceptable de la propiedad
• Un sin gravámenes ni embargos
• Vender tu casa actual

“Limitar las contingencias en tu contrato te da menos formas de retirarte”, dice Epperley. “Esto te hace un candidato más fuerte en una guerra de ofertas. Y muestra que eres un comprador serio que probablemente cerrará el trato más rápido”.

Los compradores que buscan hacer sus ofertas más atractivas suelen renunciar a las contingencias de tasación e inspección.

Renuncia a la contingencia de tasación

Si necesitas financiamiento para comprar la casa, tu prestamista hipotecario ordenará una tasación. Una contingencia de tasación típica requiere que la cantidad tasada sea igual o superior a la oferta del comprador. Esto se debe a que las compañías hipotecarias no prestan más dinero del que vale la vivienda. La contingencia te permite cancelar el trato si la casa se tasa por menos de lo esperado y no puedes obtener un préstamo suficiente.

Si renuncias a la contingencia de tasación, le estás diciendo al vendedor que aceptarás pagar la diferencia si la tasación es baja. Esto generalmente significa aumentar tu down payment para cubrir la brecha entre el valor tasado y el precio de compra acordado. Si no puedes pagarlo, sigues estando legalmente comprometido a comprar la casa, y el vendedor podría tomar acciones legales contra ti.

"Es crucial consultar con tu asesor de préstamos antes de renunciar a esta contingencia”, dice Gladkov.

Omite la inspección

Nadie quiere comprar una propiedad en mal estado. Por eso, la mayoría de las cartas de oferta incluyen una contingencia que te permite cancelar la venta si la inspección revela la necesidad de hacer reparaciones significativas. Para que tu oferta se destaque, podrías omitir la contingencia de inspección de la casa.

Sin embargo, esto es arriesgado. A menos que sepas que la propiedad ha sido bien mantenida (como podría ser el caso si compras a un familiar o amigo cercano), podrías comprar una casa que, aunque luce bien, necesita reparaciones urgentes y costosas.

"En lugar de renunciar por completo a la inspección, podrías solicitar un período de inspección más corto para acelerar el proceso”, dice Epperley. “Por ejemplo, hacer que sea una contingencia de inspección de tres días en lugar de los 10 días estándar”.

Si estás considerando omitir la inspección, hacer un recorrido minucioso por la propiedad es una buena idea. Presta atención a áreas clave:

• Examina los cimientos en busca de grietas u otros problemas estructurales.
• Inspecciona y prueba los sistemas de calefacción, refrigeración y ventilación.
• Verifica que no haya fugas en la plomería.
• Confirma que todos los electrodomésticos funcionen correctamente.
• Asegúrate de que todas las luces y tomacorrientes funcionen.
• Revisa las canaletas para asegurarte de que dirijan adecuadamente el agua lejos de la casa.
• Prueba la puerta del garaje para asegurarte de que abra y cierre suave.
• Si la casa tiene un sistema de seguridad, verifica que se arme y desarme correctamente.

También puedes pedirle al propietario los registros de reparaciones y mejoras en la casa, y cualquier garantía por el trabajo completado. Estos documentos te darán una visión más clara del estado de la casa y cómo se la han cuidado.

5. Debes estar disponible

¿Otra táctica inteligente? Establece canales claros de comunicación desde el principio. Anima a tu agente a responder rápidamente al agente del vendedor, mantenerte informado y responder de inmediato cuando se le contacte.

Los compradores accesibles, receptivos y fáciles de tratar suelen ganar las negociaciones. Recuerda: No se trata solo del dinero, sino de la confianza. Cuando los agentes mantienen abiertas las líneas de comunicación, generan confianza en que la transacción se desarrollará sin problemas.

Responde rápidamente a cualquier consulta y pídele a tu agente que verifique regularmente con el agente del vendedor. Se lo más flexible posible y mantente en el radar del vendedor. Cuando decida, querrás ser el primero en saberlo.

6. Haz una oferta de respaldo

Esperemos que ganes la guerra de ofertas. Pero ¿qué pasa si el vendedor acepta una oferta de otro comprador? Lo más probable es que sea hora de seguir adelante. Sin embargo, si tu corazón está puesto en esa propiedad, aquí tienes dos estrategias para hacer una oferta de respaldo.

Con una cláusula de expulsión

Una cláusula de expulsión permite que el vendedor continúe aceptando ofertas mientras el comprador potencial espera la inspección, tasación o financiamiento de la casa necesarios para cerrar.

Pide a tu agente de bienes raíces que averigüe si el vendedor todavía acepta ofertas mientras la venta está pendiente, y si incluyó una cláusula de expulsión en el contrato de venta. Si el vendedor recibe una mejor oferta, y dependiendo de cómo esté estructurada la oferta, esta cláusula le permite pedir al dueño de la oferta aceptada que:

Iguale o supere la oferta competidora.

Renuncie a todas o algunas contingencias

"Una cláusula de expulsión le permite al vendedor seguir promocionando la propiedad y reemplazar al comprador actual si aparece una mejor oferta. Es algo que se suele usar cuando la oferta principal tiene contingencias.”, dice Gladkov. “Solo debes saber que el agente del vendedor generalmente le aconsejará proceder de buena fe con la primera oferta aceptada, incluso si llega una mejor al último minuto antes de que se firmen los contratos. Pero el vendedor tiene la última palabra. Ser estratégico con una oferta de respaldo bien estructurada puede ponerte en una posición ventajosa si el primer comprador tropieza, sin necesidad siquiera de una guerra de ofertas”.

Sin una cláusula de expulsión

Si el contrato de venta no tiene una cláusula de expulsión, pídele a tu agente que supervise el proceso de venta contingente o pendiente. El otro comprador podría retirarse antes de la fecha de cierre después de la inspección o no obtener financiamiento.

Si no tienes prisa por mudarte y realmente te encanta la casa, puedes esperar. Solo debes saber que la mayoría de los contratos de venta se cierran con éxito. Si la venta fracasa, debes estar listo para actuar y hacer una oferta que iguale o supere la anterior. De lo contrario, el vendedor podría simplemente volver a poner la casa en el mercado.

Conclusión: Recuerda tu presupuesto

A pesar de hacer tu mejor esfuerzo, es posible que no ganes una guerra de ofertas. No te preocupes: No querrás sobrecargarte económicamente y podrás seguir buscando una casa que puedas pagar. Si te superan en la oferta, considéralo un pequeño contratiempo en tu camino hacia ser propietario de una casa y una valiosa experiencia de aprendizaje.

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