Principal e intereses: fundamentos del pago hipotecario

Hay dos componentes básicos de todo pago hipotecario: principal e intereses. El principal es la cantidad de financiamiento obtenido para el préstamo hipotecario y los intereses es el dinero pagado mensualmente por el uso del préstamo. Entender el principal y los intereses puede ayudarte a elegir la mejor opción hipotecaria para ti.

En este artículo compartiremos todo lo que necesitas saber sobre el principal y los intereses. Cubriremos las diferencias entre los dos y te ayudaremos a determinar lo que debes, o pagarás, en tu hipoteca. Ten presente que también puede haber otros gastos que se añadan en tu pago mensual.

El principal es la cantidad de dinero que te prestan cuando inicialmente te dan el préstamo hipotecario. Para calcular el principal de la hipoteca, simplemente resta tu down payment del precio de venta final de tu casa.

Por ejemplo, digamos que compraste una casa por $300,000 con un down payment del 20 %. En este caso, el pago inicial que habrías hecho sobre el préstamo sería $60,000. Tu prestamista hipotecario luego cubriría el costo de la cantidad restante del préstamo, que es $240,000. En este caso, el saldo del principal sería $240,000.

El principal es el factor más importante para decidir cuánto puedes pagar por una casa. El principal que prestas acumula intereses tan pronto como lo recibes.

Si no estás seguro de cuánto puedes pagar por una casa, un buen lugar para comenzar es con nuestra calculadora de hipoteca. Solo escribe el precio de compra, down payment y unos pocos factores más. La calculadora te dará una estimación aproximada de tu pago mensual del préstamo. Para decidir cuál es el pago hipotecario que está en tu zona de confort, no olvides que también eres responsable de pagar el mantenimiento, las reparaciones, seguro, impuestos y más.

La segunda parte importante del pago mensual del préstamo son los intereses. El interés es el dinero que le pagas al prestamista hipotecario a cambio de darte un préstamo. La mayoría de los prestamistas calculan y determinan tu tasa hipotecaria en términos de una tasa porcentual anual (APR). La APR es la cantidad real de intereses que pagas en el préstamo por año (APR incluye la tasa hipotecaria y los cargos/costos). Por ejemplo, si prestas $100,000 con una APR del 5 %, pagarías en intereses un total de $5,000 por año. Al principio del préstamo (cuando el principal es alto), la mayor parte del pago mensual es para pagar el interés.

Solo unos pocos puntos porcentuales de interés pueden hacer una gran diferencia en cuánto a lo que finalmente terminarás pagando por tu préstamo. Por ejemplo, digamos que prestaste $150,000 con una tasa de interés del 4 % en préstamo a 30 años. Con este préstamo, tu pago mensual sería $716.12. Si haces el mismo préstamo con una tasa de interés del 6 %, pagarías $899.33 cada mes.

La tasa de interés de tu préstamo depende de un número de factores. Tu puntuación de crédito, ingresos, down payment y el lugar donde está la casa puede influir en cuánto pagas de intereses. Si sabes que tu historial de crédito no es tan bueno, sería conveniente tomar un tiempo para aumentar tu puntuación de crédito para que puedas ahorrar miles de dólares de intereses con el tiempo. Veamos un ejemplo.

Digamos que tienes la opción de elegir entre dos prestamistas. Uno te ofrece $150,000 por un préstamo a 30 años con el 4 % de interés. El otro te da los mismos $150,000 por un préstamo a 30 años, pero con una tasa de interés del 6 %.

Si eliges al primer prestamista, habrías pagado un total de $107,804.26 en intereses cuando hagas el último pago. Sin embargo, si eliges al segundo prestamista, terminarías pagando $173,757.06. En este ejemplo, la diferencia de tan solo el 2 % en las tasas de interés significa que pagarías más de $65,000 por tu préstamo.

El principal y los intereses conforman la mayor parte del pago hipotecario. En algunos préstamos solo tienes que pagar el principal y el interés al prestamista cada mes, pero el préstamo podría incluir también otros cargos y gastos.

Impuestos

Sin importar dónde vivas, debes pagar impuestos sobre la propiedad por tu casa. Los impuestos son unas de las partes más olvidades de tener una casa y también pueden ser una de las más costosas. Los impuestos sobre la propiedad son para el gobierno local y financian cosas como escuelas públicas, calles, departamentos de bomberos y bibliotecas.

La cantidad que pagas en impuestos dependerá del valor de tu casa y del entretenimiento local que ofrezca la comunidad. Parte del motivo por lo que obtienes la valoración de la vivienda cuando compras una casa es para que el gobierno local pueda calcular correctamente tus impuestos. Los impuestos pueden variar año con año y el condado podría pedirte que obtengas una nueva valoración de la vivienda cada ciertos años.

Los asesores fiscales valorarán la propiedad y cobrarán la tasa apropiada a los propietarios de vivienda siguiendo los estándares de las autoridades fiscales. Calculan que ese valor usando la tasa impositiva por milésimas o el valor fiscal de la propiedad (que está basado en las condiciones del mercado de bienes raíces).

Seguro

No estás obligado legalmente a tener seguro de la vivienda para ser propietario de vivienda. Sin embargo, la mayoría de prestamistas hipotecarios no te darán un préstamo sin seguro. El seguro de la vivienda te protege contra daño por incendio, entradas forzadas y tormentas eléctricas, por mencionar algunos ejemplos. Puede ser que necesites una póliza adicional para protegerte contra daño por inundación y terremoto.

Es posible que necesites comprar una póliza llamada “cláusula adicional” si tienes algo muy costoso en tu casa que quieras proteger. Una cláusula adicional es una cláusula más en tu póliza de seguro de la vivienda que extiende los límites de la cobertura para proteger un artículo de gran valor, como una joya o una obra de arte. Puede ser que solo puedas obtener una cierta cantidad de compensación por pérdida en una sola categoría según los límites normales de la póliza.

Por ejemplo, podrías tener $10,000 de cobertura por allanamiento de morada, pero tu póliza podría decir que solo puedes usar $1,000 de eso para reponer joyas. Una cláusula adicional extiende los límites hasta el valor completo del artículo que quieres proteger.

Tu seguro de la vivienda depende de una cantidad de factores, incluyendo:

• Ubicación de la vivienda
• Valor de la vivienda
• Si vives en área urbana o rural
• Qué tan cerca está de un departamento de bomberos o de una estación de policía

Aunque los costos varían según cada estado, calcula que por el seguro puedes pagar alrededor de $3.50 por cada $1,000 de valor de tu casa por año. Por ejemplo, si tienes una casa que vale $250,000, pagarías aproximadamente $875 al año por seguro de la vivienda. Lugar, edad de la casa y otros factores de riesgo como tener piscina pueden aumentar el total anual.

Depósito en garantía

Su prestamista hipotecario puede tomar un cierto porcentaje de su pago mensual para una cuenta de depósito en garantía. En una cuenta de depósito en garantía se tiene lo que debes en impuestos sobre la propiedad y primas de seguro. Los prestamistas cobran ese dinero y lo pagan en tu nombre para asegurarse de que mantengas al día la cobertura y los pagos de impuestos.

La cantidad específica que pagarás en depósito en garantía depende de tus impuestos sobre la propiedad y de las tarifas del seguro. El prestamista puede reevaluar tus depósitos en garantía siempre que cambien tus impuestos o el seguro.

En la mayoría de los acuerdos de hipoteca pagarás la misma cantidad en el pago hipotecario cada mes hasta que canceles el préstamo. Sin embargo, hay dos casos en los que los pagos mensuales (o el número de años que tienes para pagar la hipoteca) pueden cambiar: cuando eliges una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) y cuando pagas por adelantado el préstamo.

Hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM)

Una ARM es un tipo de hipoteca en el que la tasa de interés cambia con las tasas del mercado. Con una ARM, generalmente tienes algunos años con tasa de interés fija baja. Cuando termina el período introductorio, las tasas cambiarán basándose en las condiciones del mercado. Si las tasas del mercado suben, tu tasa sube. Si las tasas del mercado bajan, también baja tu tasa de interés. Esto puede afectar tu pago mensual del préstamo porque tu tasa de interés puede fluctuar. La tasa inicial introductoria es más baja de la que obtendrías con una hipoteca con tasa fija estándar en la que tu tasa de interés no cambia nunca durante la vida del préstamo.

Cómo pagar el préstamo por adelantado

El pago mensual de una hipoteca puede cambiar si haces un pago adicional en el préstamo. Esto se debe a que solo necesitas pagar los intereses de la cantidad de dinero que debes. Al principio del préstamo, la mayor parte del pago mensual se acredita a los intereses.

Con el tiempo, la cantidad que pagas cada mes va reduciendo el principal y la cantidad de intereses que debes. Este proceso, llamado “amortización de la hipoteca”, disminuye gradualmente tu principal y lo que debes en intereses.

Pagar solo un poco más de dinero cada mes en el principal puede ahorrarte mucho dinero a lo largo del plazo del préstamo o en el número de años hasta que lo hayas pagado por completo. Por ejemplo, digamos que tienes un préstamo de $150,000 con una tasa de interés del 4 % y un plazo a 30 años. Tu pago mensual del préstamo será $716.12. Pagar $100 más al mes reduciría la cantidad de intereses que pagues a lo largo del préstamo en $25,205.78. Además, pagarías por completo el préstamo seis años antes de lo que lo harías sin pagos adicionales.

Podrías considerar si presupuestas un poco de más dinero cada mes para hacer un pago adicional al principal para el saldo del principal. Asegúrate de decirle al prestamista que quieres que el pago adicional sea únicamente para el principal.

Tu pago mensual del préstamo tiene dos partes: principal e intereses. El principal es la cantidad que te presta el prestamista. Los intereses son los costos de prestar ese dinero.

El pago mensual del préstamo también puede incluir impuestos sobre la propiedad y seguro. Si es así, el prestamista retendrá un porcentaje del pago mensual en una cuenta de depósito en garantía.

El pago hipotecario generalmente se mantiene igual cada mes. Si eliges una hipoteca con tasa de interés ajustable o si haces pagos adicionales en el préstamo, los pagos mensuales pueden cambiar.

Si estás interesado en obtener una hipoteca, el primer paso es obtener la preaprobación. Obtén más información sobre la preaprobación para que puedas empezar hoy mismo.