Programa de amortización de la hipoteca: qué es y cómo se calcula

Un programa de amortización hipotecaria enumera todos los pagos que harás de tu préstamo, cuánto pagarás en cada pago y cuánto de cada pago se destinará a principal e intereses. Esto te permite llevar un registro del progreso que has logrado reduciendo el saldo de tu préstamo.

¿Qué es la amortización de una hipoteca?

La amortización en bienes raíces es el proceso de pagar tu préstamo hipotecario durante un período específico con pagos regulares. Parte de cada pago se destina a reducir el saldo de principal y parte se destina al pago de intereses. La cantidad de cada uno varía con el tiempo. El período de amortización es el tiempo que tardarás en pagar tu hipoteca en su totalidad. El programa de amortización no incluye el seguro de la vivienda ni los impuestos sobre la propiedad, que son gastos adicionales que también debes pagar junto con el principal y los intereses.

Amortización con hipotecas con tasa de interés fija

El tipo de préstamo hipotecario más usado es una hipoteca de tasa fija a 30 años. Cuando una hipoteca tiene una tasa de interés fija, eso significa que tu tasa de interés se define cuando obtienes el préstamo, y nunca cambia. Como resultado, tendrás pagos mensuales predecibles. Ten en cuenta que la cantidad que debes en impuestos sobre la propiedad y seguro de la vivienda puede cambiar porque ambos se basan en el valor de tu casa, que generalmente aumenta con el tiempo. Sin embargo, la amortización con este tipo de préstamo significa que harás el mismo pago cada mes. Si haces estos pagos durante 30 años, habrás pagado tu préstamo.

Cuando empiezas a hacer los pagos de la hipoteca, la mayor parte de cada pago se destina al pago de intereses. A medida que tu hipoteca se amortiza con el tiempo, una mayor parte de cada pago se aplica al principal.

Amortización con hipotecas de tasa de interés ajustable

Una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) funciona de manera diferente. En este tipo de préstamo, tu tasa de interés se mantiene fija durante un cierto número de años, generalmente 5 o 7. Después de esto, tu tasa y pago mensual cambiarán periódicamente. El período de ajuste te dice con qué frecuencia cambiará tu tasa, que suele ser anualmente o cada seis meses. Esto significa que, después del período introductorio, tu pago puede subir o bajar y puede fluctuar con el mercado.

Al igual que una hipoteca de tasa fija, una ARM se amortiza a medida que haces pagos mensuales para reducir el saldo de tu préstamo. El programa te dirá cuánto deberás pagar cada mes para liquidar el préstamo. Sin embargo, la cantidad real que debes variará a lo largo de tu préstamo según las condiciones del mercado. Deberás poder cubrir un pago más alto si tu tasa de interés se ajusta hacia arriba.

Cómo usar una calculadora de amortización hipotecaria

Puedes usar una calculadora de amortización para calcular tu pago mensual basado en la información que proporciones sobre el monto de tu préstamo, la tasa de interés y el plazo del préstamo. Solo sigue estos sencillos pasos:

• Ingresa la cantidad de tu préstamo.
• Ingresa tu tasa de interés.
• Ingresa el plazo del préstamo.
• Escribe la fecha de inicio de tu préstamo.
• Si planeas hacer pagos adicionales, ingresa la cantidad y la frecuencia.

¿Cómo se hacen los programas de amortización hipotecaria?

Los programas de amortización se generan basados en la información que ingresas sobre tu préstamo. Los resultados dependerán en gran medida de tu tasa de interés, la cantidad de tu préstamo y el tipo de préstamo que decidas.

Supongamos que te aprueban una hipoteca a 30 años por $350,000 con una tasa de interés fija del 6%. Tu pago mensual para pagar tu préstamo en 30 años, dividido en 360 pagos mensuales, será de $2,098, sin incluir los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda.

En la tabla abajo, puedes ver que la asombrosa cantidad de $1,750 de ese primer pago se destinará a intereses y solo $348.43 al principal. Ese primer pago reducirá el saldo de principal de tu préstamo a $349,651.57.

Gradualmente, una mayor parte de cada pago se destinará al principal y menos a intereses. Para tu último pago, solo $10.44 se destinarán a intereses, mientras que $2,087.99 se destinarán a eliminar el saldo de principal.

Ejemplo de programa de amortización hipotecaria mensual

Aquí tienes un ejemplo de cómo puedes esperar que se vea un programa de amortización para esa hipoteca de $350,000 a 30 años con una tasa de interés fija del 6%. La primera mitad de la tabla muestra los primeros 12 pagos mensuales que se aplicarán a tu préstamo y cómo se aplicará el pago a tus intereses y principal. La segunda mitad de la tabla muestra cómo cambia la aplicación de esos pagos en los últimos 12 meses de tu préstamo.

La importancia de entender tu programa de amortización

Entender tu programa de amortización puede ayudarte a presupuestar los pagos de tu hipoteca porque verás lo que debes pagar cada mes. También podrás seguir tu progreso en el pago de tu préstamo y entender mejor cómo hacer pagos adicionales puede ahorrarte dinero en intereses. Cuanto más rápido reduzcas tu saldo del principal, pagarás menos intereses. Conocer el saldo de tu préstamo también puede ayudarte a calcular la cantidad de capital que tienes en tu casa.

Ejemplo de amortización hipotecaria

Supongamos que contratas el mismo préstamo a 30 años, de tasa fija, de $350,000 con una tasa de interés del 6%. Si pagas $100 más a tu saldo de principal con cada pago mensual de la hipoteca, ahorrarás $54,696 en pagos de intereses durante la vida del préstamo. También pagarías tu préstamo 3 años y 5 meses antes de lo previsto originalmente.

Eso es un impacto bastante grande con solo $100 al mes. Por supuesto, no todos pueden permitirse hacer pagos adicionales cada vez. Pero incluso si solo haces un pago adicional cuando puedas, eso puede traducirse en ahorros significativos a largo plazo.

Hacer pagos adicionales al principio de tu hipoteca tiene un mayor impacto. Los intereses de tu hipoteca se cargan al principio, lo que significa que la mayoría de tus pagos se destinan a intereses al principio (consulta el programa de amortización de arriba). Cuando reduces el principal antes, pagas menos intereses sobre el principal más pequeño durante la vida del préstamo.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a algunas preguntas frecuentes sobre la amortización hipotecaria.

¿Cómo funciona el programa de amortización para una hipoteca?

Un programa de amortización hipotecaria suele ser una tabla con varias columnas para mostrar un desglose completo del pago mensual de la hipoteca. Muestra cuánto de cada pago se destina a intereses y principal, junto con tu saldo restante durante la vida del préstamo.

¿Qué es la amortización negativa?

La amortización negativa ocurre cuando tu pago mensual no cubre los intereses adeudados. En cambio, esos intereses no pagados se suman al saldo de tu préstamo y tu deuda general aumenta. En cierto punto, tendrás que empezar a hacer pagos más altos para cubrir esos intereses atrasados. Si no se controla, la amortización negativa podría hacer que debas más por tu casa de lo que vale.

¿Cómo afectan el principal y los intereses a la amortización hipotecaria?

Como el principal y los intereses son los dos componentes principales del pago de la hipoteca, partes de cada pago se destinarán a cada uno. Al principio de pagar tu hipoteca, la mayor parte de tu pago se destina a intereses, pero después de varios años, la mayor parte de tu pago se destina al saldo de principal. Este cambio en el pago se puede ver en un programa de amortización.

¿Puedo pagar mi hipoteca antes de tiempo?

Pagar un extra a tu principal cada mes puede ayudarte a terminar de pagar tu hipoteca antes de tiempo y ahorrarte miles en intereses a lo largo del tiempo. Sin embargo, querrás asegurarte de no tener que pagar una multa por pago anticipado si pagas tu hipoteca antes de tiempo.

Conclusión: Tu programa de amortización puede ayudarte a ahorrar dinero

Puedes pensar en un programa de amortización como la guía que te dice cómo vas a pagar tu préstamo hipotecario. Es importante saber cuánto pagarás cada mes, y podrás ver cuánto de cada pago te ayuda a reducir los intereses y el principal de tu hipoteca.

Entender cuánto interés estás pagando puede inspirarte a hacer pagos adicionales al principal cuando puedas y ahorrar dinero en intereses, acumular capital en tu casa o pagar tu préstamo antes de tiempo.