Programa de amortización de la hipoteca: Qué es y cómo calcular la tuya

Sacar un préstamo hipotecario por primera vez puede ser una experiencia abrumadora. Tendrás que dar una gran cantidad de documentación. Tu prestamista verificará tu crédito. Deberás ahorrar miles de dólares para hacer el pago inicial, los impuestos sobre la propiedad y los cargos de cierre.

Pero hay una cosa por lo que no debes preocuparte: saber cuánto pagarás al mes por tu hipoteca (antes de impuestos y seguros).

Eso es debido a tu programa de amortización. Esta es una tabla que enumera cuántos pagos mensuales de la hipoteca harás y cuántos dólares enviarás a tu prestamista con cada uno de ellos. Veamos exactamente cómo funciona la amortización de la hipoteca.

Amortización en bienes raíces se refiere al proceso de pagar tu préstamo hipotecario con pagos mensuales normales.

Hipotecas con tasa de interés fija

Es posible que tengas una hipoteca con tasa de interés fija a 30 años. La amortización aquí significa que harás un pago fijo cada mes. Si haces estos pagos durante 30 años, habrás pagado tu préstamo.

Los pagos con un préstamo a tasa fija, un préstamo en el que tu tasa de interés no cambia, se mantendrán relativamente constantes. Pueden subir o bajar ligeramente si los impuestos sobre la propiedad o los costos del seguro suben o bajan.

Amortización con hipotecas de tasa de interés ajustable

Una hipoteca con tasa de interés ajustable funciona de manera diferente. En este tipo de préstamo, tu tasa de interés se mantiene fija durante un cierto número de años, generalmente 5 o 7. Después de esto, tu tasa cambiará periódicamente, según el tipo de ARM que hayas tomado, de acuerdo con los resultados o cualquier otro índice económico al que esté vinculado tu préstamo. Esto significa que después del período fijo, tu tasa podría subir o bajar, haciendo que tu pago mensual haga lo mismo.

Existe cierta incertidumbre con las ARM: nunca se sabe cuánto podría aumentar el pago hipotecario después de que termine ese período inicial. Esa es la razón por la que algunos prestatarios refinancian sus ARM a hipotecas de tasa fija antes de que finalice el período fijo.

Generalmente, el beneficio de las ARM es que tu tasa de interés inicial suele ser más baja que la que obtendrías con un préstamo de tasa fija, lo que le ahorrará dinero durante el período fijo. Las ARM pueden tener sentido para las personas que pueden mudarse o refinanciar antes de que finalice el período fijo.

La amortización con préstamos de tasa de interés ajustable significa lo mismo que con las versiones de tasa fija: es simplemente el proceso de hacer pagos mensuales habituales, aunque puedan variar con el tiempo, para pagar tu hipoteca de manera constante.

Los propietarios de vivienda pueden calcular la amortización de tu hipoteca usando una calculadora de amortización en línea. Estas calculadoras te piden agregar información relacionada con tu préstamo y luego usar una fórmula para calcular la amortización de tu hipoteca.

Juega con esta calculadora de amortización para ver cómo las diferentes tasas de interés y plazos afectan tu pago mensual. También puedes ver cómo hacer más pagos a tu principal impacta tus ahorros de intereses y te permite pagar tu préstamo más rápido.

Para determinar la cantidad de intereses que pagarás cada mes, e indirectamente, el pago mensual de tu hipoteca, tu prestamista dividirá la tasa de interés de tu préstamo entre 12 para calcular su tasa de interés mensual. Luego, tu prestamista multiplica el salgo actual de tu préstamo por esta cifra. Esto determina cuánto interés pagas en un mes determinado.

Luego, tu prestamista determinará cuánto de un pago deberás hacer mes para pagar tu préstamo al final de tu plazo, ya sea que el plazo sea de 15 años, 30 años o algún otro.

Esta es la razón por la que pagas más intereses al comienzo del plazo de tu préstamo en que años posteriores: cada vez que haces un pago mensual, el saldo de hipoteca se reduce un poco. Ese saldo más pequeño significa que pagarás menos intereses con el tiempo.

Un programa de amortización, a menudo llamado tabla de amortización, explica exactamente lo que pagarás cada mes por tu hipoteca. La tabla mostrará tu pago mensual y cuánto se destinará al pago del saldo de capital de tu préstamo y cuánto se usará en intereses.

Cuando comiences a pagar tu hipoteca por primera vez, la mayor parte de tu pago se destinará a intereses. Cuando hayas hecho tus pagos varios años, esto comenzará a cambiar y la mayor parte de tu pago se destinará a reducir tu salgo principal.

Una tabla de amortización también mostrará el saldo inicial de tu pago hipotecario cada mes y el saldo restante después de hacer tu pago.

Entonces, ¿cómo será tu programa de amortización? Eso depende en gran medida del tipo de préstamo que obtienes y tu tasa de interés.

Digamos que estás aprobado para una hipoteca de 30 años por $200,000, a una tasa de interés fija del 4%. Tu pago mensual para liquidar tu préstamo en 30 años, desglosado en 360 pagos mensuales, será de $954.83, sin contar el dinero que debes pagar para cubrir los impuestos sobre la propiedad y seguro de la vivienda.

En la tabla abajo, puedes ver que la enorme cantidad de $666.67 de ese primer pago se destinará a intereses y solo $288.16 al principal. Ese primer pago reducirá el saldo de principal de tu préstamo a $199,711.84.

Gradualmente, más de tus pagos se destinarán al principal y no a intereses. Por ejemplo, con el pago 351, solo $31.24 de tu pago se destinará a intereses y $923.58 se destinarán a reducir tu saldo de principal.

Al estudiar tu programa de amortización, puedes entender mejor cómo hacer más pagos puede ahorrarte una cantidad importante de dinero. Esto es debido a los intereses. Cuanto más rápido reduzcas tu saldo del principal, menos intereses tendrás que pagar.

Ejemplo de aceleración de amortización de hipoteca

Este es un ejemplo: Supongamos que recibes el mismo préstamo de $200,000, a 30 años, con una tasa de interés del 4%. Si pagas $100 más a tu saldo de principal con cada pago mensual de una hipoteca, ahorrarás más de $26,854 en pago de intereses si te tomas los 30 años completos para pagar el préstamo.

Eso es un gran impacto con solo $100 al mes. Es por eso por lo que entender cómo se aplican tus pagos mensuales y los ahorros que puedes generar pagando un poco cada mes, puede ayudarte a lograr un ahorro significativo.

Recibirás una gran cantidad de números cuando recibas una hipoteca. Haz que sea una prioridad revisar tu programa de amortización. Es importante saber exactamente cuánto pagarás cada mes durante la vigencia de tu préstamo.

Al analizar cuánto de cada uno de tus pagos, especialmente en los primeros días de tu préstamo, se destina a intereses, es posible que te sientas inspirado a pagar más cada mes para reducir ese saldo de principal.

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