Amortización: ¿qué es y cómo funciona?

Amortización es el proceso mediante el que los pagos mensuales de tu préstamo reducen el principal, liquidándolo eventualmente. Cada pago ayuda a amortizar el préstamo pagando todos los intereses acumulados ese mes, más una parte del principal del préstamo.

El interés se calcula basándose en el saldo del principal del préstamo. Eso significa que, al principio, se acumulan más intereses, por lo que una mayor parte de tus pagos se destina a los intereses. A medida que pasa el tiempo y el principal disminuye, se acumulan menos intereses, por lo que una mayor parte de cada pago se destina al principal del préstamo, acelerando la velocidad a la que lo liquidas.

Definición de amortización

En términos de hipotecas, amortización es el proceso de pagar gradualmente el saldo del préstamo mediante pagos mensuales regulares. Estos pagos incluyen tanto principal como intereses hasta que el préstamo se liquida por completo.

Las hipotecas suelen ser por plazos de 15 o 30 años, aunque algunos préstamos tienen otros plazos, como un plazo de 20 años. El plazo de tu hipoteca afecta cuánto tiempo se tarda en amortizar completamente el préstamo y la cantidad total de intereses pagados.

Existen muchos tipos diferentes de hipotecas. Estos incluyen préstamos de la FHA, préstamos del VA, préstamos jumbo y muchos otros. Es recomendable tener en cuenta estos diferentes préstamos y las ventajas que pueden ofrecerte a la hora de elegir la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades.

También puede ser que hayas oído hablar de la amortización en el mundo de la contabilidad. Cuando se trata de contabilidad, la amortización se refiere a distribuir el costo de un activo intangible, como una licencia de software, a lo largo de su vida útil. Es similar a la depreciación de los activos tangibles.

¿Cómo funciona la amortización?

La amortización de la hipoteca reduce el saldo de tu préstamo con el tiempo. El funcionamiento exacto depende del tipo de hipoteca que tengas. Puedes usar un programa de amortización de hipoteca para ver cuánto se reduce el principal de tu préstamo cada mes.

Hipotecas con tasa de interés fija

Con una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés de tu préstamo se establece cuando recibes el préstamo. No cambia en absoluto durante la vida del préstamo. Esto permite pagos mensuales predecibles, lo que puede ayudar a crear un presupuesto.

Generalmente, los primeros pagos se destinan principalmente a cubrir los intereses acumulados. Con el tiempo, el principal del préstamo disminuye y se acumulan menos intereses, permitiendo que una mayor parte de cada pago se destine al principal.

Hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM)

Las hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) tienen tasas de interés que pueden cambiar durante el plazo del préstamo. La tasa del préstamo suele ser fija durante un período introductorio, como cinco o siete años. Después de ese período, la tasa puede ajustarse según un plan basado en un índice de mercado predeterminado, como la tasa de los bonos del Tesoro a 10 años, más un margen.

Por lo general, los ARM se describen usando números, como un ARM 5/1 o 7/1. Un ARM 5/1 tiene una tasa que se mantiene por cinco años y luego se ajusta anualmente después de eso.

Los ARM suelen tener tasas introductorias más bajas que los préstamos de tasa fija, pero pueden ser impredecibles. Si las tasas suben, tu pago también podría aumentar. Aunque los ARM suelen tener tasas mínimas y máximas, si las tasas suben demasiado, tu préstamo podría volverse impagable.

Al igual que con una hipoteca de tasa fija, los primeros pagos cubren principalmente los intereses, y con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal.

Hipoteca con pago de intereses solamente

Una hipoteca con pago de intereses solamente es un tipo poco usado de préstamo para la vivienda que no se amortiza con pagos regulares. Es importante entender cómo funciona el interés hipotecario con este tipo de préstamo. En cambio, cada pago mensual cubre solo los intereses acumulados. Una vez que termina el período solo de interés, el prestatario tiene algunas opciones para pagar el principal del préstamo:

• Pagar el saldo en su totalidad
• Refinanciar el préstamo
• Comenzar a hacer pagos normales de principal e intereses para empezar a amortizar el préstamo

Hipotecas con pago global

Una hipoteca con pago global (balloon) es un tipo de hipoteca no tradicional.

Suelen tener plazos más cortos que la mayoría de las hipotecas, como de cinco o diez años. Los pagos mensuales son bajos, pero no amortizan completamente el préstamo. Una vez que termina el plazo, el préstamo aún tendrá un saldo de principal, y el prestatario tendrá que hacer un pago global para liquidar ese saldo.

El pago global al final del préstamo puede ser muy grande, por lo que es importante asegurarse de tener un plan para refinanciar el préstamo o estar preparado para hacer el pago grande.

Ejemplo de amortización

Cuando obtienes una hipoteca, puedes calcular el programa de amortización del préstamo. Es algo fácil de hacer con préstamos de tasa fija porque sus tasas no se ajustan durante la vida del préstamo, pero también puedes calcularlo para otros tipos de hipotecas. Es posible que solo debas ajustar tus cálculos basándote en posibles cambios de tasa.

Imagina que obtienes una hipoteca a 30 años por $200,000 a una tasa del 6.5%. La tabla a continuación muestra el programa de amortización, incluyendo la cantidad del pago, qué partes del pago se destinan a intereses y principal, y cuál es el saldo restante del préstamo.

Por qué es importante entender la amortización

Entender la amortización de la hipoteca es importante porque es el proceso mediante el que reduces el saldo de tu préstamo y acumulas capital (equity) en tu casa. Pagar tu hipoteca más rápido ayuda a que se amortice más rápidamente, reduciendo los costos de intereses y aumentando tu capital.

Considera el ejemplo anterior de un préstamo de $200,000 al 6.5%. Pagar $200 adicionales al mes ayuda a reducir el principal del préstamo más rápidamente, reduciendo el plazo del préstamo a poco menos de 21 años y ahorrándote más de $90,000 en intereses.

Saber cómo funciona la amortización puede ayudarte a decidir si hacer pagos adicionales es una buena idea y ayudarte a determinar cuánto pueden ahorrarte esos pagos. Asegúrate de revisar cuidadosamente los términos de tu préstamo para entender si tendrás que pagar algún cargo si haces pagos adicionales, como una penalización por pago anticipado.

Conclusión: Entender la amortización puede ayudarte a elegir la hipoteca adecuada

La amortización de la hipoteca es el proceso mediante el que tus pagos reducen el principal de tu préstamo, hasta liquidarlo por completo. Entender cómo funciona la amortización y ver el programa de amortización de tu préstamo puede ayudarte a determinar si vale la pena hacer pagos adicionales o simplemente hacer un seguimiento de tu progreso en la liquidación del préstamo.

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