El cierre de la compra de una casa: Una guía detallada

Antes de comenzar un recorrido para ver viviendas y hacer ofertas, aprovecha la oportunidad para conocer más sobre las últimas fases del proceso de comprar una vivienda. Muchos prestatarios primerizos podrían pensar que solo el prestamista hipotecario debe prepararse para el cierre, pero ese no es siempre el caso.

Al entender los siguientes pasos del proceso, puedes ayudar a tu agente de cierre a completar rápido los documentos y dar información esencial en el camino. Nuestra guía te ayudará a saber qué esperar el día de cierre y cómo prepararte con anticipación, para que puedas llegar más rápido a la mesa y evitar cualquier obstáculo en tu camino a ser propietario de una casa.

El cierre es la parte más gratificante de la experiencia de comprar una casa. Y con suerte, llegarás al día de cierre con todas tus preguntas respondidas, las negociaciones resueltas y la hipoteca preaprobada. Este día, también debes estar listo para convertirte en el propietario legal de una casa.

A medida que se acerca la fecha de cierre, todavía habrá mucho que hacer para asegurarte de llegar a la parte en la que te entregan las llaves a ti, el nuevo propietario. Esta es una guía para ayudarte a prepararte incluso antes de que encuentres la casa perfecta, para que sepas qué esperar más adelante.

En promedio, toma de 30 a 45 días todo el proceso hasta el cierre, desde completar la solicitud del préstamo hipotecario hasta llegar a la mesa del cierre. El día del cierre, el día que firmas la última documentación, toma de 1 a 2 horas siempre que todo vaya según lo planeado.

El tiempo que toma el cierre de una casa depende, en parte, de tus habilidades de organización, la experiencia del encargado de préstamos y la confiabilidad del vendedor. Para aprender más del proceso, mira los siguientes pasos para ver lo que tú y el prestamista tendrán que completar antes del día de cierre.

Hacer un inventario de los documentos del cierre sirve para asegurarse de que el prestamista tenga todo lo necesario para el cierre. También hace que sea más fácil localizar y enviar cualquier formulario que pidan a última hora, lo que te ayudará a evitar retrasar el proceso.

Incluso puedes crear una lista de todos los documentos que necesitas y las fechas límite para entregarlos. Márcalos a medida que los envías al prestamista y escribe la fecha en que los enviaste. También querrás confirmar que los recibió. Usa esta lista de documentos para el cierre habituales para comenzar.

Declaración de cierre

Por ley, el prestamista te enviará la declaración de cierre por lo menos 3 días hábiles antes del día de cierre. Este documento describe, en detalle, toda la información importante de tu préstamo. Eso incluye:

• El plazo del término, la cantidad del préstamo y la tasa de interés
• El pago mensual de la hipoteca estimado
• Los costos de cierre, que incluyen los cargos de emisión, de evaluación de riesgo y del gobierno
• La cantidad de dinero que tendrás que llevar al cierre, conocida también como efectivo para cerrar
• Declaraciones del préstamo

Revisar minuciosamente este documento es uno de los pasos más importantes que darás para el cierre de una vivienda. Compara la declaración de cierre con el estimado del préstamo para asegurarte de que no haya ninguna diferencia. Si encuentras un error, comunícate con el prestamista para corregirlo. Esto puede retrasar el cierre, pero los errores deben corregirse antes de que firmes el documento.

Declaración del vendedor

La declaración del vendedor es un documento que el vendedor tiene que completar para enumerar todos los defectos conocidos de la propiedad que pudieran influenciar tu decisión de comprar la casa. Dependiendo de las declaraciones que exijan en tu estado, estos defectos pueden incluir el historial de reparaciones, daño por agua, problemas de los cimientos, infestaciones, pintura de plomo o sistemas que no funcionan.

Lee detenidamente las declaraciones, pues podría haber problemas graves que no hayas notado en tu recorrido final de la vivienda. Esta es una de las últimas oportunidades que tienes para obtener más información de la casa antes de hacer esa compra tan grande; las viviendas suelen tener una “política de no devolución”. Las declaraciones del vendedor pueden ayudarte a ahorrar miles de dólares o incluso ayudar a evitar el arrepentimiento del comprador.

Si hay alguna señal de alerta en las declaraciones, pide más información al vendedor o pide que un inspector vea más de cerca los problemas específicos. Lo que quieres es obtener toda la información que puedas para determinar si la casa vale la pena para invertir el tiempo, el dinero y el estrés relacionados con corregir o vivir con el problema específico.

 Es importante tomar en cuenta que no todos los estados tienen leyes que exigen las declaraciones del vendedor, así que asegúrate de hablar con un agente de bienes raíces de lo que es obligatorio en tu área.

Si aún quieres proceder con la compra de la casa, podrías considerar negociar con el vendedor para que este pague la reparación o quitar el costo de repararlo tú mismo del precio de compra.

Documentos del título

Durante el proceso de cierre, una compañía de títulos de propiedad, que trabaja para ti y tu prestamista, hará un estudio de títulos para asegurarse que el vendedor tenga el derecho sobre la propiedad y te la pueda vender legalmente. La compañía también busca gravámenes existentes sobre la vivienda para evitar que los nuevos propietarios sean perseguidos por los prestamistas del propietario anterior por deudas sin pagar.

Un abogado de bienes raíces o una compañía de depósito en garantía revisará los documentos del título para asegurarse de que todo esté según lo esperado. Por lo general, el vendedor tiene los derechos sobre la vivienda, y no hay ningún gravamen existente ni ninguna otra preocupación sobre el título.

Solicitud para un préstamo

Cuando solicitas un préstamo hipotecario, el prestamista crea una copia de tu solicitud original para el cierre. Debes revisarla para asegurarte de que sea correcta y avisarle al prestamista si ha habido algún cambio desde que hiciste la solicitud original. Por ejemplo, debes decirle al prestamista sobre cualquier cambio de empleo o nuevas deudas pues eso puede afectar los términos del préstamo.

La mayoría de los prestamistas exige que los compradores obtengan un plan de seguro de la vivienda para la nueva casa y muestren constancia del seguro justo antes y durante el cierre. El costo de tu plan de seguro dependerá de las características y la condición de tu casa, lo que quieras que esté cubierto y cuánto estás dispuesto a pagar por el deducible del seguro de la vivienda.

La declaración de cierre debe decir lo que tendrás que pagar el día de cierre, pero este es un resumen rápido de los diferentes gastos que podrían tener que pagar tú, el prestamista o el vendedor.

Gastos de cierre

Los costos de cierre son los pagos hechos a tu prestamista y otros terceros para cerrar el préstamo. Por lo general, son del 2% al 6% del precio de compra de la vivienda e incluyen varios cargos, como la tasación, de emisión, del seguro del título y de la solicitud. Es posible que también tengas que pagar un seguro hipotecario dependiendo del tipo de préstamo que obtengas y de cuánto sea tu down payment.

Recuerda que los costos de cierre no son lo mismo que los costos prepagados.

Depósito de arras

El depósito de arras es el dinero que das al inicio para mostrarle al vendedor tu interés en comprar la vivienda, y protege al vendedor en caso de que te retires del negocio. El dinero se guarda en una cuenta de depósito en garantía hasta completar el negocio, y luego se aplica al down payment o a los costos de cierre.

Créditos del prestamista

Los créditos del prestamista los da el prestamista para absorber tus costos de cierre a cambio de pagar una tasa de interés más alta. Esto podría ser una buena opción para que los compradores cortos de dinero que no tienen mucho dinero para pagar los costos de cierre. Sin embargo, una tasa de interés más alta significa que pagarás más interés a lo largo de la vida del préstamo.

Dinero en efectivo para el cierre

El dinero en efectivo para el cierre es la cantidad total de dinero —incluidos los costos de cierre— que debes llevar el día de cierre. El down payment es una parte grande del dinero en efectivo para el cierre. Dependiendo de tu préstamo, el down payment podría ser de tan solo el 3% o tan alto como quieras. Si tienes un préstamo respaldado por el gobierno, como un préstamo del USDA o del VA, es posible que no tengas un down payment obligatorio.

Si ya le has hecho algunos pagos al prestamista, (incluyendo el depósito de buena fe), podrías recibir créditos, o una deducción en el dinero en efectivo para el cierre.

Concesiones del vendedor

A veces un vendedor acepta pagar una parte o el total de los costos de cierre. Si has negociado para que el vendedor pague parte de tus costos de cierre, recuerda incluirlo en las concesiones del vendedor.

Cierre en seco

Un cierre en seco ocurre cuando todas las partes están de acuerdo con proceder con el cierre, aunque el desembolso de los fondos ocurra después del cierre en lugar de durante este. Todos los demás requisitos para cerrar el préstamo se cumplen en el cierre. Hasta que el vendedor reciba los fondos, sigue siendo el dueño de la propiedad. Los compradores no serán los propietarios legales hasta haber pagado la hipoteca.

La mayoría de los documentos del cierre que revisarás y firmarás el día de cierre te los darán en el momento. Hay ciertos artículos que debes llevar al día de cierre. Para asegurarte de no olvidar nada ese día tan emocionante, haz una lista y ve marcando los artículos a medida que los empacas. Comienza la lista con estos artículos necesarios:

• Una forma de identificación, como licencia de conducir, pasaporte o ID con foto emitida por el gobierno
• Un cheque certificado o de caja por la cantidad de los costos de cierre por pagar o comprobante de una transferencia electrónica (por lo general, no se acepta efectivo ni cheques personales)
• Tu declaración de cierre para comparar con la documentación final
• Comprobante del seguro de la vivienda

También debes llevar una lista de contactos importantes en caso de que surjan problemas. Esto puede incluir a tu abogado o agente de bienes raíces, si no están presentes en el cierre.

No podrás evitar algunos obstáculos que están fuera de tu control, como un estudio de títulos que revele un gravamen contra la vivienda, una tasación que resulte más baja de lo esperado o una inspección de la vivienda que revele un problema de la propiedad que era desconocido. Sin embargo, hay otros atrasos que sí puedes controlar y evitar.

Completa las solicitudes del prestamista lo más pronto posible

Los problemas económicos son una de las causas de atraso más frecuentes que el comprador puede controlar. Pueden ocurrir cuando un comprador se atrasa en entregar los documentos financieros solicitados como estados de cuenta, declaraciones de impuestos o talones de pago.

Una vez el prestamista comienza a prepararse para el cierre, puedes preguntarle al agente de préstamos si necesita más información o documentos. De esa manera, no tienes que esperar a que los pidan. Si el prestamista te pide que presentes otros formularios o como aclaración, responde a su solicitud lo más pronto posible para evitar futuras interrupciones.

Evita los cambios de vida que afecten tu economía

También pueden surgir problemas cuando un comprador cambia de trabajo, asume más deuda o no hace un pago, todo lo cual puede afectar su situación económica. Estas acciones pueden afectar los términos de tu préstamo o podrían incluso cambiar si calificas para la hipoteca.

Mientras estás en el proceso de obtener una preaprobación de hipoteca, quédate en el buen camino en lo relacionado a tus finanzas. No hagas compras grandes, no lleves tu tarjeta de crédito al límite, no abras nuevas cuentas de crédito y haz todos los pagos mensuales.

Está atento a estafas hipotecarias

También querrás estar atento a las señales de alerta antes de firmar documentos o transferir dinero. El fraude hipotecario electrónico es una estafa de phishing frecuente en la que usan correos electrónicos, teléfonos o sitios web falsos para hacerse pasar por tu prestamista o tu agente de bienes raíces. Por medio de correos electrónicos o mensajes de texto que parecen lo suficientemente auténticos y que incluso pueden tener tu información personal, los hackers convencen a los compradores de vivienda a que envíen los costos de cierre o el down payment a una cuenta fraudulenta.

Para evitar que esto te pase a ti, revisa todos los documentos detenidamente y ten cuidado con los cambios de último minuto o las solicitudes urgentes de “actuar rápido”. Nunca des información financiera ni tu número del Seguro Social en un correo electrónico, y siempre verifica la dirección de correo electrónico, el teléfono o el sitio web son los que tu agente o tu prestamista te dieron.

La compra de una casa no tiene que ser un misterio ni algo complicado. Tomarse el tiempo de investigar todo el proceso, de principio a fin, te ayudará a navegar mejor los retos de encontrar una nueva casa y eventualmente cerrar la hipoteca. Saber qué información y documentos necesitan enviarle a tu prestamista y cómo prepararte para el día de cierre puede prevenir posibles atrasos y hacer la experiencia más agradable.

Si estás listo para dar el primer paso para ser propietario de una casa, completa una solicitud y obtén la aprobación para una hipoteca hoy mismo. También puedes llamarnos al (800) 718-8233.