¿Para qué se usan los créditos del prestamista al comprar una vivienda?

Si estás teniendo dificultades para reunir lo suficiente para los costos de cierre además del down payment de una casa, o si no quieres que los cargos iniciales de comprar una vivienda agoten todos tus ahorros, considera solicitar créditos del prestamista. Tu prestamista pagará algunos o todos tus costos de cierre a cambio de que tú pagues una tasa de interés más alta.

¿Es esta la opción adecuada para ti? Sigue leyendo para aprender más sobre las ventajas y desventajas de los créditos del prestamista.

¿Qué es un crédito de prestamista?

Los costos de cierre son un gasto significativo en la compra de una casa, generalmente superados solo por el down payment. Los costos de cierre suelen oscilar entre el 3% y el 6% de la cantidad de tu préstamo. Si pides prestados $300,000, puedes esperar pagar entre $9,000 y $18,000 en costos de cierre.

La mayoría de los prestatarios pagan los costos de cierre en efectivo en el momento del cierre. Pero si no puedes permitirte estos cargos o prefieres conservar parte de tu dinero para otros gastos, puedes solicitar créditos del prestamista.

Cada crédito del prestamista reduce tus costos de cierre y aumenta tu tasa de interés. Evitas los cargos iniciales, pero pagas más intereses en total.

Qué tanto suba tu tasa de interés dependerá de cuántos créditos tomes. Cuantos más créditos del prestamista tomes, mayor será tu tasa de interés y más costosa será tu hipoteca con el tiempo.

¿Cómo funcionan los créditos del prestamista?

Un crédito del prestamista suele equivaler al 1% de la cantidad de tu préstamo. Si vas a obtener una hipoteca de $300,000, un crédito del prestamista cubriría $3,000 en costos de cierre. Como los costos de cierre oscilan entre el 3% y el 6% de la cantidad de tu préstamo, esto reduciría, pero no cubriría completamente el costo. Puedes tomar múltiples créditos para cubrir más o el total de tus costos de cierre.

La cantidad que tu institución crediticia aumenta tu tasa de interés para pagar el crédito varía. Una cantidad típica es del 0.25% por crédito.

Aumentar tu tasa de interés elevará tu pago mensual de la hipoteca y te costará más en intereses a lo largo de la vida del préstamo.

Tu crédito o créditos del prestamista aparecen en tu estimación del préstamo, que tu prestamista debe darte en el plazo de los 3 días posteriores a la recepción de tu solicitud de préstamo, y en tu declaración de cierre, que se entrega al menos 3 días antes del cierre. Los créditos del prestamista pueden figurar como “puntos negativos” o un “porcentaje negativo”.

Cómo negociar créditos del prestamista

No todos los prestamistas hipotecarios ofrecen créditos del prestamista. Si tu prestamista los ofrece, puedes aumentar tus posibilidades de calificar para los créditos con los aumentos más bajos en tu tasa de interés si tienes una puntuación de crédito sólida y una relación deuda-ingresos baja. Un down payment más grande también puede ayudar.

Créditos del prestamista vs. puntos de hipoteca

También puedes pagar por puntos de hipoteca al cerrar tu préstamo hipotecario. Los puntos de hipoteca son lo opuesto a los créditos del prestamista. Comprar puntos cuando cierras tu hipoteca reduce tu tasa hipotecaria.

Los prestamistas suelen cobrar el 1% de la cantidad del préstamo por un punto de descuento. Si tomas un préstamo de $350,000, un solo punto que cuesta el 1% saldría en $3,500.

Comprar un punto suele reducir tu tasa hipotecaria en un 0.25%.

Beneficios de los créditos del prestamista

Los créditos del prestamista pueden hacer que comprar una casa sea más asequible. Estos son los beneficios más importantes:

Pagas menos por adelantado a tu prestamista

El principal beneficio de los créditos del prestamista es que pagas menos en costos de cierre. Dependiendo de cuántos créditos compres, podrías eliminar tus costos de cierre. Supongamos que el prestamista te está cobrando $9,000 en costos de cierre. Si aceptas $6,000 en créditos de tu prestamista, tus costos de cierre se reducen a $3,000.

Puedes destinar más dinero al down payment

Tener costos de cierre menos bajos puede permitirte hacer un down payment más alto. Un down payment más alto puede permitirte calificar para una tasa de interés más baja y ahorrarte dinero en tu pago mensual de la hipoteca.

Los prestamistas prefieren cuando los prestatarios asuman un mayor compromiso financiero con su casa. En su opinión, cuanto mayor sea el down payment, menos probable es que dejes de pagar, ya que habrás invertido una cantidad considerable. Esto te convierte en un riesgo menor, por lo que los prestamistas no tienen que aplicar una tasa de interés tan alta como medida de seguridad.

Podrías evitar el seguro hipotecario privado (PMI)

Si obtienes una hipoteca convencional y das menos del 20% de down payment, deberás pagar seguro hipotecario privado. El PMI reembolsa al prestamista por sus pérdidas si incumples con tu hipoteca. La cantidad que pagas por PMI varía, pero Freddie Mac dice que puedes esperar pagar entre $30 y $70 al mes por cada $100,000 que pidas prestado. Si obtienes una hipoteca de $300,000, tendrás que pagar entre $90 y $210 más al mes por PMI.

Pero si compras créditos del prestamista y pagas menos en costos de cierre, podrías tener suficiente dinero extra para hacer un down payment del 20% del precio de compra de tu casa, evitando el PMI.

Desventajas de los créditos del prestamista

Los créditos del prestamista también tienen desventajas. Estas son dos de los más importantes:

Podrías pagar miles más por tu préstamo

Comprar créditos del prestamista podría significar que pagarás miles de dólares más en intereses. Esto se debe a que cuando compras créditos del prestamista, el prestamista aumenta tu tasa de interés. Mientras más alta sea tu tasa de interés, más alto será tu pago mensual y más gastarás en tu hipoteca con el tiempo.

Los créditos del prestamista podrían afectar el refinanciamiento en el futuro

Quizás te interese refinanciar tu préstamo para conseguir uno con una tasa de interés más baja. Si utilizas créditos del prestamista al obtener tu préstamo, el costo de refinanciar podría ser más alto. ¿Por qué? Al tomar créditos del prestamista, pagas más en intereses. Debido a esto, una parte menor de tu pago mensual —especialmente al principio de tu ciclo de pago— se destina a reducir el saldo del principal de tu préstamo.

Como cuando refinancias usualmente pagas del 3% al 6% del salto restante de tu préstamo en costos de cierre, pagarás más para refinanciar si no has reducido el saldo de principal de tu hipoteca en una cantidad equivalente.

Otras formas de ahorrar en los costos de cierre

Existen formas de reducir tus costos de cierre sin créditos del prestamista:

• Concesiones del vendedor: con las concesiones del vendedor, este acepta cubrir algunos de los costos que los compradores suelen pagar en una venta de bienes raíces. ¿Por qué los vendedores lo hacen así? Es posible que acepten hacer concesiones para que sus viviendas resulten más atractivas a los compradores, sobre todo si quieren venderlas rápidamente. Por lo general, los vendedores aceptan proporcionar un porcentaje del precio de venta de la casa como concesiones. Imagina que vas a pagar $300,000 por una casa y los vendedores aceptan hacer concesiones por el 3% de ese precio. Recibirás $9,000 en el cierre para pagar los costos de cierre.
• Negocia un precio de venta más bajo: posiblemente puedas negociar un precio de venta más bajo por tu casa. Si lo haces, no necesitarás una hipoteca tan grande. Como los costos de cierre son un porcentaje de la cantidad de tu hipoteca, estos cargos serán menores si obtienes un préstamo hipotecario más pequeño.
• Traslada los costos de cierre a tu hipoteca: si no quieres pagar tus costos de cierre por adelantado, podrías agregarlos al saldo de tu préstamo. Supongamos que tu hipoteca será por $350,000, y que los costos de cierre son $12,000. Si trasladas tus costos de cierre a tu préstamo, ahora pagarás una hipoteca de $362,000. La desventaja es que pagarás más intereses a lo largo de la vida del préstamo porque tu saldo es mayor. Tu pago mensual de la hipoteca también será ligeramente más alto. Ten en cuenta que es posible que tu prestamista no permita esto.

Preguntas frecuentes

¿Tienes preguntas sobre los créditos del prestamista? Estas son las respuestas a algunas de las más frecuentes.

¿Es una buena idea solicitar créditos del prestamista?

Eso depende de tu situación financiera. Si no tienes mucho dinero ahorrado, los créditos podrían ayudarte a comprar una casa con menos dinero inicial. Viéndolo desde el lado negativo, tu hipoteca tendrá una tasa de interés más alta, lo que significa que pagarás más cada mes y a lo largo de la vida del préstamo.

¿Se pueden negociar los créditos del prestamista?

Tal vez. Podrías negociar con tu prestamista cuánto aumentará tu tasa de interés si aceptas el crédito. Sin embargo, el prestamista no tiene la obligación de hacerlo, y muchos no lo hacen.

¿Pueden los créditos del prestamista exceder los costos de cierre?

No. El total de los créditos que recibas en el cierre de la hipoteca no puede exceder la cantidad de tus costos de cierre. Esto significa que no puedes recibir créditos del prestamista adicionales que luego puedas aplicar al down payment de tu hipoteca.

¿Cuál es el crédito máximo del prestamista en un préstamo convencional?

La cantidad máxima que puedes recibir en créditos del prestamista por una hipoteca convencional depende de tu relación préstamo-valor (LTV). Fannie Mae dice que, si tu LTV es mayor al 90%, puedes recibir concesiones de financiamiento hasta del 3% dla cantidad de tu hipoteca si vas a comprar una residencia principal o una segunda vivienda. Esa cantidad aumenta al 6% si tu LTV es del 75% al 90%, y al 9% si es del 75% o menos.

Conclusión: Los créditos del prestamista te ayudan a ahorrar en los costos de cierre

Si quieres reducir tus costos de cierre, los créditos del prestamista son una opción para considerar. Pero recuerda que estos se pagan con una tasa hipotecaria más alta. Deberás decidir si es más importante pagar menos en el cierre o pagar miles de dólares más en intereses durante la vida de tu hipoteca.

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