Cómo librarse del PMI

Si diste un down payment de menos del 20%, probablemente tuviste que agregar un seguro hipotecario privado (PMI) a tu préstamo convencional. El PMI puede agregar cientos de dólares a tus pagos mensuales, pero no tienes que pagarlo para siempre.

En este artículo, analizaremos los puntos básicos y la cobertura del PMI, y también te mostraremos cómo y cuándo puedes dejar de pagarlo.

Tu prestamista exige el pago de un PMI cuando compras una casa con una hipoteca y haces un down payment de menos del 20%. Pero, ¿qué es exactamente el PMI y qué protección te ofrece?

El PMI es un tipo de seguro que protege a tu prestamista en caso de incumplimiento de pago o ejecución hipotecaria. El PMI no te protege como el propietario, pero tienes que pagar los gastos mensuales del seguro para tu prestamista.

El PMI suele confundirse con otros dos tipos de seguro que exige o recomienda mucho el prestamista:

Seguro de la vivienda: El seguro de la vivienda te protege de los daños a tu propiedad. La mayoría de los prestamistas exigen que tengas algún tipo de seguro de la vivienda como condición para tu préstamo.

Seguro de protección hipotecaria: El seguro de vida para garantizar el pago de la hipoteca es un tipo de cobertura opcional que paga tu hipoteca en caso de que mueras antes de ser el propietario de la casa. Este seguro también se conoce como seguro de vida de la hipoteca.

Es importante saber la diferencia entre el PMI y otros tipos de seguros. Como comprador, el único beneficio del PMI es la capacidad para comprar una casa sin tener que esperar a tener el dinero para hacer un down payment del 20%.

Hay dos tipos distintos de PMI para préstamos convencionales: el seguro hipotecario pagado por el prestatario (BPMI) y el seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI).

Seguro hipotecario pagado por el prestatario

El BPMI es el PMI más directo y simple. El prestamista agrega un cargo por el PMI al pago mensual con BPMI. Debes seguir pagando estos cargos del BPMI hasta alcanzar el 20% del capital acumulado de tu vivienda. Una vez llegas a ese umbral, puedes pedir la cancelación.

Seguro hipotecario pagado por el prestamista

Con un LPMI, evitarás que se agregue un cargo a tu pago mensual. En cambio, aceptas una tasa de interés apenas más alta que la que tendrías sin un PMI. Es importante recordar que, a diferencia de un BPMI, no puedes cancelar un LPMI. El LPMI sigue durante la vigencia del préstamo y deberás seguir pagando la misma tasa de interés después de alcanzar el 20% del capital.

La cifra del 20% se aplica si llegas a eso basado en los pagos que haces. Si haces la solicitud basándote en el capital por mejoras que dieron lugar a un aumento en el valor de mercado, los estándares pueden ser un poco diferentes dependiendo de cuánto tiempo lleves pagando PMI. Habla con tu prestamista. La única manera de librarte de un LPMI es alcanzar el 20% del capital y refinanciar el préstamo.

Si eliges un LPMI, es posible que tengas la opción de pagar una parte o la totalidad de los costos del PMI en el cierre. Tendrás una tasa de interés más baja si haces un pago parcial para tu seguro hipotecario. Si pagas la totalidad de los costos del LPMI en el cierre, obtendrás una tasa de interés igual a la que tendrías si no tuvieras que pagar un LPMI.

Los LPMI y los BPMI solo se aplican a hipotecas convencionales. ¿Qué sucede con los préstamos de la FHA? Un préstamo de la FHA es una hipoteca respaldada por el gobierno que está asegurada por la Administración Federal de Vivienda. Para un préstamo de la FHA, deberás pagar una prima del seguro hipotecario (MIP) en lugar de un PMI. El MIP es similar al seguro hipotecario privado, y le da al prestamista las mismas protecciones si te atrasas en el pago de tu préstamo. Sin embargo, debes pagar la MIP en el cierre y todos los meses. También deberás pagar la MIP durante la vigencia del préstamo si tienes un down payment de menos del 10%. Si das un down payment del 10%, pagas MIP por 11 años.

La cantidad que pagarás por el PMI depende de una amplia variedad de factores, incluyendo:

Tu down payment: Tu prestamista te cobrará algún tipo de PMI si tu down payment es menor que el 20%. Cuanto menor sea tu down payment, representarás un mayor riesgo para los prestamistas. Para reducir tus gastos de PMI, haz un down payment mayor en el cierre.

Tu puntuación de crédito: Este número indica a los prestamistas qué tan responsable eres cuando pides un préstamo. ¿Siempre pagas a tiempo? Tu puntuación de crédito será más alta. ¿Sueles no pagar o exceder tu crédito? Tu puntuación será menor. Una puntuación más baja indica que tienes más probabilidades de incumplir con el pago de tu préstamo. En consecuencia, pagarás más por un PMI.

Tu tipo de préstamo: Pagarás menos por el PMI si tienes un préstamo con tasa de interés fija. Esto se debe a que los préstamos con tasa de interés fija son más predecibles para los prestamistas comparados con las hipotecas con tasa ajustable.

El tipo de propiedad, tu relación deuda-ingreso (DTI) y el valor de tu vivienda también pueden afectar la cantidad que pagas por el PMI. Como regla general, puedes esperar pagar entre el 0.1% y el 2% de la cantidad total del préstamo por el PMI al año.

Debes seguir pagando el BPMI hasta alcanzar el 20% del capital acumulado de tu propiedad. Capital se refiere al porcentaje de tu principal o del saldo de tu hipoteca que ya pagaste. Por ejemplo, supongamos que pides un préstamo de $100,000 para comprar una casa y pagas $30,000 del principal. Esto quiere decir que tienes un 30% del capital de tu vivienda.

Ten en cuenta que solo los pagos de tu saldo del principal se consideran como tu capital acumulado. No acumularás capital por pagar intereses. Comunícate con tu prestamista y solicita un informe de hipoteca si no sabes cuánto capital tienes. Muchos prestamistas también publican esta información en línea.

Puedes comunicarte con tu prestamista y pedir la cancelación de tu BPMI cuando hayas acumulado el 20% del capital de tu vivienda. Muchos prestamistas lo cancelan de manera automática cuando alcanzas el 22% del capital.

Cómo acelerar el proceso

Para dejar de pagar el PMI lo antes posible, puedes hacer pagos extra de tu préstamo. El pago extra puede usarse para reducir tu saldo del principal, pero debes indicarle específicamente a tu prestamista que quieres que se aplique a este saldo. En cambio, muchos prestamistas reservarán el dinero extra para los pagos de los meses siguientes de manera automática.

Además, si estás planeando hacer más pagos con el objetivo expreso de librarte del PMI, asegúrate de hablar con tu prestamista. Algunos tipos de préstamos no te permiten hacer pagos por anticipado con el propósito de librarte del seguro hipotecario.

El seguro hipotecario pagado por el prestamista es obligatorio sin importar cuánto capital hayas acumulado en tu casa. Eso significa que tendrás que pagar seguro hipotecario privado por el plazo del préstamo. La única manera de cancelar el PMI es refinanciar la hipoteca. Si refinancias la tasa de interés actual de tu préstamo o si refinancias a otro tipo de préstamo, posiblemente puedas cancelar tu seguro hipotecario.

Puedes eliminar el PMI de tu pago mensual después de llegar al 20% del capital de tu casa, ya sea pidiendo su cancelación o refinanciando el préstamo. Los pasos específicos para cancelar tu PMI varían según el tipo de seguro que tengas.

Seguro hipotecario pagado por el prestatario

Paso 1: Acumula el 20% del capital. No podrás cancelar tu PMI hasta que tengas al menos el 20% del capital acumulado de tu propiedad. Continúa pagando tu préstamo todos los meses. Destina cualquier dinero extra que tengas al pago del principal para acumular capital más rápido. No olvides incluir una nota con tus pagos extra para indicarle a tu prestamista que quieres que el pago se destine al saldo del principal y no al siguiente pago. A veces hay un espacio en estado de cuenta o una casilla en línea para esto.

Paso 2: Comunícate con tu prestamista. En cuanto acumules el 20% del capital de tu vivienda, dile a tu prestamista que cancele tu PMI. Sigue los pasos que tu prestamista te indique para hacerlo.

Paso 3: Asegúrate de que se haya cancelado tu PMI. Pídele a tu prestamista que te confirme que ya no tienes que pagar el PMI. Después, pide un informe hipotecario con la información actual de tus pagos. Asegúrate de que tu pago mensual sea menor que cuando tenías que pagar el PMI con tu préstamo. Pídele más información a tu prestamista si ves que tu pago mensual no cambia.

Primas del seguro hipotecario y del seguro hipotecario pagado por el prestamista

Solo puedes eliminar los pagos mediante un refinanciamiento si tienes LPMI o si tienes MIP e hiciste un down payment de menos del 10% (aunque es posible que algunos prestatarios califiquen para eliminar el MIP de la FHA si su préstamo comenzó antes del 3 de junio de 2013). 

Paso 1: Alcanza el 20% del capital de tu vivienda. Debes alcanzar el 20% del capital de tu vivienda para poder pedir un refinanciamiento. Deberás volver a pagar el PMI si haces un refinanciamiento con menos del 20% del capital.

Paso 2: Compara prestamistas. No tienes que refinanciar con tu prestamista actual, puedes elegir una nueva compañía si quieres. Compara prestamistas de tu área y elige el que quieras usar para tu refinanciamiento. Revisa sus estándares de refinanciamiento para asegurarte de que calificas antes de presentar una solicitud.

Paso 3: Solicita un refinanciamiento. Rellena una solicitud, presenta tu documentación financiera y responde cualquier pregunta del prestamista lo antes posible. Recuerda especificar que quieres un refinanciamiento para un préstamo convencional.

Paso 4: Espera la aprobación de la evaluación de riesgo y la tasación. Cuando solicitas un préstamo, el prestamista inicia un proceso llamado evaluación de riesgo. En este paso, un experto financiero analiza tus documentos y se asegura de que calificas para un refinanciamiento. Además, tu prestamista te ayudará a programar una tasación. Espera a que se completen los procesos de tasación y evaluación de riesgo.

Paso 5: Acusa recibo de tu Declaración de cierre. Después de la tasación y la evaluación de riesgo, tu prestamista te enviará un documento llamado “Declaración de cierre”. En este documento, encontrarás los términos de tu nuevo préstamo y lo que debes pagar, como los costos de cierre. Recuerda acusar recibo de tu declaración en cuanto la recibas. Tu prestamista no puede programar el cierre hasta que hayas leído la declaración.

Paso 6: Completa el proceso de cierre. En este paso, pagarás los costos de cierre y firmarás tu nuevo préstamo. A partir de este momento, le pagarás a tu nuevo prestamista.

El PMI es un tipo de seguro que protege al prestamista en caso de que te atrases en el pago de tu préstamo, pero no te da ninguna protección como comprador aparte de la libertad de hacer un down payment más bajo. A medida que acumulas capital de tu casa, es posible que puedas cancelar tu seguro hipotecario privado para ahorrarte dinero cada mes.

Si tienes un préstamo convencional y ya acumulaste el 20% del capital de tu casa, comunícate con el prestamista y pregunta si puedes cancelar el seguro hipotecario lo más pronto posible. Si tienes un préstamo de la FHA o si tienes una hipoteca con seguro hipotecario pagado por el prestamista, tendrás que refinanciar el préstamo para deshacerte los pagos de ese seguro de una vez por todas.

Si llegas al 20% de capital y estás buscando refinanciar, puedes presentar hoy mismo tu solicitud con Rocket Mortgage® y despedirte del PMI.