Seguro hipotecario: definición, tipos y costo

Es importante que comprendas qué costos tendrás que pagar cuando compras una casa con un préstamo hipotecario. Uno de esos costos podría ser el seguro hipotecario. Te explicaremos los diferentes tipos de seguro hipotecario, por cuánto tiempo tendrás que pagarlo, y los costos aproximados y si puedes evitarlo.

El seguro hipotecario es un tipo de seguro que protege contra el incumplimiento en los préstamos hipotecarios. Como el seguro hipotecario privado (PMI) mitiga el riesgo para los inversionistas dueños de hipotecas, eso permite que las personas que tienen down payments de menos del 20% puedan comprar una casa. Esto, además de otras medidas que toman los prestamistas, como incluir una cláusula de hipoteca en tu póliza de seguro de la vivienda, todo ayuda a proteger a los inversionistas hipotecarios.

En general, si das menos del 20% como down payment por una casa, la mayoría de los prestamistas convencionales te pedirán que compres PMI. Un préstamo convencional es un préstamo que no está respaldado por el gobierno federal.

El seguro hipotecario es otro gasto mensual que tendrás que considerar. Es probable que el prestamista incluya automáticamente el gasto del PMI en el pago mensual de la hipoteca. El prestamista se encarga de elegir la compañía del seguro hipotecario, así que no podrás ver las opciones, pero puedes pedir una cotización antes de finalizar tu documentación.

Los costos del seguro hipotecario dependen del tipo de seguro que tengas. En promedio, pagarás del 0.1 – 2% de la cantidad del préstamo al año con PMI.

Las primas del PMI dependen de:

• El tipo de PMI
• Si la tasa de interés es fija o ajustable
• La duración de tu préstamo hipotecario, conocida también como el plazo de la hipoteca
• Tu relación préstamo-valor (LTV)
• La cantidad de cobertura de seguro que pide el prestamista
• Tu puntuación de crédito
• El valor de tu casa
• Si la prima es reembolsable
• Otros factores de riesgo, que determinará el prestamista

Por ejemplo, si tienes una puntuación de crédito baja y solo das el 3% de down payment, posiblemente pagarás una cantidad más alta por el seguro hipotecario que un comprador con una mejor puntuación de crédito que puso más dinero por la misma casa.

Los prestamistas calculan la tarifa de tu PMI, generalmente del 0.5 – 1%, basándose en varios factores para determinar el riesgo. Estos factores incluyen tu puntuación de crédito, la cantidad del down payment y los préstamos existentes. El asegurador de la hipoteca te dirá cuánto costará tu prima.

Si quieres hacer un cálculo conservador antes de pedir un préstamo, es mejor si consideras una tasa del 1%. Tu prima se calculará todos los años a medida que vas pagando tu principal, por lo que bajará con el tiempo.

Supongamos que das un down payment del 5% para una casa de $200,000, dejándote con un préstamo convencional de $190,000. Si la compañía de seguro hipotecario te está cobrando el 1%, tu pago anual del PMI es de $1,900. Tu prestamista posiblemente consolidará el cargo mensual del PMI de $158.33 con los pagos de la hipoteca.

También puedes usar nuestra calculadora de hipotecas para obtener un estimado que incluya el impuesto a la propiedad, el seguro de la vivienda y los intereses de la hipoteca. Además, tal vez quieras incluir los gastos del seguro de protección hipotecaria. Esto ayuda a los prestatarios y sus familias a cubrir la hipoteca, en caso de que no puedan hacer los pagos. Aunque no es obligatorio, puede ser un gasto adicional que querrás tomar en cuenta cuando calcules tus pagos mensuales.

Hay tres diferentes tipos de seguro hipotecario que debes conocer. Este es un breve resumen de cada uno.

1. Seguro hipotecario pagado por el prestatario

En la mayoría de los casos, tu PMI será un seguro hipotecario pagado por el prestatario (BPMI). Cuando los prestamistas hablan de PMI, este suele ser el tipo al que se refieren. BPMI es el tipo de seguro hipotecario que se suma al pago mensual de una hipoteca.

Veamos cómo puede afectar tus costos. Por lo general, pagarás del 0.5 – 1% de la cantidad del préstamo por año de PMI. Esto se traduce a $1,000 – $2,000 por año en seguro hipotecario, o aproximadamente $83 – $166 al mes.

Puedes cancelar el seguro después de que hayas pagado más del 20% del valor de la vivienda. Para las viviendas unifamiliares, esto sucede cuando llegas a una razón LTV del 78%, lo que significa que ya pagaste el 22% del valor del préstamo, o cuando llegaste a la mitad del plazo del préstamo, es decir, 15 años para una hipoteca de 30 años.

2. Seguro hipotecario pagado por el prestamista

El seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI) significa que tu prestamista inicialmente paga tu seguro hipotecario, pero tu tasa hipotecaria es más alta para compensar el pago que hace el prestamista. El aumento en la tasa de interés es generalmente 0.25 – 0.5% más para el LPMI. Te ahorrarás en los pagos mensuales y tendrás un down payment más bajo porque no necesitas un down payment del 20% con el LPMI.

Mientras más baja sea tu puntuación de crédito, más alta será tu tasa de interés. El LPMI será más caro si tienes una puntuación de crédito baja. Además, nunca podrás cancelar el LPMI porque está incluido en tu plan de pagos para el plazo completo del préstamo.

3. Prima del seguro de hipoteca FHA

Ya vimos los tipos de opciones de seguro hipotecario para los préstamos convencionales, pero ¿qué hay de los préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno? La mayoría de los préstamos de FHA, que son préstamos de comprador de vivienda por primera vez financiados por el gobierno federal, también exigen la compra de seguro hipotecario, llamado prima del seguro hipotecario (MIP).

En la mayoría de los casos, debes pagar un seguro hipotecario el tiempo que dure tu préstamo a menos que hayas hecho un down payment del 10% o más (en cuyo vaso, el MIP se eliminaría después de 11 años). Tendrás que pagar de un par de formas. Primero, una prima de seguro hipotecario inicial (UFMIP) para préstamos de FHA, que suele ser el 1.75% de la cantidad base del préstamo.

Después, también pagarás una prima de seguro hipotecario anual. Los pagos anuales de la MIP son aproximadamente del 0.45 - 1.05% de la cantidad base del préstamo.

El MIP funciona de manera similar al seguro hipotecario pagado por el prestatario, pero tiene algunas diferencias clave. Como el BPMI, pagarás una cantidad mensual, generalmente incluida en tu pago de la hipoteca.

Aquí te explicamos cómo podría funcionar: Harás un pago inicial que es del 1.75% de la cantidad del préstamo. Si tu préstamo es de $200,000, pagarías $3,500 en el cierre. Espera pagar un promedio del 0.85% del préstamo de tu casa por MIP por el tiempo que dure tu hipoteca. Este porcentaje puede ser más alto, dependiendo de cuánto pagues de down payment.

¿Por cuánto tiempo debo tener seguro hipotecario?

La buena noticia del PMI es que, en la mayoría de los casos, no tendrás que seguirlo pagando por el plazo completo del préstamo. La mayoría de los planes de seguro hipotecario te permiten cancelar la póliza una vez hayas pagado más del 20% de la cantidad total del préstamo de tu casa.

Por lo general, el prestamista te permitirá eliminarlo cuando tengas un capital del 22%. Sugerimos que veas hacia adelante para saber cuándo habrás llegado a la marca del 20% para pedir que cancelen el PMI y así evitar pagar primas innecesarias.

Algunos tipos de seguro hipotecario piden pagos iniciales que también son reembolsables cuando se cancela el seguro hipotecario.

¿Piden los préstamos del USDA un seguro hipotecario?

Los préstamos para vivienda del USDA son para compradores que compran una casa en un área rural. Estos préstamos se financian mediante el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos y no necesitan un seguro hipotecario privado, sin importar cuál sea la cantidad del down payment. Debes pagar un cargo inicial del 1% de la cantidad de tu préstamo y un cargo anual del 0.35% que servirá como reemplazo de los pagos del seguro hipotecario.

¿Piden los préstamos del VA un seguro hipotecario?

Los préstamos para vivienda del VA son para compradores que son veteranos militares, que actualmente sirven en las Fuerzas Armadas o para sus cónyuges calificados. Estos préstamos no tienen opciones de down payment ni requisitos de seguro hipotecario.

Es importante mencionar que hay un cargo de financiamiento del 1.4 – 3.6% de la cantidad del préstamo que existe para financiar el programa de préstamos del VA. El porcentaje depende de varios factores, incluyendo si es una compra o un refinanciamiento Streamline, del estado del servicio, del down payment y de si es la primera vez que la persona obtiene un préstamo del VA.

El VA hace excepciones del cargo de financiamiento para los veteranos y militares que son elegibles para o que ya reciben remuneración por una discapacidad relacionada con el servicio, para los cónyuges sobrevivientes que cumplen los requisitos de elegibilidad y para los militares en servicio activo que han sido condecorados con el Purple Heart.

El seguro hipotecario es un gasto extra que debes planear pagar si eliges un préstamo convencional y das menos del 20% para el down payment de tu casa. El seguro hipotecario ofrece más acceso a la posibilidad de ser propietario de vivienda para los prestatarios que no pueden pagar un down payment del 20%.

Eso es porque el PMI protege al prestamista si incumples con el pago de tu préstamo. En muchos casos, el seguro hipotecario se puede cancelar una vez hayas pagado el 20% del valor de tu casa.

Hay diferentes tipos de seguro hipotecario con los que debes estar familiarizado, incluyendo:

• Seguro hipotecario pagado por el prestatario (BPMI): Pagarás seguro hipotecario durante el plazo de tu hipoteca.
• Seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI): Tu prestamista paga tu seguro hipotecario, pero tu tasa hipotecaria es levemente más alta.
• Prima del seguro de hipoteca FHA (MIP): Se te pedirá que pagues una prima del seguro hipotecario (MIP), pero para los préstamos del USDA y del VA no hay que pagar seguro hipotecario.

Consulta con tu prestamista para averiguar qué tipos de seguro hipotecario pide y los términos y condiciones de sus pólizas. Rocket Mortgage^® está aquí para ayudarte a hacer la elección correcta.