Declaración de cierre: qué es y cómo leer el formulario

La Declaración de cierre es un formulario de cinco páginas que describe los aspectos clave de tu préstamo hipotecario, incluyendo el precio de compra, los cargos del préstamo, la tasa de interés, los impuestos inmobiliarios estimados, el seguro, los costos de cierre y otros gastos. Es importante que lo revises minuciosamente; de hecho, es uno de los pasos más importantes que puedes tomar al comprar una casa.

Por qué es importante comprender tu declaración de cierre

Si estás comprando una nueva vivienda o refinanciando tu préstamo actual, es fundamental que entiendas todos los términos del préstamo antes de firmar, ya que una vez firmes, estarás comprometiéndote a las condiciones presentadas. Es crucial que leas con atención la Declaración de Cierre que te envíe tu prestamista una vez que estés autorizado para cerrar la operación. Antes de cerrar el nuevo préstamo, la Declaración de cierre te da la oportunidad de comparar los términos y costos del préstamo con los que aparecían en el formulario de Estimación de préstamo que recibiste al inicio del proceso.

¿Qué es la regla de los 3 días de la Declaración de cierre?

La ley exige que tu prestamista te entregue la Declaración de cierre estandarizada al menos 3 días antes del cierre. Esto es lo que se conoce como la regla de los 3 días de la Declaración de cierre. Este requisito surge de las directrices de las revelaciones integradas de la TILA-RESPA, que entraron en vigor el 3 de octubre de 2015.

Antes de estas reglas, los compradores de viviendas recibían dos documentos, el Informe de operación de cierre (HUD-1) y la Declaración de veracidad en un préstamo. Había dos problemas con estos documentos anteriores: eran confusos y no se entregaban hasta el día del cierre, lo cual ofrecía a los compradores de vivienda muy poco tiempo para revisarlos y comprenderlos. Ahora, dispones del tiempo necesario para examinar los términos finales de tu préstamo antes de firmar los documentos de cierre.

¿Cómo afecta esta regla al cronograma del cierre?

La secuencia de eventos que conduce a la entrega de la Declaración de cierre debería ser relativamente predecible. Los prestamistas son muy cuidadosos de no emitirla hasta estar completamente seguros de los cargos y costos de cierre, ya que no quieren tener que modificar el acuerdo y esperar otros 3 días hábiles.

Esto significa que la aprobación del préstamo, la tasación de la propiedad, el seguro y el cálculo de todos los costos de terceros deben estar finalizados antes de que se te entregue la Declaración de cierre. Por lo tanto, el programa se verá así:

• Se calculan todos los costos.
• Se emite el formulario de Declaración de cierre.
• Entra en vigor la regla de los 3 días.
• Firmas el formulario.

Aspectos básicos del formulario de Declaración de cierre

Abajo, analizamos cada uno de los componentes de la Declaración de cierre.

Plazo del préstamo

Esta sección de la declaración de divulgación establece todos los términos de tu hipoteca. Te da una descripción precisa de cuánto pagarás y durante cuánto tiempo. Se divide en cinco partes:

• Cantidad del préstamo: esta es la cantidad que planeas pedir prestada después de restar el pago inicial y agregar cualquier cargo o costo incluido en tu préstamo. Si esta cantidad aumentó desde la estimación de préstamo y no sabes por qué, consulta con tu prestamista.
• Tasa de interés: la tasa de interés es el cargo que le pagas a tu prestamista por pedirle dinero prestado. Representa un porcentaje anual de la cantidad del préstamo que se paga como interés por pedir dinero prestado y se incluye en los pagos mensuales de la hipoteca. Si congelaste tu tasa de interés, no debería cambiar respecto a lo que aparece en tu estimación de préstamo.
• Principal e intereses mensuales: aquí verás cuánto pagarás en intereses y principal. Ten en cuenta que, si tu pago mensual incluye el pago del seguro hipotecario o pagos del depósito en garantía, no se incluirán aquí.
• Multa por pago anticipado: algunos prestamistas cobran una multa si los prestatarios pagan su hipoteca antes de tiempo. Esto no se aplica a ningún préstamo hipotecario de Rocket Mortgage®.
• Pago del capital diferido: este es un pago único que vence al final del préstamo. Si tienes una hipoteca con pago de capital diferido, los pagos suelen ser más bajos durante los años anteriores a la fecha de vencimiento del pago único. Puede ser riesgoso porque podrías deber una gran cantidad al final del préstamo. Rocket Mortgage no ofrece hipotecas con pago global, pero estamos comprometidos a informarte sobre todas tus opciones.

Pagos proyectados

Esta sección de la Declaración de cierre detalla cada uno de los componentes principales de tu préstamo hipotecario y muestra cómo cambian los pagos con el tiempo. Te ofrece la mejor imagen de lo que debes mes a mes y año tras año.

• Cálculo del pago: tu préstamo hipotecario incluye el principal e intereses, el seguro hipotecario (si aplica) y el depósito en garantía estimado que se utiliza para pagar el seguro de la vivienda e impuestos sobre la propiedad. Esta sección muestra todos esos pagos durante la vigencia del préstamo. Si tu pago hipotecario puede cambiar (por ejemplo, si tienes una hipoteca de tasa ajustable), se incluirá un cálculo del pago máximo posible en cada ajuste según las tasas de interés máximas.
• Pago mensual total estimado: esta es la cantidad que pagarás cada mes, incluyendo el principal, los intereses, el seguro hipotecario y los cargos del depósito en garantía.
• Impuestos, seguro y cargos de la asociación de propietarios de vivienda estimados: Puedes elegir no incluir en el depósito en garantía tus impuestos, cuotas de HOA y seguros. En ese caso, estos costos se detallarán en esta sección del documento.

Costos en el cierre

Esta sección te indicará la cantidad total que necesitarás en el cierre. Los costos al cierre incluyen tu pago inicial más los costos de cierre, que pueden representar entre el 3% y el 6% de la cantidad del préstamo. Para presentar una imagen clara, los costos están detallados y desglosados.

Costos del préstamo

Esta parte de la Declaración de cierre es una descripción completa de los cargos relacionados con la obtención de tu hipoteca.

• Cargo por emisión: Por lo general, es entre el 0.5% y 1% de la cantidad del préstamo. El cargo por emisión cubre todos los costos administrativos relacionados con tu solicitud de hipoteca.
• Puntos de hipoteca: si decidiste comprar puntos de hipoteca, aparecerán aquí. Los puntos reducen la tasa de interés de tu préstamo. Un punto equivale al 1% de la cantidad del préstamo. Por ejemplo, un punto costará $2,000 si tu préstamo es de $200,000. Los puntos hipotecarios, junto con el cargo por emisión, se listan en la Declaración de cierre como Cargos por emisión.
• Cuota de inscripción: La cuota de inscripción de la hipoteca cubre el costo de procesar tu solicitud. La cantidad total varía según el prestamista.
• Cargo por evaluación de riesgo: Cuando un prestamista evalúa tu préstamo, revisa toda tu situación económica para determinar el riesgo que implicaría prestarte dinero. El cargo por la evaluación de riesgo está incluido en los costos del préstamo.
• Servicios que el prestatario no eligió: Esta es una lista de los servicios obligatorios que el prestamista seleccionó. Puede incluir los cargos por tasación, informe de crédito, determinación de zona de inundación, monitoreo fiscal y verificación del estado tributario.
• Servicios que el prestatario eligió: Son servicios de terceros como inspección de plagas, estudios topográficos y servicios relacionados con el título de propiedad.

Otros costos

También puede haber otros costos incluidos en tu hipoteca, como impuestos y cargos gubernamentales, pagos por adelantado, el pago inicial del depósito en garantía en el cierre y más.

• Impuestos y otros cargos gubernamentales: Aquí verás los cargos de registro, que son los cargos por ingresar legalmente la nueva escritura y la hipoteca en los registros públicos. Incluyen los impuestos por transferencia, que se pagan cuando una propiedad cambia de propietario o cuando se otorga un préstamo hipotecario. También se incluyen impuestos municipales, del condado y posiblemente estatales.
• Pagos por adelantado: Esta sección te indicará cuánto dinero necesitas depositar en depósito en garantía para ciertos costos pagados por adelantado, ya sea la prima del seguro de vivienda, la prima del seguro hipotecario, intereses pagados anticipado o impuestos sobre la propiedad.
• Pago inicial de la cuenta de depósitos en garantía en el cierre: Tu pago inicial de depósito en garantía incluirá el seguro de la vivienda, el seguro hipotecario y los impuestos sobre la propiedad.
• Otros: Podrían existir otros gastos que debas pagar, incluyendo ninguno o cualquiera de los siguientes: cargos de HOA, cargo por inspección de la vivienda, cargo por garantía que cubre al propietario por desperfectos en la vivienda, comisiones de agentes de bienes raíces y seguro de título.

Al final de esta sección, todos estos costos se suman para que tengas una perspectiva general.

Cálculo del dinero en efectivo para el cierre

El dinero en efectivo para el cierre indica la cantidad total que deberás pagar en el cierre y los depósitos que ya hayas pagado al vendedor. Incluye el dinero que, en su caso, el vendedor pagará hacia tus costos de cierre, lo que se conoce como concesiones del vendedor. Estos son los costos de cierre que negocias para que el vendedor los cubra.

Resúmenes de transacciones

Esta sección es una tabla comparativa de los costos del prestatario y del vendedor en el cierre. Muestra lo que debe cada parte en el cierre, como los saldos pendientes de todas las hipotecas, costos de cierre, créditos del vendedor y más.

Declaraciones del préstamo

La sección de declaraciones del préstamo informa las condiciones aplicables a tu hipoteca.

• Supuesto: Esta sección te indicará si el préstamo es asumible, es decir, si se puede transferir a otra persona con poco o ningún cambio en los términos, incluyendo la tasa de interés.
• Característica de demanda: Una característica de demanda en una Declaración de Cierre indica que el prestamista puede exigir, por cualquier motivo y en cualquier momento, el reembolso total antes de que finalice el plazo del préstamo. La mayoría de los contratos hipotecarios no contienen esta cláusula. Si esta casilla está marcada, puedes enviar una solicitud que se elimine o incluso desistir del contrato hipotecario.
• Pago atrasado: Tu prestamista indicará cuáles son los cargos y penalidades por mora. Revisar esta sección es fundamental para mantenerte en buen estado ante tu prestamista y las agencias de crédito.
• Amortización negativa: La amortización negativa significa que el préstamo no vence por completo. En otras palabras, los intereses que no se paguen durante el plazo del préstamo se agregarán al saldo original del principal.
• Pagos parciales: Esta sección indicará si el préstamo permite pagos parciales. Es posible que el pago parcial se mantenga en una cuenta separada en lugar de aplicarse al préstamo y que se te cobre recargo hasta que completes el pago total.
• Interés de garantía: Un interés de garantía simplemente significa que, si dejas de pagar o no cumples tu acuerdo hipotecario, el prestamista puede tomar tu casa y venderla para saldar el préstamo.
• Cuenta de depósito en garantía: Esta parte es una descripción detallada de tu cuenta de depósito en garantía, los gastos de propiedad de la vivienda incluidos en la cuenta de depósito en garantía y cuánto deberás pagar en ella. Si tu Declaración de cierre no incluye este resumen y prefieres que el prestamista pague tus impuestos sobre la propiedad y el seguro de vivienda cada mes mediante una cuenta de depósito en garantía, habla con tu prestamista.

Cálculos del préstamo

Esta sección te dice cuánto te costará tu préstamo durante su plazo. En otras palabras, resumirá todos los pagos que harás durante la vigencia del préstamo, incluyendo los cargos por financiamiento, la cantidad financiada y la tasa porcentual anual.

Otras divulgaciones

Aquí encontrarás información general sobre la tasación, la información del contrato, la posibilidad de refinanciar y las deducciones fiscales. Toda esta información solo es general, aunque se indicará si las leyes de tu estado te protegerán de manera específica de la responsabilidad por el saldo no pagado después de una ejecución hipotecaria.

Información de contacto y confirmación de recepción

Finalmente, la última sección incluye la información de contacto y las líneas para firma. Verás lo siguiente: “Al firmar, solo confirmas que recibiste este formulario. No tienes que aceptar este préstamo por haber firmado o recibido este formulario”. En otras palabras, firmar el formulario no te obliga a obtener el préstamo.

Estimación del préstamo y Declaración de cierre

La Estimación de préstamo es un documento de tres páginas que recibes 3 días hábiles después de solicitar una hipoteca. Resume los términos del préstamo, los costos asociados, la cantidad del préstamo, la tasa de interés y los pagos. También indica si hay pagos globales, penalizaciones por pago anticipado y más. Este documento también incluye un calendario de tus pagos, impuestos estimados, costos de cierre y seguros.

La Declaración de cierre incluye la misma información, pero no puedes hacer modificaciones después de firmarla. Es importante comparar la Declaración de cierre con la Estimación de préstamo inicial para identificar cualquier diferencia.

Discrepancias entre la Declaración de cierre y la Estimación de préstamo

Si notas alguna diferencia entre los dos documentos que no comprendes, comunícate de inmediato con tu prestamista o agente de bienes raíces. Estos errores pueden ser tan simples como nombres mal escritos o tan serios como un cambio en la tasa de interés.

Informar al prestamista sobre los errores puede retrasar el cierre, pero es fundamental resolverlos antes de firmar. Si hay que hacer cambios, tienes tres días hábiles más antes del cierre para revisar la Divulgación de Cierre corregida. Una vez corregida, compárala nuevamente con la Declaración de cierre y la Estimación de préstamo para asegurarte de que coincidan.

¿Tengo que aceptar el préstamo después de firmar la Declaración de cierre?

No. Firmar la Declaración de cierre solo significa que revisaste la información que el prestamista envió. Si cambias de opinión sobre la compra de una propiedad después de firmarla, aún puedes retirarte.

Es importante saber que retirarte en el último momento puede tener consecuencias económicas y de crédito. Puede ser que tengas que pagar cargos de solicitud o el costo de la tasación para compensar al prestamista por los servicios prestados, y probablemente perderás el depósito de buena fe. Además, enviar una solicitud para un préstamo genera un ligero efecto negativo en tu historial crediticio,  pero ese efecto desaparece en unos meses.

Preguntas frecuentes

Para obtener más información sobre la Declaración de cierre, consulta estas preguntas frecuentes:

¿Recibir una Declaración de cierre significa que el préstamo está aprobado?

El préstamo se aprueba antes de que el prestamista emita la Declaración de cierre. Sin embargo, debes asegurarte de que tu crédito, ingresos y deudas estén en orden durante este período, hasta que se finalice la transacción.

¿Quién recibe una copia de la Declaración de cierre?

Por lo general, tanto el comprador como el prestamista recibirán una copia de la Declaración de cierre. Se recomienda que el comprador comparta una copia de su Declaración de cierre con su agente de bienes raíces para revisarla antes de firmar.

¿Qué ocurre después de firmar la Declaración de cierre?

Después de firmarla, ni tú ni tu prestamista pueden hacer cambios a la información del préstamo. Sin embargo, como se explicó arriba, todavía puedes cancelar el trato si cambias de opinión.

Qué pasa si no recibo una Declaración de cierre?

El prestamista hipotecario está legalmente obligado a enviarte la Declaración de cierre. Si no la has recibido, comunícate de inmediato con tu prestamista.

Conclusión: La Declaración de cierre está diseñada para ayudarte

La Declaración de cierre presenta un resumen completo de los costos finales del préstamo, para que sepas con claridad lo que debes pagar en el cierre y durante el plazo del préstamo. Incluye aspectos importantes de tu préstamo hipotecario como el precio de compra, cargos del préstamo, tasa de interés, impuestos inmobiliarios, costos de cierre y otros gastos.