Declaración de cierre: qué es y cómo leer el formulario

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La Declaración de cierre es un formulario de cinco páginas en el que se mencionan, de manera detallada, los aspectos fundamentales de tu préstamo hipotecario, incluyendo el precio de compra, los cargos del préstamo, la tasa de interés, los impuestos sobre bienes raíces y seguro estimados, los costos de cierre y otros gastos. Es importante que lo revises minuciosamente; de hecho, es uno de los pasos más importantes que puedes tomar al comprar una casa.

Por qué es importante comprender tu declaración de cierre

Si estás pensando en comprar una casa nueva o en refinanciar la actual, es imprescindible que entiendas todos los términos de tu préstamo antes de firmar en la línea punteada. La razón de esto es que una vez que firmas, te estás comprometiendo a cumplir las condiciones establecidas, independientemente de que haya errores en los documentos.

Eso significa que es fundamental que leas con atención la Declaración de cierre que te envía tu prestamista. Como uno de los últimos formularios que recibes antes de cerrar tu nuevo préstamo, la Declaración de cierre enumerará los términos y los costos asociados a tu hipoteca, lo que te permitirá compararlos con los que figuran en el formulario de Estimación de préstamo que recibiste al comienzo del proceso.

Al igual que todos los formularios de hipotecas, revisar la Declaración de cierre puede ser abrumador, especialmente si no estás seguro de qué buscar. En lugar de pasar por alto lo que no entiendes, lee este artículo para saber todo lo que se incluye en el formulario. De esa manera, no tendrás dudas cuando tengas que firmar. Además, un buen agente de bienes raíces puede ayudarte a revisar tu Declaración de cierre y señalar errores comunes. Esta es solo una de las muchas razones para usar siempre un agente inmobiliario verificado al comprar o vender una casa. 

¿Qué es la norma de los 3 días de la declaración de cierre? y ¿qué significa para el programa de declaración de cierre?

La ley exige que tu prestamista te entregue la Declaración de cierre estandarizada al menos 3 días antes del cierre. Esto es lo que se conoce como la norma de los 3 días de la Declaración de cierre. Este requisito surge de las directrices de la norma de revelación integrada de la TILA-RESPA, que entró en vigor el 3 de octubre de 2015.

Antes de estas normas, los compradores de viviendas recibían dos documentos, el Informe de operación de cierre (HUD-1) y la Declaración de veracidad en un préstamo (en lugar de la Declaración de cierre). Estos documentos anteriores tuvieron dos problemas: eran confusos y solo se entregaban en el cierre, por lo que los compradores de vivienda casi no tenían la oportunidad de revisarlos ni de entenderlos.

Ahora, la norma de los 3 días de la Declaración de cierre te da tiempo suficiente para que revises los términos definitivos de tu préstamo antes de firmar los documentos de cierre.

Debido a la norma de los 3 días, la secuencia de eventos que conducen a la recepción de una declaración de cierre debe ser relativamente predecibles. Los prestamistas generalmente evitan emitir una Declaración de cierre antes de asegurarse de cuáles serán los costos y tarifas de cierre; no quieren tener que cambiar el acuerdo y esperar otros tres días. Esto significa que la aprobación, tasación, seguro y el cálculo de todos los cargos de terceros se completarán antes de que te emitan la Declaración de cierre. Por lo tanto, el programa se verá así:

• Se calculan todos los costos.
• Se emite el formulario de Declaración de cierre.
• Entra en vigor la norma de los 3 días.
• Firmas el formulario.

Aspectos básicos del formulario de Declaración de cierre

Abajo, analizamos cada uno de los componentes de la Declaración de cierre.

Términos del préstamo

Esta sección de la declaración de divulgación establece todos los términos de tu hipoteca. Te da una descripción precisa de cuánto pagarás y durante cuánto tiempo. Se divide en cinco partes:

Cantidad del préstamo: Esta es la cantidad que planeas pedir prestada después de restar el down payment y agregar cualquier tarifa o costo incluido en tu préstamo.  Si esta cantidad aumentó desde la estimación del préstamo, te recomendamos que preguntes el motivo.

Tasa de interés: La tasa de interés es la tarifa que le pagas a tu prestamista por pedirle dinero prestado. Tu tasa de interés representa un porcentaje de la cantidad del préstamo que pagas anualmente como interés por pedir dinero prestado y se incluye en los pagos hipotecarios mensuales. Debería ser la misma que figura en la Estimación de préstamo si congelaste la tasa.

Cantidad mensual por principal e interés: Aquí, verás la cantidad correspondiente al principal y al interés del préstamo que pagarás cada mes. Ten en cuenta que, si tu pago mensual incluye el pago del seguro hipotecario y del depósito en garantía, no se incluirán aquí.

Multa por pago anticipado: Algunos prestamistas cobran un cargo por multa de pago anticipado cuando los prestatarios pagan su hipoteca antes de tiempo. Esto no se aplica a ninguna hipoteca de Rocket Mortgage®.

Pago del capital diferido (balloon): Rocket Mortgage^® no ofrece hipotecas que tengan un pago del capital diferido, pero debes prestar atención a si la suya lo tiene. Este es un pago único que vence al final del préstamo. Si tu hipoteca exige un pago del capital diferido, tus pagos suelen ser más bajos durante los años anteriores a la fecha de vencimiento del pago único. Puede ser riesgoso porque puedes deber una gran cantidad al final del préstamo.

Pagos proyectados

Esta sección de la Declaración de cierre detalla cada uno de los componentes principales de tu préstamo hipotecario y muestra cómo cambian los pagos a lo largo de los años. Te da un mejor panorama de tus deudas por mes y por año.

Cálculo del pago: Tu préstamo hipotecario está compuesto por el principal y los intereses, el seguro hipotecario (si no haces un down payment del 20 %) y el depósito en garantía aproximado que se usa para pagar tu seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad. Esta sección te indica de cuánto serán todos esos pagos durante los plazos de tu hipoteca.

Pago mensual total aproximado: Esta es la cantidad que pagarás cada mes, incluyendo el principal, los intereses, el seguro hipotecario y los cargos del depósito en garantía. Tu prestamista usará una cuenta de depósito en garantía para almacenar los pagos de tus facturas de impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro de la vivienda. Nota: No todas las hipotecas tienen una cuenta de depósito en garantía, pero si decidiste tener una, tus pagos mensuales aproximados aparecerán aquí. Si la información de esta sección es muy distinta a la que se indicó en la Estimación de préstamo, pregúntale a tu prestamista el motivo. Es importante que te asegures de que puedes cumplir los pagos mensuales totales aproximados durante todo el plazo de tu hipoteca.

Cálculo de impuestos, seguro y evaluaciones: Es posible que elijas no usar el depósito en garantía para tus impuestos y seguros y, en ese caso, se detallarán en esta sección del documento. Los costos para los que no se usa el depósito en garantía pueden incluir los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y las cuotas de la asociación de propietarios. Asegúrate de presupuestar estos costos durante todo el año.

Costos en el cierre

Los costos de cierre se desglosan aún más en esta sección del documento para que tengas una idea clara de lo que le pagarás a tu prestamista en el cierre. Por lo general, los costos de cierre serán de entre el 2 % y el 5 % de la cantidad de tu préstamo aproximadamente.

En la parte inferior de los costos detallados, encontrarás la cantidad de dinero en efectivo para el cierre, que es la cantidad total que deberás pagar en el cierre. La cantidad indicada será mayor que la suma de los costos de cierre totales porque incluirá el down payment.

Costos del préstamo

Esta parte de la Declaración de cierre es una descripción completa de los cargos relacionados con la obtención de la hipoteca.

Cargo por emisión: Por lo general, esto es alrededor del 1 % del préstamo. El cargo por emisión cubre todos los costos administrativos relacionados con tu solicitud de hipoteca. Junto con los puntos hipotecarios, esto se incluirá en Cargos por emisión en tu Estimación de préstamo.

Puntos de hipoteca: Si decidiste comprar puntos de hipoteca, aparecerán aquí. Los puntos te permiten reducir la tasa de interés de tu préstamo. Un punto equivale al 1 % de la cantidad del préstamo. Por ejemplo, un punto costará $2,000 si tu préstamo es de $200,000.

Cuota de inscripción: La cuota de inscripción de la hipoteca cubre el costo para procesar tu solicitud. La cantidad total varía según el prestamista.

Cargo por la evaluación de riesgo: Cuando un prestamista evalúa tu préstamo, revisa toda tu situación financiera para determinar el riesgo que implicaría prestarte dinero. El cargo por la evaluación de riesgo está incluido en los costos del préstamo.

Servicios no adquiridos por el prestatario: Esta es una lista de los servicios obligatorios elegidos por el prestamista. Puede incluir el cargo por tasación, el cargo por informe de crédito, el cargo por certificación de inundación, el cargo por supervisión de impuestos y el cargo por investigación de la situación fiscal. Asegúrate de que estos cargos coincidan con los que figuran en tu Estimación de préstamo. Los costos también deberían ser similares, aunque es posible que cambien un poco.

Servicios adquiridos por el prestatario: Estos son servicios de terceros que podrías haber buscado por tu cuenta. Pueden incluir una inspección de plagas, un estudio topográfico y cualquier servicio relacionado con el título (incluyendo el seguro de título, el agente de cierre y los cargos por el estudio del título).

Otros costos

Hay otros costos que podrían incluirse en tu hipoteca, como los impuestos y los cargos del gobierno, los pagos anticipados, el pago inicial de la cuenta de depósito en garantía en el cierre y más.

Impuestos y otros cargos del gobierno: Aquí encontrarás los cargos de registro, que son los cargos por la inscripción legal de la nueva escritura y la hipoteca en los registros públicos. Incluyen los impuestos por transferencia, que se pagan cuando una propiedad cambia de dueño o cuando se hace un préstamo hipotecario. También se incluyen los impuestos municipales, del condado y posiblemente los estatales.

Pagos anticipados: Esta sección te dirá cuánto dinero necesitas depositar en garantía para determinados costos prepagados, ya sea la prima del seguro de la vivienda, la prima del seguro hipotecario, los pagos anticipados de intereses o los impuestos sobre la propiedad.

Pago inicial de la cuenta de depósito en garantía en el cierre: Tu pago inicial de la cuenta de depósito en garantía incluirá el seguro de la vivienda, el seguro hipotecario y los impuestos sobre la propiedad. Aquí verás la cantidad total que deberás pagar en el cierre.

Otros costos: Es posible que debas pagar otros gastos en el cierre, incluyendo los cargos de la asociación de propietarios de vivienda, el cargo por inspección de la vivienda, el cargo de garantía que cubre al propietario por desperfectos en la vivienda, las comisiones de bienes raíces y el seguro de título.Al final de esta sección, todos estos costos se suman para que tengas una perspectiva general.

Cálculo del dinero en efectivo para el cierre

El dinero en efectivo para el cierre indica la cantidad total que deberás pagar en el cierre e incluye los depósitos que ya hayas pagado al vendedor. También incluirá la cantidad de dinero, si corresponde, que el vendedor pagará por los costos de cierre, lo que se conoce como concesiones del vendedor. Estos son los costos de cierre que negocias con el vendedor para pagar.

Resúmenes de transacciones

Esta sección es una tabla comparativa de los costos del prestatario y del vendedor en el cierre. Podrás ver los ajustes de cualquier cargo que el vendedor pagará por adelantado, incluyendo los que ya pagó, como los impuestos, los cargos de la asociación de propietarios de vivienda y las evaluaciones. También te permite ver lo que el vendedor deberá pagar en el cierre (como los saldos restantes de todas las hipotecas, los costos de cierre, los créditos del vendedor y más).

Al final de esta sección, hay un desglose completo de la cantidad que el vendedor deberá pagar y la cantidad que se deberá pagar al vendedor en el cierre. Además, podrás ver lo que debes y lo que ya pagaste antes del cierre.

Declaraciones del préstamo

En la sección de declaraciones del préstamo, se incluirá información más detallada sobre las condiciones de tu préstamo. Estas declaraciones incluyen:

Supuestos: Esta sección te indicará si el préstamo es asumible, lo que significa que el prestamista te permitirá adquirir una vivienda de un vendedor con cambios menores o sin cambios en los términos, incluyendo la tasa de interés.

Característica de demanda: Aquí se indicará si tu préstamo incluye una característica de demanda. Si tu préstamo la tiene, el prestamista puede exigirte que pagues de inmediato el saldo total del préstamo (principal e intereses) en cualquier momento.

Pago atrasado: Pagar a tiempo es muy importante para mantenerte al día con tu prestamista. Sin embargo, es bueno saber con antelación si tu prestamista te impondrá un cargo por pago atrasado y cuándo lo hará.

Amortización negativa: La amortización negativa significa que el préstamo no vence por completo. En otras palabras, los intereses que no se paguen durante el plazo del préstamo se agregarán al saldo original del principal. Esto puede ser una característica riesgosa porque un préstamo con amortización negativa nunca se termina de pagar. Por ejemplo, puedes hacer pagos parciales de intereses durante los primeros 5 a 10 años del préstamo, y los intereses restantes se agregan al saldo original del principal del préstamo.

Pagos parciales: Supongamos que no puedes pagar toda la hipoteca en un mes específico. Esta sección indicará si el prestamista aceptará pagos parciales. Según las condiciones de tu prestamista, tu pago parcial puede depositarse en otra cuenta en lugar de aplicarse a tu préstamo, y también puede cobrarte un recargo hasta que completes tu pago. Es importante saber qué sucederá si no puedes hacer un pago completo.

Interés de garantía: Un interés de garantía simplemente significa que, si dejas de pagar o no cumples tu acuerdo hipotecario, el prestamista puede tomar tu casa y venderla para saldar el préstamo.

Cuenta de depósito en garantía: Esta sección es una descripción detallada de tu cuenta de depósito en garantía (aunque tengas una o no), los gastos de la vivienda incluidos en la cuenta de depósito en garantía y cuánto deberás pagar para el depósito en garantía. Si en tu Declaración de cierre no hay una descripción general de la cuenta de depósito en garantía, pero prefieres pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda todos los meses, habla con tu prestamista.

Cálculos del préstamo

Esta sección detalla cuánto te costará tu préstamo durante su plazo. En otras palabras, resumirá todos los pagos que harás durante la vigencia del préstamo, incluyendo los cargos financieros, la cantidad financiada y la tasa efectiva anual. También incluirá información sobre el total de intereses pagados a lo largo del plazo del préstamo.

Otras declaraciones

En esta sección, encontrarás información general sobre la tasación (si corresponde), detalles del contrato, información de refinanciamiento y deducciones de impuestos. Toda esta información solo es general, aunque se indicará en tu préstamo si las leyes de tu estado te protegerán de manera específica de la responsabilidad por el saldo no pagado después de la ejecución hipotecaria.

Información de contacto y confirmación de recepción

Finalmente, la última sección incluye la información de contacto y las líneas de firma. Verás este texto: “Firmando, solo confirmas que recibiste este formulario. No tienes que aceptar este préstamo por haber firmado o recibido este formulario”. En otras palabras, firmar el formulario no te obliga a obtener el préstamo.

¿Qué es una Estimación de préstamo?

La Estimación de préstamo es un documento de tres páginas que recibes tres días después de solicitar una hipoteca. Te da un resumen de los términos del préstamo, los costos relacionados con la hipoteca, la cantidad del préstamo, la tasa de interés y los pagos. Establece si hay pagos del capital diferido, multas por pago anticipado y más. Este documento también incluye un calendario de tus pagos y de los pagos aproximados de impuestos y del seguro. Los costos de cierre también se detallan en la Estimación de préstamo.

La Declaración de cierre incluye la misma información, pero no puedes hacer modificaciones después de firmarla. Es importante comparar la Declaración de cierre con la Estimación de préstamo inicial para identificar cualquier discrepancia. Si observas diferencias, incluyendo un aumento en la tasa de interés de la hipoteca o los costos del préstamo, debes hablar con tu prestamista antes de firmar.

Discrepancias entre la Declaración de cierre y la Estimación de préstamo

Si ves una discrepancia entre la estimación de préstamo y la Declaración de cierre, el primer paso es comunicarte de inmediato con tu prestamista o agente de bienes raíces para corregir los errores. Estos pueden ser menores, como un nombre mal escrito, o más graves, como la modificación de la tasa de interés.

Informar a tu prestamista sobre los errores puede retrasar el cierre, pero es fundamental resolver cualquier discrepancia antes de firmar. Si es necesario hacer modificaciones, tienes 3 días antes del cierre para revisar la Declaración de cierre modificada. Cuando se hayan corregido los errores, vuelve a comparar la Estimación de préstamo y la Declaración de cierre para asegurarte de que coincidan.

Resumen

La Declaración de cierre enumera tus costos definitivos en una descripción general para que sepas lo que deberás pagar en el cierre y durante todo el plazo del préstamo. En la Declaración de cierre, revisarás los aspectos importantes de tu préstamo hipotecario, incluyendo el precio de compra, los cargos del préstamo, la tasa de interés, los impuestos sobre bienes raíces, los costos de cierre y otros gastos.

Según la ley federal, tu prestamista debe entregarte la Declaración de cierre estandarizada al menos 3 días antes del cierre. Debería ser similar a la Estimación de préstamo. La ley exige que recibas la Estimación de préstamo tres días después de presentar una solicitud de préstamo.

Tómate el tiempo para revisar minuciosamente la Estimación de préstamo y la Declaración de cierre para asegurarte de que toda la información sea correcta. Toma nota de cualquier discrepancia y habla con tu prestamista y agente de bienes raíces.