Cómo comprar una casa de un familiar en una transacción entre partes relacionadas

Comprar una casa de un familiar o de un amigo puede ser una gran opción. Es posible que ya conozcas la vivienda, el proceso de cierre puede ser menos complicado, y puedes hacer un buen negocio para empezar.

Pero también es posible que no sea tan simple. Hay varios factores para tener en cuenta antes de comprarle una casa a tu padre, tu madre, tu tía, tu tío u otro familiar o amigo. Veamos algunos.

Las transacciones de bienes raíces se dividen en dos categorías: entre partes independientes y entre partes relacionadas. Las transacciones entre partes independientes son las más habituales cuando las personas compran una vivienda. Suceden cuando dos partes que no tienen una relación profesional ni personal llegan a un acuerdo inmobiliario y cada parte actúa por interés personal. La compra de una casa de un desconocido se considera una transacción entre partes independientes.

Una transacción entre partes relacionadas ocurre cuando el comprador y el vendedor tienen una relación personal. Un acuerdo entre amigos, familiares o compañeros de trabajo se considera una transacción entre partes relacionadas. Es posible que el interés personal no sea el motivo en estas transacciones, por ejemplo, cuando los padres le venden su casa a su hijo adulto. Cuando un jefe le vende su propiedad a un empleado también se considera una transacción entre partes relacionadas. antes.

No necesariamente, por supuesto, pero las transacciones entre partes relacionadas se analizan con mayor rigor que las transacciones entre partes independientes, ya que la probabilidad de fraude podría ser mayor cuando ambas partes están relacionadas.

Oportunidades para delitos financieros

Los mercados dependen del antagonismo de los participantes en las transacciones entre partes independientes para fijar los precios: compradores frente a vendedores, oferta frente a demanda o productores frente a consumidores. Cuando las partes tienen una relación familiar o económica, pueden coludirse para defraudar a los prestamistas o inversionistas y obtener un beneficio compartido.

También es posible que una de las partes pueda manipular a la otra de algún modo, o que ambas intenten engañar sobre el valor de mercado de la vivienda. Por ejemplo, el vendedor podría aumentar el precio con la esperanza de ganar más dinero de un familiar que confíe en él. El principio de igualdad de competencia para el precio de transferencia establece que el precio de venta de la casa debe ser igual que el precio en una transacción entre desconocidos.

Los prestamistas que dan préstamos convencionales y préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno pueden tener directrices diferentes sobre los tipos de relaciones y transacciones que se consideran entre partes relacionadas.

Obligaciones normativas de los prestamistas

Los prestamistas deben seguir más directrices gubernamentales y de prestamistas individuales para protegerse y proteger la integridad del mercado de préstamos hipotecarios y de vivienda.

Además, los esfuerzos de aplicación de la ley para evitar el flujo de ganancias obtenidas de forma ilícita han dado lugar a un marco normativo en el que los prestamistas deben hacer las diligencias debidas en lo que respecta a las fuentes de sus activos financieros.

Si una transacción es una venta en corto, el prestamista puede exigir una declaración jurada de partes independientes. Una venta en corto ocurre cuando se vende una propiedad por menos de la cantidad total que se adeuda de la hipoteca. Una declaración jurada de las partes independientes protege a un prestamista contra el fraude hipotecario, donde los prestatarios podrían vender o transferir su propiedad a un familiar que permanece en la vivienda después de la venta en corto, con una cantidad muy reducida de la hipoteca. La declaración jurada establece que no hay una relación anterior entre el comprador y el vendedor. Cualquier incumplimiento puede generar responsabilidades civiles o penales para las personas que participan.

Cuando participan familiares o amigos, se implementan algunos requisitos de las transacciones entre partes relacionadas para proteger a los participantes. Hay otros requisitos que protegen al prestamista y, a veces, deben tenerse en cuenta aspectos emocionales.

Aumento de las restricciones

Tendrás que superar más obstáculos cuando compres una casa mediante una transacción entre partes relacionadas, además de los requisitos normales que debes cumplir cuando obtienes una hipoteca. Por ejemplo, un prestamista hipotecario puede exigirle al vendedor que verifique que no esté en mora con la hipoteca vigente. Es posible que debas pagar una cantidad específica para el down payment, según tu prestamista o el tipo de préstamo. Por ejemplo, para que se apruebe una transacción entre partes relacionadas con un préstamo FHA, tu down payment debe ser de al menos el 15 % del precio de compra. Hay algunas excepciones a esta regla que permiten que tu down payment sea de 3.5 %. Son estas:

Estás comprando la residencia principal de un familiar, prometido o pareja doméstica.

Eres empleado de un constructor y compras una de las casas nuevas de este para que sea tu residencia principal.

Compras una propiedad a un arrendador o familiar que te la alquiló durante los últimos seis meses, antes del acuerdo de compra.

Aunque esto cubra los préstamos FHA, otros préstamos pueden tener restricciones. Habla con un experto en préstamos hipotecarios.

Podrías enfrentarte a un hecho imponible

Si le compras una casa a un familiar que quiere darte lo que se conoce como donación de capital, es posible que se deban pagar más impuestos. Según las leyes vigentes del Servicio de Impuestos Internos, una persona puede hacer una donación de capital de $15,000 al año o $30,000 en caso de una pareja casada. Después de eso, se convierte en ingresos imponibles para el vendedor. Si compras la casa a un precio bajo y la vendes en unos años, también podrías estar sujeto al pago de impuestos sobre ganancias de capital como comprador. Consulta con un contador o un asesor fiscal para saber cuál podría ser tu responsabilidad fiscal.

Podría provocar un conflicto familiar

No todas las transacciones alterarán las relaciones familiares, pero algunas lo harán. Comprar una casa puede ser un proceso emocional y puede ser más complicado si la transacción es con un amigo o un familiar. Debes tener cuidado cuando le compres una casa a un familiar si crees que podría perjudicar la relación o si otros familiares podrían enojarse. Es bueno tener en cuenta que las emociones pueden intensificarse y pensar en la compra como una transacción comercial.

No se acaba hasta que acaba

Es posible que los familiares quieran ayudarse, pero a veces las buenas intenciones pueden ser solo eso. Si la situación financiera del vendedor cambia, podría verse obligado a aumentar el precio o tratar de obtener ofertas más competitivas en lugar de venderte la casa a ti.

Costos de cierre más bajos

Una ventaja de comprarle una casa a un familiar es que probablemente los costos de cierre sean más bajos. Tampoco necesitarás un agente de bienes raíces, con lo que puedes ahorrar hasta un 6 % de comisión. Además, es posible que la inspección de la casa no sea tan necesaria si confías en el familiar que te la vende. También hay flexibilidad en cuanto a la fecha de cierre: en lugar de intentar que dos desconocidos lleguen a un acuerdo, puede ser más fácil programar las fechas de cierre y de la mudanza para ambas partes.

Una donación de capital significa que tu amigo o familiar te vende la propiedad a un precio menor que el valor de mercado actual. Por lo general, esto ocurre cuando el precio de venta es menor que el precio de mercado real de la casa y la diferencia se transforma en una donación de capital. Muchos prestamistas permiten que la donación cuente como down payment de la casa. Una donación de capital tiene algunos requisitos:

El vendedor debe haber hecho la tasación de la casa.

El valor de tasación debe registrarse en la documentación específica, en la que también se indicará el precio de venta.

Debe completarse la documentación de la donación de capital. Entre otras cosas, debe indicar que la donación no se debe reembolsar.

Se debe indicar la donación en una carta de resolución en el momento del cierre.

Estos son los pasos que debes completar si compras una casa a un familiar.

Obtén la preaprobación

Obtén la preaprobación de una hipoteca. Durante el proceso de preaprobación, tu prestamista verificará tu puntuación de crédito, la relación deuda-ingreso (DTI), los ingresos y activos y el down payment que planeas hacer. Recibirás una carta de preaprobación que te indicará cuánto está dispuesto a prestarte.

Determina el precio de compra

 Para hacerlo, determina el valor de mercado para que tu familiar pueda ponerle un precio justo a la casa. Si hay una donación de por medio, decide si tu familiar te donará capital, pagará los costos de cierre o te donará dinero en efectivo. Podrían aplicarse impuestos por las tres (tanto para el comprador como para el vendedor). Consulta con un especialista en impuestos para obtener más información.

Los agentes de bienes raíces tienen herramientas para determinar el precio de una casa. Estudian minuciosamente un análisis comparativo de mercado o comps para evaluar a qué precio se venden otras casas de la comunidad y calculan un precio en función de esa información.

Cuando lo haces por tu cuenta, depende de ti descubrirlo. Puedes considerar la contratación de un tasador que haga una tasación completa de la vivienda para determinar su valor de mercado. Esto puede ser difícil si la propiedad está situada en un área rural o es única de alguna manera.

Redacta un contrato de compraventa

El acuerdo de compra, también llamado contrato de compraventa, debe establecer todos los aspectos de la transacción, incluyendo el precio y cualquier contingencia, como la inspección de la vivienda, el financiamiento o las exclusiones del contrato de tasación. Con tu contrato listo, comunícate con tu prestamista y presenta oficialmente una solicitud para tu hipoteca. Es posible que no aprueben tu hipoteca si tu familiar no está al día con el pago de su hipoteca, así que también corrobora eso antes de proceder.

Haz una investigación de títulos

 Incluso si confías en tu familiar, es una buena idea contratar una compañía de títulos de propiedad para protegerte de cualquier gravamen o para verificar si alguien puede reclamar el título de la casa. Tu prestamista exigirá una póliza de seguro de título para su beneficio y también debes considerar la compra de una para tu propio beneficio.

Consulta a un abogado

Comprar una casa parece sencillo, especialmente si se la compras a un familiar. No lo es. Recuerda: Una casa es probablemente la inversión más grande que harás y querrás asegurarte de hacerlo bien. Un abogado con experiencia en bienes raíces puede ayudarte con los contratos y asegurarse de que no cometas errores costosos.

Continúa con la evaluación de riesgo

Durante la preaprobación, tu prestamista se enfoca en tu solvencia crediticia. Una vez que hayas seleccionado una propiedad para comprar, el enfoque se dirigirá al valor de la casa y si cubrirá los costos del prestamista en caso de que incumplas el pago de la hipoteca. Es durante esta etapa que tu relación con el vendedor y los términos de la transacción se analizan minuciosamente para asegurarse de que no hay fraude o influencia indebida en el trato.

Durante este tiempo, es importante no participar en actividades que puedan afectar tu relación de uso de crédito. No abras cuentas de tarjetas de crédito nuevas ni hagas compras grandes con las que ya tienes. Aunque hayas recibido una preaprobación, los prestamistas harán una verificación de última hora sobre el crédito para asegurarse de que no ha cambiado nada desde el proceso de preaprobación.

Cierra la compra de la casa

En el cierre, se transferirá el título y te darán las llaves de tu nueva casa. Sin embargo, cerrar no significa que el proceso haya terminado. En cualquier momento, si el IRS decide hacerlo, puede analizar detenidamente cualquier transacción entre partes relacionadas para asegurarse de que se realizó correctamente y que no hay un motivo inapropiado para la venta.

Mantenerlo como un asunto familiar puede ser una gran manera de comprar una casa. Después de todo, estás comprando una casa que ya puede tener un valor sentimental y no necesitarás defenderte de otras ofertas competitivas ni pagar una comisión a un agente de bienes raíces. Haz la transacción con los ojos bien abiertos.

Obtén más información sobre lo que los padres deben considerar antes de ayudar a sus hijos con la compra de una casa. Si estás buscando financiamiento, puedes solicitarlo en línea o llamarnos al (800) 718-8233.