Qué esperar de las transacciones no independientes

Comprar o vender una casa a alguien con quien ya tienes una relación puede parecer más fácil. Ambos conocen el estado de la vivienda y pueden negociar un descuento por la relación. Te ayudaremos a evitar inconvenientes como responsabilidades adicionales y a comprender las implicaciones fiscales al completar una transacción no independiente.

Aspectos clave

• Las transacciones no independientes ocurren cuando una o más partes de una operación tienen una relación existente entre sí fuera de la venta.
• Ser transparente y contar con profesionales que se encarguen de los detalles del acuerdo puede ayudar a limitar las tensiones que pueden surgir al completar una transacción financiera con alguien cercano.
• Los prestamistas hipotecarios y el IRS pueden prestar mayor atención a las transacciones no independientes, buscando posibles fraudes hipotecarios o fiscales.

Información de las transacciones independientes y no independientes

La mayoría de las compras de vivienda son transacciones independientes, lo que significa que no existe una relación previa entre ninguna de las partes involucradas. En una transacción no independiente, sí existe una relación directa entre dos o más de las partes. Veamos los siguientes ejemplos

Una transacción no independiente puede ocurrir si compras o vendes a tu padre, y también se aplica si tu hermana te vende la vivienda como constructora. Esto también se aplica en el ámbito de los préstamos, por lo que puede considerarse una transacción no independiente si tu hermano es tu agente de préstamos.

¿Quién se considera no independiente?

Dependiendo del tipo de préstamo que estés solicitando, los prestamistas pueden considerar como relaciones no independientes cualquiera de las siguientes:

• Familia
• Amigos
• Empleador
• Arrendador
• Socios comerciales

En cuanto a la familia, todas las siguientes relaciones pueden considerarse transacciones no independientes, incluyendo relaciones familiares pasadas o futuras. La relación con familiares por afinidad, adoptivos o de crianza también puede contarse como no independiente. Estas relaciones incluyen:

• Hijos
• Padres
• Nietos
• Abuelos
• Padrinos
• Suegros
• Cónyuges
• Hermanos
• Tíos
• Sobrinos

Cómo funcionan las transacciones no independientes

Si vas a completar una transacción de bienes raíces que implica una relación previa, estos son los pasos que puedes seguir para asegurarte de que todo transcurra sin problemas.

1. Ten una conversación honesta

Antes de avanzar con una transacción no independiente, todas las partes deben asegurarse de tener una conversación franca sobre sus expectativas respecto a la operación y sobre la propiedad misma. Algunos pueden temer que esto se perciba como confrontativo, pero no tiene por qué ser así. Todas las partes deben prestar atención para evitar sorpresas:

• ¿Qué piensan las partes en cuanto al precio de venta? No necesita estar completamente definido en este momento, pero tener un rango de expectativas permite que ambas partes sepan de antemano si el trato será viable y ayuda a evitar resentimientos más adelante.
• ¿Cuál es la situación hipotecaria actual de la vivienda? ¿El comprador espera poder asumir la hipoteca o buscará financiamiento? Si la suposición está sobre la mesa, consulta con el prestamista o administrador del préstamo para asegurarte de que los términos del préstamo lo permitan.
• ¿El propietario tiene registros de mantenimiento de la vivienda? ¿Cuáles son los estimados más recientes sobre la vida útil de los sistemas principales, el techo, etc.?
• ¿Será necesario que el vendedor permanezca en la vivienda por un período después de la transacción? En algunos casos, esto puede afectar tus opciones de financiamiento.

Negociar con familiares y amigos puede traer emociones a una transacción económica. Para evitar malentendidos, asegúrate de que esta conversación sea completa.

En caso de que cualquier acuerdo que hagas sobre la propiedad pueda afectar lo que esperarías recibir de la otra parte en términos de herencia futura o inclusión en un patrimonio, asegúrate de hablar también de esto. Atender estos aspectos puede ayudar a evitar conflictos futuros.

2. Considera contratar a un abogado

Contratar a un abogado de bienes raíces puede ayudarte a navegar el proceso de una transacción no independiente. Existen más consideraciones de responsabilidad y fiscales que no se aplican en una transacción independiente. El abogado puede orientar sobre cómo manejarlas de manera que se minimice la exposición.

La contratación de un abogado suele ser opcional, pero algunos estados pueden exigir la presencia de un abogado de bienes raíces en el cierre de la operación.

3. Determina el valor de la propiedad

Como parte de establecer un precio, es útil saber cuánto vale la propiedad. Si solo quieres tener una cifra aproximada, una opción es usar un sitio de listados de viviendas.

Sin embargo, generalmente vale la pena dar un paso más y que participe un profesional. Si el comprador planea financiar la compra con una hipoteca, el prestamista exigirá una tasación u otra forma de valoración de la propiedad. El valor de mercado también será importante para fines fiscales, por lo que conviene conocer cifras exactas.

También hay otros costos a considerar. Los costos de cierre suelen ser del 3% al 6% del precio de compra, aunque podrían ser menores en transacciones entre partes con una relación existente, ya que tal vez no se emplee un agente inmobiliario para negociar.

4. Redacta un contrato de compraventa

Un contrato de compraventa es un documento legal que formaliza las condiciones según las cuales el comprador y el vendedor acuerdan hacer la transacción de bienes raíces. Debe incluir lo siguiente:

• Dirección de la propiedad
• Precio de compra
• Artículos que no se quedan con la propiedad
• Cómo se financia la propiedad (hipoteca u otro método)
• Contingencias (protecciones para el comprador basándose en financiamiento, tasación, inspecciones, etc.)
• Acuerdos sobre quién paga los costos de cierre
• Acuerdos sobre el dinero en depósito
• Cronograma del cierre esperado

Algunos estados ofrecen plantillas que puedes usar, pero si no te sientes cómodo, puedes contratar un abogado para definir la información.

5. Pide financiamiento, si es necesario

A menos que compres al contado, necesitarás solicitar financiamiento. Si obtienes la propiedad con un descuento, los prestamistas hipotecarios exigirán una certificación de los fondos donados que indique que la cantidad del descuento no necesita reembolso. Esta donación de capital puede usarse como parte del pago inicial.

Más allá de esto, el proceso es igual que al obtener una hipoteca en cualquier otro momento. Se revisará tu historial crediticio y se te pedirá información sobre tus ingresos y activos para el pago inicial y reservas que aseguren el pago hipotecario si pierdes temporalmente tu empleo.

Cómo se regulan las transacciones no independientes

El nivel de separación entre las partes es importante tanto para los prestamistas como para el IRS. Los prestamistas deben preocuparse por el fraude hipotecario y el gobierno quiere asegurarse de recibir la cantidad adecuada de impuestos.

Los prestamistas tienen directrices específicas

Los prestamistas cuentan con directrices especiales que aplican en las transacciones no independientes:

• Pueden necesitar documentación del vendedor que demuestre que no tiene demasiados atrasos en el préstamo, para que la transacción no se convierta en un rescate.
• La FHA tiene directrices específicas que exigen un pago inicial mínimo del 15% por parte del comprador en ventas no independientes. Existen varias excepciones a esto, siendo la más frecuente la compra a un familiar. En caso de aplicarse una excepción, el pago inicial mínimo es del 3.5%.

Las ventas en corto necesitan declaraciones juradas específicas

Las ventas en corto ocurren cuando el administrador de la hipoteca aprueba la venta de una propiedad por una cantidad inferior al saldo pendiente de la hipoteca, porque el valor de mercado de la propiedad es menor que el principal.

• Como parte de una venta en corto, normalmente todas las partes involucradas firman declaraciones juradas con varias garantías, entre ellas, que la propiedad se vende por su valor de mercado justo.
• Por lo general, la declaración jurada establece que debe tratarse de una transacción independiente, aunque algunos estados no permiten esta cláusula.

El IRS puede gravar la transacción

Consulta con un asesor fiscal sobre tu situación específica. Estas son algunas cosas que debes considerar:

• Si el descuento recibido como donación de capital supera los $19,000 en el año fiscal 2025, debes declararlo en tus impuestos La mayoría de las personas no terminan pagando impuestos sobre herencias y donaciones porque el límite de exclusión vitalicio es bastante alto, $13,990,000 en 2025, Pero las donaciones por encima de la exclusión anual de $19,000 deben reportarse.
• El vendedor también puede estar sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital por las utilidades de la venta de la vivienda.

Conclusión: prepárate anticipadamente al entrar en una transacción no independiente

Debido a que estas transacciones implican comprar a alguien con un vínculo cercano, asegurarse de que todos los involucrados entiendan completamente lo que están obteniendo, consultar con expertos y dejar todo claramente establecido en el contrato de compraventa puede evitar conflictos más adelante.

Por la naturaleza de estas operaciones, también pueden estar sujetas a un mayor escrutinio. Los prestamistas tienen directrices específicas para protegerse del fraude hipotecario. Al mismo tiempo, el IRS tiene reglas relacionadas con la declaración de ganancias de capital y con cuándo corresponde el impuesto sobre donaciones.