Cuáles son los requisitos para refinanciar una hipoteca

Cuando compras una casa, sabes que debes cubrir el pago inicial y los costos de cierre. Lo que quizás no sepas es que también tendrás que asumir los costos prepagados, a veces conocidos como "prepaids" o "prepagos hipotecarios".

Te explicamos cuáles son los costos prepagados al comprar una casa y te damos consejos para calcularlos, para que no te lleves ninguna sorpresa cuando llegue el día del cierre.

Información sobre los costos prepagados

Aunque los costos prepagados y los costos de cierre se pagan en el momento del cierre, no son lo mismo.

Los costos prepagados se destinan a gastos de vivienda anticipados, como los impuestos sobre la propiedad o el seguro de la vivienda. En esta etapa del proceso de compra, tu prestamista cobra una cuota de tu pago hipotecario mensual. Luego, ese dinero se deposita en una cuenta de depósito en garantía.

Los pagos, como el seguro de propietario, suelen cobrarse una vez al año. Cuando llega el momento, el prestamista retira los fondos de la cuenta de depósito en garantía para realizar esos pagos en tu nombre.

Costos prepagados comunes

Los costos prepagados comunes suelen agruparse en pocas categorías. Entender cada una puede ayudarte a aclarar lo que puedes esperar ver en tu declaración de cierre.

Antes de comenzar: Cuando compras una casa, los prestamistas desglosan cada costo en dos documentos clave: la Estimación de préstamo y la Declaración de cierre. Usualmente, recibirás una estimación de préstamo de los prestamistas tres días después de presentar una solicitud de hipoteca. Y al menos tres días antes del cierre, también recibirás una declaración de cierre de los prestamistas.

Prima de seguro del propietario de vivienda

Cuando obtienes una hipoteca para una casa, los prestamistas suelen pedir que pagues entre seis meses y un año de seguro del propietario en el cierre. Esto asegura que la propiedad esté cubierta desde el primer día y te protege tanto a ti como al prestamista.

El seguro del propietario de vivienda se paga de dos maneras: directamente de ti a la aseguradora o mediante una cuenta de depósito en garantía. Si eliges pagar este cargo mediante depósito en garantía, usualmente el administrador de tu préstamo maneja los pagos.

Interés hipotecario prepagado

Otro costo prepago que querrás considerar es el interés hipotecario. El interés prepago, también conocido como interés per diem, cubre el interés que se acumula desde el cierre hasta el primer pago hipotecario.

Depósito en garantía inicial

El depósito inicial de garantía es la cantidad que pagas al cierre para abrir la cuenta de depósito en garantía.

El depósito en garantía inicial se utiliza para cubrir gastos como los impuestos sobre la propiedad y las próximas primas del seguro de la vivienda. Usualmente se realiza al final del cierre. Si quieres saber cuál será este valor, puedes encontrarlo en la sección G de la página 2 de tu estimación de préstamo.

Este depósito es diferente del depósito de buena fe, que generalmente se paga cerca del inicio de la transacción y demuestra que el comprador está comprometido a comprar la propiedad. El depósito de buena fe inicial también es diferente del pago inicial, que es la suma que un comprador paga al principio hacia la compra de una casa.

Impuestos sobre la propiedad

Cuando compras una casa, a menudo deberás prepagar parte de tus impuestos sobre la propiedad en el cierre. Los impuestos sobre la propiedad se basan en el valor fiscal e tu propiedad, determinado por el tasador fiscal local. Al igual que con el interés hipotecario prepago, usualmente pagarás una cantidad prorrateada que cubre los días entre el cierre y el primer pago hipotecario. Estos fondos suelen permanecer depositados en garantía hasta que tus impuestos vencen.

Costos prepagados vs. costos de cierre

Los costos prepagados y los de cierre son diferentes. Ambos se pagan en el cierre, pero los costos de cierre corresponden a servicios prestados. Los costos prepagados, por otro lado, son pagos anticipados de obligaciones futuras. La tabla de abajo indica qué costos corresponden a cada categoría:

Aunque el vendedor podría cubrir algunos costos de cierre, del lado del comprador, siempre tendrás que cubrir los prepagos hipotecarios.

Cómo calcular los costos prepagados

Calcular los costos prepagados es relativamente sencillo una vez que lo divides en pasos manejables. Recuerda, siempre puedes hablar de estos costos con tu prestamista y deberían poder ayudarte a tener una idea de lo que podrías deber.

Seguro de la vivienda prepagado

Por lo general, los prestamistas piden que se paguen por adelantado 12 meses de seguro de la vivienda al cierre. Aquí está la parte fácil: el costo es, esencialmente, la prima anual del seguro.

Por ejemplo: si el seguro cuesta $2,400 al año, la cantidad prepagada también es de $2,400.

Para obtener el mejor precio y la mejor cobertura, puedes pedir cotizaciones a varias compañías de seguros. Es mejor intentar obtener cotizaciones con anticipación, de esa manera tendrás tiempo para reunir más cotizaciones si es necesario. Es una buena idea obtener al menos 3 cotizaciones y compararlas una al lado de la otra.

Interés hipotecario prepagado

Para tu pago anticipado de interés, puedes determinar tu tasa de interés diaria y luego multiplicarla por el número de días por los que deberás interés. Primero, multiplicarás la cantidad de tu préstamo por tu tasa de interés anual. Luego, dividirás ese número entre 365 (el número de días de un año). Finalmente, lo multiplicarás por el número de días entre el cierre y tu primer pago hipotecario.

Escrita como una ecuación, se vería así si tuvieras una hipoteca de $250,000 al 6.5%:

$250,000 (cantidad del préstamo) x 0.065 (tasa de interés) / 365 (días en un año) = $44.52 (cantidad de interés diario).

A partir de aquí, multiplicarías la cantidad diaria de interés por el número de días entre el cierre del préstamo y la fecha de vencimiento del primer pago hipotecario. Para este ejemplo, digamos que tu hipoteca cerró el 24 de septiembre y que tu primer pago hipotecario vence el 1 de octubre. Esto significa que deberías tener 7 días de interés (del 24 al 30 de septiembre). Esto significa que deberías:

$44.52 (cantidad de interés diario) x 7 días de interés entre el cierre y el pago = $311.64

Depósito en garantía inicial

Normalmente, los prestamistas pedirán que recolecten por adelantado dos a tres meses de pagos de seguro e impuestos. Estos fondos se utilizarán para “financiar inicialmente” tu cuenta de depósito en garantía.

Para calcular la cantidad necesaria, divide tus impuestos a la propiedad anuales y tu seguro de la vivienda anual por separado entre 12 para obtener los costos mensuales. A partir de ahí, multiplica el número de meses necesarios. Por último, suma ambos para determinar tu depósito estimado.

Por ejemplo: Tu seguro de vivienda cuesta $150 al mes. Luego, multiplicas eso por tres y obtienes $450. En cuanto a tus impuestos a la propiedad, son de $300 al mes. Al multiplicar eso por tres, obtienes $900. En total, $900 + $450 = $1,350. Esto equivale a tres meses de seguro de la vivienda e impuestos a la propiedad.

Si tu pago inicial es menor al 20% y tu prestamista exige seguro hipotecario, eso se depositará en tu cuenta de depósito en garantía como un costo prepago separado.

Impuestos a la propiedad prepagados

Para calcular la cantidad, divide tu factura anual de impuestos a la propiedad entre 12. Luego, multiplícalo por el número de meses que exige el prestamista.

Digamos que tus impuestos anuales son de $3,600. El prestamista necesita seis meses prepagados. Si ese es el caso, la cantidad estimada es de $1,800.

Dónde encontrar los costos de prepago en tu préstamo

Ahora, te guiaremos exactamente a donde puedes encontrar los costos prepagados. Estos se encuentran en dos documentos clave del préstamo:

• Estimación de préstamo (LE)
• Declaración de cierre (DC)

La LE te será proporcionada al inicio de tu proceso de compra de vivienda. La DC se entrega más cerca de los pasos finales del cierre. Los prepagos están listados en la DC en la página 2, sección F.

Siempre puedes pedirle ayuda a tu prestamista o a tu agente de bienes raíces para entender los números o calcular cuánto debes. No estás solo. Los profesionales están a tu lado para ayudarte a que esto quede más claro.

Preguntas frecuentes

¿Puedo negociar los costos prepagados con el vendedor?

Los costos prepagados generalmente son responsabilidad del comprador. Son menos negociables que otros costos de cierre. Pero, en algunos casos, negociar es posible.

¿Son reembolsables los costos prepagados si la transacción no se concreta?

En caso de que la venta no se cierre, los costos hipotecarios prepagados generalmente son reembolsables. Dicho esto, las condiciones de reembolso dependen de lo establecido en el contrato que firmes. Debes revisar cuidadosamente el contrato para asegurarte de que estos costos sean reembolsables si la operación no se completa. También podrías buscar asesoría especializada sobre tu contrato.

¿Todos los prestamistas exigen una cuenta de depósito en garantía para los prepagos?

No todos los prestamistas exigen una cuenta de depósito como garantía. Sin embargo, muchos sí; es una condición de ciertos tipos de préstamos. Esto es especialmente cierto si el pago inicial es inferior al 20%. Deberás hablar con tu prestamista sobre los requisitos de depósito en garantía desde el comienzo del proceso.

¿Cómo puedo reducir mis costos prepagados?

Para reducir tus costos de seguro de vivienda, puedes comparar tarifas para encontrar la mejor opción. También puedes cerrar más tarde en el mes.

¿Los prepagos son iguales entre todos los prestamistas?

Aunque los tipos de costos prepagados suelen ser los mismos, las cantidades pueden variar según el prestamista. Esto se debe a diferentes requisitos o fechas límite. Para entender mejor lo que se necesita, compara los cálculos de varios prestamistas y haz muchas preguntas.

Conclusión: Planea los costos prepagados

Los costos prepagados desempeñan un papel clave en el proceso de compra de una vivienda. Cuando sabes cuáles son y de qué eres responsable, la experiencia de cierre puede resultar más fluida.