Cómo calcular el interés por día

El mundo de las finanzas tiene la costumbre de usar términos antiguos y poco claros, lo que hace que algunos conceptos sencillos parezcan más confusos de lo necesario. El interés per diem suena sofisticado porque proviene del latín, pero simplemente significa “por día”. Definiremos qué es el interés hipotecario por día y cómo funciona.

¿Qué es el interés por minuto?

El interés per diem es el interés diario. Puedes ganarlo o pagarlo, según la situación. Puede presentarse como los rendimientos de una cuenta de ahorro o inversión, o como pagos de un préstamo.

Interés per diem versus pago anticipado de interés

El interés per diem a menudo se confunde con el pago anticipado de interés, que es un costo anticipado. El interés per diem cubre el período entre el cierre de tu hipoteca y tu primer pago mensual.

El pago anticipado de interés se hace en el cierre para reducir la tasa de interés del préstamo. Este último se conoce como la compra de puntos hipotecarios, también conocidos como puntos de descuento. Cada punto cuesta el 1% de la cantidad principal y reduce la tasa de interés en una cantidad específica, normalmente 0.25%. Es posible comprar fracciones de punto, hasta 0.125 puntos. Comprar puntos puede ser conveniente si planeas permanecer en la vivienda el tiempo suficiente para que el ahorro mensual en intereses compense el gasto inicial.

¿Cómo funciona el interés por día en una hipoteca?

El interés hipotecariose paga a mes vencido, lo que significa que cuando haces un pago hipotecario, estás pagando los intereses que se han acumulado desde tu último pago. Dado que el interés hipotecario se acumula diariamente, debes pagar los intereses correspondientes al período entre la fecha de cierre de tu préstamo y el inicio del primer período de facturación, al momento del cierre.

Por ejemplo, si cierras tu hipoteca el 28 de junio, pagarás interés per diem por el período comprendido entre el 28 de junio y el 1 de julio en el cierre. Tu primer pago mensual vencerá el 1 de agosto, cubriendo el período del 1 al 31 de julio. El primer pago llegará antes si tus pagos son bisemanales, es decir, en julio en lugar de agosto.

Esto hace que el momento del cierre sea un factor importante si quieres ahorrar dinero durante el proceso.

Para reducir los costos de cierre, lo mejor es cerrar la compra cerca de fin de mes, ya que así pagarás la menor cantidad posible de interés per diem antes del inicio del primer período de facturación.

Fórmula del interés por día

La fórmula para calcular el interés per diem es sencilla:

Tasa de interés diaria × Cantidad del préstamo × Días entre la fecha de cierre del préstamo y el primer día del mes

Cómo calcular el interés por día

La mejor manera de entender esto es mediante un ejemplo, así que empecemos con un escenario:

• Tasa de interés: 6.81%
• Cantidad del préstamo: $270,000
• Fecha de cierre: 18 de junio

1. Convertir a una tasa de interés diaria

El primer paso es convertir tu tasa de interés a una tasa de interés diaria, que se calcula dividiendo la tasa de interés anual entre el número de días del año. Esto es 365 o 366 días, según sea año bisiesto y la práctica de tu prestamista). El resultado es 0.019%. Convertirlo a decimal facilita los siguientes cálculos.

6.81 ÷ 365 ÷ 100 = 0.00019

2. Multiplicar la cantidad del préstamo por la tasa de interés

Multiplica la cantidad del préstamo por la tasa de interés diaria. Esto te dará el interés diario. Con los números de nuestro ejemplo, el resultado es $50.38.

$270,000 × 0.00019 = $50.38

3. Contar los días entre el cierre y el primer día del mes siguiente

Debes contar los días entre tu fecha de cierre y el primer día del mes siguiente. Como la fecha de cierre es el 18 de junio, faltan 13 días.

4. Multiplicar el interés diario por los días entre el cierre y el primer día del mes

Multiplicar el interés diario por el número de días entre la fecha de cierre y el primer día del mes te dará el interés per diem total que deberás pagar en el cierre.

13 × $50.38 = $654.94

Como la fórmula es sencilla, si eres bueno con las hojas de cálculo, puedes crear tu propio calculador de interés per diem para ver cómo el día del cierre afecta tu costo. A continuación, se muestra un ejemplo básico de configuración en Excel, junto con la fórmula correspondiente para cada paso.

Las columnas A y B están formateadas como fechas. La columna C tiene formato general. La columna E debe formatearse como porcentaje. Las columnas D, F y G se formatean como moneda. El interés diario se redondea al centavo más cercano para cumplir los estándares de préstamos.

¿Todos los prestamistas cobran interés diario?

El interés diario es estándar porque tu préstamo comienza en el día del cierre, y el primer estado de cuenta solo cubre el interés desde el primero del mes en adelante. Dependiendo de tu prestamista y de la cantidad del cargo, es posible que puedas pedir que el prestamista no cobre el cargo o que te otorgue un crédito aplicado a tu interés diario.

Puedes averiguar si te están cobrando y cuánto revisando tu Declaración de cierre.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre el interés diario.

¿Qué pasa si se retrasa mi cierre?

Si tu cierre se retrasa hasta más adelante en el mes, podrías beneficiarte de una factura de interés diario más baja. Pero si tu cierre se hace después del primero del mes, podrías terminar pagando más. Es importante que devuelvas toda la documentación a tiempo para evitar retrasos.

¿Quién paga el interés diario?

Como se paga en el cierre, el comprador o como cliente que está refinanciando, puedes pagarlo o recibir un crédito del prestamista aplicado al interés diario. En el caso de una compra, también puedes negociar que el costo lo pague el vendedor.

¿El interés diario es deducible de impuestos?

Dentro de ciertos límites, los intereses hipotecarios de tu vivienda principal y de casas de vacaciones son deducibles de impuestos. Según las reglas actuales del IRS, puedes deducir intereses de hipotecas de hasta $750,000 si estás casado y presentas declaración conjunta, o $375,000 si eres soltero o casado presentando declaraciones separadas.

Conclusión: calcular el interés diario puede ayudarte a planificar tu presupuesto para el día del cierre

Cuando cierras una hipoteca, pagas interés diario que cubre el tiempo entre el día del cierre y el primero del mes siguiente. Esta es la única ocasión en la que necesitas preocuparte por pagar intereses por adelantado, ya que tus estados de cuenta hipotecarios se basan en intereses pasados. Una estrategia clave para ahorrar en interés diario es cerrar hacia finales del mes.

Ahora ya sabes cómo hacer que tu cierre trabaje a tu favor. Si estás listo para comprar una casa o refinanciar la tuya, puedes enviar una solicitud en línea.