¿Cuándo es la mejor parte del mes para cerrar la compra de una casa?

Muchos nuevos propietarios trabajan durante años para alcanzar su objetivo de comprar una casa. Después de todo ese tiempo y esfuerzo, ¿importa el momento exacto en que se hace el cierre? Resulta que cerrar la compra de una casa los últimos días del mes en lugar de los primeros días puede ahorrarte varios cientos o incluso varios miles de dólares.

Aspectos clave:

• Cerrar a principios de mes puede ahorrarte cientos o miles de dólares en intereses.
• Cerrar el día 1, el 15, un viernes, un feriado federal o el último día del mes aumenta la probabilidad de que haya atrasos.
• Las concesiones del vendedor, comprar y vender una casa al mismo tiempo, y los factores de la vida personal pueden importar más que la cantidad que ahorras en intereses.

Por qué el día de cierre es importante

El día en que cierras el trato afecta la fecha del primer pago de la hipoteca, el calendario de amortización y cuánto debes pagar en intereses e impuestos sobre la propiedad.

Puede retrasar el primer pago de la hipoteca

Por lo general, el primer pago de la hipoteca debe hacerse el primer día del mes 30 días después del cierre. Esto significa que, si cierras el 4 de febrero, debes hacer el primer pago el 1 de abril, no el 1 de marzo, porque eso es menos de 30 días después del cierre.

Como no todos los meses tienen la misma duración, el mes también es importante. Si cierras el primer día de un mes de 31 días, como mayo, tu primer pago será el 1 de junio.

Afecta la amortización del préstamo

Tu hipoteca se amortiza, lo que significa que tu pago mensual se calcula para pagar el principal y todos los intereses acumulados al final del plazo del préstamo. Cuando comienzas a pagar tu hipoteca, la mayor parte del pago sirve para pagar intereses y una pequeña cantidad se aplica al principal. Con cada pago, pagas menos intereses y más principal. En el último pago, pagas casi solo principal.

Cuando cierras la compra de una casa, debes pagar los intereses que se acumularán en tu préstamo antes de la fecha del primer pago. Este interés se incluye en tus costos de cierre. Cerrar a principios de mes significa que pagarás más intereses con tus costos de cierre que si cierras a fines de mes.

Afecta tu obligación fiscal

Los intereses hipotecarios son deducibles de impuestos, por lo que la cantidad de intereses que pagas afecta tus impuestos. La deducción suele ser lo suficientemente grande como para que la mayoría de los propietarios se beneficien de detallar sus deducciones en lugar de tomar la deducción estándar.

El momento en que cierras afecta la cantidad de intereses que pagas, lo que puede afectar la cantidad que puedes deducir de los impuestos en el año en que cierras y el año siguiente.

Supongamos que vas a cerrar a fines de octubre y tu primer pago de hipoteca vence el 1 de diciembre. Tendrás intereses hipotecarios para deducir, pero quizás no lo suficiente como para justificar detallar tus deducciones en lugar de reclamar la deducción estándar. Sin embargo, si pospones el cierre hasta principios de noviembre, tu primer pago vencerá en el nuevo año fiscal. Esto minimizaría la cantidad que puedes deducir en el año de la compra y te permitirá maximizar los intereses que pagas, que se pueden deducir en el año siguiente.

Si esperas comprar una casa cerca del final del año, calcula las deducciones de impuestos que esperas reclamar este año. Si no planeas detallar las deducciones y te quedas con la deducción estándar, posponer el cierre unas pocas semanas puede valer la pena. Por otro lado, es posible que quieras celebrar el Año Nuevo en una casa nueva.

Días difíciles para cerrar una casa

Incluso si algo puede ahorrarte dinero, quizás no siempre sea la mejor opción. Hay complicaciones que pueden retrasar o cambiar el proceso de cierre si se intenta hacer en ciertos días.

El 1, el 15 o el último día del mes

Cuando cierras el primero de un mes, acumulas intereses durante todo el mes, lo que resulta en un pago alto.

Por otra parte, el final del mes puede ser una época agitada para los prestamistas. Es cuando suelen resolver los casos complejos de principios de mes. Podrías ahorrar en intereses si procuras cerrar el día 30 o 31, pero circunstancias fuera de tu control podrían hacer que cierres el día 1.

Si te sientes abrumado, podrías estar pensando en el 15. Pero no eres el único. Se dice que el día 15 de cada mes es el día de mayor actividad para muchos prestamistas, lo que significa que, a menos que estés entre los primeros de su lista, es posible que tengas que esperar.

En un feriado federal o cerca

No hay ninguna ley que impida que alguien cierre cerca o incluso en un feriado federal, pero tendrás que esperar si tu cierre cae en esas fechas. Las oficinas de tu prestamista hipotecario pueden estar cerradas, lo que podría atrasar la distribución de fondos. Como debes registrar tu hipoteca con el gobierno local, también puedes esperar atrasos en este proceso.

Como un feriado federal en un mes significa un día hábil menos, podría haber más cierres inmediatamente antes o después del feriado de lo que habría en un día normal. Esto significa que podrías tener que esperar un día más además del feriado.

Un viernes

Cerrar un viernes plantea problemas similares a cerrar en un feriado federal o cerca. Es poco probable que las oficinas estén abiertas el fin de semana, por lo que gran parte del proceso podría posponerse hasta el lunes si algo se atrasa incluso una hora.

Ejemplo del mejor momento para cerrar

Digamos que vas a cerrar la compra de una casa en el verano. Obtienes una hipoteca de $500,000 con una tasa de interés del 4%. El interés por día que pagarás hasta que hagas el primer pago de la hipoteca se calcula de esta manera:

$500,000 (costo de la hipoteca) x 0.04 (tasa de interés) / 365 (número de días en un año) = $54.79.

Para saber cuánto interés se acumula cerrando en diferentes fechas del mes, multiplica esta cantidad de interés diario por el número de días hasta tu primer pago.

Supongamos que cierras el 1 de julio. Pagarás $1,698, o 31 días, en intereses en el cierre antes de hacer tu primer pago. Sin embargo, si cierras el 30 de julio, solo pagarás intereses hasta el final del mes, que son dos días de interés o $109.58.

Ten en cuenta que esto solo afecta los intereses iniciales que pagas al cerrar la casa. Los pagos futuros no se verán afectados de manera significativa por la fecha de cierre. Aun así, el total de intereses pagados durante la vida del préstamo será ligeramente mayor si cierras a principios de mes.

Otras consideraciones

Aunque la acumulación de intereses es importante, no es lo único que debes considerar al elegir cuándo cerrar la compra de una casa.

Concesiones del vendedor

Si vas a cerrar la compra de una casa en un mercado de compradores, una concesión del vendedor frecuente es ofrecer pagar parte de o todos los costos de cierre del comprador. Como los intereses acumulados durante el mes de cierre están incluidos en esos costos, es posible que no tengas que preocuparte para nada por la fecha. Solo asegúrate de tener claro qué ofrece cubrir el vendedor antes de hacer un compromiso.

Tu situación de vivienda

Si vas a comprar y vender una casa al mismo tiempo, postergar la fecha de cierre podría hacer que necesites un lugar para vivir si tu casa se vende antes. A menos que tengas dónde quedarte gratis, el precio por noche de un hotel podría ser más que los intereses que deberías si simplemente cerraras antes. Haz el cálculo para determinar si vale la pena.

Tu vida personal

La vida a veces impide cumplir un calendario exacto. Quizá quieras cerrar rápido porque tienes un nuevo empleo, ya comienza el año escolar o viene un bebé en camino. Podrías viajar por trabajo o tener que mudarte a otro estado, así que no estarías ahí para una fecha de cierre que te ahorre más dinero, aunque puedes preguntarle a tu prestamista si pueden hacer un cierre remoto.

Conclusión: Al cerrar la compra de una casa, elige lo que funcione para ti.

Al final del día, el mejor momento del mes para cerrar la compra de una casa es simplemente lo que funcione mejor para ti. Si tienes muchas ganas de ahorrar dinero en intereses y puedes darte el lujo de ser flexible con la fecha de cierre, apunta a finales de mes. Si estás trabajando con un cronograma ajustado por temas de trabajo o la venta de tu casa anterior, o tal vez simplemente estás listo para mudarte y hacer tuya la casa, quizá no valga la pena ahorrar en intereses.

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