El mejor momento del mes para cerrar la compra de una casa

Entre todas las decisiones difíciles asociadas con la compra de una casa, elegir un momento del mes para cerrar la compra puede tener una prioridad baja. Comparado con muchas decisiones de la compra de una vivienda, definitivamente tiene menor importancia. Sin embargo, es probable que de $500 a $2,000 estén en juego cuando se trata de la fecha de cierre. Eso es suficiente para pagar ese hermoso arce japonés que quieres plantar en tu nuevo jardín, o ayudarte a desahogar un presupuesto ajustado debido a todos esos gastos de mudanza.

En resumen, todas las demás cosas siendo iguales, la mayoría de las personas querrán cerrar a finales de mes para evitar pagar más intereses hipotecarios. Sin embargo, para algunos también hay factores complicados a considerar, como un arrendamiento existente o cargos de asociación de propietarios de vivienda (HOA) en la nueva casa.

En este artículo, te daremos un panorama claro sobre por qué cerrar a finales de mes generalmente te ahorra tanto dinero, y te ayudaremos a identificar las preguntas clave que debes responder para asegurarte de elegir la fecha de cierre ideal para tu situación particular.

Cada pago hipotecario que hagas vencerá al principio del mes. Sin embargo, tu primer pago hipotecario es inusual, ya que vence el primer día después del primer mes completo siguiente al cierre. Si cierras el 1 de febrero, no tendrás que hacer tu pago sino hasta el 1 de abril.

Hay muchos consejos que sugieren que hacer el cierre de la compra de una casa a principios de mes puede significar un mes de vivienda “gratuita”. Esto no es cierto. Hacer el cierre a principios del mes dará como resultado un mes más en el que no tienes que hacer un pago hipotecario. Sin embargo, estás pagando intereses hipotecarios durante ese tiempo, y la cantidad que debes en total por tu hipoteca será la misma que si hubieras cerrado a finales del mes. Pagarás tu casa en el mismo día que tu yo alternativo que cerró a finales del mes, pero habrás pagado cientos de dólares de intereses más por ese primer mes de ocupación que tu yo en un universo paralelo no tuvo que pagar.

Si tienes problemas de flujo de efectivo, puede ser tentador tener un mes en el que no necesitas hacer un pago hipotecario, y probablemente será más fácil y menos estresante programar el cierre de la compra a principios de mes. Sin embargo, debes tener en cuenta que estás pagando una cantidad considerable por estas comodidades.

Si estás comprando una casa de $250,000 con una tasa de interés del 4%, tu tasa de interés diaria (asumiendo que no hubo amortización, que no habrá ocurrido al principio de tu préstamo) se puede aproximar multiplicando primero 250,000 por .04 (4%), y luego dividiendo entre 365 (el número de días en un año). Ese cálculo te daría $27.39. Este número es la cantidad de interés que pagarás diariamente. Luego, puedes multiplicar esto por el número de días antes del primero del mes siguiente para averiguar cuánto interés se está agregando al cerrar en este momento del mes.

Al cerrar el 1 de febrero, pagarás 28 días de interés. Si multiplicamos 27.39 por 28, obtenemos $766. Esa es la cantidad que pagarás en intereses por ese mes. ¿Qué pasa si cierras el 27 de febrero y solo pagas 2 días de interés? Si multiplicamos $27.39 por 2, obtenemos la cantidad de dólares que pagarás: $54.78.

Comparación de programa de amortización

Ejemplo de programa de amortización de 4 meses para un cierre el 1 de febrero

Como puedes ver en la comparación de estos programas de amortización, la única diferencia entre los dos escenarios es que la fecha de cierre más temprana dará como resultado más intereses pagados en total. No se omitió ningún pago al pagar el 1 de febrero.

Ventajas del cierre al principio del mes

• Mayor retraso entre el pago de costos de cierre y el primer pago hipotecario.
• Menor dificultad para programar tu cierre debido a que eliges un momento de menor demanda.
• Menor riesgo de errores y estrés debido a la prisa del fin de mes.

Desventajas del cierre al principio del mes

• Cientos o incluso miles de dólares gastados en más pagos de intereses.

Como hemos dejado claro, la mayoría de las personas probablemente considerarán que cerrar más tarde en el mes vale la pena. Sin embargo, no está de más revisar algunas otras consideraciones que podrían complicar el asunto. Veamos.

Cargos de HOA

Algunas asociaciones de propietarios cobran más si cierras más adelante en el mes. Sin embargo, es probable que estos cargos sean menores que lo que gastarías en intereses al cerrar antes en el mes. Si te estás mudando a una casa que incluye cargos de HOA, vale la pena hacer los cálculos, pero es poco probable que sea más favorable cerrar la compra a principios del mes.

Concesiones del vendedor

En un mercado de compradores, los compradores a menudo pueden garantizar varias concesiones del vendedor, y una concesión habitual es que el vendedor pague los costos de cierre del comprador. Estos costos de cierre generalmente incluirán los demás intereses acumulados mediante un cierre temprano. Eso significa que, si el vendedor está pagando, no hay desventaja para el comprador en asegurar un cierre temprano. Si crees que este es tu caso, debes asegurarte de que los intereses se incluyan en tus costos de cierre.

Arrendamiento actual

Dependiendo de cuánto tiempo tardes en cerrar la compra de tu casa, como inquilino tienes la capacidad de sincronizar tu cierre para evitar pagar más alquiler. Solo ten en cuenta que, si quieres cerrar al principio del mes para evitar pagar más en alquiler, debes incluir el pago de más intereses que harás en el caso de un cierre al principio del mes cuando haces tus cálculos. Si necesitas estar ocupando tu casa para una fecha específica para ahorrar en alquiler, es mucho mejor hacer el cierre al final del mes anterior (por ejemplo, el 30 de enero) en lugar de al principio del mes actual (1 de febrero).

En general, los refinanciamientos son mucho más sencillos en cuanto a su programación. No necesitas preocuparte por pagar más intereses o retrasar tu primer pago hipotecario. Sin embargo, está el asunto de evitar pagos de intereses superpuestos.

Cómo programar tu refinanciamiento para evitar pagos de intereses superpuestos

Si estás refinanciando mediante el mismo prestamista hipotecario, o si el préstamo no es para tu residencia principal, no deberías preocuparte por programar la fecha de cierre en absoluto. Sin embargo, si estás refinanciando mediante un prestamista diferente, un período de rescisión retrasará el financiamiento de tu nuevo préstamo en 3 días. Este retraso no te costará más dinero, pero si el retraso de 3 días acerca demasiado la fecha de pago del antiguo préstamo al fin de semana, podrías terminar con una superposición más larga en los pagos de intereses. Idealmente, querrás firmar tus documentos un martes o miércoles para evitar este problema. Los lunes deben evitarse, a menos que tu agente de depósito en garantía pueda pagar el préstamo el mismo día mediante transferencia bancaria.

Aunque se deben considerar algunos factores que complican la situación, para la mayoría de los compradores de vivienda, cerrar a finales del mes les ahorrará cientos de dólares. El final del mes es el momento más ocupado para cerrar por un motivo: puede parecer una molestia cerrar en “horas pico”, pero tu presupuesto te lo agradecerá. Debes prestar mucha atención a todo lo que necesitarás llevar a un cierre y poner todos tus papeles en orden para evitar complicaciones de última hora, a pesar de la prisa. ¿Todavía tienes preguntas sobre en qué consistiría el proceso de cierre con Rocket Mortgage^®? Habla con experto en préstamos hipotecarios hoy.