Tenencia en común (TIC): ¿qué es y cómo funciona?

La tenencia en común es un concepto legal importante que debes entender si estás pensando en comprar una vivienda con un amigo o con una pareja con la que no tienes una relación romántica. También conocida como TIC, la tenencia en común permite que dos personas compren una propiedad, tengan participaciones desiguales en ella y transfieran su parte a alguien distinto del otro copropietario.

Aspectos clave:

• La tenencia en común en bienes raíces es un acuerdo legal en el que dos o más personas no relacionadas son propietarias de un inmueble.
• Ambas partes pueden usar la totalidad de la propiedad, incluso si tienen participaciones desiguales.
• Una TIC no tiene derecho de sobrevivencia, lo que significa que, si uno de los propietarios muere, su participación pasa a sus herederos o beneficiarios designados en lugar de pasar automáticamente al otro propietario.

¿Qué es la tenencia en común?

La tenencia en común es un acuerdo legal en el que dos o más personas comparten la titularidad de un inmueble.

Con una TIC, puedes comprar una propiedad con cualquier otra persona, sin importar tu relación con ella. Esto aplica si compras una casa con alguien con quien no estás casado. Es más común de lo que piensas: una encuesta de JW Surety Bonds señala que el 15% de los estadounidenses ha comprado una propiedad con alguien que no es su pareja.

Además, la TIC no tiene derecho de sobrevivencia. Si uno de los propietarios muere, su parte de la propiedad pasa a sus herederos o beneficiarios en lugar de ir al otro propietario. En esencia, la participación de cada persona se considera una entidad separada, también conocida como interés indiviso.

Cada propietario puede hacer lo que quiera con su parte: venderla, transferirla o incluso pedir un préstamo usándolo como garantía. Esto significa que tu copropietario puede vender su participación y podrías terminar compartiendo la propiedad con alguien que no conoces.

Los términos del acuerdo de TIC pueden otorgar a los otros propietarios el derecho preferente de comprar las participaciones o bien forzar la venta de toda la propiedad. Un propietario que quiere salir de un acuerdo de TIC puede presentar una solicitud de división legal de la propiedad, y un tribunal decidirá cómo dividirla o si es necesario venderla.

Ejemplo de TIC

Supongamos que dos amigos compran una casa en el lago por $400,000. Uno de ellos paga $150,000 y el otro $250,000. Eso significa que el primer amigo es propietario del 37.5% de la casa, mientras que el segundo tiene el 62.5%. A pesar de sus diferentes participaciones, ambos amigos pueden usar toda la propiedad.

Si el primer amigo muere, puede dejar su participación a un familiar en lugar de que se transfiera automáticamente al segundo amigo.

¿Se puede agregar otra persona a un acuerdo de tenencia en común?

Sí, se puede agregar otra persona a un acuerdo de TIC. Todas las partes deben aceptar la adición y la escritura debe actualizarse y registrarse.

Ventajas y desventajas de la tenencia en común

Antes de comprometerte con una TIC considera sus ventajas y desventajas.

Ventajas de una TIC

• Debido a que puedes celebrar una TIC con cualquier persona, sirve como una alternativa para comprar una propiedad cuando otras opciones no son viables.
• El número de personas involucradas puede cambiar con el tiempo.
• Cada parte puede tener una participación distinta de la propiedad.

Desventajas de una TIC

• Todos los arrendatarios son igualmente responsables de las deudas y de los impuestos de la propiedad.
• Basta con que un arrendatario lo pida para forzar la venta de la propiedad.
• No heredas automáticamente los derechos de propiedad de un copropietario cuando fallece. Dicho esto, puedes designar al otro arrendatario como tu beneficiario de los derechos de propiedad, lo cual garantizará que herede tu parte cuando mueras.

Alternativas a la TIC

La tenencia en común es solo una de las muchas formas en las que puedes adquirir y tener una propiedad o participaciones en ella. Estas son algunas alternativas a la TIC:

• Tenencia individual. A veces llamada propiedad individual, esta forma de propiedad significa que una sola persona es propietaria de toda la propiedad. Esto le da control total sobre todos los aspectos del inmueble. En esencia, es el polo opuesto de la tenencia en común.
• Tenencia conjunta. Al igual que en una TIC, la copropiedad conjunta significa que dos o más personas tienen la propiedad de un inmueble. A diferencia de la TIC, todas las partes tienen participaciones de propiedad iguales, y estas se transfieren automáticamente a los demás arrendatarios cuando uno de ellos muere.
• Tenencia por totalidad. Disponible únicamente para personas casadas, significa que cada propietario tiene un derecho de propiedad completo e indiviso sobre el inmueble. Si uno de los cónyuges muere, el otro hereda la propiedad en su totalidad.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre la tenencia en común.

¿Cómo funcionan los impuestos a la propiedad en un TIC para los arrendatarios en común?

Ambos dueños son responsables de la factura completa de impuestos asociada con la propiedad. Eso significa que, si uno no paga, el otro es responsable de pagar la factura completa, incluso si tiene un porcentaje de participación menor. Quién paga qué debe definirse por escrito desde el inicio. Es esencial contar con un acuerdo de TIC que especifique claramente qué porcentaje de los impuestos paga cada uno en el momento de la compra.

¿Se puede disolver la tenencia en común?

Sí, puedes disolver un acuerdo de tenencia en común de varias maneras:

• Vendiendo la propiedad y dividiendo las ganancias según las participaciones.
• Comprando la parte de un copropietario y distribuyéndola entre los propietarios restantes.
• Presentando una acción de partición en la corte, lo cual es necesario cuando los copropietarios no logran llegar a un acuerdo por sí mismos.

¿Cuáles son las responsabilidades de los arrendatarios en común?

Las responsabilidades de los arrendatarios en común no son muy distintas de las de cualquier propietario, solo que compartidas. Estas incluyen pagar la hipoteca, los impuestos y otros gastos de la propiedad, como servicios públicos, mantenimiento y reparaciones. Tal vez lo más importante: cada arrendatario es responsable de cumplir las obligaciones establecidas en el acuerdo de TIC.

Conclusión: la tenencia en común puede ayudarte a lograr ser propietario de vivienda