¿Qué es la escritura de propiedad de una vivienda?

Cuando adquieras una vivienda, la titularidad del inmueble pasa del vendedor al comprador. Hay mucha documentación que tramitar para que esto sea oficial, pero cuando todo esté formalizado, recibirás lo que se conoce como título de propiedad. Es importante que tanto los inversionistas inmobiliarios como los propietarios de viviendas comprendan este concepto.

¿Te preguntas qué es exactamente una escritura? Analicemos con más detalle qué es una escritura de propiedad, qué la hace válida, los diferentes tipos de títulos de propiedad, por qué es importante inscribirla, qué hay que tener en cuenta al revisarla y mucho más.

Aspectos clave:

• La escritura de una vivienda es el documento legal mediante el cual se transfiere la propiedad: La escritura indica quién es el propietario del inmueble y transfiere oficialmente la propiedad del vendedor al comprador.
• Los distintos tipos de escrituras ofrecen diferentes garantías: Entre los tipos de escrituras más frecuentes se encuentran las escrituras de garantía, las escrituras de garantía especial y las escrituras de renuncia, cada una de las cuales ofrece distintos niveles de garantía en cuanto a los derechos de propiedad.
• La escritura debe registrarse para que surta pleno efecto: La inscripción de la escritura en la administración local contribuye a proteger los derechos de propiedad del comprador y genera un registro público de la transacción.

¿Qué es una escritura en el ámbito inmobiliario?

La escritura de una vivienda, también conocida en ocasiones como título de propiedad ,es un documento escrito y un instrumento jurídico, redactado normalmente por un abogado de bienes raíces, mediante el cual se transfiere la titularidad de la propiedad del vendedor (otorgante) al comprador (beneficiario). Las escrituras de propiedad son importantes porque muestran quién tiene un derecho legal sobre un inmueble. Una escritura se diferencia de otros documentos inmobiliarios o acuerdos contractuales, y goza de la presunción de validez en virtud del derecho consuetudinario.

Cuando una vivienda se vende de forma convencional o mediante ejecución hipotecaria, el cedente debe entregar la escritura de la vivienda al cesionario, quien probablemente llevará a cabo un estudio del título de propiedad para asegurarse plenamente de que la propiedad no tiene gravámenes ni cargas. A continuación, la escritura se certifica ante notario y se inscribe como registro público en el Registro de la Propiedad del condado en el que se encuentra el inmueble.

Una escritura de propiedad debe ser un documento físico redactado por escrito. Dicho esto, no existe una plantilla estándar que se utilice para todas las transacciones inmobiliarias. El aspecto físico de una escritura puede variar de un estado a otro.

Escritura de propiedad versus  título de propiedad

Con frecuencia se confunden los términos escritura de la vivienda y título de propiedad, ya que ambos se refieren a los derechos de propiedad sobre un inmueble. Una escritura es un documento físico y jurídico mediante el cual se transmite la titularidad. Pero un título de propiedad de una vivienda es más bien un concepto que un objeto tangible; se refiere a los derechos de propiedad asociados al inmueble. En cambio, una escritura transfiere el título del otorgante al cesionario. Por lo tanto, cuando adquieras una vivienda, serás titular tanto del título de propiedad como de la escritura.

Una investigación del título de propiedad analizará la cadena de títulos de la vivienda para verificar la titularidad legal del vendedor y detectar cualquier reclamo, gravamen o error que deba resolverse antes de que pueda formalizarse la escritura de compraventa.

¿Qué es lo que confiere validez a una escritura?

Por lo general, una escritura de propiedad se firma y se certifica ante notario, aunque la información que figura en ella puede variar. Cada estado tiene diferentes requisitos para lo que debe incluir una escritura. A pesar de ello, para que sean válidas, la mayoría de las escrituras de propiedad deben incluir la siguiente información:

• Los nombres y direcciones del otorgante (vendedor) y el cesionario (comprador)
• Una descripción legal de la propiedad
• Cláusulas de traspaso o una cláusula de concesión que transfiere la propiedad al cesionario
• Cláusulas de adquisición o limitación que indiquen con exactitud qué derechos o intereses sobre el inmueble recibe el beneficiario y si existen restricciones a la titularidad.
• Una cláusula de contraprestación en la que se especifica lo que recibió el otorgante a cambio del bien. Por “contraprestación” se entiende el valor o la cantidad de dinero que se paga a cambio de la vivienda.
• La firma del otorgante
• Certificado expedido por un secretario del registro de la propiedad

“En conjunto, el acto y el título hacen que la propiedad se transfiera legalmente y se inscriba de nuevo. Esto es necesario para garantizar una transacción inmobiliaria sin complicaciones y la protección a largo plazo de los derechos de propiedad”, afirma Patrick Goswitz, inversionista inmobiliario de eXp Realty en Tennessee.

Para que tenga validez jurídica, el vendedor debe entregar al comprador una escritura en la que se manifieste la intención de transferir la propiedad. A continuación, el comprador debe aceptar la escritura, lo que le confiere validez oficial y formaliza la transferencia.

Tipos de escrituras de propiedad

En general, las escrituras se clasifican en dos categorías principales: privadas u oficiales. La mayoría de las veces, las escrituras privadas se usan en la transferencia de una propiedad, mientras que las escrituras oficiales tienden a usarse cuando hay sentencias judiciales.

Las escrituras también se clasifican por la cantidad de protección que dan a los propietarios de vivienda. Aquí mostramos una tabla muy útil en la que se comparan varios tipos de escrituras:

"Una escritura de garantía general ofrece la mayor protección, ya que el vendedor garantiza que el título de propiedad está libre de cargas a lo largo de toda la historia del inmueble», afirma Sasha Poparic, experta en el sector inmobiliario con sede en California. “Mediante una escritura de garantía especial, el vendedor solo garantiza que no hubo problemas relacionados con la titularidad durante el periodo en que fue propietario. Por su parte, una escritura de finiquito no ofrece ninguna garantía: transfiere cualquier derecho de propiedad que tenga el otorgante, en su caso. Una escritura de cesión, habitual en algunos estados, garantiza que el vendedor no ha cedido la propiedad a otra persona y que está libre de cargos y gravámenes no revelados”.

Por otra parte, una escritura de compraventa «se suele utilizar en ejecuciones hipotecarias o en ventas de herencias; implica la titularidad, pero ofrece garantías limitadas o ninguna”, continúa Poparic. “Una escritura de fideicomiso, que se usa en algunos estados en lugar de una hipoteca, transfiere la propiedad a un fideicomiso como garantía de un préstamo. Y mediante una cesión de la propiedad en lugar de la ejecución hipotecaria, el propietario transfiere voluntariamente la vivienda al prestamista para evitar el proceso de ejecución hipotecaria”.

La inscripción de una escritura y por qué es importante

Después del cierre, será necesario inscribir la escritura, lo que significa que deberá presentarse ante el registrador del condado para que pase a formar parte del registro público.

“El registro es importante porque protege al nuevo propietario frente a posibles reclamos posteriores, al ofrecer una prueba clara y pública de la titularidad”, afirma Poparic.

Ten en cuenta que los títulos no registrados pueden seguir siendo válidos entre las partes, pero ofrecen menos protección a los compradores posteriores. Además, ten en cuenta que las tasas de registro pueden variar de un estado a otro.

Buenas prácticas para el registro de escrituras de propiedad

Entre las mejores prácticas para el registro de escrituras de propiedad se incluyen:

• Asegurarse de que la escritura sea precisa, esté completa, haya sido debidamente notarizada y cumpla las normas locales de formato.
• Inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad de tu ciudad o en la oficina local del condado lo antes posible después el cierre de la operación.
• Abonar las tasas de registro o los impuestos correspondientes.
• Conserva copias de la escritura registrada para tus propios archivos.

Haz modificaciones en la escritura de tu vivienda

Es probable que tengas que acudir a la oficina del registrador del condado si necesitas hacer modificaciones en la escritura de tu propiedad. Entre los cambios más habituales se encuentran la inclusión o la exclusión de una persona en la escritura de su vivienda, el cambio de nombre en la escritura o la corrección de un error en el documento.

El proceso para hacer esas modificaciones puede variar de un estado a otro, así que lo mejor es investigar. En algunos casos, quizás tengas que presentar los cambios solicitados ante el tribunal porque las escrituras son documentos públicos. Tal vez también tengas que pagar para que los cambios queden registrados.

Si no está seguro de si necesita hacer modificaciones en la escritura de tu vivienda o necesitas orientación sobre cómo iniciar el proceso, un abogado de bienes raíces es probablemente la persona más indicada para ayudarte.

Qué hay que tener en cuenta al revisar una escritura

Al revisar el título de tu propiedad, es importante que compruebes los siguientes aspectos:

• Todos los nombres que figuran en la lista son correctos
• La descripción del inmueble es correcta
• Se ha notarizado y tiene firmas
• Se incluye el texto de la garantía
• Se indican las restricciones aplicables a las propiedades colindantes, en su caso
• Se indican los gravámenes, las cargas o las hipotecas que puedan afectar a la titularidad
• La información de registro está intacta
• La cláusula de contraprestación indica el valor correcto o las condiciones de la transferencia
• Se indican los derechos de paso o las servidumbres
• El tipo de escritura coincide con el tipo de titularidad previsto

Entre las señales de alerta a las que hay que prestar atención se incluyen las descripciones legales ambiguas, la falta de firmas, una garantía poco clara y la falta de inscripción en el registro. Si en tu escritura falta alguno de los elementos mencionados anteriormente, o en caso de duda, lo más recomendable es consultar a un abogado de bienes raíces o a un profesional en materia de títulos de propiedad.

Consideraciones especiales sobre las escrituras de propiedad de las viviendas

Ten en cuenta las restricciones del título de propiedad y cómo pueden limitar el uso del inmueble. Por ejemplo, las cláusulas restrictivas son normas jurídicamente vinculantes que se incluyen en el título de tu propiedad y que limitan lo que puedes hacer con la vivienda y el terreno. Estas normas suelen proceder de comunidades de propietarios, asociaciones de propietarios y promotores inmobiliarios, y tienen por objeto preservar el carácter del barrio y el valor de las propiedades.

Además, las cargas y gravámenes pueden afectar al valor o a la transmisión de su propiedad. Un gravamen es un tipo general de derecho vinculado a un bien inmueble y reivindicado por una parte que no es su propietario; por lo general, limita de alguna manera la libertad del propietario para disponer de su bien. Un derecho de retención es un tipo de gravamen que otorga al titular del derecho la facultad legal de embargar los bienes inmuebles o muebles de un deudor en caso de que este no salde una deuda u obligación pendiente.

Preguntas frecuentes sobre las escrituras de propiedad

¿Cómo puedo obtener la escritura de una vivienda?

En el cierre del negocio, deberías recibir una copia de la escritura de la casa cuando te transfieren el título. También puedes solicitar una copia adicional en cualquier momento por medio de la oficina del registrador del condado o de la oficina del Registro de la Propiedad (el nombre oficial puede variar según la localidad).

¿Puedo transferir la escritura de mi vivienda?

Sí, puedes transferir la escritura de tu vivienda, aunque el procedimiento y los costos variarán según el estado. Consulta con un abogado de bienes raíces para determinar cuáles son tus opciones.

¿Cuál es la finalidad de la escritura?

El título de propiedad es un instrumento jurídico y un documento escrito mediante el cual se transfiere la titularidad de un inmueble del vendedor al comprador. El objetivo de esta escritura es indicar quién tiene derechos de propiedad sobre dicho inmueble.

¿Se puede impugnar una escritura posteriormente?

En caso de que surjan dudas sobre su validez, la escritura de propiedad se podrá disputar posteriormente. Esto puede ocurrir si se detecta la falta de firmas, errores en la notarización, falsificación o fraude. También pueden surgir problemas si el otorgante fue engañado, presionado o carecía de la capacidad jurídica necesaria para transferir la propiedad. Estas disputas suelen resolverse ante los tribunales.

¿Cuánto tiempo tarda el registro?

La inscripción de una escritura suele tardar entre unos días y unas semanas, aunque el plazo dependerá de la carga de trabajo de la oficina del registrador municipal o del condado. Una vez presentada, dicha oficina revisará minuciosamente la escritura para comprobar que sea correcta y esté completa antes de inscribirla en los registros públicos.

Conclusión: Las escrituras de propiedad son fundamentales en las transacciones inmobiliarias

La escritura de una casa es un documento legal importante que transfiere el título, o la titularidad de una propiedad, del vendedor al comprador. La mayoría de las ventas de casas implican el uso de escrituras privadas, y diferentes tipos de escrituras ofrecen diversos niveles de protección para ambos el comprador y el vendedor.

Es recomendable planificar cuidadosamente la compra de tu vivienda haciendo bien los cálculos. Usa la calculadora de capacidad de pago de Rocket Mortgage para ayudarte.