¿Qué es una escritura de garantía?

Una de las ventajas de comprar una vivienda es tener la titularidad legal de la propiedad, lo que conlleva documentación y algunos términos hipotecarios con los que quizá no estés familiarizado. Una pregunta habitual que hacen los compradores cuando se acerca el momento del cierre es: ¿qué es una escritura de garantía de propiedad? Es un documento clave que proporciona información detallada sobre la propiedad cuando cambia de manos. Por lo general, incluye una descripción de la propiedad, incluyendo cualquier gravamen, y garantiza una transferencia limpia del vendedor al comprador. Conoce más sobre las escrituras de garantía, cómo obtener una y los diferentes tipos de escrituras que podrías encontrar al comprar una casa.

Qué es una escritura de garantía

Una escritura de garantía es un documento legal que se usa cuando se vende una propiedad. El documento usualmente describe la propiedad a transferir y revela todas las restricciones conocidas, incluyendo usufructos, gravámenes pendientes, and sentencias. El documento tiene la intención de asegurar legalmente al comprador, o beneficiario (grantee) en términos legales, que el vendedor, u otorgante (grantor), tiene el derecho legal de vender la propiedad y que la propiedad no tiene problemas de título u otros reclamos.

“Una escritura de garantía se llama así porque incluye cuatro pactos que el vendedor garantiza al comprador en el momento de la transferencia”, explica Jacqueline Salcines, abogada de bienes raíces en Coral Gables, Florida. “Estos cuatro pactos estipulan que el vendedor garantiza que realmente es propietario de la propiedad y tiene el derecho legal de transferirla; que la propiedad está libre de gravámenes, hipotecas, impuestos no pagados u otras restricciones, excepto las reveladas; que la propiedad del comprador no será afectada por reclamos de título de terceros, lo que significa que nadie va a aparecer más tarde reclamando que esta es en realidad su propiedad; y el vendedor promete defender al comprador contra todos los reclamos futuros sobre el título de la propiedad”.

¿Necesito una escritura de garantía?

Las escrituras de garantía protegen al comprador garantizando un título limpio, pero pueden retrasar el proceso de venta y costarle más al vendedor. Incluso si tienen una escritura de garantía general, los compradores pueden necesitar un seguro de título para proteger completamente sus intereses y cubrir una gama más amplia de posibles reclamos de propiedad.

“En las compras de viviendas típicas, las escrituras de garantía usualmente son necesarias cuando el comprador y el prestamista quieren el mayor nivel de certeza de que la propiedad es legítima e innegable”, dice Dennis Shirshikov, profesor de economía y finanzas en la City University of New York/Queens College. “Los prestamistas casi siempre las exigen cuando financian una transacción porque son el tipo de escritura más protector para los compradores”.

¿Cómo obtengo una escritura de garantía?

Si estás vendiendo tu casa, puedes obtener una escritura de garantía de tu agente de bienes raíces, abogado o compañía de títulos de propiedad.

“Durante el proceso de cierre, el abogado del vendedor o la compañía de títulos redacta la escritura de garantía”, comenta Shirshikov. “Luego se registra en la oficina del registrador del condado donde se encuentra la propiedad, después de ser notariada y firmada por el vendedor”.

La escritura de garantía debe incluir:

• Nombres del comprador y el vendedor
• Firmas de ambas partes
• Descripción de la propiedad

5 tipos de escrituras frecuentes

Existen cinco tipos de escrituras que se utilizan frecuentemente en las transacciones de bienes raíces. Cada una tiene su propia jerga, particularmente donde se cruzan los bienes raíces y la ley. Es importante saber exactamente qué significa cada término para protegerte tú y a tus inversiones.

1. Escritura de garantía general

Una escritura de garantía general es el estándar de oro de las transferencias de propiedad. Eso es porque les da a los compradores la mayor protección posible de reclamaciones futuras contra el título. Este tipo de escritura se usa mucho en las compras residenciales, y la mayoría de los prestamistas piden una escritura de garantía para las propiedades que financian.

“Con una escritura de garantía general, el vendedor garantiza que es propietario de la propiedad libre de cargas y la defenderá contra cualquier reclamo, pasado o futuro”, dice Salcines.

Imagina que el propietario anterior de una propiedad que compraste recibió una multa por violaciones al código o no pagó las cuotas de la asociación de propietarios de viviendas (HOA). Con una escritura de garantía, no serás responsable de pagar estas obligaciones.

2. Escritura de garantía especial

Una escritura de garantía especial es una transferencia de propiedad de menos beneficio. Garantiza que no ha habido ningún gravamen sobre la propiedad durante el tiempo que el otorgante ha sido el propietario. Pero no cubre nada de lo que haya sucedido antes de que fuera su propiedad.

“Aquí, el vendedor solo garantiza que no surgieron defectos durante el tiempo que fue propietario”, explica Salcines. “Esta escritura es más habitual para desarrolladores y prestamistas que obtienen el título por medio de una ejecución hipotecaria o una venta por escritura de impuestos”.

3. Escritura de finiquito

Una escritura de finiquito se usa para transacciones en las que no hay ningún problema con la titularidad de la propiedad. Eso incluye escenarios como divorcio, herencias, o transferencia de propiedad de un negocio o fideicomiso. El propietario usa una escritura de finiquito para renunciar a su reclamación sobre la propiedad. En una situación de divorcio, el cónyuge que abandona el domicilio conyugal sin implicación financiera futura debe firmar una escritura de finiquito para evitar responsabilidades futuras.

La escritura de finiquito no crea ninguna garantía. Ni siquiera constituye prueba de que el otorgante haya tenido alguna vez un reclamo sobre la propiedad válido. Simplemente traslada cualquier interés que el otorgante pudiera tener. Si eso es nada, entonces eso es todo lo que recibe el beneficiario.

4. Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Si un prestatario incumple con su hipoteca, puede transferir la propiedad al prestamista mediante una escritura en lugar de ejecución hipotecaria. Esto evita que tenga una ejecución hipotecaria en su historial de crédito. Una escritura en lugar de ejecución es valiosa para los prestamistas porque las ejecuciones hipotecarias toman mucho tiempo y los honorarios legales las hacen muy caras.

“Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria transfiere una propiedad del propietario de vuelta al banco o al titular de la hipoteca”, dice Andrew Graves, abogado de Graves Law en Lake Mary, Florida. “La transferencia generalmente persona el saldo de la hipoteca, y no hay garantías de un título libre de cargas”.

5. Escritura de propósito especial

Las escrituras de propósito especial se usan en procedimientos judiciales o permiten que quienes actúan en capacidad oficial hagan transferencias de propiedad sin incurrir en responsabilidad personal. Una escritura en lugar de ejecución es una escritura de propósito especial, el único tipo que se utiliza comúnmente en las transacciones de bienes raíces residenciales.

“La escritura de un albacea en un proceso de sucesión o la escritura de un sheriff después de una ejecución hipotecaria son ejemplos de escrituras de propósito especial que se emiten de acuerdo con órdenes judiciales o en situaciones que son legalmente únicas”, agrega Shirshikov. Otras escrituras de propósito especial incluyen la escritura de un fideicomisario, la escritura de un representante personal y la escritura de un tutor.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre las escrituras de garantía.

¿Cómo una escritura de garantía general protege a los beneficiarios?

Las garantías y revelaciones en una escritura de garantía general significan que el nuevo propietario puede responsabilizar al propietario anterior si hay un defecto en el título. Si un tercero presenta una reclamación sobre tu título de propiedad, podrías demandar a los antiguos propietarios. Si la demanda tiene éxito, los otorgantes deben cubrir cualquier responsabilidad en la que hayas incurrido y tus costos.

¿Necesito un estudio de títulos y una escritura de garantía general?

Es normal verificar que la escritura de garantía general sea precisa haciendo también un estudio de títulos. La mayoría de los prestamistas requieren un estudio de títulos para examinar los registros públicos en busca de cualquier problema o error. Recuerda, la casa es la garantía del préstamo hipotecario. Si la casa se pierde o se devalúa sustancialmente, el colateral se ve comprometido.

¿Necesito un título si tengo una escritura de garantía?

Sí. El título sirve como el registro oficial de los derechos de propiedad. Una escritura de garantía sirve como prueba de la transferencia de propiedad. El título determina quién es el propietario legítimo, mientras que la escritura transfiere la propiedad.

¿Puedo vender mi casa con una escritura de garantía?

Técnicamente, puedes vender tu casa con cualquier tipo de escritura. Sin embargo, el comprador o el prestamista del comprador pueden requerir una escritura de garantía para asegurarse de que el título esté libre de cargas.

Conclusión: Una escritura de garantía general protege tu inversión

Una escritura de garantía general te protege de reclamos sobre el título cuando compras una casa. Le da al otorgante el derecho legal de vender la casa y confirma que la propiedad no tiene conflictos de título.

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