¿Qué son los derechos de propiedad sobre bienes raíces y por qué importan?

Cuando compras una casa, obtienes algo más que un terreno y una estructura. También adquieres derechos de propiedad que definen lo que puedes y no puedes hacer con tu nueva vivienda. ¿Necesitas ser experta en derecho de propiedad para entenderlo todo? Claro que no, pero es buena idea conocer lo básico antes de comprar.

Aspectos clave:

• La teoría del “paquete de derechos” explica que la propiedad de un inmueble consiste en varias facultades separadas, parecidas a las piezas de un conjunto, y cada una representa un derecho diferente sobre la propiedad.
• Ten en cuenta que algunos derechos pueden estar limitados o separados, como los derechos minerales o los derechos sobre el espacio aéreo.
• Revisa las escrituras, los informes de título y las reglamentaciones locales para confirmar tu comprensión de tus derechos de propiedad antes de comprar una vivienda.

¿Qué son los derechos de propiedad sobre bienes raíces?

Los derechos de propiedad en el contexto de los bienes raíces establecen cómo el propietario puede usar, controlar y transferir la propiedad. En el mundo inmobiliario, los derechos de una propiedad se conocen como un “paquete de derechos,” que incluye los cinco derechos fundamentales de la propiedad: posesión, control, exclusión, disfrute y disposición.

Derecho de posesión

El derecho de posesión es fundamental. Quien tiene el título legal de una propiedad tiene derecho a ocuparla, usarla y controlarla. Si compras una casa, tu nombre aparece en el título de la propiedad y tienes el derecho de posesión. Como propietario de vivienda, recibes este derecho en el cierre, y la ley lo protege a menos que la propiedad entre en ejecución hipotecaria o tomen posesión según condiciones legales específicas.

Derecho de control

El derecho de control es el derecho legal del propietario para usar la propiedad como considere adecuado. Esto significa que puedes remodelar tu casa, alquilarla, sembrar un jardín o iniciar un negocio desde tu hogar. Este derecho tiene límites legales, entre ellos las ordenanzas de zonificación y las reglas de la asociación de propietarios.

Derecho de exclusión

El derecho de exclusión te permite decidir quién puede entrar y usar tu propiedad y quién no. Este derecho tiene límites legales que te obligan a permitir el acceso a trabajadores de los servicios públicos con servidumbres, a personal de las fuerzas del orden público con órdenes judiciales y a otras personas con acceso legal. Por ejemplo, puedes construir una cerca para restringir la entrada de personas, pero no puedes impedir que una compañía de servicios eléctricos haga mantenimiento en las líneas de energía que atraviesan tu terreno.

Derecho de usufructo

El derecho de disfrute significa que puedes usar tu propiedad como quieras, siempre que no infrinjas la ley ni afectes los derechos de tus vecinos. Por ejemplo, puedes recibir a tantos invitados como quieras o usar el patio para actividades recreativas. Sin embargo, el ruido excesivo, actividades ilegales como la disposición de desechos en la propiedad o infracciones a la HOA pueden limitar este derecho.

Derecho de disposición

El derecho de disposición es la capacidad de vender, transferir, arrendar o heredar la propiedad. Este derecho permite a los propietarios refinanciar o vender su casa, o bien dejarla a sus herederos. Este derecho puede tener limitaciones si existe un gravamen, que es un reclamo legal que un acreedor, como prestamista hipotecario, hace sobre la propiedad para asegurar el pago de una deuda.

Por qué los derechos de propiedad son importantes al comprar una casa

Los derechos de propiedad determinan lo que puedes y no puedes hacer con tu vivienda, por lo que es fundamental conocer esos límites. Por ejemplo, te conviene entender muy bien tus derechos si decides:

• Construir un cobertizo
• Instalar una cerca
• Alquilar el sótano
• Añadir una ampliación a la casa
• Desarrollar un terreno
• Perforar para explotar recursos naturales

Consulta con la oficina municipal de planificación o construcción de tu localidad, con tu HOA, u otras autoridades pertinentes para obtener información específica sobre tu área.

Tipos de derechos de propiedad

Veamos varios tipos de derechos que puede tener un propietario, incluyendo derechos de superficie, derechos minerales, derechos de espacio aéreo, derechos de agua, servidumbres y derechos de paso.

Derechos de superficie

Los derechos de superficie otorgan al propietario la autoridad legal para usar la parte visible del terreno. Esto incluye estructuras físicas como edificios, jardines, entradas vehiculares y cualquier construcción visible.

Los derechos de superficie pueden estar separados de otros derechos, como los derechos minerales. Puedes ser dueña de lo que está en la superficie, pero no necesariamente de lo que está bajo tierra o sobre el nivel del techo. Por ejemplo, si una compañía petrolera y de gas es propietaria de los derechos de explotación a cierta profundidad, puede tener la facultad de perforar en tu terreno para extraer minerales.

Para conocer tus derechos de superficie y saber si están separados de otros derechos, consulta a la compañía de títulos o a tu abogado.

Derechos mineros

Los derechos mineros otorgan la autoridad legal para extraer o beneficiar recursos subterráneos, como petróleo, gas natural, carbón o metales preciosos. En muchas áreas, especialmente en áreas rurales o en estados con abundantes recursos, estos derechos pudieron haberse vendido décadas antes de que el propietario actual de la vivienda la comprara.

Además de separarse de los derechos de superficie, los derechos minerales también pueden arrendarse o venderse por separado. Por ejemplo, una entidad que conserve los derechos minerales, como el gobierno, puede extraer petróleo debajo del terreno de un tercero de forma completamente legal.

Derechos sobre el espacio aéreo

Los derechos sobre el espacio aéreo son el derecho a usar o desarrollar el espacio por encima de la superficie del terreno. Estos derechos pueden estar limitados por restricciones de altura o por leyes de zonificación. Son especialmente relevantes en área urbanas, donde se construyen edificios altos, se hacen ampliaciones en azoteas o se protegen vistas. Un ejemplo claro se da en Nueva York, donde muchos desarrolladores compran derechos de aire no utilizados de edificios vecinos para construir estructuras más altas. Conviene conocer tus derechos si planeas construir hacia arriba o si buscas proteger tu vista al comprar una vivienda.

Derechos de agua

Los derechos de agua determinan si y cómo el propietario puede acceder a fuentes de agua dentro o cerca de la propiedad, como pozos, ríos, lagos o canales de riego. Las reglas varían mucho según el estado, especialmente en el oeste de Estados Unidos, donde los derechos de agua están muy regulados y prioritarios.

Existen dos tipos principales de derechos de agua.

• Derechos ribereños: Permiten usar el agua únicamente a los propietarios que tienen terreno colindante con un río o una fuente de agua. El uso del propietario debe ser razonable y no afectar a los propietarios aguas abajo. Se permite para usos naturales como beber, regar jardines o dar agua al ganado.
• Derechos de apropiación: Basan su prioridad en el principio de “primero en usar, primero en derecho”, originado entre los mineros del oeste. Quien utilizó primero el agua puede seguir usándola para fines específicos como la agricultura y el riego, sin necesidad de limitar su consumo, incluso si otros propietarios llegan después. Quienes tienen derechos de apropiación pueden usar el agua libremente y decidir cómo utilizarla sin restricciones sobre la cantidad.

En resumen: tener una casa frente a un lago no garantiza que tengas derecho legal a bombear o desviar agua de él. Verifica las leyes locales o consulta a un abogado inmobiliario.

Servidumbres y derechos de paso

Las servidumbres permiten que alguien que no es propietario use parte de la propiedad para un fin específico, sin adquirirla. Por ejemplo, una empresa de servicios públicos puede tener acceso permanente para reparar cables subterráneos que cruzan tu terreno.

Las servidumbres son muy comunes. Tu propiedad puede incluir servidumbres privadas, como el camino de entrada de un vecino que pasa por tu terreno, y servidumbres públicas, como líneas de electricidad, tuberías o aceras.

El derecho de paso es un tipo de servidumbre que permite a otros transitar por tu propiedad, por ejemplo, en calles compartidas o callejones.

Cuando compres una vivienda, revisa el informe de titularidad para conocer cualquier servidumbre existente y entender qué permite y qué limita.

¿Qué limita tus derechos de propiedad?

Ya sabes que puedes enfrentar ciertas restricciones legales y prácticas sobre tus derechos de propiedad, pero ¿qué entidades suelen imponerlas?

• Leyes de zonificación local: Las leyes de zonificación son ordenanzas municipales que determinan cómo se puede usar el suelo y qué se puede construir en él. Por ejemplo, pueden limitar la altura de las estructuras, restringir el ruido o regular el estacionamiento y la colocación de rótulos.
• Restricciones de la HOA o de la escritura: Las asociaciones de vecinos o comunidades planificadas imponen restricciones de escritura, reglas y normas para mantener un cierto nivel de vida. Buscan promover uniformidad y crear estándares de la comunidad que sean coherentes.
• Servidumbre y acceso para servicios públicos: Las servidumbres te indican cómo otras personas o entidades pueden usar legalmente parte de tu terreno. Tu propiedad puede estar sujeta a distintos tipos de servidumbres, como: el derecho de una empresa de servicios públicos a entrar al terreno para hacer trabajos; una servidumbre privada que permite a otra persona acceder a tu propiedad; servidumbres por necesidad (por ejemplo, cuando un vecino debe cruzar tu terreno para llegar al suyo); y servidumbres prescriptivas (derechos adquiridos por alguien que usa un tramo de terreno que no le pertenece).
• Dominio eminente y derechos del gobierno: En una situación de dominio eminente, el gobierno puede reclamar una propiedad privada para uso público. Por ejemplo, si el gobierno de tu ciudad decide construir una pista de aterrizaje en un área donde actualmente hay un barrio, puede tomar posesión del terreno y dar una compensación justa a los propietarios.

Cómo saber qué derechos vienen con una propiedad

Si quieres saber exactamente qué derechos adquiere uno al comprar una vivienda, debes revisar el informe de titularidad, el título de propiedad, y las reglamentaciones de uso del suelo del área. También es recomendable hablar con una compañía de títulos de propiedad o con un abogado de bienes raíces. Haz preguntas específicas sobre la propiedad que estás comprando, especialmente si tienes curiosidad sobre servidumbres u otros derechos asociados.

Preguntas frecuentes

Aquí encontrarás respuestas a preguntas frecuentes sobre los derechos de propiedad.

¿Puede alguien más tener derechos sobre mi propiedad?

Sí. Otras personas o entidades pueden tener ciertos derechos legales sobre una propiedad, aunque seas la propietaria. Esto puede incluir servidumbres de servicios públicos, derechos minerales o derechos de paso para vecinos. Estas situaciones son frecuentes y suelen aparecer en el informe de titularidad.

¿Puedo vender o arrendar parte de mis derechos de propiedad?

Sí. En muchos casos, los derechos de propiedad pueden dividirse y venderse o arrendarse de forma independiente. Esto es frecuente con los derechos minerales, los derechos de aire o los derechos de renta. Por ejemplo, una propietaria puede arrendar los derechos minerales a una empresa energética o alquilar la vivienda mientras conserva la titularidad. Estas operaciones pueden tener implicaciones fiscales o legales, por lo que conviene buscar asesoría profesional.

¿Qué pasa con mis derechos de propiedad si alquilo mi casa?

Cuando alquilas tu vivienda, sigues siendo el propietario, pero ciertos derechos pasan al inquilino mientras dure el contrato, especialmente el derecho de posesión y el de disfrute. Los arrendadores deben conocer sus obligaciones legales y revisar las leyes estatales de a arrendadores e inquilinos antes de decidir alquilar su propiedad.

Conclusión: conoce qué derechos tienes y cuáles no

Entender exactamente qué derechos tienes y cuáles no es esencial en tu proceso de ser propietario. Los derechos de propiedad no siempre son obvios y pueden estar limitados o divididos, pero esto no es necesariamente negativo. Haz preguntas durante el proceso de compra y trabaja con profesionales para comprender plenamente tus derechos como propietaria y avanzar con seguridad.

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