¿Qué son y cómo funcionan las leyes de zonificación?

Si eres un propietario de vivienda y sueñas con remodelar tu casa o incluso usarla como sede de un negocio además de tu residencia, tendrás que consultar las leyes de zonificación de tu ciudad para averiguar qué está permitido en tu zona. Este mosaico de reglamentaciones afecta a todo, desde los parques de casas móviles hasta las centrales eléctricas. Veamos estas leyes en más detalle.

¿Qué son las leyes de zonificación?

En pocas palabras, las leyes de zonificación deciden qué tipos de edificios se pueden construir en una propiedad, cómo pueden ampliarse o no esos edificios en el futuro y cómo se pueden usar en general en ese lugar. ¿Puede un desarrollador construir condominios en el centro de la ciudad? ¿Aparecerá un edificio de oficinas en tu barrio residencial unifamiliar? Cada área de terreno, o zona, tiene reglas y reglamentaciones creadas por un gobierno o una municipalidad para responder estas preguntas.

Además de los tipos de edificios permitidos, las leyes de zonificación también pueden limitar el tamaño, la forma y la escala de los edificios en la propiedad. Incluso la construcción de algo tan sencillo como un cerco blanco puede estar sujeta a zonificación si supera una altura determinada o entra en la vía pública.

Las leyes de zonificación son diferentes de las reglas de una asociación de propietarios de vivienda. Las leyes de zonificación las crea el gobierno local en un área en particular y regulan todas las propiedades en ese espacio. Las reglas de una HOA solo se aplican a la comunidad a la que esa HOA supervisa.

¿Cuál es el propósito de la zonificación?

La zonificación guía y limita el desarrollo. La primera ley de zonificación se promulgó en la Ciudad de Nueva York en 1916 en respuesta a un rascacielos de 42 plantas que reducía el valor de los edificios cercanos. Esta fue la primera de una nueva serie de leyes diseñadas para controlar las estructuras molestas, los altos niveles de ruido y el tráfico excesivo.

Hoy en día, las ordenanzas de zonificación desempeñan un papel fundamental en todo tipo de usos de la propiedad. Ayudan a proteger los recursos naturales e históricos. Incluso pueden mejorar la vista desde la ventana del frente de tu casa preservando el acceso a la luz natural y la privacidad.

Sin embargo, no todas las leyes de zonificación son iguales. Por ejemplo, algunas zonas residenciales pueden bloquear la construcción de fábricas contaminantes en kilómetros a la redonda.

En cambio, otras pueden permitirlas al otro lado de la calle. Sé inteligente y mantente un paso adelante investigando las reglamentaciones de tu zona.

¿Cómo funcionan las leyes de zonificación?

Tu gobierno local, corporación municipal o condado elaboran las leyes de zonificación que afectan a tu distrito de zonificación. Si quieres construir un edificio, debes cumplir los requisitos de esa zona.

Por ejemplo, el distrito de zonificación puede servir como zona de uso único o de uso mixto.

• Las zonas de uso único solo permiten un tipo de construcción en un terreno, como viviendas residenciales.
• Las zonas de uso mixto permiten múltiples tipos de construcciones en un mismo terreno, como viviendas residenciales y oficinas comerciales.

Cambios y enmiendas a las leyes de zonificación

Las leyes de zonificación no están escritas en piedra. Con el tiempo, tu municipio puede cambiar ciertas restricciones para adaptarse a las nuevas necesidades de la comunidad.

Además, puede recibir una excepción a una ley de zonificación. Supongamos que no puedes respetar la línea de retiro de tu propiedad (es decir, la distancia a la que puedes construir desde el límite de tu propiedad) porque hay una colina en tu jardín trasero. O puede ser que la forma de la calle haga que sea imposible construir tu área de estacionamiento en un lugar aceptado.

Solicita una variación con tu junta de zonificación local y podrías recibir permiso para ignorar ciertas restricciones que otros deben cumplir. Eso es una buena noticia para los propietarios de un terreno con una geografía atípica. Comunícate con tu gobierno local para preguntar sobre el proceso.

Tipos de restricciones de zonificación

Ya conoces los aspectos básicos de las leyes de zonificación. Ahora hablemos sobre los diferentes tipos de restricciones de zonificación.

Residencial

Las viviendas son de muchas formas. Por lo general, tu gobierno local establece zonas específicas para estos distintos tipos de viviendas. Puede haber zonas residenciales designadas para estas unidades de vivienda:

• Viviendas unifamiliares
• Casas suburbanas
• Apartamentos
• Parques de casas móviles
• Cooperativas
• Condominios
• Negocios desde casa 

Un buen barrio se siente conectado, y es por eso que la ordenanza de zonificación puede designar elementos comunes para cada residencia, como:

• El tipo y la cantidad de animales permitidos en la residencia, si están permitidos
• Limitaciones como la cantidad de estructuras permitidas en las propiedades
• La autorización para colocar casas manufacturadas
• Si se permite o no construir una vivienda multifamiliar en las propiedades

Comercial

Los negocios pueden operar en edificios dentro de zonas comerciales. Estas unidades comerciales incluyen:

• Edificios de oficinas
• Centros comerciales
• Hoteles
• Clubes nocturnos
• Restaurantes
• Terrenos baldíos con potencial para desarrollo comercial
• El municipio también puede establecer leyes que regulen:
• La proximidad de ciertos tipos de negocios entre sí
• La disponibilidad de estacionamiento
• La altura máxima permitida de los edificios 

Industrial

Aunque también se usan para negocios, los edificios industriales reciben zonas industriales separadas. Debido a su impacto en los niveles del ruido o la calidad del aire, las municipalidades suelen tratar de ubicarlos lejos de las zonas residenciales. Estos edificios incluyen:

• Almacenes
• Fábricas
• Aeropuertos
• Centros de almacenamiento
• Histórica 

Las ciudades con pasados históricos pueden establecer zonas históricas. Estas ayudan a proteger los edificios antiguos de las interferencias modernas, y las deducciones fiscales pueden garantizar aún más su supervivencia.

Agrícola

Un municipio con granjas puede designar una zona agrícola. Con protecciones especiales, las comunidades agrícolas pueden funcionar sin miedo a perder sus tierras a causa de la urbanización descontrolada.

Preguntas frecuentes sobre las leyes de zonificación

Ahora veamos algunas preguntas frecuentes sobre las leyes de zonificación.

¿Cómo pueden beneficiar las leyes de zonificación a los residentes de una ciudad?

Quieres una casa que te ofrezca comodidad y crecimiento financiero. Destinando cuidadosamente la tierra para propósitos específicos, no tendrás que preocuparte de que el encanto y el valor de tu barrio cambien cuando se instalen promotores inmobiliarios con objetivos opuestos.

¿Puede una propiedad estar zonificada como comercial y residencial a la vez?

Sí, una zona puede incluir construcciones comerciales y residenciales. A estas se les llama propiedades de uso mixto, y difieren de las propiedades de uso único.

¿Cómo puedo saber cuál es la zonificación de mi propiedad?

Para averiguar cómo está zonificada tu propiedad, comunícate con tu gobierno local. Los mapas de zonificación en el sitio web de tu gobierno local también pueden darte la información que estás buscando.

Conclusión: Las leyes de zonificación afectan el uso de la propiedad

Las leyes de zonificación pueden influir en la forma en que puedes usar tu propiedad, lo que puedes construir en un terreno e incluso cómo ampliar una construcción existente en una propiedad. Si quieres usar una propiedad o una construcción en una manera específica, es importante que te familiarices con las leyes de zonificación en esa zona.

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