Restrictive covenants explained

Los convenios restrictivos son reglas legalmente vinculantes adjuntas al título de propiedad que limitan lo que puedes hacer con tu casa y terreno. Estas reglas provienen de constructores, asociaciones de condominios o asociaciones de propietarios de vivienda para mantener el valor de las propiedades y el carácter del barrio.

Ayudan a proteger tu inversión al mantener el barrio en buen estado, pero también pueden sorprender a nuevos propietarios de vivienda que no contaban con tener que pagar las cuotas de la HOA o con la contundente opinión de la HOA sobre el estacionamiento de visitas. Esto es tienes todo lo que necesitas saber.

Aspectos clave:

• Los convenios restrictivos son reglas vinculantes de la propiedad que controlan cómo usas tu casa.
• Estos acuerdos ayudan a mantener los estándares del barrio y el valor de las propiedades, pero también limitan tu libertad como propietario de vivienda.
• Revisa siempre los documentos de los convenios antes de comprar, porque las infracciones pueden tener como consecuencia multas, acciones legales o incluso gravámenes sobre tu propiedad.

¿Qué es un convenio restrictivo?

Los convenios restrictivos son acuerdos legales que establecen reglas sobre cómo puedes usar, mantener o modificar tu propiedad. Estos convenios suelen servir de base para las reglas de la asociación de propietarios (HOA), que aplican las organizaciones comunitarias que administran instalaciones comunes y mantienen la estética del barrio.

La autoridad legal formal de estas restricciones se documenta en un conjunto de reglamentaciones llamado pactos, condiciones y restricciones o CC&R. Este documento menciona todas las reglas y limitaciones aplicables a las propiedades de un desarrollo o comunidad en particular.

Normalmente encontrarás convenios restrictivos en condominios, desarrollos suburbanos y comunidades planificadas. Pueden estipular dónde puedes estacionar, si puedes instalar paneles solares, o si puedes administrar un negocio desde tu casa, entre otras cosas.

Los convenios se dividen en dos categorías: negativos y positivos. Los convenios negativos te dicen lo que no puedes hacer, como “no poner cercas de más de 6 pies” o “no se permiten alquileres a corto plazo”. Los convenios positivos exigen una acción, como cortar el césped del jardín delantero o compartir los costos de mantenimiento.

Las propiedades comerciales también los usan. Por ejemplo, el contrato de arrendamiento de una cafetería en un centro comercial podría impedir que se abra una segunda cafetería en el mismo complejo.

¿Cuál es la historia de los convenios restrictivos?

En la primera mitad del siglo XX, los convenios restrictivos se usaban para impedir que las minorías compraran viviendas en barrios predominantemente blancos. Los tribunales a veces imponían estos pactos y las juntas inmobiliarias los mantenían como una herramienta para “preservar el carácter del barrio”.

La Corte Suprema dictaminó en Shelley v. Kraemer (1948) que estos convenios no eran legalmente exigibles, pero el lenguaje discriminatorio persistió. Hasta el día de hoy, los propietarios en todo Estados Unidos descubren lenguaje racista o excluyente en los títulos de sus inmuebles. Aunque dicho lenguaje es técnicamente carente de efecto legal, constituye un recordatorio sombrío de qué tan profundamente estaba arraigado el racismo en el sistema de vivienda.

La Ley de Vivienda Justa de 1968 prohibió la discriminación en la venta, alquiler o financiamiento de viviendas. Esta ley prohíbe cualquier convenio restrictivo, ya sea antiguo o nuevo, destinado a limitar la propiedad o la ocupación de una vivienda basándose en lo siguiente:

• Raza o color
• Nacionalidad u origen étnico
• Religión o fe
• Orientación sexual
• Sexo o identidad de género
• Estado familiar, como tener dependientes o estar embarazada
• Otras clases protegidas, según lo especificado por la ley estatal o local

Aunque todavía pueden encontrarse convenios discriminatorios en algunas escrituras, no se pueden hacer cumplir y están prohibidos por la ley federal.

Sin embargo, no todos los convenios restrictivos son discriminatorios o ilegales. Muchos son herramientas válidas que las asociaciones comunitarias utilizan para regular asuntos relacionados con el paisajismo, cercas, mantenimiento y arquitectura. Estas normas están diseñadas para aumentar y mantener el valor de las viviendas, y para mejorar la calidad de vida de los propietarios de vivienda.

La diferencia radica en el contenido y la intención. Una norma que regula la ubicación de los garajes es legal. Una norma que regula la propiedad de viviendas en función de la religión o la raza no lo es. Comprender esta diferencia es crucial, especialmente al comprar una casa que está regida por lo que establece una asociación comunitaria. También es esencial al revisar las restricciones de una escritura en una vivienda antigua.

Tipos de convenios restrictivos en bienes raíces

Cuando compras o arriendas una casa, es esencial entender a qué te estás comprometiendo. Lo que podría parecer una pequeña regla puede tener un impacto significativo en tu vida diaria y a la mayoría de los residentes de la HOA no les gusta tenerla.

Los convenios restrictivos típicos incluyen:

• Restricciones sobre el color de la casa. Tu HOA puede limitar la cantidad de colores que puedes usar en el exterior de tu vivienda. Estas reglas fomentan una apariencia uniforme en el barrio, lo que puede ayudar a preservar el valor de las propiedades. Sin embargo, también pueden restringir tu creatividad y personalidad.
• Restricciones de alquiler y arrendamiento. Muchas comunidades limitan o prohíben los alquileres a corto plazo, como los que se ofrecen por medio de Airbnb. Algunas también limitan el número de unidades que pueden alquilarse al mismo tiempo. Estas reglas están diseñadas para promover la residencia de largo plazo y evitar problemas relacionados con el ruido, el desgaste y la alta rotación de inquilinos.
• Restricciones para negocios en casa. Puede que no se te permita operar un negocio desde tu vivienda, especialmente si genera tráfico significativo, necesita señalización o implica entregas frecuentes. Estos convenios son típicos en barrios residenciales que quieren mantener un ambiente tranquilo y exclusivamente residencial.
• Restricciones de mascotas. Algunos convenios limitan el tipo, raza o número de mascotas permitidas. Es posible que no puedas tener un perro grande, de una raza específica o un animal salvaje para reducir las quejas y minimizar la responsabilidad.
• Condiciones de mantenimiento exterior. Estos convenios exigen que los propietarios mantengan su propiedad, cortando el césped, pintando molduras de la casa o limpiando las canaletas. El objetivo es mantener la buena apariencia del barrio y evitar que una casa descuidada afecte el valor de las propiedades vecinas.
• Restricciones sobre construcciones exteriores. Puede que existan limitaciones sobre lo que puedes construir en tu terreno. Esto incluye cercas, terrazas, cobertizos o unidades de vivienda accesorias (ADU).

Mantenimiento necesario. En algunos barrios, es posible que tengas que pagar una parte de los costos de mantenimiento de áreas comunes utilizadas por todos los propietarios de vivienda. Esto puede incluir estacionamientos, piscinas o áreas verdes compartidas. Estos convenios ayudan a financiar el mantenimiento colectivo, pero también pueden implicar otros cargos o evaluaciones especiales.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre los convenios restrictivos.

¿Se puede eliminar un convenio restrictivo?

Eliminar un convenio restrictivo es posible, pero puede ser complicado. Normalmente necesitarás la aprobación de la mayoría de los propietarios de vivienda afectados, y el proceso varía según el estado. Algunos convenios expiran automáticamente después de un período específico. Otros pueden modificarse mediante acciones legales si están desactualizados o son inaplicables. Es posible que debas contratar a un abogado de bienes raíces, lo cual puede ser costoso.

¿Existen límites para los convenios restrictivos?

Sí. Los convenios restrictivos deben cumplir las leyes estatales y federales, como la Ley de Vivienda Justa. Esto significa que no pueden discriminar a una persona basándose en su religión, color, identidad de género, estado familiar u otras características. Además, las reglas de tu HOA no pueden multarte ni sancionarte por algo que no esté expresamente establecido en las restricciones de tu escritura. Si no está en la lista formal de convenios o estatutos, no pueden aplicarlo.

¿Puedo saber si una casa tiene convenios restrictivos antes de comprarla?

Sí, debes pedir un estudio de títulos al comprar una vivienda. Los resultados ofrecen un historial legal de la propiedad y revelarán cualquier restricción en la escritura. Tu agente de bienes raíces o abogado puede ayudarte a obtener estos documentos como parte del proceso de cierre. También puedes pedir una copia de la declaración de pactos, condiciones y restricciones de la HOA. Allí se detallan todos los convenios restrictivos y reglamentaciones de bienes raíces vigentes, como limitaciones de uso del suelo y directrices arquitectónicas.

¿Qué pasa si infrinjo un convenio restrictivo?

La consecuencia depende de la regla y de quién la aplique. La mayoría de las HOA emiten primero una advertencia, seguida de sanciones cada vez más grave, que pueden dar como resultado multas, pérdida de privilegios o incluso acciones legales. Además, cuando la infracción afecta áreas comunes, la HOA puede corregir directamente el problema y cobrar al propietario. En ciertos estados, las reincidencias pueden dar lugar a gravámenes sobre tu propiedad. Por eso vale la pena entender los convenios de antemano.

Conclusión: la relevancia de los convenios restrictivos

Los convenios restrictivos son un aspecto habitual de la propiedad de vivienda en la mayoría de las comunidades hoy en día. Se utilizan con regularidad para determinar lo que puedes y no puedes hacer con tu propiedad, influyendo en todo, desde los términos de arrendamiento hasta los estándares de paisajismo. Si estás pensando en comprar una vivienda con convenios restrictivos, lee cuidadosamente las CC&R antes de firmar.

Si no tienes claro cómo estas reglas pueden afectar tu elegibilidad para un préstamo o tus planes de largo plazo, no hagas suposiciones. Comunícate con Rocket Mortgage® para obtener asesoría experta sobre financiamiento de viviendas con convenios restrictivos.