Ventajas y desventajas de comprar una casa histórica

Comprar una casa histórica puede hacerte sentir que formas parte de algo significativo que ha dejado huella en la historia. Comprar una casa histórica es muy similar a comprar una casa normal en muchos sentidos, pero ser propietario de una también implica algunos inconvenientes, como asumir responsabilidades y gastos adicionales. Para algunos compradores, el carácter y los beneficios potenciales, como los incentivos fiscales, pueden hacer que la compra valga la pena.

Sigue leyendo mientras analizamos las ventajas y desventajas de comprar una casa histórica para que puedas decidir si ser dueño de un pedazo de historia es adecuado para ti.

¿Qué es una casa histórica?

Las casas históricas son un tipo de propiedad específico lleno de carácter y vínculos significativos con el pasado. Han ganado un reconocimiento especial por su importancia cultural o arquitectónica. En los EE. UU., algunas de estas casas están inscritas en el Registro Nacional de Lugares Históricos porque ayudan a contar la historia y el patrimonio americano.

La Ley Nacional de Preservación Histórica se convirtió en ley en 1966, reconociendo oficialmente que los lugares históricos de todo el país se deben preservar y proteger.

¿Qué hace que una casa sea histórica?

Solo porque una casa es antigua, eso no la convierte automáticamente en histórica. Para calificar para la designación oficial, hay requisitos específicos que debe cumplir.

El Servicio de Parques Nacionales (NPS) designa una casa como histórica si cumple los siguientes requisitos:

• Tiene al menos 50 años (aunque hay algunas excepciones).
• Está relacionada con un evento importante de la historia.
• Está relacionada con alguien que jugó un papel significativo en el pasado.
• Fue diseñada por un arquitecto conocido o refleja un estilo clásico.
• Ha ayudado a quienes pueden ver y conocer la casa a aprender más sobre la historia.

Es importante señalar que algunas propiedades pueden calificar para la designación histórica local incluso si no cumplen los estándares nacionales. Dicho esto, vale la pena consultar con la oficina de preservación de tu ciudad o estado para entender qué califica en tu área.

¿Qué es un distrito histórico?

Los distritos históricos son vecindarios donde los edificios y el entorno están protegidos por reglas especiales para ayudar a preservar su carácter. Estas reglas, también llamadas ordenanzas de distrito histórico, son leyes locales creadas por las comunidades con permiso del estado.

Ser parte de un distrito histórico significa que tu casa o edificio se considera una pieza importante de la historia o arquitectura de la zona. También significa que tu propiedad ayuda a contribuir al encanto general y la historia del vecindario, por lo que está protegida.

Las designaciones pueden ocurrir a nivel federal, estatal o local. Sin embargo, las propiedades reconocidas en distritos históricos locales suelen tener las directrices más detalladas. Esto significa que los propietarios en estos distritos deben seguir reglas específicas y generalmente necesitan permisos para cualquier trabajo que afecte el exterior de su casa. Una vez que un área es designada como histórica, cada propietario en el distrito debe comprometerse a mantener la integridad y el encanto histórico de su casa.

Cómo encontrar y financiar una casa histórica

Buscar y comprar una casa histórica generalmente requiere más planificación y preparación. Estos son algunos pasos que debes seguir para ayudarte a navegar mejor el proceso.

• Determina un presupuesto e identifica las características que más te importan, como acabados vintage o elementos de diseño clásicos. Recuerda incluir otros costos como los costos de cierre y el down payment en tu presupuesto.
• Trabaja con un agente de bienes raíces que tenga experiencia con propiedades históricas y entienda los requisitos únicos y las reglamentaciones locales.
• Visita varias casas para tener una idea de lo que está disponible, lo que se ha preservado y qué tipos de mejoras o reparaciones podrían ser necesarias.
• Obtén una preaprobación o verificación de financiamiento antes de hacer una oferta para que estés listo para mudarte rápido cuando aparezca la casa adecuada.
• Pide una inspección de vivienda detallada, idealmente de un inspector que entienda los pormenores de las casas históricas. Es importante trabajar con un inspector que sepa exactamente qué buscar en términos de estructura, material y posibles necesidades de restauración.
• Investiga los costos de renovación y mantenimiento específicos de las casas históricas. Por lo general, se necesita material y mano de obra específicos, lo que puede aumentar el costo de cualquier proyecto, grande o pequeño.
• Verifica las reglas y restricciones locales para entender qué tipos de cambios están permitidos según las directrices de preservación histórica.

Cómo financiar una casa histórica

Financiar una casa histórica puede ser un poco diferente de financiar una propiedad más nueva. Comienza por comunicarte con tu oficina de preservación histórica estatal y local, ya que generalmente tienen información útil sobre programas, subvenciones o incentivos fiscales específicos del área para compradores y propietarios. También puedes visitar sitios web como el National Trust for Historic Preservation para buscar listados actuales.

Dependiendo de la situación, es posible que tengas que combinar varias fuentes de financiamiento para que los números cuadren. Esto puede incluir una hipoteca tradicional, créditos fiscales históricos federales y estatales, subvenciones de preservación locales o préstamos a bajo interés diseñados específicamente para renovaciones históricas. Además de eso, también necesitas un presupuesto para gastos iniciales, como el down payment y los costos de cierre. Usar estos recursos puede marcar una gran diferencia para compensar parte del costo de las reparaciones y la restauración.

Sin embargo, ten en cuenta que puede haber algunos obstáculos adicionales cuando se trata de financiar y asegurar una propiedad histórica. Además de cumplir los requisitos de la relación deuda-ingresos (DTI), criterios de crédito y otros requisitos básicos del prestamista, las tasaciones pueden ser más complicadas, los estándares de inspección pueden ser más estrictos y un seguro de la vivienda podría no ser suficiente. Así que prepárate para buscar una cobertura especializada.

Nota: Usar una calculadora de capacidad de pago puede ayudarte a tener una mejor idea de tu presupuesto antes de comenzar a buscar.

¿Cuáles son los beneficios de comprar una casa histórica?

Las casas históricas ofrecen un encanto único y una mano de obra vibrante que es difícil de duplicar en el mundo actual. Pero su atractivo no es todo lo que tienen para ofrecer. Para muchos compradores de vivienda, también es una oportunidad de invertir en algo que agrega valor cultural y posibles beneficios económicos. Veamos más de cerca por qué una casa histórica podría ser ventajosa.

Ser dueño de una pieza única de historia

Algunos compradores pueden ver las casas históricas como algo más que un simple lugar para vivir. Pueden darle al comprador una conexión significativa con el pasado. Estas personas a menudo se sienten atraídas por la arquitectura única, el carácter y las propiedades que cuentan una historia. En lugar de centrarse únicamente en las comodidades modernas de hoy, se guían por una apreciación del diseño, la historia y el encanto irremplazable de las casas más antiguas.

Unirte a una comunidad comprometida con la preservación

Cuando compras una casa histórica, también es posible que debas comprometerte a seguir directrices estrictas de mantenimiento y preservación establecidas por los municipios locales. Por lo tanto, si te apasiona la historia o el encanto arquitectónico lleno de matices, comprar una casa histórica puede darte una forma significativa de sentirte conectado con el pasado, sin siquiera salir de tu puerta principal.

Preservar y restaurar una de estas casas puede ser gratificante, ya que a menudo trabajas junto a otros propietarios apasionados por mantener viva la historia de la comunidad.

Recibir un retorno de la inversión más alto

Cuando los vecinos trabajan juntos para mantener sus casas históricas, no solo protegen el carácter y el atractivo exterior del vecindario, también puede aumentar el valor de las propiedades y atraer a más turistas. De hecho, según datos recientes de PlaceEconomics, las casas en distritos históricos bien mantenidos valen aproximadamente 2.5 veces más por acre que las de otras partes de la ciudad.

El encanto de estos vecindarios y los esfuerzos continuos de revitalización suelen jugar un papel importante en ese aumento.

Obtener ayuda económica para renovaciones

Como propietario de una casa histórica, es posible que puedas ahorrar dinero en renovaciones mediante los créditos fiscales históricos federales (también conocidos como créditos fiscales de rehabilitación histórica). Estos créditos están diseñados para hacer que la reparación de edificios históricos sea más asequible. Funcionan dando exenciones fiscales a las personas que restauran y reutilizan propiedades históricas certificadas, especialmente en áreas de bajos ingresos o con dificultades económicas.

Más del 70% de los estados también ofrecen su propia versión de este crédito, que a veces puede cubrir hasta el 25% de los costos de renovación calificados relacionados con la preservación de una propiedad histórica elegible. Para calificar para este crédito, tu casa debe estar listada individualmente en el Registro Nacional de Lugares Históricos o ser parte de un distrito histórico que esté en el Registro, y ser considerada una propiedad contribuyente dentro de ese distrito.

Una advertencia importante: la casa generalmente debe generar algún tipo de ingreso para ser elegible.

Pero este crédito fiscal no es la única forma de compensar los costos de la renovación de una casa histórica. Algunos estados y organizaciones también ofrecen subvenciones y programas de préstamos para ayudar a cubrir algunos de los costos, como el National Endowment for the Humanities (NEH) y el Programa de Preservación del Corredor de la Ruta 66 en California. También vale la pena investigar las servidumbres de preservación histórica, ya que pueden venir con valiosos beneficios fiscales.

Estos créditos fiscales y subvenciones pueden ayudar mucho a cubrir algunos de los costos de renovación, ya seas un comprador de vivienda por primera vez o un veterano.

¿Cuáles son las desventajas de comprar una casa histórica?

Comprar una casa histórica también tiene su parte de inconvenientes, que es importante sopesar para decidir si este tipo de casa tiene sentido para ti.

Reglamentaciones más estrictas y renovaciones complicadas

Incluso si calificas para una subvención, un crédito fiscal u otro apoyo económico para renovar una casa histórica, prepárate para que haya más supervisión. Si bien algunas áreas pueden tener pocas restricciones, otras, como los distritos históricos con muchos turistas, tienden a tener directrices estrictas de mantenimiento y renovación, a veces incluso más estrictas que una asociación de propietarios (HOA) típica.

Esas directrices estrictas pueden hacer que sea más difícil modificar tu casa de la manera que quieras, ya que generalmente necesitarás un permiso o aprobación para cualquier cambio. También es importante tener en cuenta que estas reglas no solo se aplican a proyectos grandes como adiciones, sino que también pueden aplicarse a cambios pequeños, como obtener aprobación para un nuevo color de pintura.

Aunque el objetivo de estas reglas es ayudar a preservar la casa, pueden limitar tu libertad creativa.

Por lo tanto, antes de comprar una propiedad histórica, asegúrate de revisar las normas locales. Las aprobaciones de renovación pueden tomar meses (o incluso años), y si no te apasiona realmente preservar la historia o seguir las directrices, el proceso puede parecer más frustrante que gratificante.

Reparaciones adicionales costosas y frecuentes

No solo generalmente tienes que seguir más reglas como propietario de una casa histórica, sino que las reparaciones y el mantenimiento también pueden volverse costosos y agotadores. Eso se debe a menudo a la antigüedad de la casa, a sistemas obsoletos como estructuras de madera o tuberías de hierro, y a la necesidad de usar material específico e históricamente preciso.

Además de eso, las casas antiguas pueden venir con problemas ocultos, como grietas en los cimientos o un techo en mal estado, que pueden llevar a reparaciones mayores (y costosas).

Entonces, cuando comparas los costos de reparación y mantenimiento con los de una casa más nueva, quizás no valga la pena el gasto adicional de tener una propiedad histórica.

Dificultad añadida para adquirir seguros y financiamiento

Obtener un préstamo o un seguro para una casa histórica puede ser un poco más complicado que para una más nueva. Junto con el papeleo habitual, los prestamistas podrían pedir documentación adicional, como el historial de la escritura o una prueba de que la casa está oficialmente reconocida como histórica, antes de dar luz verde al préstamo hipotecario.

Si bien es posible calificar para el financiamiento, tus opciones podrían ser un poco más limitadas. Para los préstamos de la FHA, por ejemplo, la casa debe cumplir estándares mínimos de propiedad para garantizar que sea segura y esté en buenas condiciones. Ese escrutinio adicional puede hacer que sea más difícil obtener la aprobación. Con esto en mente, asegúrate de estar preaprobado antes de presentar una oferta por una casa histórica para que tu financiamiento no se venga abajo en el último minuto.

Obtener seguro de la vivienda también puede ser complicado. A diferencia de las casas más nuevas, muchas propiedades históricas están construidas con material raro o costoso que es más difícil de reemplazar. Eso hace difícil que las aseguradoras puedan calcular cuánto costaría realmente reparar o reconstruir la casa.

En algunos casos, una póliza de seguro de la vivienda estándar es suficiente. Pero si la propiedad está listada en el Registro Nacional de Lugares Históricos o reconocida como un monumento local, probablemente necesitarás una póliza especializada diseñada para casas históricas.

La reventa puede ser difícil

Vender una casa histórica no siempre es pan comido. Dado que estas casas atraen a un tipo específico de comprador, tendrás que encontrar a alguien que sea tan apasionado por el encanto (y el mantenimiento) como tú.

Vender una casa puede llevar tiempo. Y vender una casa histórica podría tomar más tiempo porque hay menos compradores en el mercado para una casa histórica. Por lo tanto, si estás pensando en comprar una, solo ten en cuenta que podrías estar allí más tiempo del que anticipabas.

Opciones de financiamiento limitadas

Las casas históricas pueden tener opciones de financiamiento limitadas debido a la naturaleza especial de estas propiedades. Probablemente te pedirán documentación adicional que muestre el estado de la propiedad, y su designación como casa histórica.

Las oficinas de preservación en tu área pueden ofrecer subvenciones y otros tipos de financiamiento para el mantenimiento y la preservación de una propiedad histórica. Asegúrate de contactar a una de estas oficinas en tu área para ver qué está disponible.

Incluso con la ayuda de las oficinas de preservación histórica, los propietarios de estas casas deben esperar pagar costos adicionales por seguros especializados, problemas con las inspecciones, criterios de inspección más estrictos y el potencial de que surjan muchas reparaciones inesperadas que vienen con una casa más antigua.

Consejos para cuidar una casa histórica

Las casas históricas generalmente necesitan más cuidado y mantenimiento que una propiedad promedio. Por lo tanto, para ayudar a mantener la tuya en óptimas condiciones, aquí tienes algunos consejos:

• Mantén un registro de las características originales de tu casa. Toma fotos y notas de los detalles clave del diseño. Hacer esto puede ayudarte a igualar el estilo existente durante las reparaciones y preservar el carácter arquitectónico de la casa.
• Trabaja con profesionales de preservación. Contratar expertos que se especialicen en propiedades históricas, como arquitectos de preservación o contratistas, puede ahorrarte tiempo, dinero y errores. Ellos saben cómo manejar el material único y los requisitos que estas casas suelen tener. Busca profesionales, como arquitectos de preservación o especialistas en edificios históricos, que tengan la capacitación y la experiencia para guiarte.
• Resolver los problemas a tiempo para evitar reparaciones mayores después. Las casas antiguas a menudo presentan elementos únicos como molduras de corona, columnas, molduras, pisos de madera, azulejos y ventanas que requieren un poco de cuidado y atención extra.
• Mantente al día con el mantenimiento de rutina. Los detalles únicos que le dan a tu casa su encanto histórico, como el trabajo de carpintería original o las molduras exteriores, pueden necesitar cuidados especiales, como limpieza, encerado o pintura regular. Debido a la antigüedad de tu casa, es posible que debas inspeccionarla con más frecuencia para mantener su buen estado.
• Investiga los incentivos financieros. Desde créditos fiscales hasta subvenciones y préstamos a bajo interés, hay programas disponibles diseñados para ayudar a compensar el costo de la preservación y el mantenimiento de las propiedades históricas; solo tienes que saber dónde buscar. Muchos de estos programas se ofrecen a nivel federal, estatal y local. Por ejemplo, podrías calificar para incentivos fiscales federales o subvenciones mediante el Fondo de Preservación Histórica.

Conclusión: Ser propietario de una casa histórica puede ser una buena decisión para ti

La hermosa arquitectura, el atractivo y la historia de una casa histórica pueden hacerte sentir como si estuvieras viviendo en tu propia película. Pero también conlleva más mantenimiento y compromiso.

Aunque hay ventajas como créditos fiscales, subvenciones y el orgullo de preservar algo especial, también tendrás que cumplir reglas estrictas de preservación y renovación, y más demandas de mantenimiento. También puede ser más desafiante encontrar financiamiento o un seguro.

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