Derecho de paso vs. servidumbre: ¿cuál es la diferencia?

Cuando eres propietario de una casa, asumes que controlas quién tiene acceso a tu propiedad. En algunos casos, otras personas pueden tener el derecho legal de usar partes específicas de tu propiedad como paso si no hay otra forma de llegar a su propia propiedad.

Aquí es donde entran en juego los derechos de paso y las servidumbres. Una servidumbre de derecho de paso permite que alguien use legalmente un camino en una propiedad vecina a la suya. Otras servidumbres dan a las personas acceso a propiedades de las que no son dueñas.

Veamos más de cerca cada uno de estos términos, ejemplos de cada uno y qué sucede cuando compras una casa con una servidumbre de derecho de paso.

¿Qué es una servidumbre?

Una servidumbre le da a una persona el derecho de entrar o usar la tierra de otro propietario para un propósito particular sin ser dueño o propietario de esa tierra. Por ejemplo, una compañía de servicios públicos podría tener una servidumbre de servicios públicos que le otorgue el derecho de entrar en una propiedad para dar mantenimiento a las líneas eléctricas.

Las servidumbres, por definición, son:

• Amplias en alcance y cubren varios derechos que van desde el acceso lineal hasta preocupaciones de conservación.
• Versátiles en su enfoque, adaptándose a un amplio rango de necesidades de uso del suelo más allá del paso.
• Inclusivas de un espectro de derechos de uso y abordan muchas necesidades diferentes.

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¿Qué es una servidumbre de derecho de paso?

Todos los derechos de paso son servidumbres, pero no todas las servidumbres son derechos de paso.  Una servidumbre de derecho de paso es el derecho a transitar por la tierra de otra persona, generalmente con fines de transporte. Por ejemplo, tu vecino puede tener un derecho de paso para usar tu entrada para llegar a su propiedad sin acceso a la carretera.

Las servidumbres de derecho de paso son:

• De alcance limitado y se centran en proporcionar un paso lineal designado.
• Limitadas a un camino claramente otorgado, evitando un uso amplio y alineadas para propósitos de viaje definidos.
• Ejemplificadas por caminos que conectan propiedades, entradas de vehículos y senderos peatonales.

Condiciones definidas por las servidumbres

Las servidumbres otorgan acceso a terrenos que no son propiedad del usuario y crean las condiciones para ese uso. Ambas partes idealmente entienden cómo se utilizará la tierra y por qué motivo se establece una servidumbre.

Veamos algunos:

Propósito

Una servidumbre podría implicar simplemente un acceso legal. Pero también podría ser para drenaje, líneas de servicios públicos, acceso a una entrada compartida o incluso para preservar vistas. Si tienes un callejón que pasa por detrás de tu casa, una servidumbre puede permitir el acceso para el servicio de recolección de basura.

Exclusividad

Las servidumbres pueden ser exclusivas o no exclusivas. Si son exclusivas, solo personas específicas pueden usarlas. Tu proveedor de electricidad, por ejemplo, puede tener una servidumbre exclusiva para acceder a un transformador en el borde de tu jardín. Los derechos de paso, por el contrario, suelen ser no exclusivos.

Propiedad

Las servidumbres también pueden ser accesorias o en bruto. Las servidumbres accesorias vinculan dos propiedades, como un derecho de paso que permite a un propietario caminar o conducir a través del terreno de su vecino para llegar a una carretera. Este derecho está vinculado a la tierra y se transfiere con la propiedad.

Las servidumbres en bruto se aplican a una entidad o persona, como un proveedor de electricidad que tiene acceso a una propiedad para mantener las líneas eléctricas, independientemente de quién sea el propietario de la tierra. Las servidumbres de derecho de paso son comúnmente del tipo accesorio porque generalmente implican acceso entre propiedades vecinas.

Permanencia legal

Una vez que se otorgan las servidumbres, suelen ser permanentes. Esto es cierto incluso si cambia la propiedad, a menos que un tribunal decida lo contrario. Digamos que un proveedor de electricidad disfruta de una servidumbre para tender sus líneas eléctricas por tu jardín. Como esta servidumbre es permanente, el proveedor puede seguir haciéndolo después de que vendas tu casa.

Los derechos de paso son menos rígidos. Por lo general están asociados con necesidades de acceso y pueden modificarse o descontinuarse si ambas partes involucradas están de acuerdo.

Otros tipos de servidumbres

Además de los derechos de paso, existen varios otros tipos de servidumbres. Incluso es posible que una servidumbre esté dentro de múltiples categorías.

Tipos frecuentes de servidumbres y sus usos

Cómo saber si una casa tiene una servidumbre de derecho de paso

Un estudio de títulos debería revelar las servidumbres que no son implícitas o prescriptivas. El estudio también revelará cualquier otro cargo o gravamen, que se refiere a cualquier límite sobre cómo puedes usar la propiedad. Por ejemplo, un cargo o gravamen frecuente es un gravamen que requiere el pago de una deuda si la propiedad se vende.

Compra de una casa con una servidumbre de derecho de paso

Como las servidumbres de derecho de paso son frecuentes, generalmente no causan problemas con una transacción. Sin embargo, si te estás preparando para comprar una casa, debes saber en qué te estás metiendo y saber sobre cualquier derecho que tus vecinos tendrán sobre tu propiedad. De esta manera, podrás tomar una decisión más informada sobre si comprar.

Si te enteras de que una casa que deseas tiene una servidumbre, podrías usar este problema en las negociaciones como moneda de cambio para obtener concesiones del vendedor que te ayuden con tus costos de cierre.

Eliminación de una servidumbre

Si deseas que se elimine una servidumbre, a menudo la forma más rápida y menos costosa de hacerlo es comunicarte con el titular de la servidumbre y negociar la rescisión del acuerdo.

La eliminación de una servidumbre puede implicar:

• Negociar una liberación por escrito del titular de la servidumbre.
• Demostrar que el propósito declarado se ha vuelto imposible u obsoleto, por ejemplo, una línea de servicio público se reubicó.
• Si no se llega a un acuerdo, es posible que debas presentar una solicitud ante el tribunal mediante una acción de dominio quieto o de sentencia declarativa. Esto puede implicar honorarios legales y varios meses antes de que se llegue a una decisión.

Conclusión: Infórmate sobre los derechos de paso y las servidumbres antes de comprar

Las servidumbres son elementos importantes en bienes raíces porque representan un derecho legal a usar la tierra de otra persona para un propósito particular, como acceder a una entrada compartida o tender líneas de servicios públicos. Casi cualquier casa que compres tendrá algún tipo de servidumbre, siendo las servidumbres de derecho de paso las más frecuentes. Saber qué servidumbres, si las hay, tiene una propiedad puede ayudarte a tomar una decisión más informada sobre si quieres comprarla.

Si estás lista para avanzar en tu búsqueda de una nueva casa, inicia el proceso de solicitud hoy mismo.