Cargas y gravámenes: lo que debes saber

Uno de los últimos pasos para cerrar la compra de una casa es un estudio de títulos, que te permitirá saber si la propiedad que vas a comprar está libre de cargas o gravámenes. Normalmente verás que ambos términos se utilizan juntos, pero no significan lo mismo. Una carga (encumbrance) es un término amplio para cualquier cosa que otorgue a otra persona un derecho sobre una propiedad, como una deuda o una regla sobre cómo se puede usar la propiedad. Un gravamen (lien) es un tipo de carga que se refiere a deudas relacionadas con la propiedad, como impuestos sobre la propiedad no pagados.

¿Qué es un gravamen?

Un gravamen es una carga que establece un reclamo financiero sobre tu propiedad. Cuando pides dinero prestado y usas tu casa como garantía, el prestamista pone un gravamen sobre tu vivienda para asegurar el reembolso. Esto le da al prestamista un derecho de reclamo prioritario sobre el dinero generado por la venta de la casa para satisfacer la deuda. Si no cumples con el pago del préstamo, el titular del gravamen podría forzar la venta de la casa para recuperar sus pérdidas con las ganancias obtenidas.

Los tipos frecuentes de gravámenes incluyen:

• Gravámenes fiscales. Si no pagas los impuestos sobre tu propiedad, el gobierno puede poner un gravamen fiscal sobre tu casa. Esto permite que el gobierno reclame lo que se le debe en impuestos de la venta de la vivienda.
• Gravámenes hipotecarios. Si tienes una hipoteca, tu prestamista pone un gravamen sobre la propiedad hasta que el préstamo está totalmente pagado. Este es el tipo de gravamen más frecuente.
• Gravamen de construcción o gravamen de mecánico. Si contratas a un contratista para trabajar en tu casa y no le pagas, este puede presentar un gravamen para intentar cobrar lo que se le debe. Esto puede suceder si hay una disputa o si no pagaste.
• Gravamen por orden judicial. Si un tribunal falla en tu contra en una disputa legal, eso puede permitir que la otra parte ponga un gravamen sobre tu propiedad. Esto le permite reclamar su liquidación cuando vendas tu casa.

Un gravamen contra tu casa es un obstáculo serio. Es probable que los prestamistas no te permitan refinanciar tu hipoteca sin liquidar el gravamen. También necesitarás resolver el gravamen para limpiar el título y así poder venderla.

¿Qué es una carga?

Una carga significa que alguien más tiene algunos derechos sobre tu propiedad, lo que puede limitar lo que puedes hacer con ella.

Estos son algunos ejemplos:

• Leyes de zonificación. Si vives en un barrio que restringe las viviendas a uso residencial, no podrás usar tu casa para fines comerciales.
• Servidumbres. Si tu vecino necesita atravesar una parte de tu entrada para acceder a su casa, debes permitirle usarla. Ese acceso compartido se llama servidumbre.
• Gravámenes fiscales. Si debes impuestos atrasados al IRS, por ejemplo, el gobierno puede poner un reclamo de propiedad sobre tu casa hasta que pagues la deuda.
• Convenios restrictivos. Si te mudas a un barrio donde hay una asociación de propietarios de vivienda (HOA), deberás seguir sus reglas específicas, como usar solo colores de pintura aprobados o un tipo particular de cerca. Estas normas contribuyen a mantener la uniformidad del barrio.

Las cargas también pueden dar como resultado una “nube sobre el título” (cloud on title), lo que significa que tus derechos de propiedad no están completamente libres y limpios. Eso puede crear problemas cuando intentes vender la propiedad más adelante.

Otros tipos de cargas

Existen varios tipos de cargas que pueden afectar tu propiedad. Algunas son financieras, como cuando una deuda permanece pendiente de pago. Otras no son financieras y están relacionadas con cómo se usa la propiedad, como cuando el árbol de tu vecino comienza a crecer en tu jardín.

Servidumbres

¿Es una servidumbre una carga? Por supuesto que sí. Las servidumbres entran bajo el paraguas de las cargas. Con una servidumbre, estás legalmente obligado a permitir que otra persona use o acceda a una parte específica de tu propiedad sin que se considere una intrusión. Aunque esta otra persona no sea dueña del terreno, aun así, debes permitirle el acceso.

Por ejemplo, si tienes una caja de electricidad o una tubería de agua en tu propiedad, debes permitir que la compañía de servicios públicos entre a tu jardín para hacer inspecciones o reparaciones. O tal vez la propiedad de tu vecino está enclavada y necesita construir una entrada o un camino a lo largo del borde de tu terreno para poder acceder a la carretera principal.

Las servidumbres suelen ser permanentes y permanecen con el terreno, independientemente de quién sea el dueño. Por lo tanto, si vendes tu casa, la servidumbre sobre esa propiedad no desaparecerá. Se aplicará al nuevo propietario si la vendes.

Las servidumbres temporales existen por un tiempo específico, generalmente para permitir construcciones o proyectos de reparación.

Restricciones de escritura

Las restricciones de escritura, también llamadas convenios restrictivos, están escritas en la escritura de una propiedad y controlan lo que puedes y no puedes hacer con ella. Normalmente, una HOA o el gobierno local son los que hacen cumplir estas normas.

Algunos ejemplos incluyen:

• Altura y material de las cercas. Algunas HOA establecen normas sobre qué tan alta puede ser tu cerca y qué material puedes usar. Probablemente necesites la aprobación de la HOA para asegurarte de cumplir las normas.
• Unidades de vivienda accesorias (ADU). Las ciudades a menudo limitan el tamaño de una ADU, como una casa de huéspedes o una unidad de alquiler en el jardín trasero.
• Estructuras en el jardín delantero. Algunas HOA restringen lo que puedes poner en tu jardín delantero. Esto puede incluir cobertizos, letreros u otros tipos de estructuras.

Debido a que las restricciones de escritura se establecen en la propia escritura, se transfieren automáticamente al siguiente propietario cuando se vende la casa. Por eso es importante saber qué normas vienen con la propiedad antes de comprarla.

Invasiones/intrusiones

Una invasión ocurre cuando alguien usa parte de tu propiedad sin permiso ni derechos legales. En términos simples, es una forma de intrusión, incluso si no es intencional.

Las invasiones cuentan como cargas porque pueden limitar el uso que le das a tu propiedad. Cuando alguien usa parte de tu terreno sin permiso, puede hacer que te sea más difícil usar el espacio o vender la casa más adelante.

Estos son algunos ejemplos:

• Árboles que sobresalen sobre la línea de propiedad. Tu vecino tiene un árbol grande y sus ramas cuelgan sobre la cerca hacia tu jardín.
• Problemas con el límite de propiedad. Tu vecino construye accidentalmente una cerca dos pies más allá de la línea de propiedad designada.
• Asuntos de uso público. El parque local tiene un sendero que atraviesa la mitad de tu jardín delantero.

Si una invasión no se resuelve durante años, puede convertirse en un problema grave. En algunos casos, incluso puede volverse una servidumbre legal, otorgando a la parte intrusa derechos permanentes para usar esa parte de tu terreno.

¿Qué significa que no hay cargas ni gravámenes?

Si una propiedad no tiene cargas ni gravámenes, eso significa que no existen reclamos legales ni restricciones conocidas asociadas a ella. En otras palabras, el título está limpio y el propietario actual tiene la propiedad total de la vivienda.

¿Cómo encuentras gravámenes en una propiedad? Los problemas de título a menudo surgen durante un estudio de títulos al comprar una casa. Un estudio de títulos documenta el historial legal de la propiedad, también conocido como cadena de títulos. Por lo tanto, cuando ves un título limpio, es una buena señal y generalmente significa que no tendrás problemas de propiedad o legales heredados del propietario anterior.

¿Cómo afectan las cargas y los gravámenes la compra de una vivienda?

Vender una propiedad con un título con “nube” o defectuoso es una señal de alerta importante para los compradores. Puede hacer que sea difícil, o incluso imposible, vender tu casa. Por eso, generalmente es necesario aclarar cualquier problema de título antes de poner tu casa a la venta.

Por ejemplo, si tienes gravámenes pendientes, deberás asegurarte de pagar esas deudas en su totalidad. Si no puedes hacerlo antes de ponerla en venta, aún puedes resolverlo durante la venta asegurándote de que los titulares de los gravámenes, como tu prestamista, reciban su pago en el cierre.

Ten en cuenta que incluso si una casa tiene un título limpio, ciertos problemas pueden pasar desapercibidos, como cargas, errores de registro o reclamos antiguos que se pasaron por alto. Estos problemas podrían aparecer más tarde y restringir enormemente tus derechos de propiedad.

Puedes protegerte en caso de que el estudio de títulos pase por alto cualquier gravamen o carga que salga a la luz más tarde comprando un seguro de título. Este te protege si alguien aparece después diciendo que tiene un derecho legal sobre tu propiedad que no apareció en el estudio inicial.

Cargas y gravámenes sobre bienes personales

Los gravámenes y las cargas no son solo para los bienes raíces. También pueden aplicarse a bienes y activos personales, como un automóvil o un bote. Al igual que con los bienes raíces, si una deuda no se resuelve, la propiedad podría terminar con un gravamen, lo que complicaría la venta.

Conclusión

Entender los pormenores de los gravámenes y las cargas, y cómo protegerte de comprar una casa con problemas de título, puede ahorrarte muchos dolores de cabeza y molestias en el futuro. Como estas reclamaciones pueden restringir lo que tienes permitido hacer con tu propiedad —incluso si puedes venderla— es fundamental que hagas tu diligencia debida antes de comprar o vender una casa.

Comienza el proceso para ser propietario de vivienda enviando una solicitud ahora y dando ese primer paso.