Intrusión: definición y qué significa en bienes raíces

Hacer el pago inicial y cerrar la compra de tu casa es solo el comienzo de ser propietario. Una vez que te mudas y la propiedad empieza a sentirse como tu casa, pueden surgir muchos otros retos.

Por ejemplo, algunos propietarios descubren que las relaciones con los vecinos pueden ser una fuente de estrés y frustración. Una posible causa de esto es la intrusión a la propiedad.

La intrusión ocurre cuando un propietario de vivienda parece no notar – o no importarle – que su árbol, jardín o cobertizo, entre otros ejemplos, está invadiendo la propiedad del vecino. Si no se resuelve, la intrusión puede tener como consecuencia una serie de problemas, por lo que es mejor resolverla lo antes posible.

¿Qué es la intrusión?

En bienes raíces, la invasión se define como cuando un propietario viola los derechos de su vecino al construir o extender alguna característica de su propiedad que cruza los  límites de la propiedad del vecino.

A veces, la intrusión es intencional. La invasión estructural, por ejemplo, ocurre cuando un vecino construye deliberadamente en un terreno que no le pertenece. Sin embargo, esto no siempre es así, especialmente cuando los límites de la propiedad no son claros.

Aunque la intrusión podría parecer inofensiva, puede causar problemas de responsabilidad, daños a tu propiedad y problemas en el momento de vender.

Ejemplos de intrusión

Entonces, ¿cómo saber si tu vecino está invadiendo tu propiedad? Estos son algunos ejemplos de intrusión a los que debes estar atento:

• Tu vecino construye una cerca y se extiende a tu terreno.
• Una adición estructural a la casa de tu vecino se extiende más allá de los límites legales de la propiedad.
• Un jardín, seto u otro elemento del paisajismo que crece de más y cruza a tu terreno.

Problemas de intrusión en bienes raíces

Cuando la intrusión solo causa un problema menor, podrías optar por no preocuparte, ya que no tiene un impacto significativo. Pero incluso si no enfrentas problemas de invasión en tu vida cotidiana, pueden ser un problema cuando decidas vender tu casa. Estos son algunos efectos negativos que pueden surgir de la intrusión de bienes raíces:

• Problemas con el título de la propiedad: La intrusión puede dificultar el establecimiento de los límites de la propiedad, lo que puede crear problemas con el título si intentas vender tu casa. Muchos estados exigen encuestas de propiedad antes de que puedas vender tu casa, y se registrará cualquier intrusión.
• Dificultad para vender la casa: Mientras que el seto crecido o el árbol que sobresale en tu patio puede no molestarte, podría molestar a la persona interesada en comprar tu casa.
• Disminución del precio de venta: Además de complicar tu capacidad para vender tu casa, la intrusión podría reducir la cantidad que terminas recibiendo una vez que se venda la casa.

¿Qué son las intrusiones vs. servidumbres?

En bienes raíces, es fácil confundir una intrusión con una servidumbre. Ambas implican que un propietario extienda algo en el terreno de su vecino, pero ambas partes acuerdan una servidumbre.

Las servidumbres a menudo ocurren porque tu vecino necesita acceder a alguna parte de tu propiedad por motivos prácticos. Por ejemplo, puede necesitar cruzar tu patio trasero para llegar a una playa cercana y tú le das permiso para hacerlo.

Uno de los problemas con las intrusiones a las que no se les presta atención es que pueden convertirse en derechos de paso de uso permanente. Una servidumbre por prescripción se produce cuando alguien – como un vecino o un intruso – usa una parte de tu propiedad abiertamente y sin tu autorización. Si esta situación continúa sin ser denunciada durante mucho tiempo, esa persona podría obtener el derecho legal de seguir usando tu terreno. El período de tiempo y los requisitos específicos para convertir una intrusión en una servidumbre dependen de las leyes estatales.

Si una intrusión no se aborda durante suficiente tiempo, también puede crear un gravamen no registrada sobre tu terreno. Esto significa que tu vecino ahora tiene derecho a algún aspecto de tu propiedad.

Formas de resolver las intrusiones de la propiedad

Si crees que uno de tus vecinos está invadiendo tu propiedad, es mejor manejar la situación de manera educada antes de dejar pasar demasiado tiempo. La mayoría de las intrusiones pueden resolverse de manera amigable y satisfactoria para ambas partes.

Abajo se presentan tres pasos que puedes seguir cuando te enfrentas a un problema de intrusión.

Habla con tu vecino

Es prudente comenzar hablando con tu vecino y explicando tus preocupaciones. Esto siempre es ideal, especialmente si la intrusión es menor y se puede tratar fácilmente, como en el caso de una rama de árbol que sobresale.

Intenta abordar la conversación asumiendo que la intrusión no es intencional. Esta actitud probablemente te ayudará a parecer más amigable al enfrentar a tu vecino.

Vende tu terreno, o una servidumbre en tu terreno, a tu vecino

Otra opción para los propietarios es vender una servidumbre, o la porción afectada del terreno, directamente a su vecino. Así, cuando el registro de propiedades oficializa la transacción, se eliminan todas las dudas y se previenen posibles inconvenientes en el futuro.

Lleva a tu vecino a los tribunales

Si las dos opciones anteriores no funcionan y tu vecino no está dispuesto a resolver el problema, puedes llevarlo a tribunales. Esta estrategia siempre es el menos deseable porque es lento, costoso y puede crear una tensión persistente entre tú y tu vecino.

Además, llevar a tu vecino a juicio no siempre garantiza una solución favorable, ya que el tribunal podría dictaminar que la ocupación del terreno por parte del vecino es legal.

El tribunal podría decidir que constituye una servidumbre por prescripción, la cual luego debe ser registrada. Si el tribunal determina que tu vecino está invadiendo ilegalmente tu propiedad, ordenará a tu vecino que quite la característica que está causando la infracción.

Encroachment vs. easement: What’s the difference?

An easement is a legal term for a type of property right that allows another person, business, or entity access to a specific part of your property. For example, water lines, power lines, and other utilities, rights-of-way, and shared driveways.

Easements are agreed upon by both parties. While they're still agreed upon, easements can still cause some issues, such as:

• Blocked use
• Limited control of your property
• Increased maintenance costs
• Disputes over maintenance responsibilities and costs
• Decline in sales value
• Challenges selling the house

Encroachment vs. easement: What’s the difference?

An easement is a legal term for a type of property right that allows another person, business, or entity access to a specific part of your property. For example, water lines, power lines, and other utilities, rights-of-way, and shared driveways.

Easements are agreed upon by both parties. While they're still agreed upon, easements can still cause some issues, such as:

• Blocked use
• Limited control of your property
• Increased maintenance costs
• Disputes over maintenance responsibilities and costs
• Decline in sales value
• Challenges selling the house

FAQ

Want to learn more about encroachment in real estate? Check out some of the frequently asked questions on the topic:

Is encroachment a criminal offense?

Encroachment is usually a civil offense rather than a criminal one. But it can lead to criminal offenses if, say, the neighbor is unwilling to remove it and trespasses on your land.

Should I buy a house with an encroachment?

An encroachment, especially a major one, can affect the property value and the home’s title. However, it may be worth reconsidering buying a home with one. While a minor encroachment isn’t necessarily a deal-breaker and most likely won't affect the property value, it could be a sign that your neighbor won’t be thoughtful of the property line and your space. So, you'll want to weigh the pros against the cons.

Can you move your neighbor's property off your property?

Speak to your neighbors directly before removing an encroachment. Unfortunately, even though belongings may be located on your property, moving things that aren’t yours could lead to growing tension with your neighbor and a host of legal issues.

Can my neighbor build right up to the boundary?

Whether a neighbor can build right up to the boundary depends on the local zoning law and building codes. As for trees, you'll need to check tree law, which is the rights each party has in matters of trees on or near their property.

Can I sell a house with an encroachment?

You can sell a house with an encroachment. However, it could affect the purchase price, assessed value, and interest from buyers.

Conclusión: La intrusión es un problema que debe resolverse, no ignorarse

A la mayoría de las personas no les gusta el conflicto con sus vecinos, pero siempre es una posibilidad. Las invasiones intencionales y no intencionales ocurren, y es importante abordar el problema tan pronto como lo notes.

Ignorar una intrusión puede tener como consecuencia una servidumbre prescriptiva, y en ese punto, no puedes hacer mucho. Obtén más información sobre las servidumbres prescriptivas y cómo evitarlas.