Comprar propiedades en subasta: lo que debes saber antes de ofertar

La mayoría de las personas que compran una vivienda hacen una oferta directamente al propietario actual, esperan a que este revise todas las propuestas y cruzan los dedos para que acepten la suya. Aunque esta es la manera tradicional de comprar una casa, no es la única.

En algunos casos, una vivienda puede venderse en subasta. Esto les da a los compradores la oportunidad de conseguir una buena oferta, pero también implica riesgos y podrían terminar pagando mucho más de lo esperado después de la compra.

Si estás pensando en comprar una vivienda en subasta, es importante que entiendas por qué algunas casas llegan a subastarse y qué aspectos debes vigilar con atención.

¿Por qué algunas casas se venden en subasta?

La mayoría de las viviendas las venden directamente sus propietarios y se anuncian mediante el Multiple Listing System (MLS). La venta en subasta generalmente ocurre como último recurso, cuando el vendedor no logra vender la propiedad por medios tradicionales.

Dos motivos frecuentes por los que una casa se subasta son el incumplimiento del pago de impuestos sobre la propiedad o la ejecución hipotecaria. Sin embargo, dado que las ejecuciones hipotecarias han disminuido, también ha bajado el número de subastas de viviendas.

Ejecución hipotecaria

Si un propietario no puede seguir pagando su hipoteca, el prestamista puede ejecutar la propiedad. Usualmente, los prestamistas ponen las casas ejecutadas en subasta para recuperar el dinero que perdieron.

El proceso normalmente se desarrolla así:

• El propietario de vivienda se atrasa en sus pagos por al menos 120 días
• El banco trabaja con el propietario para buscar alternativas a la ejecución hipotecaria, como una modificación del préstamo
• Si ninguna alternativa funciona y el propietario de vivienda sigue moroso, se fija una fecha para la subasta
• La vivienda se vende en subasta y el banco usa los ingresos de la venta para recuperar los costos del préstamo

Incumplimiento del impuesto a la propiedad

Los propietarios deben pagar los impuestos sobre la propiedad al gobierno local. Si dejan de pagar durante un período de tiempo prolongado, de un año o más en muchas jurisdicciones, la autoridad tributaria puede vender la vivienda en subasta para recuperar los impuestos impagos.

Quien ofrezca la puja más alta en la subasta se queda con la vivienda. El propietario anterior no recibe ningún dinero de la venta hasta que se paguen los impuestos atrasados y cualquier deuda hipotecaria.

¿Cómo funcionan las subastas?

Las subastas de viviendas pueden variar según el lugar, pero hay algunas reglas que suelen ser universales. Primero, debes poder pagar en efectivo la cantidad que ofertes. Por otra parte, las ventas suelen ser finales. Una vez que haces la oferta ganadora, no puedes echarte atrás.

Más allá de eso, las subastas pueden seguir diferentes reglas o formatos. Algunas se hacen de manera presencial, mientras que otras son virtuales. Puede haber un precio mínimo o no. Consulta con la entidad que organiza las subastas en tu área para obtener más información.

Tipos de subastas

Los tres tipos principales de subastas utilizadas para bienes raíces son: subasta absoluta, subasta con puja mínima y subasta con reserva.

Subasta absoluta

Una subasta absoluta es lo que la mayoría de las personas imagina cuando escucha la palabra «subasta». La propiedad se pone a la venta y quien haga la puja más alta gana, sin precio mínimo ni otras restricciones.

Con este tipo de subastas, la venta está garantizada, lo que puede atraer un gran interés. Sin embargo, el vendedor podría no obtener un buen precio porque no existe un valor mínimo establecido.

Subasta de oferta mínima

Una subasta de oferta mínima comienza con un precio mínimo establecido. Mientras que en una subasta absoluta podrías hacer una oferta tan baja como un centavo, en una subasta con oferta mínima el subastador publica un precio mínimo aceptado (por ejemplo, $50,000 o $125,000), y todas las ofertas deben estar por encima de ese monto.

Esto reduce el riesgo para el vendedor, pero puede significar que la casa no se venda en absoluto.

Subasta de reserva

Las subastas con reserva son subastas sujetas a la confirmación del vendedor. Después de la subasta, el vendedor tiene un período de tiempo, generalmente unos días, para decidir si acepta la oferta más alta o rechaza la venta.

Esto ofrece mayor seguridad al vendedor, pero puede resultar poco atractivo para el comprador, ya que podrías dedicar tiempo a la diligencia debida y a hacer ofertas que, al final, el vendedor rechace. Eso puede limitar el interés por este tipo de ventas.

Tipos de ofertas

Las ofertas en una subasta pueden ser abiertas (es decir, de información pública) o ciegas (solo conocidas por el vendedor y el postor). Cada tipo tiene ventajas y desventajas.

Abiertas

En las subastas con ofertas abiertas, todos saben cuánto han ofrecido los demás interesados por la propiedad. Esto crea un campo de juego más equitativo para los compradores, porque cada persona conoce las ofertas existentes y el precio que debe proponer para convertirse en el postor más alto.

A Ciegas

En una subasta ciega, los postores solo conocen su propia oferta. Las ofertas de otros compradores potenciales son privadas. Esto beneficia al vendedor, quien podría tener la suerte de recibir una oferta mucho mayor que la segunda mejor. También favorece a compradores con experiencia que pueden calcular mejor cuánto deben ofertar para ganar.

¿Cuánto debo ofertar?

Decidir cuánto ofertar puede ser la parte más difícil de comprar una casa en subasta. Una buena oferta puede significar la diferencia entre conseguir un excelente trato y pagar de más por una propiedad que no vale la pena.

Para decidir cuánto ofertar, tendrás que investigar. Revisa subastas anteriores y observa a cuánto se han vendido casas recientemente. Examina listados vendidos en el área para entender las condiciones del mercado local.

Ten en cuenta cuántas casas hay en subasta. Si hay más propiedades disponibles, la demanda se distribuye y podrías obtener una mejor oferta. Si hay pocas opciones, los compradores pueden estar dispuestos a pagar más.

Cómo comprar una casa en una subasta: un ejemplo

Este ejemplo ilustra cómo funciona la compra de una vivienda en una subasta:

1. Quieres comprar una casa en un barrio cercano y te enteras de una subasta.
2. Ves que las casas típicas de 2 habitaciones y 2 baños en esa área se venden por alrededor de $450,000, y que hay una similar en subasta.
3. Haces una investigación y calculas que deberías invertir $50,000 en reparaciones para mantenerla en buen estado.
4. Estimas cuánto quieres ofertar basándote en ventas recientes y costos de reparación.
   • Ofertar USD $350,000 sería relativamente seguro, ya que te permitiría invertir $50,000 en reparaciones y te dejaría un margen de ganancia de $50,000 después de vender la vivienda.
   • Si estás seguro de tu cálculo de reparaciones y del precio potencial de venta, podrías ofertar un poco más.
   • Si crees que los costos de reparación pueden superar tu cálculo o que el mercado se debilita, podrías ofertar incluso menos de $350,000.
5. Luego, asistes a la subasta y presentas una oferta basada en el valor que calculaste para la vivienda.

Comprar una casa en una subasta: en persona vs. en línea

Tradicionalmente, las subastas de viviendas han sido eventos en persona, pero la tecnología en evolución ha hecho que las subastas en línea se vuelvan más populares. Cada tipo funciona de manera ligeramente diferente.

En persona

Las subastas en persona son el tipo tradicional. La fecha y la ubicación de cada subasta suelen publicarse en periódicos locales o en línea. Los compradores interesados deben presentarse en el lugar designado en la fecha y hora programadas.

Por lo general, necesitarás presentar comprobante de fondos para mostrar que puedes comprar la propiedad.

Luego empieza la subasta, siguiendo las reglas del organizador. Por ejemplo, en una subasta con ofertas abiertas, el subastador ofrece la propiedad y los compradores potenciales van presentando sus ofertas hasta que nadie supera la anterior. En ese punto, el subastador declara adjudicada la casa al postor con la oferta más alta.

Después, deberás hacer un pago o depósito y completar la documentación necesaria para finalizar la compra.

En línea

Muchas subastas de viviendas se han trasladado a internet. Los horarios y la información de las subastas se publican en línea y puede ser necesario registrarse con anticipación y presentar prueba de fondos.

Las subastas en línea suelen tener un mayor número de compradores, por lo que la competencia puede ser intensa. Sin embargo, también facilitan la vida al comprador, ya que puede participar fácilmente en múltiples subastas sin tener que viajar a diferentes lugares.

¿Cuáles son las ventajas de comprar una casa en subasta?

Hay muchos motivos para considerar comprar una vivienda mediante subasta.

Puedes conseguir la vivienda por debajo de su valor de mercado

El motivo principal para comprar una casa en subasta es que puedes adquirirla por mucho menos que su valor real. Si eres el postor más alto y cumples el precio mínimo (si lo hay), te volverás el propietario de vivienda, independientemente de lo que hayas ofrecido o de lo que valga la casa.

Esto favorece a los inversionistas que quieren revender la vivienda con ganancias y también a quienes quieren vivir en ella. En ambos casos, estás ahorrando dinero.

Es una buena primera inversión

Los inversionistas en bienes raíces suelen contar con una amplia red de contactos que les ayuda a encontrar oportunidades atractivas. Si eres nuevo en la inversión en bienes raíces, puede que todavía no tengas esa red que te facilite identificar propiedades para comprar.

Comprar una vivienda en subasta puede ser un buen punto de partida, permitiéndote abrirte camino en la industria.

¿Cuáles son las desventajas de comprar una casa en una subasta?

Comprar viviendas en subasta no está exento de riesgos, así que ten en cuenta estas desventajas.

Las casas se venden como están

Las viviendas que se venden en subasta generalmente son propiedades en dificultades que el propietario anterior no pudo mantener en buen estado. Compras las casas como están, por lo que podrías adquirir una vivienda que necesite muchas reparaciones, algunas de las cuales quizá no descubras hasta después de comprarla.

Debes tener dinero en efectivo para hacer la compra

La mayoría de las subastas exige que pagues en efectivo o con cheque de caja. No puedes usar una hipoteca para financiar la compra desde el inicio. Eso significa que necesitas bastante capital para comenzar.

Renunciarás a las protecciones habituales

Cuando compras una vivienda por el método tradicional, puedes incluir contingencias que te protegen, como una inspección de la propiedad. Además, el vendedor debe revelar cierta información sobre el estado del inmueble.

Nada de esto aplica a una subasta, por lo que pierdes protecciones importantes como comprador.

La propiedad podría volver al dueño anterior

Según las leyes locales, en algunos casos el propietario anterior podría recuperar la propiedad.

Por ejemplo, si el propietario y el banco acuerdan una venta corta o una modificación del préstamo antes de que completes la documentación, podrías perder la vivienda y todo el tiempo y esfuerzo que dedicaste a tu investigación. La propiedad no es legalmente tuya hasta que tu nombre aparece escrito en el título de la propiedad.

¿Cómo puedo financiar la compra de una casa en subasta?

En la mayoría de las subastas, debes contar con efectivo desde el principio para participar. Sin embargo, hay maneras para que los inversionistas puedan financiar la compra, lo que puede ser útil para los inversionistas por primera vez.

Préstamo de dinero duro

Un préstamo de dinero duro es un préstamo inmobiliario a corto plazo. Normalmente lo ofrecen personas o empresas privadas, y no bancos. Se garantiza con el valor de la propiedad que estás comprando, y la aprobación suele ser rápida.

Las tasas pueden ser altas y los plazos cortos, por lo que estos préstamos están dirigidos a inversionistas interesados en renovar y vender rápido, no en vivir en la propiedad.

Financiamiento diferido

Con este método, sigues necesitando efectivo para comprar la casa inicialmente, pero puedes financiarla más adelante.

En la práctica, usas tu propio dinero para adquirir la vivienda. Una vez cerrada la compra, recurres a un prestamista y solicitas un refinanciamiento con desembolso de efectivo, obteniendo un préstamo basado en el valor de la casa. Luego puedes usar ese dinero para financiar reparaciones u otros fines.

Consejos y trucos para comprar casas en subasta

Si estás pensando en comprar una casa en subasta, asegúrate de seguir estos consejos. Aunque no hay garantía de éxito, te ayudarán a tomar decisiones más informadas.

Conoce tu límite

En una subasta es fácil emocionarte y volverte competitivo, lo que puede llevarte a pujar más de la cuenta con tal de ganar la propiedad.

Mantener la calma y conocer tus límites es fundamental para conseguir una buena oferta. Estima el valor de la casa, calcula los costos de reparación y contempla posibles incrementos. Luego define tu máxima oferta basada en el margen de ganancia que quieres lograr y no la sobrepases.

Investiga

Recuerda que, en las subastas, el comprador asume prácticamente todo el riesgo de la propiedad, desde pagar de más hasta costear reparaciones.

Haz una diligencia debida completa y analiza cuidadosamente cada propiedad. Si no tienes experiencia, considera trabajar con un agente inmobiliario que te ayude a entender comparativos recientes del área para calcular correctamente el valor de las casas que te interesan.

Preguntas frecuentes

Comprar una vivienda en subasta es muy diferente a comprarla mediante el proceso tradicional, así que es importante entender en qué te estás metiendo antes de comprometerte.

¿Es buena idea comprar una casa en subasta?

Comprar una vivienda en subasta puede ser una buena idea, pero no está exenta de riesgos.

Las subastas pueden ayudarte a conseguir una gran oferta pagando mucho menos que el valor de mercado de la vivienda. Sin embargo, asumes más riesgo: podrías pagar de más o comprar una casa que necesite reparaciones importantes, sin la protección de contingencias como la inspección.

¿Puedo obtener ayuda de un agente de bienes raíces?

Sí, es posible contar con la ayuda de un agente de bienes raíces, pero puede que te cueste encontrar uno dispuesto a hacerlo. Se compensa a los agentes cuando ayudan a comprar una vivienda mediante el método tradicional, por lo que un agente sin incentivo económico podría no estar interesado en ayudarte a comprar en subasta.

¿Qué pasa si la vivienda que compré en subasta no vale la pena renovarla?

Cuando compras una casa en subasta, siempre existe el riesgo de que esta necesite reparaciones costosas. En algunos casos, las reparaciones pueden ser tan elevadas que no valga la pena renovar la casa. En ese punto, podrías verse obligado a venderla a precio de pérdida para recuperar algo de tu inversión.

Conclusión: conoce qué esperar antes de comprar propiedades en subasta

Comprar una propiedad en subasta puede ayudarte a conseguir un buen trato y pagar mucho menos de lo que vale la vivienda. Sin embargo, estas propiedades suelen estar deterioradas y necesitar reparaciones, así que prepárate para hacer trabajo o invertir en renovaciones, y mantén esos costos en mente al decidir cuánto ofertar.

Si estás pensando en comprar una vivienda, Rocket Mortgage® está aquí para ayudarte. Puedes comenzar tu solicitud de hipoteca hoy para poder empezar a visitar propiedades y hacer ofertas.