¿Qué es el financiamiento diferido para negocios en efectivo?

Pagar una nueva residencia con dinero en efectivo se está volviendo más común. Pero para los compradores que compran casas con dinero en efectivo, todo su dinero está efectivamente inmovilizado en la propiedad en sí. Para estos compradores, el financiamiento diferido puede ayudar.

El financiamiento diferido les ofrece a los futuros propietarios de vivienda ventajas significativas cuando presentan una oferta por una casa y todavía conservan la posibilidad de extender los pagos por un período más largo, todo sin estirar su presupuesto mensual.

El financiamiento diferido es un método para obtener una hipoteca después de comprar un bien inmueble con dinero en efectivo. En pocas palabras, el financiamiento diferido ofrece una forma de comprar una casa en la que pagas con dinero en efectivo por anticipado y luego obtienes rápidamente un refinanciamiento con desembolso de efectivo para hipotecar la propiedad. Este método te devuelve una gran parte del dinero que pagaste para adquirir una casa, que luego puedes usar para otros propósitos, como:

• Generar ahorros
• Hacer inversiones
• Pagar renovaciones
• Pagar deuda con intereses más altos
• Comprar una segunda casa

Bajo los términos de una transacción de financiamiento diferido, compras una casa con dinero en efectivo, luego inmediatamente la hipotecas para reclamar la mayoría del precio de compra. Este método de financiamiento te permite hacer una oferta de pago en efectivo más atractiva para el vendedor (dándole la confianza de que se cerrará una transacción), y llevar el dinero de vuelta a tu bolsillo.

El financiamiento diferido te permite usar un refinanciamiento con desembolso de efectivo para obtener una hipoteca y disfrutar de la flexibilidad de hacer pagos a largo plazo por un período de tiempo, y así evitar inmovilizar todos tus ahorros en la vivienda.

Los compradores con dinero en efectivo pueden ver los beneficios inmediatamente. Si estás buscando obtener un financiamiento diferido por una propiedad que compraste con dinero en efectivo en los últimos 6 meses, puedes sacar dinero en efectivo de inmediato sin tener que esperar.

Sin embargo, si compras una casa con una hipoteca en lugar de pagar con dinero en efectivo, tu nombre tiene que estar en el título de la propiedad por un mínimo de 6 meses antes de poder sacar efectivo y refinanciar tu casa.

Este es el motivo por el cual comprar propiedades con dinero en efectivo es tan útil para los inversionistas. El financiamiento diferido es un recurso importante en el arsenal de los inversionistas de bienes raíces. Un poco más de un tercio de todas las compras de viviendas son ahora negocios completamente con dinero en efectivo, pues estas transacciones ayudan a mantener la liquidez de los inversionistas para que puedan comprar más propiedades.

No es necesario usar ningún financiamiento para facilitar la compra cuando compras una casa con dinero en efectivo. Según los términos de un negocio en efectivo, los compradores pagan directamente de su bolsillo las propiedades que quieren adquirir. Las compras solo con dinero en efectivo pueden darse en una variedad de circunstancias.

Rehabilitadores

A algunos compradores les interesa comprar propiedades que actualmente son inhabitables o que necesitan mucho trabajo, con la idea de rehabilitarlas para vivir ellos en ellas o para alquilarlas para tener ingresos. A estas personas se les conoce como rehabilitadores, o rehabbers.

Es posible que los prestamistas no ofrezcan una hipoteca por una casa inhabitable, sin importar su potencial, lo que convierte a los rehabilitadores en los compradores que más usan dinero en efectivo.

Padres que se quedaron con el nido vacío

Las personas cuyos hijos ya crecieron y se mudaron de la casa podrían querer mudarse a una casa más pequeña, comenzar una nueva etapa de la vida en una nueva residencia o buscar una residencia para jubilados en donde puedan disfrutar el ocaso de la vida.

Es posible que muchos ya hayan pagado su hipoteca y tal vez querrían usar las ganancias de la venta de su residencia principal actual para comprar una casa en la cual retirarse sin tener que sacar otra hipoteca.

Inversionistas inmobiliarios

Los inversionistas de bienes raíces que buscan descuentos frecuentemente compran propiedades en subasta y buscan oportunidades de casas reposeídas o ventas en corto, para las que deben avanzar rápido al cierre. En ambas circunstancias, un negocio de solo dinero en efectivo es adecuado.

El financiamiento diferido es una opción frecuente con estos compradores con dinero en efectivo, que muchas veces buscan maximizar la liquidez y el número de propiedades de inversión que pueden adquirir.

Existen reglas de elegibilidad que rigen qué solicitantes de préstamos pueden sacarle el jugo a la práctica del financiamiento diferido, incluyendo, entre otras, las siguientes:

• La cantidad total del préstamo hipotecario obtenido no puede exceder el precio de compra más los costos de cierre, los cargos prepagados y los puntos. Si quieres tener acceso al aumento de valor de la propiedad después de las renovaciones, tendrás que esperar 6 meses y hacer un refinanciamiento con desembolso de efectivo estándar.

• Los solicitantes deben poder demostrar que pagaron la propiedad en efectivo.

• Los solicitantes deben poder proporcionar evidencia documentada de la fuente de fondos inicial que se usó para la compra (para cumplir las reglas y reglamentaciones que sirven para limitar el lavado de dinero).

• La propiedad debe haberse comprado en una transacción de libre competencia —lo que significa que no puedes tener una relación personal o de parentesco con el vendedor, como en una transacción no realizada como partes independientes— para evitar las estrategias para evitar impuestos.

• Para los fondos que da un tercero, los solicitantes deben presentar una certificación del regalo que declare que los fondos fueron un obsequio y específicamente que diga que no se espera que sean devueltos (para que los prestamistas tengan una clara comprensión de la relación deuda-a-ingresos y la carga de deuda en general de los prestatarios).

• Si te dieron un obsequio de dinero en efectivo para la compra en efectivo de tu nueva propiedad, no puedes reembolsarle al donante con las ganancias que tendrás del financiamiento diferido.

• La propiedad debe estar libre de gravámenes.

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo te permite reclamar el capital sobre tu casa obteniendo una nueva hipoteca para reemplazar tu préstamo preexistente antiguo. El financiamiento diferido te permite comprar una casa con dinero en efectivo, hacer cualquier reparación o renovación necesaria para volverla habitable y luego obtener un refinanciamiento con desembolso de efectivo para reclamar los fondos usados para adquirir la propiedad.

Si planeas vivir en la casa, debes tener por lo menos el 20% del valor de la casa en la hipoteca para evitar pagar el seguro hipotecario privado, o PMI.

Siempre existe la posibilidad de que una tasación de una vivienda pueda ser por menos de lo que el comprador pagó. Dicho esto, debes estar preparado para dejar más del 20% en reservas en efectivo para cubrir la diferencia entre el valor tasado y el precio de compra y para evitar el seguro hipotecario privado.

Como regla general, el financiamiento diferido está limitado a las hipotecas convencionales o los préstamos jumbo. No ofrecemos financiamiento diferido para hipotecas de la FHA, el VA o el USDA. Estos préstamos tienen requisitos únicos que rigen los tipos de propiedades que los compradores pueden financiar y la condición en que esas propiedades deben estar antes del cierre del préstamo.

El financiamiento diferido ofrece la oportunidad de que hagas una atractiva oferta de solo efectivo por una casa, al mismo tiempo que disfrutas de la flexibilidad de una hipoteca a largo plazo. En pocas palabras, ofrece un medio para mantener la liquidez y al mismo tiempo tu capacidad para adquirir propiedades de bienes raíces.