Cómo obtener una hipoteca: una guía detallada

Probablemente ya sabes que una hipoteca es un tipo de préstamo que se usa para comprar una vivienda. Lo recomendable es que aprendas todo lo que puedas sobre cómo obtener una hipoteca antes de comenzar a buscar una casa.

La mejor forma de evitar perder tiempo es conocer a los jugadores y el proceso. Eso significa trabajar con un prestamista para conseguir el mejor préstamo posible.

En este artículo, te prepararemos para que vayas en busca de una hipoteca y veremos lo que los prestamistas buscan, la documentación necesaria y los cinco pasos que tendrás que dar para completar el proceso de la hipoteca.

Cuando pides una hipoteca, los prestamistas ven varios factores con el objetivo de determinar tu capacidad de pagar el préstamo. Las áreas clave que consideran son tus ingresos y tu historial de empleo, tu puntuación de crédito, tu relación deuda-ingresos, los activos y el tipo de propiedad que quieres comprar. 

Ingresos e historial de empleo

Una de las primeras cosas que los prestamistas hipotecarios consideran cuando pides un préstamo son tus ingresos. No hay una cantidad fija de dólares que debes ganar cada año para poder comprar una casa. Sin embargo, tu prestamista hipotecario sí necesita saber que tienes un flujo de efectivo estable para pagar tu préstamo.

Tu prestamista querrá ver tu historial de empleo, los ingresos mensuales de tu grupo familiar y cualquier otra forma de dinero que recibas, como manutención de menores o pagos de pensión alimenticia.

Puntuación de crédito

Tu puntuación de crédito juega un papel importante en tu capacidad para obtener una hipoteca. Una puntuación de crédito alta les dice a los prestamistas que haces tus pagos a tiempo y que no tienes un historial de pedir demasiado dinero prestado. Una puntuación de crédito baja te convierte en un prestatario de más riesgo, porque les dice a los prestamistas que posiblemente tienes un historial de hacer un mal manejo del dinero.

La puntuación de crédito mínima para un préstamo convencional es generalmente 620. Para un préstamo respaldado por el gobierno, necesitarás una puntuación de crédito de al menos 580, pero eso puede variar dependiendo del préstamo que elijas.

Una puntuación de crédito más alta puede darte acceso a más opciones de prestamistas y tasas de interés más bajas. Si tienes una puntuación más baja, lo recomendable es que trates de subir tu puntuación de crédito por unos meses antes de solicitar un préstamo.

Relación deuda-ingreso (DTI)

Parecida a los ingresos y la puntuación de crédito, tu relación deuda-ingreso es un fuerte indicador que usan los prestamistas para determinar si tienes el flujo de efectivo necesario para calificar para una hipoteca.

La DTI se calcula tomando el total de todos tus pagos mínimos mensuales de deudas y dividiendo esa cantidad por tus ingresos brutos mensuales. Los tipos de deudas que debes considerar para ti DTI son las recurrentes, como estados de cuenta de tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles y préstamos para autos. Los gastos como supermercado o una suscripción a Netflix se pueden excluir para el cálculo de la DTI.

Dependiendo del tipo de hipoteca que pides, así varía la DTI que los prestamistas piden. Por lo general, para una hipoteca convencional, una DTI del 50 % o menos es el valor de referencia, pero muchos préstamos respaldados por el gobierno tienen límites más altos.

Activos

Los prestamistas quieren saber que tienes algo de dinero extra en el banco cuando pides un préstamo. Esto les garantiza que todavía podrás hacer tus pagos en caso de que tengas problemas económicos. Tu prestamista pedirá ver tus activos, que incluyen cualquier tipo de cuenta de la que puedes retirar dinero en efectivo.

Estos son algunos ejemplos de activos:

• Cuentas de ahorros
• Cuentas de jubilación o retiro
• Inversiones sujetas a impuestos

Tipo de propiedad

El tipo de propiedad que compras afecta el tipo de préstamo que puedes obtener, porque los diferentes tipos de propiedades cambian el nivel de riesgo para tu prestamista.

¿Quieres comprar una casa unifamiliar pequeña que piensas usar como tu residencia principal? Probablemente obtengas mejores términos y condiciones porque los prestamistas saben que los costos de una vivienda primaria ya están considerados en el presupuesto de la mayoría de las personas, y es más probable que hagas tus pagos puntuales.

Por otro lado, las propiedades de inversión quedan en segundo plano si el propietario tiene dificultades financieras. Para equilibrar el posible riesgo, los prestamistas posiblemente pidan un down payment más grande y una puntuación de crédito más alta para calificar para la hipoteca de una propiedad de inversión.

La tasa de interés y los requisitos de los compradores varían dependiendo del tipo de propiedad que buscas. Recuerda que no todos los prestamistas financian todos los tipos de propiedades (móviles, prefabricadas, comerciales, etc.).

Ordena toda tu documentación para acelerar el proceso antes de solicitar un préstamo. Veamos los documentos que generalmente necesitas para solicitar una hipoteca.

Comprobante de ingresos

Tu prestamista te pedirá que presentes varios documentos para verificar tus ingresos. Algunos de estos incluyen:

• Al menos 2 años de formularios de declaración de impuestos federales
• Tus dos últimos formularios W-2 y talones de pago
• Formularios 1099, o estados de pérdidas y ganancias si trabajas por cuenta propia
• Decreto de divorcio, decisiones de manutención de menores y cualquier otra documentación legal que confirme que seguirás recibiendo pagos por al menos 3 años más.
• Documentación legal que demuestre que has estado recibiendo pensión alimenticia, manutención de menores u otros tipos de ingresos por al menos 6 meses, si corresponde

Documentación de crédito

Tu prestamista te pedirá tu autorización verbal o por escrito para ver tu informe de crédito. Verá tu historial crediticio y buscará factores negativos (como una bancarrota o un embargo) que hagan que sea difícil que obtengas un préstamo.

Si tuviste una circunstancia extenuante que dañó tu crédito, lo mejor es que se lo expliques a tu prestamista y presentes pruebas documentadas. Por ejemplo, si no hiciste algunos pagos de las cuentas de tu tarjeta de crédito debido a una emergencia médica, deberías darle una copia de tus facturas médicas a tu prestamista. Esto le muestra a tu prestamista que las notas negativas en tu informe fueron el resultado de una situación única, y no de un patrón.

Prueba de activos y pasivos

Tu prestamista podría pedirte algo de lo siguiente, o todo, cuando verifica tus activos:

• Estados de cuenta hasta 60 días que confirman los activos en tus cuentas corrientes y de ahorros.
• El estado de cuenta más reciente de tu cuenta de inversión o para la jubilación.
• Documentos de la venta de cualquier activo del que te deshiciste antes de presentar la solicitud, como una copia de la transferencia del título si vendiste un auto.
• Prueba y verificación de los fondos donados depositados a tu cuenta en los últimos 2 meses.

Tu prestamista también podría pedirte información complementaria de cualquier deuda que tengas, como una deuda estudiantil o para comprar un auto. La cooperación con tu prestamista solo facilita el proceso, pero asegúrate de darle toda la información que te pida lo más pronto posible.

Una vez tengas todos tus documentos en orden, es momento de comenzar a buscar un préstamo. Esto es lo que puedes esperar cuando pides un préstamo hipotecario con Rocket Mortgage^®.

Paso 1: Pide una preaprobación de hipoteca

La preaprobación es el proceso de saber cuánto dinero está dispuesto a prestarte un prestamista. Cuando pides una preaprobación, los prestamistas ven tus ingresos, tus activos y tu crédito, y te dicen cuánto te pueden prestar. También determinan tu tasa de interés.

Aunque el nombre es parecido, una preaprobación no debe confundirse con una precalificación. Las precalificaciones son menos precisas que las preaprobaciones porque no se necesita una verificación de los activos. Aunque una precalificación puede ser útil, no te da la idea más concreta de cuánto dinero te darán en préstamo, mientras que una preaprobación sí. Eso es porque los prestamistas te piden que les des documentos para la preaprobación que ayudan a demostrar tus ingresos y deudas para asegurarse de que eres elegible para la hipoteca.

Estar preaprobado para un préstamo y saber la cantidad de dinero que recibirás te ayudará a reducir tu búsqueda de propiedades, y te hará más atractivo para los vendedores y los agentes de bienes raíces.

Revisa tu puntuación de crédito

Lo primero que harás cuando pidas una preaprobación es responder una serie de preguntas sobre ti, tus ingresos, tus activos y la casa que quieres comprar. Después, le darás permito a tu prestamista para que vea tu informe de crédito.

Tu informe de crédito es un registro del historial del dinero que has pedido prestado a los prestamistas y acreedores con los que has trabajado antes, incluyendo compañías de tarjetas de crédito, bancos, cooperativas de crédito y más.

Personaliza tus soluciones hipotecarias personales

Después de verificar tu crédito, Rocket Mortgage te dará unas cuantas opciones de hipoteca que puedes personalizar para que se adapten a tus necesidades. Te mostraremos algunas soluciones de hipotecas y por cuánto puedes calificar. También puedes aprender más sobre tus tasas de interés individuales, los tipos de préstamo para los que puedes ser elegible, los pagos mensuales y los requisitos para el down payment.

Paso 2: Obtén tu carta de aprobación

Una vez encuentras la mejor solución hipotecaria para tus necesidades, puedes ver si te aprueban en línea. Si te aprueban, te enviaremos una carta de aprobación precalificada que puedes usar para comenzar a buscar casas. Si quieres una aprobación aún más sólida, considera comunicarte con un experto en préstamos hipotecarios y pedir una Verified Approval.

Paso 3: Encuentra una propiedad y haz una oferta

Ahora viene la mejor parte: buscar la casa adecuada para ti. Para ayudarte con la búsqueda, intenta conectarte con un agente de bienes raíces en tu área cuando comiences a ver propiedades, especialmente si estás comprando tu primera casa. Un agente de bienes raíces puede ayudarte a reducir tu búsqueda y mostrarte propiedades que se adaptan a tu presupuesto y tus necesidades.

Una vez encuentras la casa adecuada, tu agente de bienes raíces también te ayudará a presentar una oferta, y potencialmente comenzar a negociar con el vendedor. Cuando el vendedor acepta tu oferta, es momento de pasar a las últimas etapas del proceso de compra de casa.

Paso 4: Verifica la información

Durante el proceso de verificación, un evaluador de riesgo analiza tus activos y finanzas. Tú darás documentación que respalda la información que presentaste al hacer la solicitud.

Tu prestamista también tendrá que verificar los detalles de la propiedad. Por lo general, esto implica ordenar una tasación, verificar el título de la casa y programar cualquier otra inspección requerida por el estado. Tan pronto como termine el proceso de evaluación de la solicitud del préstamo, recibirás un documento que se llama declaración de cierre.

La declaración de cierre te dice todo lo que necesitas saber sobre tu préstamo, incluyendo tu pago mensual, el down payment, la tasa de interés y los costos de cierre. Asegúrate de que tu declaración de cierre sea parecida a tu estimación del préstamo, que debes haber recibido de tu prestamista 3 días después de que solicitaste el préstamo.

Paso 5: Cierre

Una vez te aprueban el préstamo, es momento de ir a una reunión de cierre. En el cierre, tendrás la oportunidad de hacer cualquier pregunta de último minuto que pudieras tener sobre tu préstamo. Recuerda llevar tu declaración de cierre, una identificación con foto válida, tu down payment y un cheque para los costos de cierre. Una vez firmas el préstamo, eres oficialmente el propietario de una vivienda.

Los prestamistas ven muchos factores cuando pides una hipoteca. Examinan tus ingresos, tu historial de empleo, tu puntuación de crédito, la relación deuda-ingreso, los activos y el tipo de propiedad que quieres comprar. Tú serás responsable de darles todos los documentos relevantes que puedan mostrar tu viabilidad para calificar para un préstamo.

El primer paso para obtener una hipoteca es solicitar una preaprobación. Estar preaprobado te da una buena idea del principal que puedes recibir en préstamo, lo que facilita la búsqueda de casas dentro de tu presupuesto. Una vez estás preaprobado, puedes comenzar a ver casas, y potencialmente buscar la ayuda de un agente de bienes raíces.

Tu agente puede ayudarte a hacer una oferta en la casa adecuada cuando la encuentres. Tendrás que obtener la aprobación total de tu prestamista cuando el vendedor acepte tu oferta. Las aprobaciones totales también incluyen una evaluación de riesgo y una tasación. Una vez estés aprobado, irás a una reunión de cierre, firmarás los documentos de cierre y pagarás el down payment y los costos de cierre.

Si estás listo para comenzar a buscar préstamos hipotecarios, pide hoy mismo una hipoteca con Rocket Mortgage.