Cómo obtener una hipoteca en 7 pasos

Obtener una hipoteca puede parecer abrumador. Hay muchos elementos en juego y puede tomar varias semanas. Saber qué te espera y estar preparado puede darte más confianza y control.

Aquí te presentamos 7 pasos para obtener una hipoteca.

1. Asegúrate de poder pagar una hipoteca

Revisa tus finanzas para asegurarte de poder pagar una hipoteca y ser propietario de una casa. Tendrás que ahorrar lo suficiente para cubrir los costos iniciales de comprar una casa, como el down payment y los costos de cierre.

También deberás asegurarte de que puedes pagar la cuota mensual y los costos continuos de ser propietario de una casa, que incluyen:

• Impuestos sobre la propiedad
• Seguro de la vivienda
• Servicios públicos
• Mantenimiento y reparaciones
• Muebles y decoración
• Electrodomésticos
• Cuidado del césped y el jardín
• Cargos de HOA (si se aplica)

Revisa tu informe de crédito

Tómate el tiempo para revisar cuidadosamente tus informes de crédito y puntuaciones de crédito con bastante antelación antes de solicitar una hipoteca. Disputa cualquier inexactitud o error y trabaja para mejorar tu puntuación de crédito si necesita un empujón.

Puedes usar la calculadora de capacidad de pago de vivienda de Rocket Mortgage® para estimar cuánto puedes pagar por una casa.

2. Elige el tipo de préstamo y el prestamista

La hipoteca más común en los Estados Unidos es el préstamo convencional. Este es un préstamo privado y lo hay de dos tipos: conforme y no confirme. Los préstamos conformes cumplen estándares específicos, incluyendo una cantidad máxima de préstamo para el área donde se encuentra la vivienda y un down payment mínimo del 3%. El tipo más común de hipoteca no conforme es el préstamo jumbo, que excede la cantidad máxima de préstamo para un préstamo conforme.

El gobierno de Estados Unidos también apoya programas hipotecarios para prestatarios específicos. Los más comunes son:

• Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Los préstamos de la FHA son para prestatarios con puntuaciones de crédito bajas. Piden un down payment del 3.5% con una puntuación de crédito mínima de 580 o un down payment del 10% con una puntuación de crédito de 500 a 579.
• Préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA). Los préstamos del VA solo están disponibles para personal militar en servicio activo, veteranos y sus cónyuges sobrevivientes. No se necesita un down payment para los préstamos del VA.
• Préstamos del Departamento de Agricultura de EE. UU. Los préstamos del USDA están disponibles para prestatarios de ingresos bajos a moderados que compran una vivienda en un área rural designada. Los préstamos USDA tampoco requieren un down payment.

Por lo general, todos los tipos de préstamos te permiten elegir entre una tasa de interés fija o ajustable y un plazo de reembolso de 15 o 30 años.

Cada préstamo también tiene sus propios requisitos para la puntuación de crédito mínima, la razón deuda-ingresos máxima y si tendrás que pagar seguro hipotecario.

Incluso con un préstamo respaldado por el gobierno, debes solicitar tu hipoteca con un prestamista privado. No todos los prestamistas son iguales. Algunos cobran menos, otros tienen términos más flexibles y algunos presumen de un mejor servicio al cliente. Para encontrar el prestamista adecuado para ti y obtener la mejor oferta posible en tu hipoteca, vale la pena comparar. Un factor clave a considerar es la tasa porcentual anual, o APR de un préstamo, que incluye la tasa de interés hipotecario y todos los cargos adicionales que debas pagar.

3. Obtén la preaprobación para la hipoteca

Cuando hayas ahorrado lo suficiente para un down payment y los gastos de cierre y estés listo para empezar a buscar una casa, es hora de obtener la preaprobación de la hipoteca.

Tendrás que presentar algunos documentos financieros a tu prestamista, quien los revisará y te dará una carta con un estimado de lo que puedes pedir prestado. Una carta de preaprobación suele ser válida por 60 a 90 días y muestra a los agentes de bienes raíces y a los vendedores que estás listo para comprar.

4. Empieza a visitar casas

Esta es la parte divertida, donde puedes visitar open houses y tratar de encontrar una que se ajuste a tus necesidades y presupuesto.

Busca un agente de bienes raíces

Un agente inmobiliario del comprador es un profesional autorizado que tiene la experiencia y el conocimiento para ayudarte a encontrar y comprar una casa. Un agente vela por tus intereses, te muestra propiedades en venta, te permite hacer ofertas y negocia en tu nombre. Contratar a un agente en quien confías y con quien te comunicas bien hace que la búsqueda de una casa sea mucho menos estresante. Tu agente también puede ponerte en contacto con recursos valiosos, como abogados de bienes raíces, compañías de títulos, tasadores, inspectores de vivienda y prestamistas.

Crea una lista de deseos, necesidades e imprescindibles

Tómate el tiempo para crear una lista de las características que deseas versus lo que necesitas y lo que debes tener en tu nueva casa. Trabaja con tu agente de bienes raíces para organizar la lista.

“Comienza por determinar qué es lo que realmente te importa. Piensa en cosas como el número de dormitorios, el tamaño del jardín, cuánto tiempo te toma llegar al trabajo y cuáles son las escuelas cercanas”, dice David Kindness, experto en finanzas personales y contador público certificado en San Diego. “Habla con tu agente sobre tus prioridades. Es posible que no encuentres una casa con todo en tu lista, pero saber lo que más te importa te ayudará a tomar una mejor decisión”.

5. Haz una oferta

Cuando hayas encontrado una casa que funcione para ti y el precio sea el adecuado, es hora de presentar tu oferta. Presentar una oferta implica varios pasos:

• Determina un precio justo basado en tu presupuesto, el consejo de tu agente y las condiciones generales del mercado.
• Elige tus contingencias, que son condiciones que se deben cumplir para que la venta se lleve a cabo. Las contingencias frecuentes incluyen una inspección de vivienda satisfactoria, tu capacidad para obtener una hipoteca, que la tasación de la vivienda sea por una cierta cantidad y la venta de tu casa actual.
• Decide de cuánto será tu depósito de buena fe. Este es un pago que ofreces al vendedor para mostrarle que realmente te interesa comprar su casa. Cuando se cierra la venta, el dinero del depósito de buena fe se aplica al down payment o a los costos de cierre. Si algo sale mal y la venta se cancela por un motivo que no está cubierto por una contingencia, el vendedor se queda con depósito de buena fe como compensación por su tiempo.
• Presenta oficialmente tu oferta. Trabaja en estrecha colaboración con tu agente para preparar y enviar la oferta formal al vendedor.
• Prepárate para negociar. Entiende que el vendedor puede no aceptar tu oferta inicial. Puede rechazarla o hacer una contraoferta. Diseña una estrategia con tu agente si necesitas revisar tu oferta.

Cuando tú y el vendedor acuerden los términos y contingencias de la venta, lo harás oficial firmando un acuerdo de compraventa.

6. Solicita tu hipoteca

Ahora, solicitarás oficialmente una hipoteca, presentando toda tu documentación financiera para la evaluación de riesgo. Es posible que puedas completar esta solicitud en línea, en persona o por correo, dependiendo del prestamista.

Prepárate para subir o proporcionar documentos financieros como estados de cuenta bancarios, recibos de pago recientes y declaraciones de impuestos sobre ingresos. Una vez que el prestamista tenga tus documentos, los revisará cuidadosamente.

En el plazo de 3 días hábiles después de recibir tu solicitud completa, el prestamista te dará una estimación de préstamo, que pronostica todos los detalles de tu préstamo y tus costos de cierre.

Esto es lo que los prestamistas suelen buscar en una solicitud de hipoteca:

Ingresos e historial de empleo

No hay un umbral de ingresos requerido establecido para comprar una casa. Sin embargo, tu prestamista hipotecario necesita saber que te entra suficiente dinero para pagar el préstamo.

Para verificar tus ingresos, tu prestamista revisará:

• Tu historial de empleo
• Los ingresos promedio de tu grupo familiar
• Cualquier otro ingreso que recibas, como manutención de menores o pagos de pensión alimenticia.

Usará varios documentos para verificar tus ingresos, tales como:

• Al menos 2 años de declaraciones de impuestos sobre ingresos
• Tus dos formularios W-2 más recientes y recibos de nómina recientes
• Formularios 1099 o declaraciones de impuestos comerciales si eres trabajador por cuenta propia
• Decretos de divorcio, órdenes de manutención de menores y cualquier otra documentación legal que confirme que seguirás recibiendo pagos durante al menos otros 3 años
• Documentación legal que demuestre que has estado recibiendo una pensión alimenticia, manutención de menores u otros tipos de ingresos por al menos 6 meses, si corresponde

Puntuación de crédito

Tu puntuación de crédito juega un papel importante en la obtención de una hipoteca. Una puntuación de crédito alta les dice a los prestamistas que pagas tus facturas a tiempo y administras tu crédito de manera efectiva. Una puntuación de crédito más alta puede darte acceso a más opciones de prestamistas y tasas de interés más bajas.

Una puntuación de crédito baja te convierte en un prestatario de más riesgo porque puede mostrar pagos atrasados, incumplimientos o bancarrotas. Si tienes una puntuación de crédito más baja, lo mejor es intentar aumentar tu puntuación de crédito antes de solicitar un préstamo.

La puntuación de crédito mínima para un préstamo convencional es 620. Para un préstamo respaldado por el gobierno, generalmente necesitas una puntuación de crédito de al menos 580, pero eso puede variar dependiendo del préstamo que elijas.

Explicación de circunstancias atenuantes

Si tuviste una circunstancia extenuante que dañó tu crédito, es una buena idea que le expliques a tu prestamista y presentes pruebas documentadas.

Por ejemplo, si te atrasaste en algunos pagos de tus tarjetas de crédito debido a una emergencia médica, puede ser conveniente darle a tu prestamista una copia de tus facturas médicas. Esto le dice a tu prestamista que malas calificaciones en tu informe fueron el resultado de una situación única, y no de un patrón.

Relación DTI

Tu relación DTI indica el porcentaje de tus ingresos asignado a los pagos de deuda. Para calcular la relación DTI, suma tus pagos mensuales mínimos de deuda, divídelos por tus ingresos brutos mensuales y multiplica por 100 para obtener un porcentaje.

Las deudas que influyen en la relación DTI incluyen tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles y préstamos para automóviles. Los gastos como comestibles o suscripciones pueden excluirse.

Por lo general, para una hipoteca convencional, una relación DTI del 50% o menos es la referencia. Sin embargo, muchos préstamos respaldados por el gobierno tienen umbrales más altos.

Activos

Tu prestamista revisará tus activos, que incluyen cualquier tipo de cuenta que te permita retirar efectivo, como cuentas corrientes, de ahorro y de jubilación.

Tu prestamista podría pedirte que proporciones:

• Estados de cuenta hasta de 60 días que confirman los activos en tus cuentas corrientes y de ahorros
• El estado de cuenta más reciente de tu cuenta de inversión o para la jubilación
• Documentos de la venta de cualquier activo del que te deshiciste antes de presentar la solicitud, como una copia de la transferencia del título si vendiste un auto
• Prueba y verificación de fondos donados depositados a tu cuenta en los últimos 2 meses

Tu prestamista pedirá información adicional sobre cualquier deuda pendiente que tengas, como un préstamo estudiantil o un préstamo para automóvil. La cooperación con tu prestamista facilita el proceso del préstamo hipotecario, así que asegúrate de proporcionar toda la información que te pidan lo antes posible.

Tipo de propiedad

Al solicitar el préstamo, tendrás que decir si la casa que estás comprando será tu residencia principal o una propiedad de inversión. Las residencias principales se consideran inversiones menos riesgosas para los prestamistas porque es menos probable que incumplas o vendas en un corto período. Pagar el préstamo de una propiedad de inversión, por otro lado, a menudo pasa a un segundo plano con respecto al pago de la hipoteca de la residencia principal si el propietario tiene dificultades financieras. Para equilibrar el riesgo, los prestamistas probablemente pedirán un down payment más grande y una puntuación de crédito más alta para una hipoteca de propiedad de inversión.

Evaluación de riesgo

La evaluación de riesgo es el proceso de revisión de tu información financiera y detalles personales para determinar si se aprueba tu hipoteca. Un evaluador de riesgo revisa tu solicitud y tus documentos, incluyendo tus ingresos, crédito, deuda y el tipo de propiedad que quieres comprar. El evaluador puede solicitar documentos adicionales o pedirte que expliques ciertas cosas como un depósito bancario inusual.

El tiempo que toma llegar al cierre puede variar desde unos pocos días hasta varias semanas. La evaluación de riesgo suele tardar entre 30 y 45 días.

Declaración de cierre

Al menos tres días hábiles antes del cierre, tu prestamista te entregará la declaración de cierre. Este documento finaliza los detalles de tu préstamo, incluyendo el pago mensual, la cantidad del down payment, la tasa de interés y todos los costos de cierre. Verifica que tu declaración de cierre coincida con tu estimación de préstamo y haz preguntas si hay alguna diferencia.

7. Cierra la compra de tu nueva casa

En el cierre, tendrás la oportunidad de hacer cualquier pregunta de última hora sobre tu préstamo. Recuerda llevar tu declaración de cierre, una identificación con foto válida, tu down payment y un cheque para los costos de cierre. Una vez que firmes los documentos que finalizan tu préstamo y transfieren la propiedad legal, eres oficialmente propietario de una vivienda.

Conclusión: El proceso hipotecario lleva tiempo

Obtener una hipoteca para comprar una casa requiere una planificación cuidadosa y paciencia. Asegurarte de que entiendes cómo funciona una hipoteca y estar preparado para los pasos que implica obtenerla puede hacer que el proceso sea mucho más fácil.

¿Quieres más orientación o información? Habla con un experto en préstamos de Rocket Mortgage, quien puede ayudarte a recorrer este camino.