Acción de saneamiento del título, explicación

Las disputas sobre quién es el propietario legítimo de un bien inmueble no solo son frecuentes, sino que a veces pueden volverse muy amargas y generar costosos litigios. Las disputas de límites, gravámenes no descubiertos, herederos desconocidos que reclaman la propiedad: estos son solo algunos de los tipos de conflictos que pueden surgir en relación con el título (o derecho de propiedad) de un inmueble.

A veces, una persona que cree ser el verdadero propietario presenta una acción de saneamiento del título para formalizar legalmente su posición.

¿Qué es una acción de saneamiento del título?

Antes de entrar en detalles de lo que es una acción de saneamiento del título, conviene definir qué es un título.

Un título es un término legal, en realidad, un concepto abstracto que establece los derechos de propiedad de una persona sobre un bien inmueble.  Aunque una propiedad puede tener varios propietarios, con el paso del tiempo solo existe un titular legal del título a la vez. Cuando compras una propiedad, esos derechos se te transfieren a ti, y después de ti al siguiente propietario, y así sucesivamente.

El título es diferente de una escritura, que es un documento físico similar, pero con diferencias clave. Ser el propietario del título te otorga el derecho legal de usar y modificar la propiedad en los límites de la ley. Esto implica que puedes acceder, ocupar y controlar el terreno o inmueble.

Cuando el título de una propiedad lo reclaman dos o más partes (lo que a veces se conoce como título con gravámenes o clouded title), una o más de ellas pueden iniciar una acción de saneamiento del título o una demanda para sanear el título. Este es un procedimiento legal diseñado para determinar quién es el propietario legítimo del título. Su propósito es eliminar cualquier problema del título, como gravámenes, impuestos no pagados o incluso fraude, que podrían dificultar la venta o transferencia de la propiedad en el futuro. Cuando el caso se resuelve, el título se considera saneado.

Cabe señalar que un título sin ningún tipo de disputa se denomina título libre de cargas, y no es título saneado.

Cómo funcionan las acciones de saneamiento de título

Si alguien quiere obtener un título saneado, es decir, reclamar un derecho de propiedad superior al de cualquier otra persona que tenga un reclamo sobre el inmueble, debe presentar una acción de saneamiento de título o una demanda para saneamiento de título ante un tribunal.

El demandante en el litigio es la persona o entidad que presenta la demanda y sostiene que su interés de propiedad prevalece sobre todos los demás. Los demandados serían todas aquellas personas o entidades que pudieran tener un reclamo sobre la propiedad.

Preferiblemente con la ayuda de un abogado de bienes raíces, la acción de saneamiento de título avanza mediante varias etapas clave:

• Investigación del historial de propiedad del título: Cada vez que la propiedad cambió de dueño en el pasado, una compañía de títulos de propiedad participó en el cierre de la venta. Esta compañía debería tener registros de su investigación del título y posiblemente información de disputas previas relacionadas con este. Los registros del condado de todas las transacciones de bienes raíces también están disponibles al público.
• Redacción de una petición de saneamiento de título: Se trata de un documento legal formal redactado en un formato específico, que es mejor que lo haga un abogado. El proceso también incluye otras acciones, como emitir citaciones a las demás partes, publicar avisos públicos y otros requisitos legales.
• Presentación y notificación de la petición: El abogado no solo presentará la petición ante el tribunal, sino que tanto él como tú deberán avisar formalmente a todas las partes interesadas en la acción. Debes poder probar que estas partes recibieron la notificación según las leyes de tu estado.
• Audiencia y fallo judicial: En la fecha de la audiencia, tu abogado presentará tu caso formalmente ante el juez, aunque el tribunal ya haya revisado la petición por escrito. Si hay otras partes presentes que disputen tu reclamo, también presentarán sus argumentos ante el juez. Al final, el juez emitirá una sentencia sumaria declarando quién es el propietario legítimo del título. Si ninguna otra parte comparece, obtendrás un fallo por defecto a tu favor, reconociendo tu propiedad.
• Corrección del registro oficial: Tu abogado presentará un decreto final ante los registros públicos de propiedad, describiendo tus derechos sobre el título. Este documento debe explicar claramente la naturaleza de la disputa y declarar la resolución detallada del problema, sin dejar margen a futuras dudas sobre tu derecho de propiedad. Una vez que la compañía de títulos de propiedad reciba la notificación de tu acción de saneamiento de título, y si existía una disputa sobre la titularidad, tendrás fundamento legal para presentar una demanda legal de desalojo y retirar de la propiedad a cualquier parte contraria, si fuera necesario.

¿Cuál es el costo promedio de una demanda de acción de saneamiento de título?

Puedes esperar pagar desde $1,500 hasta $5,000 para completar tu acción de saneamiento de título. El costo puede variar considerablemente según los honorarios del abogado, la jurisdicción donde se presente la demanda y si se impugna o no la acción. Además de los honorarios del abogado, deberás cubrir otros costos y cargos, que incluyen:

• Cargos judiciales por presentación de documentos
• Honorarios de los notificadores judiciales (citaciones)
• Cargos para publicar un aviso público
• Cualquier cargo de conciliación, si fuera necesaria

Incluso si un abogado te cobra una tarifa inicial de consulta para decir que una demanda de saneamiento no es necesaria, esto te ahorrará tiempo y otros gastos en el futuro.

Motivos frecuentes para una demanda de saneamiento de título

El propósito de una acción de saneamiento de título es resolver cualquier disputa o ambigüedad relacionada con la propiedad de un bien inmueble. Estos son algunos ejemplos de problemas con el título o de acciones que inician terceros, que pueden motivar una demanda de este tipo.

Lagunas en el título

La cadena de títulos es el registro de todos los propietarios del inmueble, desde el original hasta el actual, junto con las transacciones que se han realizado.  Es donde puede verificarse quién ha sido propietario de la propiedad y cómo se ha transferido. Si existe una laguna en el historial de propiedad, hay una interrupción en la cadena de títulos, y alguien podría eventualmente presentar un reclamo sobre tu propiedad. Una demanda de saneamiento de título permitirá que cualquier persona que tenga un reclamo sobre la propiedad pueda presentar su caso ante el tribunal. Si nadie lo hace, el tribunal probablemente le dará el título saneado.

Posesión adversa

Frecuentemente conocida como “derechos del ocupante” o “squatters’ rights”, la posesión adversa implica que alguien ocupa abiertamente una propiedad que no le pertenece para su propio uso. Esto podría ser, por ejemplo, alguien que se muda a una cabaña que rara vez utilizas, o que se establece en una parte de tu terreno. Si permanece allí el tiempo suficiente y cumple los requisitos legales del estado o la jurisdicción local, podría adquirir un derecho legal sobre la propiedad.

El estándar es muy alto para que una persona reclame la posesión adversa de una propiedad o terreno tuyo, pero deberías vigilar todas las propiedades que tengas y asegurarte de que estén claramente demarcadas y señalizadas como privadas.

Disputas de límites de propiedad

Los conflictos por líneas divisorias entre propietarios de terrenos vecinos son una de las causas más frecuentes de “nubes” o defectos en un título. Esto puede afectar dónde o si alguien puede construir una casa, un camino o plantar un árbol. Este tipo de disputas son bastante frecuentes incluso en áreas urbanas o suburbanas.

Disputas de servidumbre

Las servidumbres permiten el acceso a tu propiedad para fines específicos. Por ejemplo, podrías tener una servidumbre de servicios públicos que permita a la compañía eléctrica acceder a las líneas que cruzan tu terreno. Una servidumbre privada es un derecho de propiedad que tú puedes crear, vender o ceder a otra persona, y debe registrarse en el título de la propiedad. Ya sea que la servidumbre esté por escrito o se haya practicado durante años por costumbre, las demandas de saneamiento de título pueden ayudarte a resolver este tipo de disputas.

Quitar acreedores con gravamen

Un gravamen puede existir de varias formas, pero en general es un reclamo legal sobre tu propiedad, como tu casa, que puede usarse como garantía para pagar una deuda. Un gravamen hipotecario del prestamista es uno de los tipos más frecuentes, pero hay otros. Supongamos que contrataste a una compañía para hacer un trabajo y esta no quita el gravamen mecánico sobre tu propiedad a pesar de que ya pagaste la totalidad. En ese caso, podrías iniciar una acción de saneamiento de título para obligar a que se elimine el gravamen.

Escrituras de finiquito

Una escritura de finiquito permite que alguien transfiera la propiedad de un bien inmueble simplemente renunciando a cualquier derecho sobre él. Podría ser incluso un regalo de un familiar, y tú podrías pensar que tienes el título de un terreno “gratis”. Pero el hecho de que esa persona renuncie a su derecho no significa que nadie más pueda tener un reclamo sobre la propiedad.

Gravámenes desconocidos, impuestos atrasados o testamentos impugnados son solo algunos de los problemas que pueden poner en duda la validez de tu nuevo título. Si no puedes obtener una garantía de título libre de gravámenes, puedes iniciar una acción de saneamiento de título. Si nadie presenta un reclamo o tú ganas el caso, tu propiedad quedará jurídicamente consolidada. En el caso de una escritura de finiquito que pudiera dar lugar a disputas, o simplemente por tranquilidad, podrías considerar comprar un seguro de título que proteja tus derechos de propiedad.

Venta de patrimonio

Imagina que alguien muere sin dejar testamento y las personas encargadas de liquidar la herencia ponen de inmediato a la venta la casa del fallecido. Tú resultas ser el comprador afortunado en una venta testamentaria y el nuevo propietario, o eso crees. Siempre existe la posibilidad de que aparezcan más adelante familiares con derechos sobre la propiedad, especialmente si no fueron notificados de la venta.

Transferencia fraudulenta

La transferencia fraudulenta ocurre cuando alguien vende o transfiere una propiedad a otra persona para ocultar activos o evitar a sus acreedores, como en un caso de bancarrota. Esa transferencia puede generar disputas sobre quién es el propietario legítimo, creando un título con problemas. Por ejemplo, si los acreedores logran probar que la casa que compraste era un activo que debió haberse usado para pagar deudas, podrías verte envuelto en un proceso judicial e incluso perder la propiedad. Una acción de saneamiento de título puede ayudarte a resolver estas disputas al establecer legalmente quién es el propietario legítimo y sanear el título.

Como una compra inmobiliaria es una transacción muy importante, deberías estar alerta ante estafas y fraudes, como el robo de títulos de propiedad. Los estafadores inmobiliarios son cada vez más hábiles para hacerse pasar por profesionales del sector, prestamistas y compañías de títulos.

Preguntas frecuentes sobre las acciones de saneamiento de título

Acá se responden algunas de las preguntas y conceptos erróneos más frecuentes que las personas suelen tener sobre las acciones de saneamiento de título. 

¿Cómo puedo presentar una acción de saneamiento de título?

Puedes presentar una demanda de saneamiento de título por tu cuenta, pero tus probabilidades de éxito son mucho mayores si contratas a un abogado con experiencia. El abogado seguirá un procedimiento estándar y, si existen disputas sobre tu título, te representará ante el tribunal. Es posible que debas pagar alrededor de $1,500 sin disputa de tu demanda, o unos $5,000 si alguien más reclama el título. 

¿Cuáles son las desventajas de una acción de saneamiento de título?

Las acciones de saneamiento de título tienen algunos inconvenientes. Además de los posibles costos legales elevados, en algunos estados no todos los conflictos que puedan afectar un título pueden resolverse mediante este tipo de procedimiento. Antes de continuar, asegúrate de que en tu jurisdicción realmente puedas lograr lo que pretendes con una acción de saneamiento de título.

¿Cómo puedes tener éxito en una acción de saneamiento de título?

Tu mejor oportunidad de éxito en una demanda de saneamiento de título es contratar a un abogado con experiencia. Tu abogado sabrá cómo recopilar todos los documentos pertinentes, redactar una demanda ante el tribunal, contactar a todos los posibles demandados o reclamantes del título, publicar el aviso de la demanda y presentar tu caso ante el juez.

Una acción de saneamiento de título exitosa da como resultado una sentencia judicial que te establece oficialmente como el único propietario del inmueble en cuestión. Esa sentencia debe indicar que cualquier reclamo o interés en conflicto sobre la propiedad queda anulado. Una vez tengas la sentencia que limpia el título, esta debe registrarse ante el secretario del condado o el registro de escrituras. Esto actualiza oficialmente los registros públicos para reflejar tu condición de propietario. 

¿Cuál es un ejemplo de una acción de saneamiento de título?

Existen muchos motivos por los que las personas presentan una acción de saneamiento de título. Algunas de las más frecuentes incluyen disputas de límites, liquidaciones de herencias, reclamos por posesión adversa, gravámenes no liberados, herederos ausentes en ventas sucesorias, embargos fiscales, ventas de casas abandonadas y más.

Conclusión: las acciones de saneamiento pueden resolver disputas de propiedad

Al presentar una demanda de saneamiento de título, el propietario busca eliminar los reclamos de cualquier otra parte sobre la propiedad en cuestión. Con el título saneado por orden judicial y registrado públicamente, el propietario legítimo puede usar la tierra como quiera y, eventualmente, venderla o transferirla con confianza a otra persona.

Sin embargo, una acción de saneamiento de título no puede eliminar gravámenes válidos o vigentes (como los embargos fiscales, por ejemplo) ni hipotecas que el propietario haya aceptado. La efectividad de una acción de saneamiento de título para eliminar cargas varía, por lo que los propietarios deben consultar con un abogado para entender los procedimientos legales aplicables a cada situación.

Para resolver por completo cualquier problema con el título, infórmate más sobre los abogados de bienes raíces, cómo pueden ayudarte a manejar disputas legales complejas y cómo encontrar uno.