Servidumbre en bruto: definición y explicación

Cuando es propietario de un inmueble, por lo general tiene control sobre ese terreno y puede limitar quién puede acceder y usarlo. Por ejemplo, tiene el derecho legal de prohibir que personas extrañas entren en su propiedad.

En algunos casos, puede haber excepciones a esta regla. Si una persona tiene una servidumbre sobre su propiedad, esto le da el derecho de ingresar o usar su terreno, normalmente de una manera específica.

Hay varios tipos de servidumbres, incluyendo el derecho de paso. Otro tipo de servidumbre es la servidumbre en bruto. Explicaremos cómo funcionan y qué debe saber sobre ellas como propietario.

¿Qué es una servidumbre en bruto?

Las servidumbres pueden afectar a su propiedad porque dan a una persona que no es el propietario el derecho de usar o acceder a una parte de ella. Las servidumbres pueden estar vinculadas a la propiedad específica a la que se accede o a la persona que tiene el derecho de hacerlo.

Las servidumbres en bruto están vinculadas a una persona/compañía y le dan típicamente un derecho irrevocable de acceder a una propiedad para un propósito específico y previamente establecido. Por lo general, el propósito del acceso es bastante limitado.

Por ejemplo, una compañía de servicios públicos puede recibir una servidumbre para ingresar a una esquina de su jardín y acceder a ciertos equipos o líneas eléctricas. Las servidumbres de servicios públicos están entre los tipos más frecuentes de servidumbres en bruto.

Este tipo de servidumbres no puede venderse ni transferirse. Si el titular de la servidumbre fallece o la compañía que la tiene cierra, la servidumbre deja de existir.

Otros tipos de servidumbres

Las servidumbres en bruto son solo una forma de servidumbre. Hay otros tipos de servidumbres que pueden tener características distintas y usarse en diferentes situaciones.

• Servidumbre predial: este tipo de servidumbre se vincula a la tierra, normalmente entre dos propiedades contiguas.
• Servidumbre por prescripción: este tipo de servidumbre no exige un acuerdo escrito. En cambio, se concede después del uso abierto, notorio, adverso y continuo de la propiedad de otra persona durante un período que varía según la jurisdicción.
• Servidumbre por necesidad: este tipo de servidumbre suele darse cuando una propiedad no tiene acceso directo a la vía pública y su propietario necesita pasar por el terreno de otro para entrar o salir de su propia propiedad.

Ejemplo de servidumbre en bruto

Por lo general, las servidumbres en bruto no se generan de manera automática. Deben ser dadas por el propietario, quien suele recibir una compensación por conceder la servidumbre. Considera este ejemplo.

El dueño de una propiedad frente a un lago tiene un vecino al otro lado de la calle que quiere negociar una servidumbre para tener acceso al lago. El dueño ve la oportunidad de generar ingresos, pero no quiere gravar su tierra en el futuro por temor a que afecte al valor de reventa.

Como una solución intermedia, el propietario podría estar interesado en vender una servidumbre en bruto al vecino. Esto permite que el vecino tenga acceso al lago sin gravar permanentemente la propiedad con la servidumbre, lo que podría reducir su valor.

Negociaciones

El primer paso para establecer una servidumbre en bruto es sentarse a negociar con la persona que quiere comprar la servidumbre. Con solo estar de acuerdo no es suficiente. Es importante definir toda la información y, sobre todo, registrarla por escrito, ya que una servidumbre afecta a sus derechos sobre la propiedad.

Piense minuciosamente sobre todos los temas que deben tratarse durante las negociaciones. En el ejemplo de arriba, el propietario podría querer tratar los siguientes puntos:

• ¿Cómo accederá el vecino al lago? ¿Hay un camino específico que el propietario quiera que su vecino use para evitar que pasee por todo el jardín o acceda a otras partes de la propiedad?
• ¿Cuándo se permite el acceso? ¿Quiere el propietario limitar el acceso únicamente a los meses de verano o solo durante el día, de manera que el vecino no esté en su propiedad por la noche o en invierno?
• ¿Hay límites en la frecuencia de uso? Restringirle al vecino el uso de la servidumbre solo unas pocas veces por semana puede evitar que el propietario tenga que lidiar con frecuentes incursiones en su propiedad.
• ¿Cuál es el precio de la servidumbre? ¿Cuánto cobrará el propietario por la servidumbre? ¿Será un pago único, una tarifa anual o algún otro tipo de pago?

Las negociaciones no necesitan ser adversas. Puede colaborar con la persona que quiere la servidumbre para llegar a un acuerdo que sea satisfactorio para ambos. Una vez que hayan definido toda la información, firmen un contrato y el acuerdo se volverá legalmente vinculante.

Terminación

Una servidumbre en bruto permanecerá en vigor hasta que se termine. La forma en que se da la terminación dependerá de la información que esté en el contrato que firme.

Por ejemplo, puede establecer un límite de tiempo en el contrato que especifique la servidumbre, indicando que dura cinco años y después vence. Esto puede ser útil si considera que podría querer renegociar la información de la servidumbre.

También podría incluir una cláusula en la que se indique que la servidumbre solo se aplica hasta que el titular de la servidumbre se mude. En el ejemplo de arriba, sería razonable cancelar la servidumbre si el vecino se muda.

La servidumbre también puede terminarse mediante un acuerdo mutuo entre las partes implicadas.

Por último, recuerde que las servidumbres en bruto están vinculadas a una persona o compañía, por lo que, si el titular de la servidumbre fallece, esta se da por terminada.

Conclusión: Las servidumbres en bruto pueden actuar como un compromiso

Una servidumbre en bruto es una manera para que una persona que no es propietaria obtenga acceso a la propiedad de otra persona con un propósito específico. Si tiene un vecino u otra persona que podría beneficiarse de usar su terreno, pero no quiere vender su casa ni darles acceso ilimitado, una servidumbre en bruto puede ser un buen compromiso, ya que no grava permanentemente su propiedad y ayuda a conservar su valor.

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