Guía para comprar una propiedad enclavada

Algunas propiedades no tienen acceso directo a una vía pública. Con una propiedad enclavada, tienes que atravesar una o más propiedades vecinas para llegar a la calle. Comprar una propiedad enclavada significa que tendrás que negociar con tus vecinos el derecho a atravesar su propiedad o tomar medidas legales para obtener acceso a una carretera. Analicemos más de cerca qué es una propiedad enclavada y cómo funciona cuando eres dueño de una.

¿Qué significa una propiedad enclavada en bienes raíces?

Una propiedad enclavada es un terreno sin acceso legal a una vía pública. Como que está rodeada de lotes propiedad de otros, la única forma de llegar al terreno es atravesando la propiedad de un vecino.

Un ejemplo típico de una propiedad enclavada sería un terreno en una zona boscosa y rural que está rodeado de lotes con diferentes dueños. Como no hay una carretera que le dé acceso, se considera enclavada. Otro ejemplo podría ser un lote baldío detrás de un centro comercial. Si la única forma de llegar a este lote es atravesando la propiedad del centro comercial, es una propiedad enclavada.

Las parcelas de terreno no tienen que permanecer enclavadas. Un comprador puede negociar con el propietario de un terreno o propiedad vecina una e o derecho de paso. El acuerdo puede otorgarle al comprador una franja de terreno que puede usar en la propiedad del vecino para construir un camino de acceso o transitar a través de la propiedad para llegar a su terreno.

Subdivisión de parcelas de terreno

Las parcelas de terreno generalmente quedan sin acceso después de que los propietarios deciden subdividir sus propiedades. Por ejemplo, un terrateniente que tiene una parcela grande de terreno en un área mayormente no desarrollada puede decidir dividirla para venderla por separado. Los propietarios pueden negociar comodidades para las parcelas que no tienen un camino de acceso a una carretera principal. Las comodidades permiten a los compradores construir caminos privados desde una carretera principal.

Para subdividir una parcela de terreno, primero debes determinar los linderos de la propiedad. Un topógrafo establece los linderos de la propiedad, que son las fronteras que marcan dónde comienza y termina un terreno. El lindero en la parte delantera de la propiedad se llama frente y los linderos laterales se llaman linderos laterales. Cuando se subdivide un terreno, se establecen nuevos linderos.

Google Maps y aplicaciones como LandGlide y LandGrid pueden mostrarte los linderos de muchas propiedades diferentes. La forma más precisa de establecer los linderos de una propiedad es revisando tu título de propiedad y contratando a un topógrafo autorizado.

¿Qué es una comodidad?

Si compras una propiedad enclavada, es probable que debas obtener una comodidad de un propietario vecino que te dé acceso desde la propiedad hasta la vía pública. Esto puede ser tan sencillo como que un vecino te dé formalmente el derecho de pasar por su camino de entrada. Otra opción es que tu vecino te otorgue el derecho de crear un camino de entrada o de acceso que atraviese su propiedad y llegue a tu terreno.

Puedes negociar directamente con tu vecino para obtener una comodidad y decidir qué tipo de tarifa le pagarás por ella. Es importante que esto se haga formalmente mediante documentos legales en lugar de depender de un acuerdo verbal. Incluso si tienes una relación amistosa con tu vecino, si cambia de opinión, no podrás acceder a tu propiedad.

Si tu vecino no quiere otorgarte una comodidad, es posible que tengas que presentar una demanda legal y convencer a un tribunal para que te la conceda.

¿Cuándo necesitas una comodidad?

Digamos que encontraste la propiedad junto al lago más pintoresca que sería la casa de vacaciones perfecta. El único problema es que la carretera principal no llega hasta esa propiedad, y necesitas atravesar el terreno de tu vecino para llegar y salir de tu nueva casa de vacaciones. Una comodidad te da el derecho legal de hacerlo a tu antojo.

También es posible que alguien necesite una comodidad en tu propiedad. Si subdividiste un terreno que tienes y vendiste una parte que no se conecta directamente con la calle, el comprador puede necesitar una comodidad tuya.

¿Qué es una comodidad de derecho de paso?

Una comodidad de derecho de paso te permite transitar por la propiedad de otra persona para acceder a la calle principal. Quizás necesites pasar por un camino pavimentado sobre el terreno de tu vecino para llegar desde una vía pública a tu propiedad. Si tu vecino te da acceso a ese camino, eso es una comodidad de paso. Una diferencia importante es que el único derecho que tienes es usar el camino para transitar. No puedes construir un camino en el terreno.

Una comodidad te da el derecho de usar la propiedad de otra persona para diversos fines designados. Si necesitas construir un camino de entrada que conecte tu propiedad con una carretera principal, pero no puedes hacerlo sin atravesar el terreno de tu vecino, necesitarás una comodidad para construir un camino de entrada legalmente.

Comodidad por necesidad

Si un propietario vecino no te otorga una comodidad, entonces puedes obtener una comodidad por necesidad. Esta versión de una comodidad es una orden judicial que te concede acceso a una propiedad vecina.

Para obtener una comodidad por necesidad, revisa tu escritura y solicita un estudio de títulos para demostrar que tu propiedad enclavada y la propiedad vecina alguna vez fueron propiedad de la misma persona. Si ese es el caso, el tribunal generalmente determinará que el propietario anterior no proporcionó acceso a la carretera al dividir el terreno y concederá la comodidad por necesidad para asegurar que tu parcela de terreno enclavada siga siendo útil.

Cómo obtener una comodidad para una propiedad enclavada

Hay varias formas diferentes de obtener una comodidad para acceder a una propiedad enclavada. Veamos las opciones.

Contactar a un abogado

Para asegurarte de que tu comodidad sea justa y legalmente vinculante, es aconsejable trabajar con un abogado de bienes raíces para redactar un acuerdo por escrito. Un abogado de bienes raíces puede ayudarte a trabajar con tu vecino para negociar un trato justo. Recuerda, un acuerdo de comodidad debe ser un acuerdo por escrito. De esta manera, puedes consultar los documentos si hay una disputa futura sobre tu acceso a la propiedad.

Haz un levantamiento topográfico del terreno

Después, querrás contratar a un profesional para que haga un levantamiento topográfico de tu terreno. El topógrafo elaborará mapas que muestren los límites exactos de tu propiedad e investigará el historial registrado de tu terreno y los lotes vecinos. Este levantamiento topográfico revelará si tu propiedad es el resultado de una propiedad más grande que se subdividió.

El levantamiento puede descubrir rutas de acceso anteriores a tu terreno, lo que puede facilitar la obtención de una comodidad. Si necesitas ir a juicio, la información del levantamiento podría reforzar tu caso.

Comunícate con el propietario

La forma más directa de asegurar una comodidad es reunirte con el propietario. Es posible que tengas que pagarle una tarifa a tu vecino, pero será menos costoso y llevará menos tiempo que ir a juicio.

Haz una oferta y negocia

Para llegar a un acuerdo con un propietario vecino probablemente tendrás que negociar. El propietario puede rechazar tu oferta original por la comodidad y hacer una contraoferta. Si no estás de acuerdo con la contraoferta o la tarifa que tu vecino quiere, tendrás que seguir negociando.

Presenta una solicitud de orden judicial

Si tú y tu vecino no logran llegar a un acuerdo, tu abogado de bienes raíces probablemente tendrá que demandar para obtener acceso a tu propiedad. Presentar una demanda legal por una comodidad cuesta, lleva tiempo y puede ser estresante. Aunque puedas tener éxito en el tribunal, eso podría tensar tu relación con el propietario. Ir a los tribunales por una comodidad debe considerarse como último recurso.

Ventajas y desventajas de comprar una propiedad enclavada

Dependiendo de tus objetivos, comprar una propiedad enclavada puede tener ventajas y desventajas. A menudo es más barato, pero habrá obstáculos para acceder a la propiedad.

Ventajas

Comprar una propiedad enclavada tiene sus ventajas, como:

• Las propiedades enclavadas suelen ser más baratas porque no hay acceso directo a la carretera.
• Comprar una propiedad enclavada puede ofrecer la oportunidad de adquirir bienes raíces en un barrio o área rural que de otro modo estaría fuera de tu alcance.
• Las propiedades enclavadas pueden ser más tranquilas porque no llega el ruido de la calle.

Desventajas

Las propiedades enclavadas tienen desventajas, así que asegúrate de considerar lo siguiente:

• Tendrás que negociar el acceso a la propiedad.
• En muchos casos, tendrás que pagar por una comodidad.
• Si tú y tu vecino no pueden llegar a un acuerdo, te enfrentarás a una disputa legal.
• Los prestamistas pueden dudar de financiar una propiedad enclavada porque es menos accesible para los servicios médicos y de emergencia.

Preguntas frecuentes

Veamos las respuestas a algunas preguntas frecuentes sobre las propiedades enclavadas.

¿Es malo tener una propiedad enclavada?

Si compras una propiedad enclavada, tendrás que dar el paso adicional de negociar cómo accederás a ella. Siempre que tengas en cuenta ese posible costo adicional, comprar una propiedad enclavada puede ser una excelente decisión si la propiedad es adecuada para ti.

¿Quién es el dueño del camino de acceso?

Si tu propiedad no tiene acceso a la vía pública, es posible que tengas que obtener una comodidad para usar un camino de acceso que es propiedad de tu vecino.

¿Financian los bancos propiedades enclavadas?

Puede ser más difícil conseguir financiamiento para propiedades enclavadas si no eres dueño de una propiedad adyacente que sí tenga acceso.

Conclusión: Infórmate de la ley sobre propiedades enclavadas antes de comprar