Contratos de compraventa de terreno: Qué son y cómo funcionan

No todas las personas siguen el camino tradicional para ser propietarios de vivienda. Para algunos compradores, especialmente para los que tienen problemas de crédito, opciones de financiamiento limitadas o se están recuperando de una ejecución hipotecaria o una venta en corto, un contrato de compraventa de terreno puede ofrecer una salida. Esta guía explica qué es un contrato de compraventa de terreno, cómo funciona y qué debes tener en cuenta si estás considerando esta ruta.

¿Qué es un contrato de compraventa de terreno?

Un contrato de compraventa de terreno es un contrato, o acuerdo, legal por escrito, que se usa para comprar bienes raíces, como un terreno baldío, una vivienda, un edificio de apartamentos, un edificio comercial u otros bienes inmuebles.

Como financiamiento especial para vivienda, un contrato de compraventa de terreno es similar a una hipoteca. Sin embargo, en lugar de pedir dinero prestado a un prestamista o un banco para comprar para comprar bienes raíces, el comprador le hace pagos al propietario del inmueble, o al vendedor, hasta pagar la totalidad del precio de compra.

Dependiendo de la terminología legal o habitual de bienes raíces en tu área, a estos tipos de negocios se les puede llamar de diferentes formas: contrato de compraventa de terreno, contrato de compraventa a plazos, contrato de venta de terreno, contratos de escrituras, memorando de contrato, contratos de bienes raíces o bonos de título.

No importa el nombre, la estructura suele ser la misma: el comprador asume la responsabilidad económica mientras trabaja en ser el propietario total.

¿En qué se diferencia un contrato de compraventa de terreno de una hipoteca?

A diferencia del financiamiento tradicional, los contratos de compraventa de terreno son por completo entre tú y el propietario de la vivienda, por lo que es probable que sean un poco diferentes. El vendedor establece los requisitos de puntuación de crédito (si los hay), el down payment, la tasa de interés, el pago mensual y el precio de compra.

Es una opción más flexible, pero eso también significa que hay menos protección incorporada. Como comprador, querrás revisar cada detalle y negociar con cuidado para evitar términos que podrían ponerte en desventaja más adelante.

Estos acuerdos a menudo duran desde unos pocos años hasta 20 años o más, dependiendo de los términos. Los contratos más cortos son frecuentes en los acuerdos financiados por el propietario, mientras que los plazos más largos se pueden aplicar si el acuerdo se rige por los programas federales como las directrices de contratos de terreno del USDA. También puede haber un pago global al final, por lo que es importante que planifiques con anticipación para que no te tome por sorpresa más tarde.

Los prestamistas estructuran la mayoría de las hipotecas de modo que puedan venderse a grandes inversionistas en el mercado hipotecario, como Fannie Mae y Freddie Mac. Por esto, las hipotecas siguen un conjunto estandarizado de términos formales en caso de falta de pago y cualquier modificación del préstamo.

¿Cómo funciona un contrato de compraventa de terreno?

Por lo general, un contrato de compraventa de terreno es entre dos partes: el comprador y el vendedor. En un contrato de compraventa de terreno, el vendedor acepta financiar la propiedad para el comprador a cambio de que el comprador cumpla los términos acordados en el contrato.

El momento en que el comprador recibe los derechos de propiedad depende del tipo de contrato de compraventa de terreno. Con un contrato tradicional de compraventa de terreno, el vendedor conserva el título de propiedad hasta que el comprador termina de pagar. Si es un contrato envolvente, el vendedor continúa haciendo los pagos de la hipoteca existente mientras cobra los pagos mensuales del comprador; sin embargo, el comprador obtiene la escritura de inmediato.

Esta flexibilidad puede abrir puertas a los compradores, pero cuando compras mediante un contrato de compraventa de terreno, estás trabajando directamente con el vendedor; sin bancos ni evaluadores de riesgo, solo tú y el vendedor, y un acuerdo legalmente vinculante.

Contrato de compraventa de terreno tradicional vs. contrato de compraventa de terreno envolvente

Los contratos de contrato de compraventa de terreno no son universales. Dependiendo de tu situación financiera y tus objetivos, una estructura puede ofrecer más flexibilidad o riesgo que la otra. Comparemos dos formas de estructurar un contrato de compraventa de terreno.

• Contrato de compraventa de terreno tradicional: en este tipo de contrato de compraventa de terreno, el vendedor retiene el título legal de la propiedad hasta que el contrato esté totalmente pagado. Por su parte, el comprador recibe el título equitativo, lo que le permite acumular capital en la propiedad y pagar su contrato de compraventa de terreno convirtiéndolo en una hipoteca normal, de la que hablaremos después.
• Contrato de compraventa de terreno envolvente: en un contrato de contrato de compraventa de terreno envolvente, el comprador y el vendedor básicamente celebran un contrato financiado por el vendedor. Sin embargo, el vendedor sigue pagando su hipoteca existente, embolsándose la diferencia entre el pago de la hipoteca y lo que el comprador le paga mensualmente. A diferencia de un contrato de compraventa de terreno directo, el comprador en el contrato envolvente recibe una escritura de garantía de la propiedad inmediatamente, lo que significa que es propietario de la vivienda desde el principio del contrato.

Una diferencia clave entre los dos contratos es que el prestamista del vendedor debe aprobar un contrato envolvente. Es usual que haya una cláusula de préstamo pagadero a la venta en la mayoría de los préstamos convencionales, y esta exige que los prestatarios paguen el saldo restante si la propiedad se vende o transfiere. Si un comprador y un vendedor firman un contrato de compraventa de terreno envolvente sin el consentimiento del prestamista, este podría reclamar un interés en la propiedad.

Los contratos tradicionales pueden ser más accesibles para los compradores que necesitan tiempo para construir su crédito o ahorrar para un down payment más grande mientras trabajan gradualmente hacia ser los propietarios. Un contrato envolvente puede tener sentido para los compradores que quieren o necesitan la escritura por adelantado. Ten en cuenta que puede ser más riesgoso ya que el vendedor sigue manejando la hipoteca subyacente.

¿Qué cubre un contrato de compraventa de terreno?

Un contrato de compraventa de terreno debidamente ejecutado tiene varios componentes. Veamos algunos de los básicos.

Precio de venta

Esto cubre por cuánto se vende la propiedad, o el precio de compra acordado en tu contrato. A medida que haces tus pagos mensuales, estás reduciendo el principal y los intereses detallados en tu acuerdo. Una vez pagas esta cantidad de principal, terminan tus obligaciones según el contrato de compraventa. Si es un contrato de compraventa de terreno directo, recibirás el título legal y tomarás posesión de la propiedad en el momento que saldes la deuda.

Cantidad del down payment

El down payment debes pagarlo en el momento del cierre y puede estar expresado como un porcentaje o una cantidad fija en tu contrato de compraventa de terreno. A diferencia del financiamiento tradicional, no hay un estándar universal para esto. Puede que algunos vendedores acepten un down payment bajo, mientras que otros pueden exigir más. Todo se reduce a los términos que negocies y lo que ambas partes acuerden desde el principio.

Tasa de interés

En un contrato de compraventa de terreno, no hay una regla fija sobre cuál debe ser la tasa de interés. En cambio, es algo que tú y el vendedor acuerdan durante las negociaciones. Pero en algunos estados, estos contratos están sujetos tasas de interés máximas para proteger a los compradores. Por ejemplo, en Michigan, el límite de las tasas de interés de los contratos de contrato de compraventa de terreno es del 11% según la ley estatal.

El contrato de contrato de compraventa de terreno define la tasa de interés, y los términos sobre si la tasa puede cambiar en algún momento. Si puede, el contrato también explica cuándo y en qué condiciones podría ajustarse la tasa.

Otra cosa para considerar es si la tasa se mantiene fija o puede ajustarse. La flexibilidad de los contratos de terreno es útil, pero vale la pena leer la letra pequeña y hacer las preguntas correctas antes de avanzar.

Cantidad del pago

El contrato de terreno detalla cuánto pagas, con qué frecuencia y por cuánto tiempo. La mayoría de los acuerdos siguen un calendario mensual, pero algunos pueden diferir. Asegúrate de revisar de cerca las fechas de pago, las penalidades por mora y si debes hacer un pago global (balloon payment) al final del plazo.

Pregunta también si hay una penalización por pago anticipado. Este es un cargo que algunos vendedores cobran si quieres liquidar el contrato antes de tiempo.

Responsabilidad de las partes

Además de la información básica, el contrato debe incluir cláusulas que establezcan las responsabilidades de las partes entre sí, por ejemplo, si el comprador hará el pago de la hipoteca.

Para beneficio de ambas partes, el contrato debe tener un lenguaje claro con respecto a lo que pasa si el comprador se atrasa en los pagos. A lo largo de la vida pueden pasar muchas cosas, pero las consecuencias de un incumplimiento de hipoteca son serias. Si hay algún período de gracia, el contrato debe definir claramente ese plazo, junto con el momento en que el vendedor tiene derecho a reclamar la propiedad.

Liquidación del título

La liquidación del título es el paso final en la transacción, donde el vendedor transfiere la propiedad del inmueble al comprador. Es el momento en que todo se hace realidad: se finaliza el papeleo, se distribuyen los fondos y se transfiere el título tras el cumplimiento de los términos del contrato de compraventa del terreno.

Si eres el comprador, querrás un lenguaje que diga que obtienes el título legal si cumples todos los términos del préstamo. Si se trata de una hipoteca envolvente, es buena idea incluir en el contrato que el vendedor hará los pagos de la hipoteca subyacente existente. De esa forma, si el vendedor no hace los pagos y el comprador pierde la casa por ello, tiene la opción de iniciar una acción legal.

Es posible que quieras una cláusula que requiera que el vendedor lleve un registro de tu historial de pagos. Este paso hará que sea más fácil pagar tu contrato de compraventa de terreno con una conversión a una hipoteca tradicional más simple en el futuro.

Ventajas de un contrato de compraventa de terreno

Un contrato de compraventa de terreno tiene ventajas sobre otros tipos de hipotecas. Veamos más de cerca por qué esta opción de financiamiento podría ser una mejor opción.

Es más fácil obtener financiamiento

El financiamiento de vivienda mediante un contrato de contrato de compraventa de terreno puede abrir puertas a los compradores que tienen dificultades para calificar para una hipoteca tradicional, especialmente los que quieren comprar una casa con mal crédito o tienen un historial financiero limitado. Como el vendedor establece los términos, este tipo de acuerdo puede ser más flexible que lo que ofrecería un banco.

Dicho esto, antes de comprometerte, vale la pena explorar todas tus opciones. Existen varios programas hipotecarios diseñados para compradores con puntuaciones de crédito más bajas y uno de ellos podría ofrecer mejores protecciones o costos más bajos.

Es un gana-gana para los vendedores

El vendedor logra el objetivo de vender la propiedad al mismo tiempo que recibe un ingreso periódico durante el plazo del contrato. Si el comprador no hace los pagos, el vendedor puede quitarle la propiedad según los términos del contrato.

Aun así, este tipo de acuerdo requiere más que un apretón de manos. Los vendedores deben dedicar tiempo a revisar ofertas, negociar términos y administrar los pagos durante la vida del contrato. La mayoría también gasta dinero por adelantado para contratar a un abogado de bienes raíces que pueda redactar o revisar el acuerdo, asegurarse de que cumpla las leyes locales e incluir protecciones en caso de que el comprador incumpla.

Dependiendo de la complejidad y la estructura de honorarios del abogado, esto podría costar desde unos pocos cientos hasta miles de dólares. Sin embargo, tomarse el tiempo para preparar bien la documentación puede prevenir disputas legales costosas en el futuro.

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Desventajas de un contrato de compraventa de terreno

Un contrato de compraventa de terreno también tiene desventajas que debes considerar. Esto es lo que debes saber.

El comprador depende del vendedor

Como comprador, estás depositando mucha confianza en el vendedor. Por ejemplo, si es un contrato envolvente con una hipoteca existente, el vendedor continúa haciendo los pagos. Si deja de hacerlos, el comprador puede perder la casa sin tener la culpa. Por eso, los compradores deben asegurarse de tener protecciones en este escenario.

Exige una prueba por escrito de que el vendedor se mantendrá al día con la hipoteca, y añade una cláusula que te dé opciones legales si no lo hace. También puedes trabajar con una compañía de títulos o un abogado para establecer un acuerdo de depósito en garantía, donde los pagos se hacen a mediante un tercero. De esa manera, todos conservan la responsabilidad.

Falta de claridad del contrato

Asegúrate de que el contrato especifique las responsabilidades de cada una de las partes en un lenguaje claro. Querrás saber exactamente cuáles son los términos de pago, y si los términos pueden cambiar y bajo qué circunstancias. Si algo parece vago o incierto, considera contratar a un abogado de bienes raíces para que te ayude a negociar términos claros.

Pon por escrito que obtendrás el título legal de la propiedad a más tardar cuando pagues todo el principal, según se define en el precio de venta de la propiedad. Para confirmar que el vendedor tenga derechos de propiedad y pueda transferir legalmente la propiedad, también puedes insistir en hacer un estudio de títulos. Pide un estudio de títulos para revelar cualquier gravamen o embargo preventivo existente sobre la propiedad por impuestos sobre la propiedad no pagados u otra deuda pendiente.

Tasas de interés más altas

El vendedor sabe que te interesa un contrato de compraventa de terreno posiblemente porque no te aprobarían para una hipoteca estándar. Como el vendedor está asumiendo más riesgo, es probable que te cobre una tasa de interés más alta que las tasas de interés del mercado actual para el financiamiento tradicional.

Antes de aceptar la tasa, compárala con los promedios actuales del mercado para que entiendas la diferencia. Si la tasa te parece demasiado alta, no tengas miedo de negociar o retirarte.

Área gris de la propiedad de la vivienda

En un contrato de compraventa de terreno directo, recibes un título equitativo para que puedas acumular capital a medida que haces los pagos del préstamo al vendedor. Sin embargo, el vendedor mantiene el título legal hasta que terminas de pagar la propiedad. Esto podría causar problemas sobre quién es el propietario si necesitas manejar disputas legales o presentar reclamaciones de seguro.

La titularidad se complica aún más por el hecho de que muchas jurisdicciones no exigen que los compradores o los vendedores registren el contrato de compraventa de terreno en el condado. Por esta razón, es difícil tener una idea de cuántos contratos de compraventa de terreno existen en Estados Unidos. El censo solo incluye los contratos que los compradores reportan voluntariamente, por lo que, a menos que un procedimiento legal saque el contrato a la luz pública, es posible que solo el comprador y el vendedor sepan que existe.

Cómo convertir un contrato de compraventa de terreno en una hipoteca tradicional

Refinanciar para salir de un contrato de compraventa de terreno te da la oportunidad de asegurar una tasa de interés más baja, acumular capital y obtener la propiedad total del inmueble. Cuando estés listo para hacer la transición a una hipoteca tradicional, el prestamista puede verificar el valor de la propiedad con una tasación. Necesitarás lo siguiente además de verificaciones estándar de ingresos, activos y crédito:

• Una copia del contrato de compraventa de terreno completamente formalizado: el prestamista necesitará saber el saldo que va a pagar para determinar la cantidad del préstamo. También querrá asegurarse de que cualquier hipoteca subyacente en un contrato envolvente quede pagada para que el título quede libre.
• Historial de pagos: es importante darle al prestamista un historial de pagos lo más largo posible del contrato de compraventa que puedas conseguir. Lo usará para verificar tus calificaciones.

Conclusión: Los contratos de compraventa de terreno son otra opción para los compradores de vivienda

Un contrato de compraventa de terreno ofrece una opción cuando no es posible obtener financiamiento tradicional. Puede dar a los compradores más flexibilidad, más tiempo y una oportunidad real de ser propietarios, incluso si su crédito no es perfecto.

Pero flexibilidad no significa saltarse los detalles importantes. Antes de firmar, entiende cómo funciona el contrato, qué protecciones necesitas y cómo harás la transición para salir del acuerdo cuando llegue el momento. No dudes en buscar ayuda legal o una segunda opinión.

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