Contratos de compraventa: qué son y cómo funcionan

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Los contratos de compraventa son alternativas financiadas por el vendedor al financiamiento hipotecario tradicional. Suelen usarse cuando los compradores no quieren obtener una hipoteca mediante un banco u otro originador de hipotecas. También es posible que no puedan obtener una hipoteca debido a su situación crediticia y otros motivos para calificar.

Es por este último motivo que los contratos de compraventa de terreno han aumentado y se han considerado una opción viable después de la crisis hipotecaria de 2007 a 2010. Quienes han tenido una ejecución hipotecaria o una venta en corto podrían usar un contrato de compraventa de terreno para comprar una casa cuando, de otra manera, no habrían podido hacerlo.

Aunque pueden ser útiles, los contratos de préstamo sin duda tienen sus desventajas, así que es importante que leas el contrato completo antes de firmar en la línea punteada. En este artículo, examinaremos las ventajas y desventajas de los contratos de préstamo, repasaremos lo que debes tener en cuenta y aprenderemos cuándo usar un refinanciamiento para convertir tu contrato de compraventa de terreno en una hipoteca tradicional.

Un contrato de compraventa de terreno es un contrato, o acuerdo, legal por escrito, que se usa para comprar bienes raíces, como un terreno baldío, una vivienda, un edificio de apartamentos, un edificio comercial u otros bienes inmuebles.

Como un tipo de financiamiento especial para viviendas, un contrato de compraventa de terreno es similar a una hipoteca. Sin embargo, en lugar de tomar dinero prestado de un prestamista o banco para comprar para comprar bienes raíces, el comprador le hace pagos al propietario del inmueble, o al vendedor, hasta pagar la totalidad del precio de compra.

Dependiendo de la terminología legal o habitual de bienes raíces en tu área, a estos tipos de negocios se les puede llamar de diferentes formas: contrato de compraventa de terreno, contrato de compraventa a plazos, contrato de venta de terrenos, memorando de contrato, contratos de bienes raíces o bonos de título.

Las hipotecas tienden a estar estructuradas de manera que puedan venderse a importantes inversionistas en el mercado hipotecario, como Fannie Mae y Freddie Mac. Debido a esto, las hipotecas tienen un conjunto bastante estándar de términos formalizados para lo que sucede cuando no haces un pago o si se necesita que hacer algún ajuste para modificar el préstamo.

A diferencia del financiamiento tradicional, los contratos de compraventa de terreno son por completo entre tú y el propietario de la vivienda, por lo que es probable que cada uno sea un poco diferente. Como comprador, debes tener mucho cuidado al negociar para asegurarse de que los términos no sean muy desventajosos para ti.

Por lo general, un contrato de compraventa de terreno es entre dos partes: el comprador y el vendedor. En un contrato de compraventa de terreno, el vendedor acepta financiar la propiedad para el comprador a cambio de que el comprador cumpla los términos acordados en el contrato de compraventa de terreno.

Contrato de compraventa de terreno tradicional versus contrato de compraventa de terreno envolvente

Comparemos dos formas de estructurar un contrato de compraventa de terreno:

• Contrato de compraventa de terreno: En este tipo de contrato de tierra, el vendedor retiene el título legal de la propiedad hasta que el contrato de compraventa de terreno se haya pagado por completo. Mientras tanto, el comprador recibe el título equitativo, lo que le permite acumular capital en la propiedad y pagar su contrato de compraventa de terreno convirtiéndolo en una hipoteca normal, de la que hablaremos después.
• Contrato de compraventa de terreno envolvente: En un contrato de compraventa de terreno envolvente, el comprador y el vendedor básicamente acuerdan un financiamiento del vendedor para el terreno. Sin embargo, el vendedor continúa pagando su hipoteca existente, quedándose con la diferencia entre su pago hipotecario y lo que recibe mensualmente el comprador. A diferencia de un contrato de compraventa de terreno directo, el comprador en el contrato de compraventa de terreno envolvente recibe una escritura de garantía de la propiedad, lo que significa que es propietario de la vivienda desde el principio del contrato.

Una diferencia clave entre los contratos de compraventa de terreno tradicionales y los contratos de compraventa de terreno envolventes es que el prestamista del vendedor debe estar de acuerdo con un contrato de tierra envolvente porque no recibirá el saldo restante. El prestamista también asume una posición de gravamen con un valor inferior en estos acuerdos para recuperar la vivienda si el vendedor que mantiene la hipoteca subyacente deja de hacer los pagos.

Por lo demás, en ambos contratos de compraventa de terreno se deben hacer pagos fraccionados a intervalos periódicos según lo acordado entre el comprador y el vendedor. Al final del plazo, es posible que el comprador necesite o no hacer un pago global, que es un pago total que se debe hacer para cumplir los términos del préstamo.

Un contrato de compraventa de terreno debidamente ejecutado tiene varios componentes. Veamos algunas de las básicas.

Precio de venta

Esto cubre por cuánto se está vendiendo la propiedad. Una vez pagas esta cantidad de principal, tus obligaciones según el contrato de compraventa de terreno habrán terminado. Si es un contrato de compraventa de terreno directo, recibirás el título legal y tomarás posesión de la propiedad en el momento que saldes la deuda.

Cantidad del pago inicial

Tu pago inicial se debe hacer en el momento del cierre y puede expresarse como un porcentaje o una cantidad fija en tu contrato de compraventa de terreno.

Tasa de interés

La tasa de interés se define en el contrato de compraventa de terreno, además de los términos sobre si la tasa puede cambiar en algún momento. Si puede cambiar, también se deben definir el momento y las condiciones en que la tasa de interés pudiera cambiar.

Cantidad del pago

La cantidad del pago debe detallarse, junto con la frecuencia con la que se debe hacer el pago, ya sea mensual u otra. El contrato puede incluir fechas de pago específicas y penalidades por mora, y si es necesario hacer un pago global al final del plazo del préstamo. También debes saber si el contrato incluye alguna penalización por pagar el total por anticipado.

Responsabilidad de las partes

Además de los aspectos básicos, el contrato debe incluir cláusulas que establezcan las responsabilidades de las partes entre sí, por ejemplo, si el comprador acordará hacer el pago hipotecario.

Para beneficio de ambas partes, el contrato debe tener un lenguaje claro con respecto a lo que pasa si el comprador incumple o se atrasa en los pagos. Si se permite hacer pagos atrasados, el contrato debe establecer explícitamente el plazo para pagarlos, y las condiciones en las que el comprador llegaría a ser moroso al punto que el vendedor pueda quitarle la propiedad.

Resolución del título

Si eres el comprador, querrás vocabulario que diga recibes el título legal una vez se satisfagan todos los términos del préstamo. Si es una hipoteca envolvente, es buena idea incluir en el contrato que el vendedor hará los pagos de la hipoteca existente subyacente. De esa forma, si el vendedor no hace los pagos y el comprador pierde la casa por ello, tiene la opción de iniciar una acción legal.

También puedes incluir una cláusula que le exija al vendedor que lleve un registro cuidadoso de tu historial de pagos. Esto hará que sea más fácil pagar tu contrato de compraventa con una conversión a una hipoteca tradicional.

Ahora que sabes cómo funcionan los contratos de compraventa de terreno, también debes saber que este tipo de contrato de contrato de compraventa de terreno no es adecuado para todos los compradores y todas las situaciones. Idealmente, debes considerar todas las opciones de financiamiento y tipos de préstamos hipotecarios disponibles para ti al comprar una propiedad. Como mínimo, debes estar totalmente consciente de los beneficios y riesgos de usar un contrato de compraventa de terreno para completar una transacción de bienes raíces.

Revisemos las ventajas y desventajas de los contratos de compraventa de terreno para ayudarte a decidir si esta opción de financiamiento es adecuada para ti.

Ventajas: Es más fácil obtener financiamiento

El financiamiento para vivienda con un contrato de compraventa de terreno es una opción para los compradores que es posible que no puedan obtenerlo con los medios tradicionales de una hipoteca. Sin embargo, antes de que decidas emprender un contrato de compraventa de terreno debes saber que hay muchos tipos diferentes de hipotecas disponibles, y algunas están diseñadas específicamente para prestatarios con puntuaciones de crédito bajas.

Ventajas: Es un gana-gana para los vendedores

El vendedor alcanza el objetivo de vender la propiedad al mismo tiempo que recibe un ingreso periódico durante el plazo del contrato. Si el comprador no hace los pagos, pueden quitarle la propiedad según los términos del contrato.

Ventajas: te da más oportunidades de compra

Un comprador que necesita un espacio más grande pero no califica según las directrices de préstamos hipotecarios tradicionales puede obtener la propiedad mediante financiamiento del vendedor. Luego, pueden pagar el contrato de compraventa de terreno por medio de una hipoteca una vez que el saldo sea menor.

Desventajas: El comprador depende del vendedor

Como comprador, pones demasiada confianza en el vendedor. Por ejemplo, si es un contrato de compraventa de terreno envolvente con una hipoteca existente que todavía está pagando el vendedor, el comprador puede perder la casa, sin que sea culpa suya, si el vendedor no hace los pagos.

Desventaja: Falta de claridad del contrato

Realmente tienes que participar y asegurarte de que el contrato sea incuestionable en cuanto a las responsabilidades de cada parte. Querrás saber exactamente cuáles son los términos de pago, y si los términos pueden cambiar y bajo qué circunstancias. Puede ser necesario tener consejería legal, por lo que incluso podrías considerar contratar a un abogado de bienes raíces para que te ayude a negociar términos claros.

También debe quedar por escrito que recibes el título legal de la propiedad a más tardar cuando se termina de pagar el principal, según lo definido por el precio de venta de la propiedad. Para garantizar que el vendedor tenga derechos de propiedad y pueda transferir legalmente la propiedad, también puedes insistir en una investigación de títulos. Una investigación de títulos también revelará cualquier cargo sobre la propiedad o si se han colocado gravámenes sobre ella por impuestos a la propiedad no pagados u otras deudas pendientes.

Desventajas: Tasas de interés más altas

El vendedor sabe que te interesa un contrato de compraventa de terreno posiblemente porque no te aprobarían para una hipoteca estándar. Como el vendedor está asumiendo el mayor riesgo, es probable que te cobre una tasa de interés más alta que las tasas de interés del mercado actual para el financiamiento tradicional.

Desventajas: Área gris de la propiedad de la vivienda

En un contrato de compraventa de terreno directo, recibes un título equitativo para que puedas acumular capital a medida que haces los pagos del préstamo al vendedor. Sin embargo, el vendedor todavía conserva el título legal hasta que la propiedad esté pagada. Esto podría causar problemas sobre quién es el propietario de la vivienda en caso de que se presente una disputa legal o reclamos del seguro por presentar.

La propiedad se complica aún más por el hecho de que muchas jurisdicciones no exigen que el contrato de compraventa de terreno se registre en el condado. Por este motivo, no se puede saber realmente cuántos contratos de compraventa de terreno existen en los Estados Unidos. Los números en el censo son quienes se reportan voluntariamente, lo que significa que, a menos que el contrato se muestre en un proceso legal, las únicas partes que podrían estar al tanto de su existencia serían el comprador y el vendedor.

Para los compradores que pueden tomarse el tiempo para mejorar su crédito y esforzarse por cumplir otros estándares para calificar, pueden obtener mejores términos o hacer un pago global convirtiendo el contrato de compraventa de terreno en una hipoteca tradicional.

El prestamista puede verificar el valor de la propiedad con una tasación, y necesitarás los siguientes documentos además de las verificaciones estándar de ingresos, activos y crédito:

• Una copia del contrato de compraventa de terreno plenamente formalizado: El prestamista necesitará saber el saldo que va a pagar para determinar la cantidad del préstamo. También querrá asegurarse de que cualquier hipoteca subyacente en un contrato envolvente se pagará para que el título quede libre.
• Historial de pagos: Es importante darle al prestamista un historial de pagos lo más extenso posible de tu contrato de compraventa de terreno que puedas conseguir. Lo usará para verificar tus calificaciones.

Un contrato de compraventa de terreno es solo una forma de convertirse en propietario de una vivienda, especialmente si tu crédito te impide buscar financiamiento tradicional.

Sin embargo, también es útil enviar una solicitud y obtener cotizaciones de varios prestamistas. Aunque es posible que no cumplas los estándares de evaluación de riesgo de un prestamista, es posible que califiques con otro prestamista.

Si tienes preguntas sobre qué opción de financiamiento se adapta mejor a tus necesidades, o si estás listo para refinanciar tu contrato de compraventa de terreno en una hipoteca tradicional, comienza una una solicitud de hipoteca hoy o habla con uno de nuestros Expertos en Préstamos Hipotecarios al (800) 718-8233.