Financiamiento del vendedor: cómo funciona, ventajas, desventajas y ¿es una buena idea?

Con el financiamiento del vendedor, el propietario de una casa actúa como el prestamista hipotecario cuando vende la propiedad a un comprador. Algunos compradores y vendedores prefieren este acuerdo que una hipoteca tradicional.

Pero ten cuidado: el financiamiento del vendedor tiene ventajas y desventajas. Tanto compradores como vendedores pueden enfrentar problemas financieros si el acuerdo no cubre completamente todo lo que podría salir mal con el trato.

Antes de aceptar este tipo de opción de hipoteca no tradicional, consulta a un profesional legal para que revise el contrato y se asegure de que estás protegido.

¿Qué es el financiamiento del vendedor?

En el financiamiento del vendedor, un comprador hace los pagos mensuales al vendedor de una casa en lugar de usar una hipoteca tradicional de un prestamista para comprarla directamente.

El vendedor de la casa establece los términos de los pagos del comprador, incluyendo la frecuencia de los pagos, el monto de los mismos y la tasa de interés asociada.

En lugar de enviar un pago mensual a un prestamista hipotecario tradicional, el comprador le paga al vendedor. Cuando el comprador haya pagado al vendedor el monto total de la compra más los intereses, el vendedor transferirá la propiedad total al comprador.

El financiamiento del vendedor también se conoce como financiamiento del propietario o hipoteca para la compra.

¿Cómo funciona el financiamiento del vendedor?

El comprador y el vendedor pueden elegir entre una variedad de modelos de financiamiento del vendedor.

Si compradores y vendedores eligen una hipoteca para la compra, el comprador hace pagos mensuales directamente al vendedor, quien se encarga del proceso hipotecario.

El vendedor también puede contratar a una compañía para que cobre los pagos de la hipoteca al comprador y cree una cuenta de depósito para reunir los pagos de seguro de la vivienda e impuestos sobre la propiedad del comprador.

¿Por qué elegir el financiamiento del vendedor? Esta opción permite que ambas partes establezcan los términos del préstamo.

Para los compradores, también podría significar un down payment mínimo más bajo. Una puntuación de crédito baja tampoco los descalificaría para comprar una casa, siempre que el vendedor esté de acuerdo.

Para los vendedores, las ventajas incluyen una venta más rápida y una transacción más sencilla al no tener que tratar con un prestamista hipotecario. El financiamiento del vendedor también podría abrir una casa a un grupo más grande de compradores, incluyendo los que podrían tener dificultades para calificar para una hipoteca tradicional.

5 tipos de acuerdos de financiamiento del vendedor

Los compradores de vivienda por primera vez o los compradores con una puntuación de crédito más baja podrían ver el financiamiento del vendedor como una forma atractiva de comprar una casa.

Solo ten cuidado al aceptar uno de estos acuerdos. Muchos acuerdos de financiamiento del vendedor actúan más como contratos de alquiler. Algunos ofrecen términos desfavorables, como tasas de interés más altas, que anulan cualquier beneficio.

Pero si te interesa el financiamiento del vendedor, aquí te presentamos cinco tipos comunes:

1. Contratos de compraventa de terreno

En un contrato de compraventa de terreno, el comprador hace los pagos directamente al propietario de una casa que está a la venta hasta cubrir el precio de compra de la propiedad. El vendedor conserva el título hasta que los compradores completan el pago. Esto significa que los compradores están esencialmente alquilando la propiedad hasta que paguen el precio total de compra.

Los contratos de compraventa de terreno a menudo incluyen un pago global al final del período de reembolso. Compradores y vendedores negocian el tamaño de este pago y el número de pagos mensuales regulares que los compradores harán antes de que entre en vigencia el pago global.

Si eres el comprador, asegúrate de que puedas hacer el pago global antes de firmar un contrato de compraventa de terreno.

2. Hipoteca asumible

En un acuerdo de hipoteca asumible, los compradores compran la hipoteca existente del vendedor de la casa. Esto puede atraer a los compradores si la hipoteca del vendedor tiene una tasa de interés por debajo de las tasas de mercado actuales.

Puedes asumir hipotecas aseguradas por el gobierno, como préstamos de la Administración Federal de Vivienda, el Departamento de Asuntos de los Veteranos y el Departamento de Agricultura de Estados Unidos. Las hipotecas convencionales, que no están aseguradas por una agencia gubernamental, no se pueden asumir.

¿Otro reto? Los compradores también deberán pagar al vendedor de la casa la diferencia entre el precio de compra y el saldo restante de la hipoteca del vendedor. Si el vendedor debe $300,000 en una hipoteca y tú compras la casa por $400,000, tendrías que darle al vendedor $100,000 en efectivo. Eso sería tu down payment.

3. Arrendamiento con compra

En un contrato de arrendamiento con compra, también conocido como contrato de alquiler con opción a compra, los compradores pagan alquiler al propietario de una casa. Los compradores también pagan un cargo por opción que les da el derecho de comprar la casa a un precio acordado después de un cierto número de pagos de alquiler. Este derecho a comprar se conoce como opción de arrendamiento.

Los compradores podrían usar una parte de sus pagos de alquiler como parte de un down payment si deciden ejercer su opción de arrendamiento para comprar la casa. Si deciden no comprar la casa, perderán su cargo por opción y, a menudo, cualquier dinero adicional que hayan pagado para cubrir un eventual down payment.

4. Préstamo para terreno

Los compradores también pueden usar el financiamiento del vendedor cuando compran un terreno para construir una casa. Esto implica hacer un préstamo para un terreno. Pero en lugar de pagar a un banco u otro prestamista, los compradores le pagan al propietario del terreno.

5. Hipoteca envolvente

¿Qué pasa si el vendedor tiene una hipoteca sobre su propiedad y aún está interesado en el financiamiento del vendedor? Aquí es donde entra en juego una hipoteca envolvente. En este acuerdo, los compradores hacen un pago mensual a los propietarios de la casa, pero por una cantidad superior al pago hipotecario mensual del vendedor. El vendedor cobra el pago y luego paga a su propio prestamista hipotecario.

Pero ten cuidado: el prestamista hipotecario que trabaja con el vendedor podría desaprobar este tipo de negociación. La mayoría de los préstamos hipotecarios incluyen una cláusula de préstamo pagadero a la venta que establece que el prestamista puede exigir el reembolso total de la hipoteca cuando la propiedad se vende o se transfiere la titularidad de la casa. Los prestamistas, entonces, pueden exigir que los vendedores paguen la totalidad y no entren en un acuerdo de hipoteca envolvente.

Ventajas y desventajas del financiamiento del vendedor

Aunque el financiamiento del vendedor puede ser positivo tanto para compradores como para vendedores, esta forma de comprar una casa también conlleva posibles complicaciones. Tanto compradores como vendedores deben considerar todos los pros y los contras antes de celebrar un acuerdo de financiamiento del vendedor.

Ventajas

Si eres el vendedor, algunas de las ventajas del financiamiento del vendedor incluyen:

• Puedes ahorrar en los costos de cierre
• Financiamiento del vendedor puede ahorrarte dinero en impuestos sobre ganancias de capital con el tiempo.
• Los acuerdos de financiamiento del vendedor a menudo se cierran más rápido que las hipotecas tradicionales. Los vendedores también podrían vender su propiedad “tal cual”, ahorrando en lo que de otro modo podrían ser reparaciones costosas.
• Al vender su casa, los propietarios ya no tendrás que pagar impuestos sobre la propiedad, seguro de la vivienda y gastos de mantenimiento.
• Los vendedores que necesitan efectivo rápido pueden vender el pagaré de un acuerdo de financiamiento del vendedor a un inversionista, aunque es posible que tengan que venderlo a un precio con descuento.

El financiamiento del vendedor también puede ser rentable para los compradores. Algunas de las ventajas para los compradores incluyen:

• Los compradores de bajos ingresos podrían tener más probabilidades de obtener un préstamo directamente de un vendedor de vivienda.
• Pueden ahorrar dinero en gastos de cierre.
• Los acuerdos de financiamiento del vendedor pueden ser más flexibles.
• Es posible que los compradores no tengan que pagar primas de seguro hipotecario privado, que protege a los prestamistas en los préstamos hipotecarios tradicionales.
• Los compradores con mal crédito podrían tener más suerte calificando para un préstamo directamente de un vendedor que de un prestamista tradicional.

Desventajas

Estos son algunos de los posibles inconvenientes del financiamiento del vendedor:

• El financiamiento del vendedor ofrece menos protecciones para los compradores.
• Tu pago mensual es privado y probablemente no se reportará a las agencias de crédito. Por esto, no verás ningún aumento en tu puntuación de crédito si haces los pagos a tiempo.
• Los compradores siguen siendo vulnerables a la ejecución hipotecaria si el vendedor no hace los pagos de la hipoteca a su propio prestamista cuando el financiamiento del vendedor implica una hipoteca envolvente.
• Como es posible que los vendedores no exijan una inspección de la vivienda, los compradores podrían llevarse la sorpresa de reparaciones costosas en el futuro.
• Como muchos compradores que buscan financiamiento del vendedor tienen ingresos y puntuaciones de crédito más bajos, podrían tener que pagar tasas de interés más altas y hacer un down payment más grande.
• El vendedor enfrenta riesgos financieros si el prestatario incumple. Si el comprador incumple, el vendedor podría tener que pasar por una costosa y prolongada ejecución hipotecaria para recuperar la casa.

Preguntas frecuentes sobre el financiamiento del vendedor

¿Tienes preguntas sobre los acuerdos de financiamiento del vendedor? Estas son las respuestas a algunas preguntas frecuentes.

¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca para la compra, el financiamiento del vendedor y el financiamiento del propietario?

Estos términos significan lo mismo. Una hipoteca para la compra es un préstamo que un vendedor le hace a un comprador. Este proceso también se conoce como financiamiento del propietario o financiamiento del vendedor.

¿Es el financiamiento del vendedor una buena idea?

Eso depende de tu situación y necesidades personales. Si estás tratando de comprar una casa, el financiamiento del vendedor puede darte más oportunidades de compra. Los vendedores podrían vender sus casas por un precio más alto.

¿Quién conserva el título en el financiamiento del vendedor?

El vendedor de la casa conserva el título de la propiedad como una forma de apalancamiento hasta que el comprador termine de hacer sus pagos programados. Cuando el comprador termine de pagar, el vendedor le transfiere el título.

¿Cómo redacto un acuerdo de financiamiento del vendedor?

No intentes redactar un acuerdo de financiamiento del vendedor por tu cuenta. En cambio, trabaja con un abogado de bienes raíces que pueda redactar el pagaré y una escritura de hipoteca. Si eres un comprador, también tiene sentido contratar a un abogado de bienes raíces para que revise cualquier acuerdo de financiamiento del vendedor antes de firmar.

Conclusión

El financiamiento del vendedor presenta aspectos positivos y negativos para los compradores y vendedores por igual. Con estos acuerdos, los compradores que tienen puntuaciones de crédito o ingresos más bajos pueden obtener préstamos que de otra forma no hubieran conseguido.

Al mismo tiempo, la tasa de interés que un vendedor puede cobrar puede superar la que cobra un prestamista hipotecario tradicional. Entonces, a pesar de que el financiamiento del vendedor puede abrir más oportunidades para quienes quieren comprar una vivienda cuando se trata de transacciones inmobiliarias (y potencialmente darles a los vendedores otras oportunidades de inversión y ahorro de impuestos), no tiene sentido usarlo en todos los casos.

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