Financiamiento del vendedor: cómo funciona, ventajas y desventajas, y si es una buena idea

La práctica del financiamiento del vendedor tiene muchos nombres, incluyendo hipoteca sobre el precio de compra y financiamiento del propietario. Pero en palabras sencillas, describe una forma de transacción de préstamos para bienes raíces en la que el dueño de la propiedad es también el prestamista hipotecario. Esta situación única en el proceso de venta de casas elimina la necesidad de que una institución financiera se encargue de los acuerdos y negociaciones de dinero.

El financiamiento del vendedor es defendido por algunos propietarios y profesionales en bienes raíces como una manera de ayudar a los compradores de vivienda a calificar para más oportunidades hipotecarias, reducir la cantidad de burocracia asociada con las ventas de casas y mejorar el margen de beneficios en los préstamos. Pero, aunque el financiamiento del vendedor ve efectivamente cómo un vendedor le da financiamiento directo a un comprador, también viene con ventajas y desventajas, al igual que cualquier opción de hipoteca no tradicional. Habiendo dicho esto, es importante que investigues y consultes con un profesional calificado antes de celebrar un acuerdo de financiamiento del vendedor.

El financiamiento del vendedor es un tipo de acuerdo de bienes raíces que permite que el comprador le pague a plazos al vendedor en lugar de usar una hipoteca tradicional de un banco, una cooperativa de crédito u otra institución financiera. Un acuerdo de financiamiento del vendedor funciona parecido a un préstamo hipotecario, excepto que elimina al intermediario y permite que el vendedor sea el dueño y supervisor de la deuda en lugar de un prestamista tradicional.

Si eliges una hipoteca sobre el precio de compra (una hipoteca que le emite el vendedor de la propiedad directamente al comprador de la vivienda), entonces el vendedor proporcionará el financiamiento y se encargará del proceso de la hipoteca, y tú firmarás una hipoteca con el vendedor en lugar de un prestamista corporativo. A veces llamado financiamiento del propietario o hipoteca sobre el precio de compra, las ventajas del financiamiento del vendedor incluyen el hecho de que no hay un down payment mínimo, acceso a poder tener una casa para quienes tienen mal crédito y menos reglamentaciones. Pero estas mismas ventajas también pueden convertirse rápidamente en desventajas.

Para ciertos compradores de vivienda, estas opciones (que pueden ofrecer más oportunidades de financiar la compra de una vivienda y que incluso pueden omitir la revisión del crédito) pueden parecer atractivas, especialmente para los compradores de vivienda por primera vez o de bajos ingresos. Sin embargo, debes saber: Algunas ofertas de financiamiento del vendedor pueden funcionar más como acuerdos de alquiler que hipotecas tradicionales, y ofrecer términos y condiciones poco favorables que contrarrestan los beneficios iniciales. Al igual que con cualquier forma de acuerdo hipotecario y contrato de bienes raíces legalmente vinculante, es importante investigar y consultar con un profesional calificado desde el principio.

Veamos los tipos más frecuentes de acuerdos de financiamiento del vendedor:

Contratos de compraventa: Un contrato de compraventa es un acuerdo para comprar un bien inmueble en el que el comprador presta dinero del dueño del inmueble hasta pagar el total del precio de compra, en lugar de prestarlo de un banco, una cooperativa de crédito o una institución financiera. Los contratos de compraventa generalmente funcionan de manera única en la que se hace un pago global, o pago total, al final del período de pago después de negociar el plan de pago entre las dos partes.

Hipoteca asumible: Una hipoteca asumible es un tipo de financiamiento hipotecario en el que el comprador tiene la oportunidad de comprar una vivienda asumiendo la responsabilidad de la hipoteca y haciéndose cargo de esta (especialmente si tiene una tasa de interés más baja).

Arrendamiento con opción a compra: Conocido también como contrato de alquiler con opción a compra, un acuerdo de arrendamiento con opción a compra se refiere a un tipo de acuerdo bajo el cual el arrendador le paga al vendedor un cargo por opción a un precio de compra acordado que le da al arrendador la opción de arrendamiento exclusiva de comprar la propiedad en una fecha posterior.

Préstamos para terreno: Un préstamo para terreno se usa para facilitar y financiar la compra de un lote para usarlo más adelante con un propósito residencial o comercial.

Hipoteca con retención: En un acuerdo de hipoteca con retención, un propietario de vivienda acepta ser el prestamista del comprador de vivienda, y ofrece un préstamo para la compra, que el comprador paga mediante pagos mensuales al vendedor. El vendedor retiene el título de la propiedad hasta que el comprador haya terminado de pagar.

El financiamiento del vendedor puede ser una buena opción para quienes quieren prestar dinero. Algunas ventajas asociadas con darlo incluyen:

• Posibilidad de ahorrar en costos de cierre
• Puede producir ahorros significativos en impuestos sobre las ganancias de capital con el tiempo
• Venta más rápida y posibilidad de vender la propiedad como está sin necesidad de reparaciones
• Liberación del impuesto sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y varios gastos de mantenimiento
• Opción de vender el pagaré a un inversionista

Los compradores también pueden disfrutar de varios beneficios en caso de que elijan comprar una vivienda financiada por el propietario, como:

• Más acceso a oportunidades de financiamiento, especialmente para los compradores de bajos ingresos
• Menos gastos asociados con los costos de cierre
• Acuerdo con términos y condiciones más flexibles
• Posibilidad de que no haya primas del PMI
• Más accesible para quienes no tienen buen crédito

Como mencionamos arriba, el financiamiento del vendedor también tiene posibles inconvenientes. Algunas cosas que deberías tener en mente mientras consideras esta opción de financiamiento de bienes raíces son:

• Menos reglamentaciones que protejan a los compradores de vivienda
• Los compradores siguen estando vulnerables a la ejecución hipotecaria si el vendedor no hace los pagos de la hipoteca al financiamiento senior
• Al no hacerse una inspección de la vivienda/PMI, el comprador podría terminar pagando demasiado por la propiedad
• Tasas de interés más altas y un down payment más alto
• El vendedor se arriesga a que el prestatario no pague

Como mencionamos, hay ventajas y desventajas que debes considerar cuando estás pensando en celebrar un acuerdo de financiamiento del vendedor. Continúa leyendo para encontrar respuestas a varias preguntas frecuentes asociadas con esta forma de transacción de bienes raíces.

¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca sobre el precio de compra, el financiamiento del vendedor y el financiamiento del propietario?

Estos términos son lo mismo: una hipoteca sobre el precio de compra es un préstamo que el vendedor de la propiedad le hace al comprador de la vivienda. A este proceso también se le llama financiamiento del propietario.

¿Es una buena idea el financiamiento del vendedor?

La respuesta depende por completo de tu situación y necesidades personales. Como comprador, el financiamiento del vendedor puede abrir más oportunidades de préstamos, de la misma forma que puede presentar una oportunidad más de beneficio económico para el vendedor. Sin embargo, esta práctica también presenta ventanas y desventajas, como mencionamos arriba.

¿Quién conserva el título en el financiamiento del vendedor?

Según los términos y condiciones del financiamiento del vendedor, el dueño de la propiedad (el vendedor de la vivienda) retiene el título de la vivienda como una forma de ventaja hasta que se haya pagado el total de la hipoteca.

El financiamiento del vendedor presenta aspectos positivos y negativos para los compradores y vendedores por igual. Con estos acuerdos, los compradores que tienen puntuaciones de crédito o ingresos más bajos pueden obtener préstamos que de otra forma no hubieran conseguido.

Al mismo tiempo, la tasa de interés que un vendedor puede cobrar puede superar la que cobra un prestamista hipotecario tradicional. Entonces, a pesar de que el financiamiento del vendedor puede abrir más oportunidades para quienes quieren comprar una vivienda cuando se trata de transacciones de bienes raíces (y potencialmente darles a los vendedores otras oportunidades de inversión y ahorro de impuestos), no tiene sentido usarlo en todos los casos.

Para obtener más información sobre el financiamiento del vendedor y ver si es ideal para ti, investiga y consulta con un profesional calificado como un abogado de bienes raíces antes de firmar un acuerdo.

Revisa los términos y condiciones de cualquier contrato de financiamiento del propietario; estos pueden variar mucho. Haz tus cálculos para ver si los ahorros iniciales al comprar una propiedad de esta forma pueden costarte más al final.

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