Opción de arrendamiento: Definición y cómo funciona

A muchas personas, decidir si tiene más sentido alquilar o comprar una casa les puede resultar comprensiblemente abrumador. Comprar una casa representa un gran compromiso que ofrece muchas ventajas, aunque ahorrar para un pago inicial y al mismo tiempo hacerse cargo de los gastos de vida mensuales puede alejar el sueño de tener una casa propia.

Sin embargo, existe otra opción que ofrece flexibilidad adicional mientras decides si deberías comprar o alquilar: la opción de arrendamiento. Veamos de qué se trata la opción de arrendamiento, cómo funciona y qué factores deben tenerse en cuenta para decidir si es una buena opción para ti.

La opción de arrendamiento, también conocida como alquiler con opción a compra, es un tipo de contrato de bienes raíces de alquiler con opción a compra que le ofrece al inquilino de la propiedad la oportunidad de comprar la propiedad una vez finalizado el plazo del contrato. Como parte del contrato, el inquilino paga un cargo por opción por adelantado para tener la posibilidad de comprar la propiedad, así como cuotas adicionales todos los meses que se destinan al pago inicial en caso de que el inquilino decida ejercer la opción de compra.

Asimismo, con la opción de arrendamiento, el dueño de la propiedad no puede vendérsela a otro inquilino durante la vigencia del alquiler. En caso de que el inquilino renuncie a la opción de comprar la propiedad una vez finalizado el plazo del arrendamiento, pierde el cargo por opción y el dinero que haya destinado al pago inicial. 

Opción de arrendamiento versus Acuerdo de arrendamiento con opción a compra

Otro tipo de contrato de bienes raíces del que merece la pena diferenciar la opción de arrendamiento es el acuerdo de arrendamiento con opción de compra. Con este tipo de contrato, tanto el comprador como el vendedor se comprometen con la venta de la propiedad una vez finalizado el plazo del arrendamiento. En el caso de una opción de arrendamiento, el inquilino no está obligado a seguir adelante con la compra de la propiedad.

Una opción de arrendamiento debería incluir varios fragmentos de información en el contrato:

• Plazo del arrendamiento: En el acuerdo de opción de arrendamiento, debería especificarse el tiempo durante el cual el inquilino ocupará la propiedad antes de que pueda comprarla.
• Cargo por opción: A cambio de tener la oportunidad de comprar la propiedad, el inquilino le pagará al dueño de la propiedad un cargo por opción, que debería incluirse en el contrato.
• Precio de compra: Independientemente de que el inquilino compre en última instancia la propiedad, el precio de compra deberá indicarse en el acuerdo de opción de arrendamiento.
• Monto del alquiler: El inquilino y el dueño de la propiedad deberán ponerse de acuerdo también respecto del monto mensual del alquiler.
• Crédito de alquiler: En el contrato, debería especificarse qué porcentaje, de haberlo, de tu alquiler mensual se tomará en cuenta como crédito para tu posible pago inicial de la casa.
• Seguro del propietario exigido: Si bien no se requiere, para los inquilinos es una buena idea asegurarse de que el dueño de la propiedad tenga un seguro del propietario sobre la propiedad durante el plazo del arrendamiento, en caso de que ocurra algo que afecte de manera negativa el valor de la propiedad.

Veamos en detalle cómo funcionan las opciones de arrendamiento, paso a paso.

1. Firmar un contrato.La opción de arrendamiento comienza cuando un inquilino o arrendador, o el inversionista inmobiliario celebran un acuerdo. Ambas partes deben ponerse de acuerdo en los aspectos más importantes del contrato, como la extensión del arrendamiento y el precio de venta de la casa, que suele ser el valor de mercado de la propiedad en el momento en que se firma el arrendamiento.
2. Pagar el cargo por opción. Una vez que el inquilino (ahora posible comprador) firma el contrato, deberá pagar el cargo por opción, que suele oscilar entre el 2% y el 7% del precio total de compra.
3. Pagar el alquiler. Durante todo el arrendamiento, el inquilino suele pagar un alquiler por encima del valor del mercado para renta para vivir en la propiedad. Estos pagos incluyen una prima mensual adicional (a veces, llamada crédito de alquiler) que se toma en cuenta para su pago inicial en caso de que el inquilino decida avanzar con la compra una vez finalizado el arrendamiento. 
4. Elegir si comprar o renunciar a la opción.Una vez finalizado el plazo del arrendamiento, el inquilino tiene la opción de avanzar con la compra de la propiedad o renunciar a ella. Si se decide por lo último, renuncia al dinero que haya destinado al cargo por opción, así como a los pagos mensuales adicionales. Más allá de eso, no hay ninguna otra consecuencia. Llegada esta instancia, el dueño de la propiedad puede alquilar o vender la casa según disponga. 

Las opciones de arrendamiento pueden ser beneficiosas para ambas partes, pero por distintos motivos. Veamos por qué alguien podría decidirse por un acuerdo de opción de arrendamiento.

Para los compradores

Los posibles compradores tienen varios motivos para analizar la posibilidad de celebrar un acuerdo de opción de arrendamiento, como el hecho de que las opciones de arrendamiento:

• Ofrecen mayor flexibilidad: Las opciones de arrendamiento pueden ser ideales para quienes no están seguros si están listos para asumir el compromiso de comprar una casa o no saben dónde quieren vivir.
• Bloquean el precio de compra: El propietario y el arrendador bloquean el precio de compra en el momento en que se firma la opción de arrendamiento. De esta manera, los inquilinos no tienen que preocuparse por aumentos en el precio de venta, incluso si el valor de mercado fluctúa en este sentido.
• Retiran a la casa del mercado: Con una opción de arrendamiento, se le prohíbe al dueño de la propiedad vendérsela a cualquier otro inquilino durante el plazo del arrendamiento. Por lo tanto, no hay riesgo de quedarse sin la casa.
• Reducen los obstáculos que se interponen a ser propietario: Los inquilinos con un acuerdo de opción de arrendamiento tiene tiempo para mejorar su puntuación de crédito y ahorrar para el pago inicial antes de comprar la propiedad, lo que los ayuda a reducir estos obstáculos frecuentes que se interponen a ser propietario.

Para los vendedores

Para el vendedor, la opción de arrendamiento podría tener sentido porque:

• Aumenta los ingresos del alquiler: Dado que los inquilinos con un acuerdo de opción de arrendamiento pagan un alquiler por encima del valor de mercado para renta, los arrendadores pueden obtener mayores ingresos con el alquiler de lo que obtendrían con otros tipos de alquileres.
• Ayuda con la venta de la propiedad: Algunos propietarios se deciden por la opción de arrendamiento si han tenido problemas anteriormente con la venta de la propiedad, ya que la propiedad es mucho más atractiva para los posibles compradores que aún no están listos para asumir el compromiso de la compra.
• Combina los beneficios de la venta y la conservación de bienes raíces: A los inversionistas, en particular, les suelen gustar los acuerdos de opción de arrendamiento porque pueden beneficiarse de todos modos, ya sea que vendan la propiedad o la conserven en su portafolio.

Por supuesto, además de los posibles beneficios que ofrece una opción de arrendamiento, hay otros factores para tener en cuenta antes de estar seguro si es la mejor opción para ti.

Para los compradores

Para los compradores, el principal riesgo de usar una opción de arrendamiento es no tener garantía de que se apruebe la hipoteca. Si a alguien se le rechaza un préstamo hipotecario al final del plazo del arrendamiento, no tendrá más opción que renunciar a la opción de compra. Por tal motivo, tal vez no sea recomendable usar la opción de arrendamiento si no estás seguro de poder calificar para una hipoteca.

Para los vendedores

En cuanto a los propietarios, la opción de arrendamiento podría no tener sentido ya que no hay garantía de venta. Tal vez, una opción de arrendamiento no sea el mejor tipo de alquiler para los propietarios que saben que necesitarán vender la propiedad, ya que no hay garantías de que el inquilino avanzará con la compra.

Otro de los riegos para los vendedores que celebran un acuerdo de opción de arrendamiento es que la casa podría venderse por debajo del valor de mercado. Incluso si el valor de la propiedad aumenta durante la vigencia del arrendamiento, el vendedor está obligado a vender la propiedad por el monto especificado en el contrato.

¿Quieres obtener más información sobre las opciones de arrendamiento? Sigue leyendo para conocer las respuestas a algunas preguntas frecuentes.

¿Quién debería redactar un contrato de opción de arrendamiento?

Probablemente, un abogado de bienes raíces sea la persona indicada para redactar un contrato con opción de arrendamiento debido a los matices y el compromiso económico propios de este tipo de transacción. Probablemente, tu abogado sea la persona indicada para brindarte asesoramiento o aclararte cualquier duda que tengas respecto del contrato.

¿Dónde busco casas en arrendamiento con opción a compra?

Un agente de bienes raíces o REALTOR^® puede ayudarte a buscar opciones en tu zona. Tal vez, también encuentres una firma de corretaje que cuente con un programa específico de arrendamiento con opción a compra. Por otro lado, puedes ponerte en contacto con los vendedores directamente.

¿Puedo salir de un acuerdo de opción de arrendamiento?

Como inquilino, no estás obligado en un sentido contractual a comprar la propiedad. Lo único que deberás hacer, una vez finalizado el plazo del arrendamiento, se renunciar a la propiedad. Los vendedores tienen la obligación legal de cumplir con el contrato de opción de arrendamiento y podrían sufrir sanciones legales en caso de que se arrepientan.

Una opción de arrendamiento es un tipo de contrato de bienes raíces que les ofrece a los inquilinos la opción de comprar su casa de alquiler una vez finalizado el mismo. El propietario renuncia a la capacidad de vender la propiedad a otras personas mientras esté vigente el arrendamiento, y, a cambio, el inquilino paga un cargo por opción por adelantado y, con frecuencia, un pago mensual más alto. Estos son los beneficios y las desventajas de las opciones de arrendamiento, tanto para el inquilino como para el arrendador. Entonces, más allá de qué parte de la transacción seas, asegúrate de tener en cuenta todos los aspectos antes de firmar un contrato.

En lo que a ti respecta ¿comprar una casa es una mejor elección que un acuerdo de opción de arrendamiento? De ser así, comienza tu solicitud de hipoteca en línea con los expertos en préstamos hipotecarios de Rocket Mortgage^®. También puedes llamarnos al (800) 718-8233.