Viviendas en alquiler con opción a compra: cómo funciona y qué debes considerar

Hay muchos arrendatarios a los que les gustaría comprar una casa, pero no tienen lo suficiente ahorrado para el down payment. Según datos de Redfin, hoy en día, el precio promedio de una vivienda supera los $400,000, lo que significa que incluso un down payment del 3% costaría al menos $12,000. Otra opción es lo que se conoce como alquiler con opción a compra. Con este tipo de acuerdo, puedes alquilar una casa con la meta final de comprarla. Aquí te explicamos cómo funciona y las ventajas y desventajas de este camino hacia ser propietario.

¿Qué es una casa en alquiler con opción a compra?

Una casa en alquiler con opción a compra es una residencia que alquilas por un período establecido con la intención de comprarla más adelante. A diferencia de un contrato de alquiler típico, tienes la opción de comprar la propiedad antes de que el arrendamiento venza. Esto te da tiempo para ahorrar para el down payment y, potencialmente, mejorar tu crédito.

Tu contrato de alquiler con opción a compra explicará por cuánto tiempo puedes alquilar la casa antes de que tengas que decidir si la compras o no. El contrato también puede exigir que pagues un cargo por opción anticipado al propietario de la casa. Este pago, que normalmente es entre el 1% y 5% del valor de la casa, te garantiza la opción de comprarla y se puede usar después para reducir el precio de compra si decides seguir adelante con la compra.

Supongamos que pagas $5,000 como cargo por opción y tú y el propietario acuerdan un precio de venta de $350,000 por la casa que estás alquilando. Puedes usar los $5,000 del cargo que ya pagaste para reducir el precio de venta a $345,000.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Al entrar en un acuerdo de este tipo, establecerás el periodo de alquiler con el propietario. Estos acuerdos tienden a ser más largos que los arrendamientos estándar de 1 año y suelen ser de 2 a 3 años. También determinarán el precio de compra de la casa y el cargo por opción que debes pagar por adelantado.

Algunos contratos de alquiler con opción a compra especifican que cierta porción del alquiler mensual se debe guardar en una cuenta de depósito en garantía. Más adelante puedes usar estos fondos, conocidos como créditos de alquiler o primas de alquiler, para ayudar a cubrir un down payment cuando compres la casa. De esa manera, con cada pago de alquiler que haces, estás ahorrando para el down payment al mismo tiempo.

Sin embargo, los contratos de alquiler con opción a compra tienen sus riesgos. Si decides no comprar la casa, usualmente perderás el dinero que está en la cuenta de depósito en garantía. Además, generalmente perderás cualquier cantidad que hayas pagado como cargo por opción.

Si tu cargo por opción es del 1% al 5% del valor de la casa y la propiedad que estas alquilando está valuada en $250,000, podrías perder de $5,000 a $17,500 si no la compras al final del arrendamiento.

Tipos acuerdos de alquiler con opción a compra

Hay dos tipos principales de contratos de alquiler con opción a compra: arrendamiento-opción y arrendamiento-compra.

En ambas opciones, puedes arrendar una casa por un tiempo especificado y tener la opción de comprarla cuando termine el arrendamiento. Sin embargo, una opción es más flexible.

Arrendamiento con opción

En un acuerdo de arrendamiento con opción, aceptas alquilar una casa por un período establecido. Por lo general:

• Pagarás un cargo por opción del 1% al 5% del valor de la casa al principio
• Pagarás más en alquiler cada mes, que usarás más adelante para el down payment
• Llegarás a un acuerdo para el precio de venta, que será lo que pagues independientemente de lo que suceda con el valor de la casa durante el tiempo transcurrido
• Tendrás la opción de comprar la casa al terminar el arrendamiento

La diferencia importante con el arrendamiento con opción es que no tendrás obligación de comprar la casa al terminar el arrendamiento. Puedes retirarte de la compra. Si lo haces generalmente perderás ambos: el pago extra que hiciste cada mes por alquiler y el cargo por opción. El arrendamiento con opción es más flexible, aunque podrías perder dinero si no terminas comprando la casa.

Arrendamiento con compra

Un acuerdo de arrendamiento con compra exige que el vendedor venda la casa y que tú la compres al final del período de arrendamiento. Esto difiere de un contrato de arrendamiento con opción que solo exige que el vendedor ofrezca la casa para venta al final del período de arrendamiento.

En otros aspectos, un acuerdo de arrendamiento con compra funciona similar a un arrendamiento con opción, con una diferencia clave al final:

• Tú y el vendedor acordarán un periodo de arrendamiento
• Tanto tú como el vendedor acordarán cualquier cláusula especial o contingencia que te permita retirarte del trato sin penalización
• Tu acuerdo de arrendamiento con compra establecerá el precio de venta.
• Pagarás más en alquiler cada mes para ahorrar para un down payment
• Estarás obligado a comprar la casa al final del periodo de arrendamiento.

Otra diferencia clave con un acuerdo de arrendamiento con compra es que posiblemente no tengas que pagar un cargo por opción. Sin embargo, si decides no comprar la casa cuando termina el arrendamiento, estarás incumpliendo el contrato. El propietario de la casa podría demandarte por incumplimiento. También perderás el alquiler extra que hayas pagado. Esto también puede suceder si intentas comprar la casa, pero no puedes porque no calificas para el financiamiento hipotecario.

¿Es buena idea un alquiler con opción a compra?

Si un acuerdo de alquiler con opción a compra es adecuado para ti dependerá en gran medida de tu situación económica.

Si no tienes suficiente dinero ahorrado para cubrir un down payment, un acuerdo de este tipo podría darte unos años para ahorrar para eso, al mismo tiempo que aseguras la casa que quieres comprar.

El alquiler con opción a compra también podría ser una buena opción si tu puntuación de crédito es tan baja que no calificas para una hipoteca o solo calificas para una con una tasa de interés muy alta. Tendrás tiempo para hacer lo necesario para mejorar tu puntuación de crédito mientras alquilas la casa que eventualmente comprarás.

Por otro lado, si ya tienes suficiente dinero ahorrado para un down payment y tu puntuación de crédito es buena, un acuerdo de alquiler con opción a compra probablemente no tenga sentido.

Viviendas en alquiler con opción a compra: ventajas y desventajas

Firmar un contrato de alquiler con opción a compra de una vivienda puede tener ciertas ventajas e inconvenientes.

Ventajas

Algunas de las ventajas de las casas en alquiler con opción a compra incluyen:

• Puedes fijar el precio de venta: en algunos contratos, tú y el propietario de la casa acuerdan un precio de venta cuando firmas el contrato de alquiler. Si el valor de la casa sube durante tu período de alquiler, podrías terminar pagando menos que el valor del mercado por la casa.
• Puedes ahorrar para el down payment: cada mes, pagarás un alquiler más alto y el dinero extra se ahorra como crédito de alquiler. Cuando llegue el momento, puedes usar este dinero extra para ayudar a cubrir el down payment de la compra de la casa.
• Tienes tiempo para mejorar tu crédito: si tu puntuación de crédito es demasiado baja para calificar para una hipoteca, puedes alquilar la casa mientras tomas medidas para mejorar tu puntuación. Puedes hacer tus pagos mensuales a tiempo y reducir los saldos de tus tarjetas de crédito. Cuando termine el periodo de arrendamiento, tu puntuación podría ser lo suficientemente alta como para calificar para una hipoteca con una tasa de interés más baja.
• Puedes ahorrar en costos de mudanza: si terminas comprando la casa que estás alquilando, no tendrás que mudarte. Esto puede ahorrarte una cantidad significativa de dinero en gastos de mudanza.

Desventajas

Las casas de alquiler con opción a compra también pueden tener desventajas, como:

• Podrías perder dinero: si decides no comprar la casa después de que termine el período de alquiler, podrías perder tu cargo por opción y el dinero extra que pagaste cada mes para tu futuro down payment.
• Es posible que gastes más: en algunos contratos de alquiler con opción a compra, tú y el propietario de la casa deciden un precio de compra al inicio del período de alquiler. Si el valor de la casa baja mientras la estás alquilando, podrías terminar pagando más por la casa que su valor actual cuando sea el momento de comprar.
• Tendrás que pagar cargos: a menudo pagarás un cargo por opción y alquileres mensuales más altos durante un contrato de alquiler con opción a compra.
• Podrías ser responsable del mantenimiento y cuidado de la casa: cuando alquilas un apartamento normal, es responsabilidad del propietario mantener el césped cortado y reparar tuberías con fugas o arreglar ventanas rotas. En un contrato de alquiler con opción a compra, estas responsabilidades podrían caer sobre ti, dependiendo de los términos de tu contrato.

Cómo comprar una casa en alquiler con opción a compra

¿Cómo encuentras y compras una casa en alquiler con opción a compra? Estos son los pasos clave:

1. Determina tu presupuesto

Comienza creando un presupuesto familiar que enumere tus gastos e ingresos mensuales. Asegúrate de incluir gastos que varían, como comida, costos de atención médica y servicios públicos. Incluye también gastos discrecionales, como el dinero que gastas en restaurantes o entretenimiento.

Una vez tengas un presupuesto con todo el dinero que entra y sale de tu grupo familiar cada mes, podrás determinar cuánto puedes pagar en alquiler mensual y cargos iniciales. También puedes determinar cuánto puedes pagar mensualmente por la hipoteca una vez compres la casa.

2. Busca una casa en alquiler con opción a compra

Pero ¿cómo buscas una casa en alquiler con opción a compra? Tu mejor opción es trabajar con un agente de bienes raíces que te pueda ayudar a buscar estas propiedades en los barrios donde te interesa comprar. También puedes buscar en internet sitios web especiales que tengan listados de estas propiedades.

3. Negocia los términos

Tendrás que negociar todo, desde el alquiler mensual hasta el tamaño de tu cargo por opción y si vas a firmar un acuerdo de arrendamiento con opción o un acuerdo de arrendamiento con compra. Negocia el precio de venta final de tu casa, ya sea acordando un precio que se mantenga fijo durante todo el periodo de alquiler o uno que pueda subir o bajar en función del valor de la vivienda cuando estés listo para comprarla.

4. Revisa el acuerdo

Después de que tú y el vendedor se pongan de acuerdo en los términos, revisa el contrato de alquiler con opción a compra. Busca los puntos importantes como el alquiler mensual, cuánto tiempo dura el período de alquiler y el precio de la casa cuando estés listo para comprar. Asegúrate de que estos términos sean exactamente iguales a los que acordaron tú y el vendedor. Considera contratar a un abogado de bienes raíces que también revise el acuerdo.

5. Paga el cargo por opción y paga el alquiler

Si firmas un acuerdo de arrendamiento con opción, tendrás que pagar el cargo por opción al principio. La cantidad que pagarás varía por transacción, pero generalmente se negocia antes de firmar el acuerdo de alquiler con opción a compra. Una vez firmas, empezarás a pagar tu alquiler mensual como lo harías con cualquier otro alquiler, excepto que con un pequeño extra para apartar para un down payment.

6. Solicita una hipoteca

Cuando se esté acabando tu período de alquiler, es momento de solicitar una hipoteca para financiar la compra de la casa. El banco revisará tus informes de crédito y tu puntuación de crédito, y verificará cuánto ganas y cuáles son tus deudas. Si necesitas consejos sobre el proceso de préstamos hipotecarios y cómo comprar una casa, consulta nuestra lista de verificación para comprar una casa.

Conclusión: Revisa los términos de tu acuerdo antes de alquilar con opción a compra

Si estás listo para comprar una casa, un contrato de alquiler con opción a compra podría acercarte a tu objetivo. Solo asegúrate de leer la letra pequeña de tu contrato de alquiler para no pagar de más por tu futura casa. Y si tu acuerdo de alquiler con opción a compra está por terminar, puedes comenzar el proceso de aprobación de la hipoteca con Rocket Mortgage^® hoy mismo.

La opción de down payment del 3% solamente se aplica a ciertos préstamos convencionales y no está disponible en todos los estados. Puede haber otras condiciones y restricciones.