Guía para buscar casas en alquiler con opción a compra

Una casa en alquiler con opción a compra puede ser una opción útil para quienes quieren comprar una vivienda, pero no han podido ahorrar lo suficiente para un down payment. Con este tipo de acuerdo, alquilas una casa durante un tiempo determinado con la intención de comprarla al final de ese período. Durante este tiempo, pagas un alquiler ligeramente más alto para que una parte de cada pago se destine a la acumulación de un down payment. Aquí veremos cómo funcionan estos acuerdos, las ventajas y desventajas de esta opción y cómo encontrar una casa en alquiler con opción a compra.

Cómo funcionan los programas de alquiler con opción a compra

Los programas de alquiler con opción a compra ofrecen una alternativa de compra para quienes que han encontrado una casa que les gusta, pero no están listos para hacer un down payment. Antes de firmar un acuerdo de alquiler con opción a compra, el comprador y el vendedor negocian los términos del trato, incluyendo el precio de compra, el alquiler mensual y la duración del contrato de arrendamiento. También decidirán qué parte será responsable del mantenimiento y las reparaciones, y si el comprador podrá cambiar de opinión y retirarse del trato sin penalización.

A cambio de la opción de compra, normalmente pagarás un cargo por opción del 1% al 5% del precio de compra. La buena noticia es que este cargo suele acreditarse a tu down payment. El período de arrendamiento suele durar de 1 a 3 años.

Durante este tiempo, una parte del alquiler que pagas cada mes se destinará a un eventual down payment o al precio de compra total. Por lo tanto, normalmente pagas una cantidad ligeramente más alta cada mes durante el arrendamiento de lo que pagarías con un alquiler tradicional.

Una vez acordados los términos, los detalles se formalizan en un contrato legalmente vinculante. Este documento especifica los términos del acuerdo y cualquier contingencia que permita a cualquiera de las partes rescindir el trato sin penalización.

Tipos acuerdos de alquiler con opción a compra

Existen dos tipos principales de acuerdos de alquiler con opción a compra que ofrecen diferentes niveles de compromiso y flexibilidad: un acuerdo de arrendamiento con opción y un acuerdo de arrendamiento con compra.

Un acuerdo de arrendamiento con compra es un contrato vinculante que te obliga legalmente a comprar la propiedad al final del plazo del arrendamiento. Durante el período de arrendamiento, parte del alquiler mensual se asignará al pago de un down payment en una compra garantizada. Si cualquiera de las partes intenta cancelar el trato, se puede considerar un incumplimiento de contrato y se le podrán imponer penalizaciones.

5 maneras de buscar una casa en alquiler con opción a compra

Aunque no todos los vendedores están abiertos a un acuerdo de alquiler con opción a compra, este tipo de arreglo puede ser beneficioso para los vendedores que saben que quieren vender, pero no de inmediato. Veamos algunas formas diferentes en las que puedes encontrar casas en alquiler con opción a compra.

1. Ponte en contacto con un agente de bienes raíces

Trabajar con un agente de bienes raíces capacitado puede ser una excelente manera de encontrar una casa en alquiler con opción a compra. Un agente con experiencia en el mercado local puede conocer listados de alquiler con opción a compra o vendedores que estarían abiertos a esta opción.

Es útil que el agente también tenga experiencia en este tipo de acuerdos ya que puede ayudarte a mantenerte dentro de tu presupuesto de compra y a negociar los términos.

2. Busca en el mercado local de bienes raíces

Hay sectores del mercado inmobiliario que son ideales para buscar propiedades en alquiler con opción a compra. Eso incluye propiedades que tal vez hayan estado mucho tiempo en el mercado sin ningún interesado o propiedades en preejecución hipotecaria. Los dueños de cualquiera de estos tipos de propiedades podrían beneficiarse de un contrato de arrendamiento con opción o un acuerdo de arrendamiento con compra que les ayude a atraer a un comprador.

Consultar periódicamente el mercado inmobiliario local es una forma fácil de no perder de vista propiedades únicas que podrían ser ideales para este tipo de acuerdo. Las plataformas como Redfin hacen que sea más fácil ver qué hay en el mercado y qué vendedores que podrían estar abiertos a una oferta de alquiler con opción a compra.

3. Aplica a un programa de alquiler con opción a compra

Una simple búsqueda en línea puede ayudarte a encontrar programas de alquiler con opción a compra en tu área o en todo el país. Estos programas tienen diferentes calificaciones y requisitos que los posibles compradores deben cumplir para que les aprueben su solicitud. Por ejemplo, algunos programas tienen requisitos de puntuación de crédito mínima o relación deuda-ingresos (DTI) máxima que debes cumplir para ser elegible.

Estos son solo un par de programas de alquiler con opción a compra que se ofrecen en varios estados en todo el país:

• Home Partners of America
• Divvy
• Dream America
• Trio
• Verbhouse, Inc

4. Usa un portal de alquiler con opción a compra

Los portales de alquiler con opción a compra son bases de datos diseñadas para ayudar a las personas a encontrar estos tipos de propiedades disponibles. Una desventaja es que suelen tener una cuota mensual. También es importante tener en cuenta que no todos los portales pueden garantizar que todas las propiedades listadas sean de alquiler con opción a compra, pero podrían tener la opción de convertirse en un contrato de arrendamiento con compra. Las propiedades que están en preejecución hipotecaria o que han estado mucho tiempo en el mercado son candidatos ideales para un acuerdo de alquiler con opción a compra.

5. Haz una oferta a una parte interesada

Algunas propiedades no están listadas como de alquiler con opción a compra, pero eso no significa que los vendedores no estén abiertos a este tipo de arreglo. Supongamos que encuentras una propiedad de alquiler que tiene todo lo que quieres, pero no te aparece la opción de comprarla. Puedes trabajar con tu agente de bienes raíces para pensar en una oferta que puedas presentar al propietario. Algunos podrían decir que no, mientras que otros podrían estar receptivos a la idea de obtener ingresos por alquiler antes de vender.

Lo mismo se aplica a otras propiedades que quizá no estén explícitamente publicadas como en alquiler con opción a compra, pero que tienen el potencial de volverse una propiedad en alquiler con opción a compra. Hacer una oferta al propietario de una propiedad podría llevarte a un acuerdo de alquiler con opción a compra que los beneficie a ambos.

Qué buscar en una casa en alquiler con opción a compra

Hay ciertas circunstancias que pueden contribuir a que alquilar una vivienda con opción a compra sea muy buena experiencia. Veamos algunas cosas que hay que tener en cuenta en este tipo de vivienda.

Un arrendador bien informado

Ya sea que elijas un acuerdo arrendamiento con opción o un acuerdo de arrendamiento con compra, es importante trabajar con un arrendador que sepa lo que está haciendo. El propietario de la propiedad debe conocer bien tus planes financieros con respecto a la casa y estar en línea con el acuerdo de arrendamiento con compra que usen.

Trabajar con un arrendador con experiencia es especialmente importante cuando se está finalizando el acuerdo de alquiler con opción a compra, ya que este tipo de contrato tiene muchos aspectos únicos comparado con un contrato de alquiler típico.

Una casa en buenas condiciones

Siempre debes considerar el estado de la casa antes de firmar en la línea punteada. No tiene sentido pagar de más para alquilar una casa antes de comprarla si tiene problemas que solo heredarás cuando te conviertas en el propietario.

Evalúa la propiedad y haz preguntas al propietario para comprender a fondo el estado actual de la casa, además de cualquier problema pasado. Suele ser recomendable solicitar una inspección de la vivienda por un profesional antes de firmar el acuerdo de alquiler con opción a compra para que sepas a qué te estás comprometiendo. Una inspección profesional será un costo adicional, pero de todos modos necesitarás una antes de comprar la casa. Podría terminar ahorrándote dinero a largo plazo si hay problemas ocultos con la propiedad.

Una oportunidad de inversión inteligente

Aunque quizá no estés considerando esta casa como una oportunidad de inversión, a la larga podría volverse una inversión en bienes raíces, especialmente si alguna vez quieres mudarte y venderla. Podría ser conveniente hacerte un par de preguntas antes de comprometerte a una propiedad en alquiler con opción a compra:

• ¿Seguirá aumentando el valor de esta propiedad?
• ¿Seguirá siendo un barrio atractivo y seguro?
• ¿Podría ganar dinero con esta propiedad si la vendiera en 5 años?
• ¿Podría ser esta una propiedad de alquiler o una propiedad de inversión en el futuro?
• ¿Requerirá esta propiedad una cantidad significativa de dinero para mantenimiento y reparaciones una vez que yo sea el propietario?

Diligencia debida

Antes de firmar un acuerdo de alquiler con opción a compra, asegúrate de leer el contrato cuidadosamente y consultar con un abogado de bienes raíces para saber cuál es la debida diligencia. Un abogado podrá evaluar el acuerdo y asegurarse de que cumpla las reglamentaciones locales de bienes raíces e impuestos. También podrá determinar cómo se guardarán los fondos adicionales que pagues para acumular un down payment. Normalmente, ese dinero permanecerá en una cuenta de depósito en garantía hasta el final del plazo del arrendamiento.

Considera cualquier contingencia que quieras incluir en el acuerdo que te permita retirarte del trato si surgen problemas con la casa mientras la alquilas. Programa una inspección de la casa y haz preguntas al vendedor para confirmar que se ha investigado, es de confianza y tiene estabilidad financiera.

También es importante cuidarse de las estafas habituales de alquiler con opción a compra, como:

• El vendedor no es realmente el dueño de la propiedad.
• El propietario no ha pagado los impuestos sobre la propiedad.
• La casa está en pésimas condiciones o tiene problemas como plomo o asbesto.
• No se hacen las reparaciones prometidas después de firmar el contrato.
• La casa está en proceso de ejecución hipotecaria.

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra para los compradores

Un acuerdo de alquiler con opción a compra puede tener ciertos beneficios e inconvenientes para los compradores. Veamos algunas de las ventajas y desventajas.

Conclusión: Busca una casa en alquiler con opción a compra que se ajuste a tus necesidades

Algunas propiedades están en el mercado con una opción de alquiler con opción a compra. En otros casos, es posible que puedas negociar un acuerdo de alquiler con opción a compra con un vendedor que no planeaba tomar esa ruta. En cualquier caso, trabajar con un agente de bienes raíces y estar al tanto del mercado puede ayudarte a encontrar una casa en alquiler con opción a compra. Ten en mente que esta casa debería funcionarte a futuro porque al final serás el propietario.

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