Cómo presupuestar para una casa: una guía de costos para el comprador de vivienda

Entender cómo comprar una casa es un paso importante para lograrlo. Y el primer paso es saber cuánto cuesta comprar y mantener una vivienda, para que puedas presupuestar tu tiempo y dinero y hacer el sueño realidad. A continuación, te explicamos cómo establecer un presupuesto para comprar una casa.

Aspectos clave:

• Revisa tus ingresos y gastos para saber cuánto puedes destinar al presupuesto para comprar y mantener una casa.
• Revisa y toma medidas para mejorar tu puntuación de crédito y tu relación deuda-ingreso (DTI), incluyendo pagar tus facturas a tiempo y reducir tus deudas.
• Asegúrate de comprender cuánto necesitas ahorrar para el pago inicial, los costos de cierre y los gastos corrientes como los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda, las cuotas de asociaciones de propietarios, el mantenimiento y las reparaciones.

Factores que determinan cuánto puedes pagar por una casa

El presupuesto para comprar una casa comienza por entender tus ingresos y tus gastos. Si eres comprador de vivienda por primera vez, puede que no sepas por dónde empezar.

Una regla frecuente es multiplicar tu ingreso anual antes de impuestos por 2.5 para calcular cuánto puedes permitirte gastar en una casa. Aunque este cálculo puede darte un punto de partida aproximado, tu ingreso es solo una parte del rompecabezas.

A continuación, algunos otros factores que determinan tu presupuesto para comprar vivienda:

Historial crediticio

Cuando envías solicitud para una hipoteca, los prestamistas consideran varios factores para determinar la tasa de interés y las condiciones del préstamo. Tu puntuación de crédito e informe de crédito son de los más importantes. Los compradores de vivienda con excelente crédito suelen obtener las mejores tasas de interés y condiciones en sus préstamos. Quienes tienen puntuaciones de crédito promedio todavía pueden calificar para un préstamo, pero probablemente paguen más intereses.

Antes de empezar a buscar casa, revisa tu historial crediticio y tu puntuación. Tu puntuación de crédito es un número entre 300 y 850. Según Experian®, los prestatarios con puntuación de crédito de 760 o más tienden a calificar para las mejores tasas de interés. Para saber dónde estás, visita AnnualCreditReport.com y obtener gratuitamente tu reporte de crédito de las tres principales agencias.

Si necesitas mejorar tu puntuación de crédito, céntrate en pagar tus deudas y cumplir con los pagos a tiempo.

Relación deuda-ingresos

Otro factor clave que consideran los prestamistas es tu relación deuda-ingresos, que muestra qué parte de tus ingresos mensuales se destina al pago de deudas como tarjetas de crédito, préstamos de auto o préstamos estudiantiles. La mayoría de los prestamistas prefieren una DTI por debajo del 43%, aunque algunos pueden exigir que esté por debajo del 36%.

Para calcular tu DTI, divide tus pagos mensuales de deuda entre tus ingresos. Por ejemplo, si ganas $6,000 al mes antes de impuestos y pagas $1,800 en deudas mensuales, tu DTI es del 30%.

Los prestatarios con una DTI alta podrían recibir tasas de interés más altas, lo que encarece la hipoteca. Revisar tus deudas actuales y reducir saldos puede mejorar tus posibilidades de obtener mejores condiciones y liberar espacio en tu presupuesto para una hipoteca.

Tasas hipotecarias

Las condiciones del mercado, la inflación y las tasas de los bonos también influyen en las tasas de interés hipotecarias, lo que impacta directamente tu poder de compra.

Según la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau), las tasas hipotecarias subieron del 2.65% a principios de 2021 hasta un máximo de 7.79% a fines de 2023. Aunque el aumento porcentual no parezca tan grande, tiene un gran impacto. En un préstamo de $400,000, eso representaría más de $1,200 al mes.

Las tasas han bajado desde entonces, pero los precios de las viviendas todavía siguen en aumento.  Si las tasas siguen bajando, los compradores podrían pedir prestado más y acceder a casas de mayor valor.

Aunque no puedes controlar el mercado, sí puedes decidir qué opción se adapta mejor a ti, ya sea esperar a que bajen las tasas o comprar ahora y refinanciar más adelante. Solo recuerda que refinanciar implica volver a calificar y pagar nuevos costos de cierre.

Cómo presupuestar para una casa

Ahora que sabes qué factores influyen en cuánto puedes pagar por una casa, es hora de crear un presupuesto que funcione para tus objetivos económicos y personales.

1. Conoce tus ingresos mensuales brutos

El primer paso para determinar cuánto puedes pagar por una casa es revisar tu flujo de efectivo mensual y tus hábitos de gasto. Comienza evaluando tus ingresos brutos, es decir, lo que ganas antes de impuestos y deducciones como aportes para la jubilación o el seguro médico.

Esto incluye tu salario, bonos, comisiones y otras fuentes de ingreso. Conocer tu ingreso bruto te da un punto de partida sólido para calcular un rango de precios de vivienda que se ajuste cómodamente a tu presupuesto.

2. Prepara un documento detallado de tus gastos mensuales

Después de calcular tu ingreso mensual bruto, categoriza tus gastos. Divídelos en costos fijos (como alquiler o pagos del auto) y gastos variables (como alimentos o entretenimiento). Esto te puede ayudar a identificar hábitos de consumo que podrías reducir.

Por ejemplo, los alimentos son un gasto variable, lo que significa que pueden cambiar mes a mes. Con planificación de comidas, uso de cupones y comparación de marcas, puedes reducir esa cuenta.

También recuerda incluir gastos menos frecuentes, como suscripciones anuales o mantenimiento del auto. Divide esas cantidades entre 12 meses para integrarlas en tu presupuesto mensual.

Finalmente, puedes agrupar tus gastos en “necesidades” y “deseos” para identificar en qué áreas tienes flexibilidad y en cuáles puede ser recomendable priorizar.

Ten cuidado de no hacer un presupuesto para comprar casa que dependa demasiado de reducir gastos esenciales. Es importante dejar un margen de flexibilidad en tu presupuesto.

3. Presupuesta para el pago inicial

Tu requisito de pago inicial para la compra de una vivienda puede variar desde cero por ciento hasta el 20% del precio de compra. La cantidad exacta que necesitarás aportar depende del tipo de préstamo que elijas y de tu situación económica, incluyendo tu puntuación de crédito. Por ejemplo, un préstamo convencional conforme a tasa fija necesita un pago inicial del 3%. Los préstamos de FHA exigen un mínimo del 3.5%, mientras que los préstamos del VA y USDA no necesitan ningún pago inicial.

Si haces un pago inicial inferior al 20 % en un préstamo convencional, deberás pagar un seguro hipotecario privado. Aunque los costos del PMI varían, normalmente puedes esperar pagar entre $30 y $70 al mes por cada $100,000 de la cantidad del préstamo hipotecario. Una vez que tengas al menos un 20% de capital acumulado en tu vivienda, podrás dejar de pagar el PMI.

Identificar cuánto puedes pagar como pago inicial te ayudará a calcular cuánto puedes pedir prestado. Aunque un pago inicial más pequeño reduce el costo inicial de comprar una vivienda, aportar más dinero al principio puede ayudarte a ahorrar en intereses.

4. Determina cuánto puedes pagar por una vivienda

Una vez que hayas calculado tus ingresos y gastos disponibles, y estimado tu pago inicial, el siguiente paso es determinar cuánto puedes gastar razonablemente en vivienda cada mes. Un punto de partida habitual es la regla del 28%, que sugiere mantener los costos mensuales de vivienda en o por debajo del 28% de tus ingresos brutos. Aunque puede ser una guía útil, es posible que no funcione para todas las situaciones económicas.

Esto es lo que debes incluir al hacer tu presupuesto para vivienda:

• Principal e intereses de la hipoteca: normalmente es la parte más grande del pago mensual de la hipoteca. El principal es la cantidad que pides prestado y los intereses es lo que te cobra el prestamista por prestártelo. Una calculadora hipotecaria puede ayudarte a estimar este pago.
• Impuestos sobre la propiedad: asegúrate de incluir tus impuestos sobre la propiedad en tu presupuesto, ya que pueden variar según tu ubicación. Muchos prestamistas establecen una cuenta de depósito en garantía para recaudar un estimado mensual prorrateado del impuesto anual, y luego pagan esa cantidad por ti cuando corresponde.
• Seguro de la vivienda: cubre tu vivienda si hay daños o desastres, como incendios o granizo. Según Forbes Advisor, una póliza de seguro de la vivienda con una cobertura de $350,000 cuesta alrededor de $1,678 al año. Muchos propietarios de vivienda también pagan este cargo anual mediante una cuenta de depósito en garantía.
• PMI: si tu pago inicial es menor al 20%, es posible que debas pagar PMI, lo que aumenta el costo mensual. En promedio, el PMI varía entre el 0.2% y el 2% de la cantidad del préstamo hipotecario al año.
• Cuota de la asociación de propietarios de vivienda: dependiendo de dónde vivas, podrías tener que pagar cuotas anuales o mensuales de la asociación de propietarios de vivienda. Estas normalmente cubren servicios como mantenimiento de paisajismo, recolección de basura, instalaciones de la comunidad y otros costos de mantenimiento.

5. Incluye los costos de cierre

Los costos de cierre son otro gasto importante inicial al comprar una vivienda. Incluyen una variedad de cargos y servicios, como:

• Cuota de inscripción
• Costos por tasación
• Cargos por inspección de la vivienda
• Seguro del título
• Cargos de registro del gobierno
• Honorarios del abogado
• Cargo por estudio topográfico

Los costos de cierre suelen oscilar entre el 3% y el 6% de la cantidad total del préstamo hipotecario. Por ejemplo, en una vivienda de $400,000, podrías pagar entre $12,000 y $24,000.

En algunos casos, puedes negociar con el vendedor quién asume estos costos, especialmente si estás comprando una vivienda en un mercado favorable al comprador. Los vendedores podrían estar más dispuestos a cubrir una parte de los costos de cierre para facilitar la transacción. Esto podría reducir tus gastos iniciales y hacer que la compra sea más asequible en el cierre.

6. Presupuesta los costos de mantenimiento de la vivienda

El presupuesto para una vivienda no termina cuando firmas los papeles del cierre. También necesitas planificar los gastos continuos de mantenimiento y reparaciones.

La mayoría de los expertos recomienda reservar entre el 1% y el 4% del valor de tu vivienda cada año para mantenimiento. En una vivienda de $400,000, eso significaría apartar entre $4,000 y $16,000 anualmente. Podrías necesitar reservar más si tu vivienda es antigua o de gran tamaño.

Algunos costos típicos de mantenimiento que debes considerar:

• Cuidado del césped
• Mantenimiento de piscina (si aplica)
• Control de plagas
• Mantenimiento de electrodomésticos
• Reparaciones exteriores (como techo o revestimientos)
• Reparaciones menores en interiores (como grifos que gotean o parches en paredes)

También podrías querer formar un fondo de emergencia para cubrir reparaciones imprevistas o problemas mayores, como reemplazar el techo. Así, si surge algo, no tendrás que recurrir a tus ahorros normales o fondos de jubilación, a menos que sea absolutamente necesario.

No caigas en la trampa de ser “pobre con casa”

Aunque puede ser tentador estirar tu presupuesto y comprar la vivienda más cara para la que califiques, esto puede dejarte en una situación financiera ajustada.

“Pobre con casa” significa que una parte excesiva de tus ingresos se destina a la hipoteca u otros costos de vivienda, dejando poco dinero para otros gastos o para ahorrar. Lo mejor es vivir según tus posibilidades y tomar decisiones que respalden tanto tu estilo de vida actual como tus objetivos de largo plazo.

Preguntas frecuentes sobre cómo hacer un presupuesto para comprar una casa

Estas son algunas preguntas frecuentes y sus respuestas que pueden ayudarte mientras planificas tu presupuesto para adquirir una vivienda.

¿Qué debo hacer si no puedo comprar una casa?

Si determinas que no puedes comprar una casa en este momento, puedes tomar medidas para mejorar tu situación financiera con miras en el futuro. Trabaja en mejorar tu relación deuda-ingresos (DTI) e identifica áreas en las que puedas reducir gastos. También podrías calificar para subvenciones y programas de asistencia que te ayuden con los costos iniciales de la compra de vivienda.

¿Cuál es la regla 50/30/20?

La regla del 50/30/20 es una guía para crear un presupuesto. Indica que deberías destinar el 50% de tus ingresos netos a necesidades básicas, el 30% a deseos o gastos discrecionales, y el 20% restante al pago de deudas y al ahorro.

¿Cuánto debo dar como pago inicial por una casa?

La cantidad adecuada del pago inicial depende de tu situación económica y tus objetivos de largo plazo. Considera lo que puedes pagar razonablemente, no solo hoy, sino también en los próximos meses y años. Dar al menos el 20% puede ayudarte a evitar el PMI. Por otro lado, si un pago inicial más bajo te permite comprar antes y te deja margen en el presupuesto para ahorrar o hacer reparaciones, podría ser la mejor opción.

Conclusión: establece un presupuesto para prepararte para comprar una casa

Presupuestar para una vivienda exige considerar tanto los costos iniciales como los gastos continuos, no solo la cantidad del préstamo. También implica prepararte para los costos iniciales, los gastos continuos y una planificación económica de largo plazo. Tomarte el tiempo para calcular estos costos y entender qué se ajusta a tu presupuesto actual puede ayudarte a evitar el estrés económico en el futuro. Con una visión clara de tus ingresos, hábitos de gasto y objetivos de ahorro, podrás tomar decisiones bien fundamentadas y seguras sobre la vivienda adecuada para ti.

En Rocket Mortgage®, estamos aquí para ayudarte a tomar decisiones financieras inteligentes y acompañarte en cada paso del camino. Comienza hoy tu solicitud de hipoteca en línea y acércate a la casa de tus sueños.