11 consideraciones legales importantes al comprar una casa

Las compras de bienes raíces son las transacciones más costosas en las que la mayoría de las personas participan. Desde antes de encontrar la casa que quieres hasta el día en que te entregan las llaves, es importante conocer los requisitos legales relacionados con los bienes raíces y tus derechos al comprar una vivienda.

Sigue estos 11 pasos para simplificar el proceso de compra de una vivienda. Completar cada uno te permitirá pasar de comprador a propietario de vivienda con menos estrés y más entusiasmo.

1. Preaprobación de la hipoteca

Antes de comenzar a buscar una casa, debes obtener una preaprobación para una hipoteca. Esto facilitará que un vendedor acepte tu oferta, pues sabrá que te aprobaron para el financiamiento que necesitas.

El proceso de preaprobación no es muy complejo. El prestamista tomará tu información personal y el comprobante de ingresos y activos y ejecutará un informe de crédito. Es necesario que sepas cuánto dinero estás dispuesto a usar para un pago inicial en efectivo. El prestamista te dará una carta indicando que estás preaprobado por un período de tiempo y una cantidad específicos.

Para ser claros, la preaprobación no significa que tengas garantizado un préstamo, solo indica que inicialmente calificas para uno. El prestamista necesitará más documentación para aprobar formalmente tu préstamo. Cuánto más, depende de lo que se reciba por adelantado.

2. Oferta de compra

El siguiente paso es encontrar la casa de tus sueños y presentar una oferta de compra. Tu agente de bienes raíces puede ayudarte a completar este documento, que es una oferta para comprar la casa.

Considera cuidadosamente cuánto quieres ofrecer. Quizá quieras ofrecer menos de lo que pide el vendedor, pero en algunos mercados realmente dinámicos es posible que tengas que ofrecer más. La oferta de compra es realmente un contrato en espera de la firma del vendedor, por lo que es un documento complejo.

Puedes pedir a un abogado especializado en derecho inmobiliario que revise la oferta de compra y dé asesoría legal. En la mayoría de los casos, tu agente habrá usado un formulario estándar autorizado en tu condado, pero pide a tu abogado que se asegure de que incluya todo lo necesario.

3. Negociación de la oferta y firma del contrato de compraventa

Después de enviar una oferta, el vendedor puede hacer una contraoferta, rechazarla o aceptarla. Si el vendedor hace una contraoferta y cambia cualquiera de las condiciones del contrato, tu agente o abogado debe revisar los cambios.

La primera parte de la venta de una casa es el contrato de compraventa. Este es el contrato que firman ambas partes cuando se acepta una oferta. Junto con el precio de compra, un acuerdo de compraventa también define lo siguiente:

• Depósito de arras: esta es la cantidad de dinero en efectivo que los compradores comprometen para completar la venta. Un depósito de buena fe suele ser del 1 al 2 % del precio de compra. En un mercado competitivo, un depósito de arras más alto puede hacer que tu oferta sea más atractiva para el vendedor. En caso de que se cierre tu préstamo, este dinero se usa para el pago inicial.
• Contingencias: estas protegen al comprador y al vendedor, permitiéndoles retractarse del trato si algo sale mal. En el caso del comprador, las contingencias generalmente le permiten cancelar el contrato y retener el depósito de arras.
• Fecha de resolución: esta es la fecha de cierre de la venta. Las valoraciones e inspecciones deben completarse antes de esta fecha. La nueva hipoteca debe protegerse y es necesario contar con un seguro para la vivienda. Todas las piezas se alinean ese día.
• Fecha de posesión: a diferencia del cierre, esta es la fecha cuando te mudas a tu nueva casa. La fecha de posesión te permite comprar la casa y le da tiempo al vendedor para mudarse. Si se pide una fecha diferente a la fecha de cierre, el tiempo para que el vendedor se mude es de 30 a 45 días después del cierre, aunque puede ser más largo o corto, dependiendo del contrato. Cabe señalar que, si estás comprando una residencia principal, la mayoría de los inversionistas hipotecarios exigen que ocupes la propiedad en el plazo de 60 días después del cierre.

4. Aprobación de la hipoteca

Una vez que acepten tu oferta, deberás comunicarte con tu prestamista hipotecario con la información para que puedas comenzar el proceso de aprobación de la hipoteca. Es posible que el prestamista te pida más información y documentación que la que entregaste para la preaprobación.

Obtener la aprobación de una hipoteca puede ser intimidante, especialmente si es la primera vez. Trabaja de cerca con tu prestamista hipotecario, además completa y devuelve la documentación de manera oportuna para que no retrases tu préstamo hipotecario.

5. Inspección de la vivienda

Casi todos los contratos para la venta de una casa incluyen una disposición que exige la inspección de la vivienda antes de que el contrato se considere vinculante. Asegúrate de que tu agente o abogado inserte una cláusula sobre esto en tu contrato. Esto te da a ti, como comprador, el derecho de contratar a un inspector de viviendas para que vea e inspeccione la vivienda (por dentro y por fuera), en búsqueda de posibles problemas.

Si tu inspector encuentra problemas, tu abogado puede pedir a los vendedores que hagan las reparaciones necesarias para que la venta siga adelante. Es posible que sea necesario seguir negociando en este punto. Si el vendedor no quiere hacer las reparaciones, puedes hacer una contraoferta con un precio de compra más bajo.

En mercados inmobiliarios extremadamente competitivos, se sabe que algunos compradores renuncian a la inspección para tratar de tener una ventaja sobre los competidores. Si bien esto podría posicionarte mejor ante el vendedor, es una estrategia extremadamente arriesgada, especialmente cuando compras una casa más antigua. Ten cuidado.

6. Cubrir contingencias

Una vez que termine la inspección de la vivienda y el contrato sea definitivo, deberás cumplir otras contingencias mencionadas en el contrato. La más importante normalmente es la venta de tu casa actual. Si eres propietario de una casa, probablemente querrás vender tu casa actual para poder pagar la segunda, por lo que el contrato establecerá que la compra depende de esa venta.

Cuando se trata de un mercado competitivo de compra de vivienda, la llamada oferta contingente puede ser un golpe en tu contra, pues el vendedor puede tener otros compradores que no tienen que vender una casa existente antes de comprar una nueva. Desde luego, la alternativa no es muy atractiva: puedes vender tu casa anticipadamente, pero tendrías que encontrar un lugar para vivir mientras tanto o pagar dos hipotecas. No todos puede permitirse el lujo de hacer esto. Debes equilibrar las prioridades como corresponde.

7. Seguro de título

Después, si la compañía de préstamos hipotecarios lo exige, deberás comprar un seguro de título para la propiedad. Será necesario hacer un estudio de títulos para evaluar si hay hipotecas pendientes, gravámenes no pagados, cuotas pendientes de servidumbres y arrendamientos de la asociación de propietarios de viviendas (HOA). El seguro de título garantiza que el título (derecho de propiedad) que recibes es válido y está libre de reclamos. Protege al prestamista de problemas que podrían ocurrir en el futuro y dar lugar a una disputa sobre la propiedad.

Debes comprar una póliza de título de propietario por separado para proteger tus derechos sobre la propiedad y tener dinero para comprar otra propiedad si alguien presentara un reclamo válido sobre tu propiedad en el futuro.

8. Cierre de hipoteca

Una vez se hayan cumplido todas las contingencias y le hayas dado a tu prestamista hipotecario la documentación adecuada, se hará tu cierre (también conocido como acuerdo). Durante esta reunión, cerrarás la compra de la vivienda y la hipoteca.

Tu abogado o el agente de bienes raíces te acompañará al cierre. En el cierre, firmarás los documentos legales y revisarás todos los datos financieros en detalle.

9. Escritura

Como parte del cierre, recibirás la escritura de la casa, que es tu comprobante de propiedad legal. Esta escritura contendrá una descripción de la propiedad, incluyendo los límites de la propiedad o las restricciones de la escritura.

Debes consultar con tu abogado sobre cómo adquirir la propiedad si estás casado o si compras la casa con otra persona (algunas opciones incluyen copropietarios, propiedad conyugal, copropietarios con derecho de supervivencia).

10. Presentación

Una vez que se entrega la documentación, tu compra no estará completa hasta que los documentos se presenten ante el condado. Coordina con tu agente o abogado de bienes raíces para determinar cómo se presentará la documentación.

11. Otros asuntos legales

Es posible que hayas notado a lo largo del artículo que hemos dicho "agente o abogado de bienes raíces". Esto se debe a que, en varios estados, la ley exige que los abogados de bienes raíces estén presentes en los cierres. Estos estados son:

• Connecticut
• Delaware
• Georgia
• Massachusetts
• Nueva York
• Carolina del Sur
• West Virginia

Para el resto de los estados, la única persona que debe estar presente en un cierre es el notario. La necesidad de un abogado de bienes raíces en cualquier otro estado, depende de ti y tu situación.

En muchos casos, al momento del cierre o después, también deberás trabajar con tu prestamista para establecer una cuenta de depósito en garantía. Tu prestamista hipotecario apartará una parte del pago de tu hipoteca para pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propiedad. Esto va a la cuenta de depósito en garantía.

Además de entender los pasos para comprar una casa, es importante tener un conocimiento firme de los derechos legales que tienes como comprador en el intercambio.

Estos derechos pueden variar según el estado o la región en la que vives, pero generalmente incluyen:

• El derecho de elegir tu propio prestamista hipotecario, corredor, tasador o inspector de viviendas.
• El derecho a recibir copias de cualquier documento legal asociado con la compra, y que un asesor legal los evalúe y explique.
• El derecho de ser informado de cualquier gravamen u otros cargos sobre el título.
• El derecho a hacer un recorrido final de la casa antes del cierre.
• El derecho de recibir información sobre los impuestos a la propiedad en años anteriores.
• El derecho a estar libre de prácticas discriminatorias, como se describe en la Ley de Vivienda Justa.

Como se indicó, esta lista de derechos del comprador no es exhaustiva y los derechos pueden variar según la región. Consultar a un abogado de bienes raíces puede ayudarte a entender completamente tus derechos como comprador.

Sigue estas 11 consideraciones legales paso a paso y estarás en camino de completar tu transacción de bienes raíces y convertirte en un propietario de vivienda responsable.

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