¿Qué es una hipoteca asumible y cómo funciona?

Los compradores de vivienda pueden financiar la compra de una casa de diversas maneras. Sin embargo, con tantas opciones hipotecarias disponibles, elegir el programa adecuado puede resultar complicado.

Una opción de financiamiento que algunos compradores quizá no conocen es la hipoteca asumible.

¿Es la opción más adecuada para tu situación financiera y tus necesidades de compra?

¿Qué es una hipoteca asumible?

Una hipoteca asumible permite que el comprador adquiera una vivienda asumiendo el préstamo hipotecario del vendedor. Algunos compradores prefieren este tipo de hipoteca porque les permite acceder a una tasa de interés más baja.

Esto ocurre cuando las tasas han subido desde que el vendedor compró la vivienda y este obtuvo una hipoteca a tasa fija.

¿Qué tipos de hipotecas son asumibles?

No todos los préstamos hipotecarios son asumibles. De hecho, la mayoría de las hipotecas convencionales, aquellas que no están respaldadas por una agencia gubernamental sino por un prestamista privado, no son asumibles. Una excepción en los préstamos convencionales se produce cuando existe un “sucesor en interés”, es decir, cuando la propiedad se transfiere a otra persona durante la vida del propietario o después de su fallecimiento. También puedes asumir una hipoteca de tasa ajustable una vez que haya terminado su período inicial de tasa fija.

Sin embargo, los préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o respaldados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) o el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) son asumibles siempre que se cumplan los requisitos específicos.

Para la mayoría de los préstamos del VA o de la FHA, un vendedor debe obtener la autorización del prestamista para una hipoteca asumible.

Préstamos de FHA

Los préstamos de FHA más recientes exigen que tanto el comprador como el vendedor cumplan criterios específicos para que la hipoteca sea asumible. Los vendedores deben vivir en la vivienda como residencia principal durante un período determinado y los compradores deben seguir el proceso estándar de solicitud de un préstamo de FHA.

Las hipotecas de FHA son más accesibles para compradores con puntuación de crédito más baja. La mayoría de los prestamistas exige un puntaje mínimo de 580 para aprobar un préstamo de FHA, aunque algunos permiten una puntuación de crédito tan baja como 500 si el prestatario puede hacer un pago inicial del 10%. Los préstamos de FHA exigen un pago inicial de solo el 3.5% del precio de compra si la puntuación de crédito del prestatario es de 580 o superior.

Préstamos del VA

Los préstamos del VA que ofrecen varios beneficios, siendo el más notable que no requieren pago inicial, están disponibles para miembros activos del servicio militar, veteranos, miembros de la Guardia Nacional y de la Reserva del Ejército, así como cónyuges sobrevivientes que cumplan ciertos requisitos de elegibilidad. Un comprador que no sea un miembro activo o retirado del servicio militar ni cónyuge sobreviviente puede solicitar una asunción de préstamo del VA. Sin embargo, si una persona que normalmente no califica para un préstamo VA asume el préstamo, el vendedor pierde su derecho del VA.

Dependiendo de cómo esté estructurado el préstamo, el prestamista también podría necesitar la aprobación del Centro Regional de Préstamos del VA. Este paso exige tiempo adicional para procesar la documentación.

En muy pocos casos, es posible que un comprador se tome con un préstamo libremente asumible que se aplica a cualquier préstamo del VA cerrado el 1 de marzo de 1988 o antes. Los vendedores de esta categoría no necesitan la aprobación del prestamista. Sin embargo, pueden seguir siendo responsables de los pagos si el comprador no cumple la hipoteca a tiempo, por lo que es recomendable obtener una liberación de responsabilidad por parte del VA.

Préstamos del USDA

Los préstamos del USDA, que al igual que los préstamos VA no necesitan pago inicial, también son asumibles. Lo más importante es que, en la mayoría de los casos, los prestatarios necesitarán la aprobación tanto del prestamista como del USDA. La excepción son los casos de “sucesor en interés”, mencionados anteriormente en el contexto de los préstamos convencionales. El vendedor mantiene la responsabilidad de la hipoteca hasta que el comprador asume dicha responsabilidad.

Rocket Mortgage^® no ofrece préstamos del USDA en este momento.

¿Cómo funciona una hipoteca asumible?

Una hipoteca asumible funciona de manera similar a un préstamo hipotecario tradicional, con la diferencia de que el comprador solo puede obtener el financiamiento por medio del prestamista del vendedor. Como se mencionó, los prestamistas deben aprobar la asunción de la hipoteca. Si se hace sin autorización, los vendedores corren el riesgo de tener que pagar el saldo completo desde el principio. Los vendedores también corren el riesgo de que los compradores no cumplan los pagos, lo que puede afectar negativamente la puntuación de crédito tanto del comprador como del vendedor.

Una ventaja importante de una hipoteca asumible es que no se requiere una tasación. Omitir la tasación puede ahorrarle al comprador cientos de dólares. Sin embargo, el comprador debería hacer una inspección de la vivienda para verificar si existen problemas que requieran reparaciones. Una vez el comprador cierra el negocio de la casa, el vendedor ya no es responsable de los pagos de la hipoteca.

¿Qué préstamos no son asumibles?

No todos los préstamos hipotecarios son asumibles. De hecho, la mayoría de las hipotecas convencionales, aquellas que no están respaldadas por una agencia gubernamental, sino por un prestamista privado, no son asumibles. Una excepción se produce cuando existe un “sucesor en interés”, es decir, cuando la propiedad se transfiere a otra persona durante la vida del propietario o después de su fallecimiento. Además, las hipotecas de tasa de interés ajustable pueden ser asumibles una vez que han superado su período inicial de tasa fija.

Ventajas y desventajas de las hipotecas asumibles

Antes de decidir si vale la pena optar por una hipoteca asumible, debes considerar los costos adicionales, la documentación y los plazos necesarios para tramitar el préstamo. Aunque puede ser beneficioso evitar tasas de interés más altas al asumir la hipoteca del vendedor, es importante comprender completamente las ventajas y desventajas antes de comprometerte.

Ventajas

A continuación, se presentan algunas ventajas de las hipotecas asumibles:

• Las viviendas pueden ser más fáciles de vender: Los compradores que buscan un proceso de compra más sencillo y una tasa de interés más baja pueden encontrar muy atractivas las hipotecas asumibles.
• Posibilidad de ahorro para el comprador: Las bajas tasas de interés pueden ahorrarles miles de dólares a los compradores a lo largo de la vida del préstamo. Además, al no requerirse una tasación, puedes ahorrar algunos cientos de dólares al inicio.
• Costos de cierre limitados: Cuando los compradores solicitan una hipoteca, programas como FHA, VA y USDA limitan los costos de cierre que deben pagar. Como resultado, la compra de la vivienda puede resultar más asequible.

Desventajas

Estas son algunas desventajas asumibles de las hipotecas:

• Mayor riesgo financiero: Los vendedores suelen enfrentar riesgos adicionales. Por ejemplo, si un comprador asume libremente una hipoteca y luego transfiere la propiedad a un tercero no revelado, el vendedor podría ser responsable de cubrir los pagos que el nuevo propietario no realice.
• No hay oportunidad de comparar: El comprador está sujeto a las condiciones originales establecidas por el prestamista del vendedor. Como resultado, su capacidad para obtener una tasa de interés o un plazo más competitivos es limitada.
• Posibilidad de no aprobarse: En la mayoría de los casos, el comprador debe cumplir con ciertos requisitos del prestamista o del inversionista del préstamo. Por ejemplo, los préstamos de FHA más recientes exigen que tanto el comprador como el vendedor cumplan criterios específicos.

Cómo calificar para un préstamo hipotecario asumible

Sigue los pasos a continuación para iniciar el proceso de asumir un préstamo hipotecario:

1. Encuentra una propiedad que desees comprar y verifica que la hipoteca asociada sea asumible.
2. Asegúrate de que tu puntaje de crédito y tu relación deuda-ingreso (DTI) cumplan los requisitos mínimos.
3. Reúne toda la documentación necesaria para procesar el préstamo, como historial laboral, comprobantes de ingresos y verificación de activos para el pago inicial.
4. Completa y presenta la solicitud para asumir la hipoteca.
5. Durante el cierre, paga los costos de cierre correspondientes y firma la documentación adicional que necesita el prestamista.

¿Cuánto cuesta asumir una hipoteca?

El costo de asumir una hipoteca variará según el inversionista del préstamo y las políticas del prestamista que aprueba la asunción. Las comisiones suelen basarse en un porcentaje del saldo principal pendiente o en una tarifa fija. Además, los cargos por asunción de deuda pueden estar limitados por la legislación estatal, por lo que conviene revisar las regulaciones en tu área.

Quienes asuman préstamos VA generalmente deberán pagar la tarifa de financiamiento al VA, que suele ser del 0.5% del saldo restante de la hipoteca. Estás exento de pagar este cargo de financiamiento si:

• Actualmente recibes beneficios por discapacidad del VA
• Eres cónyuge sobreviviente que recibe beneficios de Compensación por Dependencia e Indemnización (DIC)
• Eres miembro activo del servicio que regresó al servicio después de recibir un Purple Heart

Asumir una hipoteca después del divorcio o la muerte

A veces, se debe asumir una hipoteca debido a la muerte de un familiar o a un divorcio. En estos casos, el prestamista se asegurará de que la persona responsable del préstamo continúe cumpliendo los requisitos mínimos establecidos.

Al igual que en una solicitud de hipoteca tradicional, el prestamista evaluará la capacidad financiera de quien asume el préstamo. En particular, el prestamista revisará los ingresos, los activos y la solvencia crediticia del prestatario para confirmar que puede hacer los pagos mensuales mínimos.

Conclusión

La asunción de una hipoteca puede ser una opción valiosa si buscas una tasa de interés más baja y quieres simplificar el proceso de compra de vivienda. Si confías en el vendedor y en su prestamista, una hipoteca asumible, a pesar de los riesgos, podría ser una buena alternativa.

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