¿Qué es una tasa hipotecaria?

Su tasa hipotecaria es el tipo de interés que se aplica a su préstamo para la casa. Cuanto mayor sea la tasa, más pagará cada mes y en todo el plazo del préstamo.

Como la tasa hipotecaria puede tener un gran impacto en el costo de comprar una casa, es importante entender cómo funcionan las tasas de interés hipotecarias y qué medidas puede tomar para intentar obtener una tasa más baja.

Conceptos básicos de hipoteca

Su tasa hipotecaria es el tipo de interés que se aplica a su préstamo para la casa. El interés es el costo de pedir dinero prestado, expresado como un porcentaje de la cantidad del préstamo que se aplica cada año. Por ejemplo, de manera simplificada, si obtiene un préstamo de $5,000 con un interés del 10%, se acumularán $500 en intereses después de un año, suponiendo que no pague ninguna cantidad.

Las tasas hipotecarias variaron considerablemente en los últimos cincuenta años, llegando a caer hasta un 2,7% y alcanzar más de un 18%. En el último año, las tasas se mantuvieron mayormente entre el 6% y el 7%.

Cuanto más alta sea la tasa de interés de un préstamo, mayor será la acumulación de intereses, lo que implica un pago mensual más elevado y un costo total mayor durante la vida del préstamo. Por ejemplo, si obtiene un préstamo de $300,000 a 30 años, el pago mensual sería de $1,995.91 ($718,527.60 en total) con un interés del 7%, y de $1,798.65 ($647,514 en total) con un interés del 6%.

Si quiere obtener más información, puede usar la calculadora hipotecaria de Rocket Mortgage para probar diferentes tasas y cantidades de préstamo.

¿Cuál es la diferencia entre la tasa de interés hipotecaria y la tasa anual equivalente (APR)?

Si solicita una hipoteca, es posible que vea la tasa de interés del préstamo expresada como una tasa de interés simple o como una tasa anual equivalente (APR).

La diferencia entre estas tasas es que la APR ofrece una mejor representación del costo real de pedir dinero prestado. Las tasas de interés únicamente indican cuánto interés se acumula sobre su préstamo. La APR tiene en cuenta el interés junto con la frecuencia de capitalización y otros costos, como los cargos por apertura y los gastos de cierre.

Como la APR incorpora estos costos adicionales, suele ser más alta que la tasa de interés del préstamo. Por ejemplo, el 13 de octubre de 2025, un préstamo hipotecario a 30 años de Rocket Mortgage® tenía una tasa de 6.375% y una APR de 6.651%.

¿Cuáles son los diferentes tipos de tasas hipotecarias?

Las tasas hipotecarias pueden presentarse en una de dos modalidades: fija o ajustable.

Hipotecas con tasa de interés fija

Si tiene una hipoteca a tasa fija, significa que la tasa de interés de su préstamo no cambia. Se mantiene igual durante toda la vida del préstamo.

En Estados Unidos, el 92% de las hipotecas son préstamos a tasa fija. Estos préstamos son populares porque dan certeza. No tiene que preocuparse de que la tasa aumente y haga que su pago mensual sea inasequible. Además, le permiten asegurar una tasa baja sin tener que preocuparse por perderla más adelante.

Hipotecas con tasa de interés ajustable

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) tienen tasas de interés que pueden variar con el tiempo. Esto significa que, a medida que la tasa del ARM suba o baje, su pago mensual también podría aumentar o disminuir.

Por lo general, las ARM tienen un período inicial durante el cual la tasa es fija, y luego la tasa se ajusta según un calendario regular. Por ejemplo, una ARM 5/1 tiene una tasa fija durante los primeros cinco años y, a partir de entonces, se ajusta una vez al año.

Las ARM pueden ser menos predecibles que los préstamos a tasa fija. Si las tasas suben, su pago podría aumentar tanto que se vuelva inasequible. Sin embargo, generalmente tienen tasas más bajas que los préstamos a tasa fija, al menos al principio. Esto los hace más económicos inicialmente y populares entre las personas que tienen previsto vender la vivienda o refinanciar antes de que finalice el período de tasa fija inicial.

Para proteger a los consumidores, a veces existen límites sobre cuánto puede ajustarse la tasa de una ARM.

Por lo general, estos préstamos cuentan con topes de ajuste inicial y subsecuente, que son las cantidades máximas en que la tasa puede cambiar durante el primer ajuste y en cada ajuste posterior. Las ARM también pueden tener una tasa máxima, lo que establece un límite sobre cuán alta puede llegar la tasa y el pago mensual.

¿Cómo se determina tu tasa hipotecaria?

La tasa de interés de su hipoteca puede variar según algunos factores personales que podría controlar y factores del mercado más amplios que están fuera de su control.

Factores personales

Cuando las entidades crediticias fijan la tasa de interés de un préstamo, uno de los factores que consideran es el riesgo percibido del préstamo. Cuanto mayor sea el riesgo percibido de que incumpla con los pagos, mayor será la tasa de interés que la entidad crediticia cobrará para compensar ese riesgo.

Para evaluar el riesgo de un préstamo, las entidades crediticias hacen un extenso proceso de análisis de crédito para hipotecas. Deberá dar la documentación económica necesaria y permitir que la entidad crediticia examine sus finanzas y su historial de crédito para decidir si le ofrece o no un préstamo.

Al establecer las tasas, las entidades crediticias consideran tres factores principales:

• Ingresos y deudas. Cuantos más ingresos genere y menor sea su relación deuda-ingresos, menos riesgo representará para las entidades crediticias, lo que lo ayudará a conseguir una tasa más baja.
• Puntuación de crédito. Un buen historial de crédito demuestra que maneja bien sus deudas, lo que permite que las entidades crediticias le ofrezcan una tasa más baja.
• Pago inicial. Cuanto mayor sea su pago inicial, más capital tendrá en la casa y menor será el riesgo que la entidad crediticia asume al darle el préstamo, lo que le permitirá obtener una tasa hipotecaria más baja.

Factores del mercado

Además de factores personales como sus ingresos y su historial de crédito, hay factores del mercado más amplios que influyen en la tasa de su hipoteca.

Los tres principales aspectos que afectan a las tasas son:

• Inflación. Cuando la inflación es alta, las entidades crediticias suelen aumentar las tasas para compensar la pérdida de valor del dinero. Durante periodos de mucha inflación, la Reserva Federal puede aumentar la tasa de fondos federales para encarecer el costo de los préstamos y tratar de reducir la inflación.
• Tasas de la Reserva Federal. La Reserva Federal modifica con frecuencia las tasas de interés de referencia, que afectan al costo que tienen los bancos para prestarse dinero entre sí. Cuando la Reserva Federal aumenta las tasas, las tasas hipotecarias suelen seguir esa tendencia.
• Mercado de valores respaldados por hipotecas. Las entidades crediticias suelen agrupar sus préstamos en valores respaldados por hipotecas (MBS) y venderlos a inversores en el mercado abierto. Ante una alta demanda en el mercado de MBS, las entidades crediticias suelen reducir las tasas para aumentar el volumen de préstamos y su posterior venta. Si el mercado se debilita, las tasas pueden aumentar.

¿Cuál es la tasa hipotecaria ideal?

Cuanto más baja sea la tasa de interés de su hipoteca, menor será su pago mensual y menos pagará a lo largo de la vida del préstamo. Las tasas hipotecarias pueden ser volátiles, por lo que lo que hoy se considera una buena tasa puede resultar inadecuado el mes o el año siguiente.

Para entender qué constituye una buena tasa, conviene seguir de cerca las tasas hipotecarias diarias. Cualquier tasa por debajo del referente de mercado suele ser una buena oportunidad. Puede usar como referencia las tasas publicadas por entidades crediticias locales y bancos importantes, así como consultar los datos de tasas de préstamos provistos por la Reserva Federal.

¿Cómo puede obtener una buena tasa de interés hipotecaria?

Aunque algunos factores que afectan a las tasas hipotecarias están fuera de su control, hay medidas que puede tomar para garantizar una tasa de interés más baja.

• Mejore su puntuación de crédito: este podría ser el paso más importante, ya que a los prestatarios con una puntuación de crédito más alta generalmente se les ofrecen tasas de interés más bajas.
• Compra puntos de hipoteca: puede anticipar parte de los intereses de su préstamo hipotecario mediante la compra de puntos hipotecarios, lo que le permitirá reducir la tasa de interés.
• Ahorre para un pago inicial más grande: un pago inicial más grande significa un préstamo más pequeño, lo que puede derivar en una tasa de interés más baja. Es posible que pueda evitar el seguro hipotecario privado (PMI). También hay programas de ayuda para el pago inicial y subvenciones para quienes cumplan los requisitos.
• Reduzca su relación deuda-ingresos (DTI): disminuir su DTI, sobre todo en cuentas revolventes como tarjetas de crédito, hace que su deuda represente un menor riesgo en relación con sus ingresos.
• Fije su tasa de interés: si las tasas de interés bajan después de que solicite un préstamo, fije su tasa hasta el cierre para no perderla.

Explorar distintas opciones de préstamo también es una buena manera de intentar ahorrar. De esta forma, puede comparar condiciones, tasas y otra información de los préstamos disponibles.

¿Se puede cambiar la tasa de su hipoteca?

Para la mayoría de los prestatarios con una hipoteca a tasa fija, hay pocas opciones para modificar su tasa.

Una forma de hacerlo es refinanciar su préstamo, lo que implica tomar un nuevo préstamo y cancelar el anterior, reemplazando la anterior hipoteca por una nueva. Tenga en cuenta que deberá pagar costos de cierre y otros gastos cuando obtenga la nueva hipoteca, por lo que conviene refinanciar únicamente si las tasas bajaron lo suficiente como para que el ahorro sea considerable.

Hay diferentes tipos de refinanciamiento hipotecario:

• Refinanciamiento de tasa y plazo. La forma más básica de refinanciamiento consiste en reemplazar su préstamo por uno nuevo que tenga una tasa y un plazo diferentes.
• Refinanciamiento con desembolso de efectivo. Esto reemplaza su hipoteca por una nueva con un saldo mayor, lo que le permite extraer la diferencia del capital de su vivienda en forma de efectivo para usarlo en otros fines.
• Refinanciamiento simplificado de la FHA. Este tipo de refinanciamiento está disponible para préstamos de la FHA y suele ser rápido por los requisitos mínimos de documentación.
• Refinanciamiento sin costos de cierre. Estos préstamos de refinanciamiento no tienen costos de cierre ni tarifas iniciales, pero compensan esos ahorros con tasas de interés más altas.

El refinanciamiento es una opción para quienes mantienen al día sus pagos hipotecarios. Si tiene dificultades para cubrir su hipoteca, también podría ajustar su tasa de interés trabajando con su entidad crediticia mediante una modificación del préstamo.

La modificación del préstamo implica ajustar los detalles de su préstamo, como reducir la tasa de interés o extender el plazo del préstamo para que los pagos mensuales sean más asequibles. Las entidades crediticias a veces colaboran con los prestatarios que enfrentan dificultades, pero no está garantizado. Aun así, no está de más consultar si tiene problemas para pagar.

Conclusión: Compare opciones para asegurar la mejor tasa hipotecaria

La tasa de interés de su hipoteca es uno de los factores más importantes para determinar su pago mensual y el costo total de su préstamo. Aunque algunos factores del mercado que afectan a las tasas están fuera de su control, hay varias medidas que puede tomar para influir en la tasa de su préstamo.

Si ya tiene una hipoteca y quiere cambiar su tasa, puede considerar un refinanciamiento hipotecario para evaluar si le conviene. Un paso fundamental es comparar las ofertas de diversas entidades crediticias para identificar cuál le ofrece las mejores condiciones.

Si está listo para empezar a solicitar hipotecas, puede iniciar el proceso de solicitud con Rocket Mortgage® hoy.