¿Qué es la tasa porcentual anual y cómo funciona en bienes raíces?

Cuando solicitas una hipoteca, es probable que te encuentres con algunas siglas financieras poco familiares. Una de ellas es la APR, que significa tasa porcentual anual. La APR es como tu tasa de interés en el sentido de que te dice cuánto costará tu préstamo, pero se mide de manera diferente e incluye otros cargos.

Antes de comprometerte con un prestamista, es importante que entiendas la APR para que puedas comparar ofertas y elegir la hipoteca con los mejores términos.

¿Qué es la APR?

APR es el costo anual de un préstamo expresado como un porcentaje. La APR incluye tu tasa de interés y cualquier cargo adicional que se te cobre. Como resultado, la APR es una medida más completa de cuánto pagarás por una hipoteca. La APR que te ofrezcan dependerá de factores como tu puntuación de crédito, el down payment, la cantidad del préstamo, el plazo del préstamo y las condiciones del mercado.

APR vs. tasa de interés

La diferencia principal entre la APR y la tasa de interés de tu préstamo es que la APR incluye cualquier cargo que debas pagar a tu prestamista o a un tercero. La tasa de interés solo refleja el interés que pagarás. Como tu APR incluye estos cargos, siempre será ligeramente superior a tu tasa de interés y es una medida más precisa de cuánto cuesta tu hipoteca.

Tipos de APR

Cuando pides dinero prestado o solicitas una tarjeta de crédito, encontrarás dos tipos de APR: fija y variable.

APR fija

Una hipoteca con una APR fija viene con una tasa de interés que se establece cuando obtienes el préstamo y nunca cambia. Como resultado, puedes contar con que tendrás un pago mensual predecible y puedes presupuestar para el futuro. Una hipoteca de tasa fija puede ser particularmente beneficiosa si obtienes tu hipoteca cuando las tasas de interés son bajas.

APR variable

Una hipoteca con una APR variable viene con una tasa de interés que cambia con el tiempo, subiendo o bajando al ritmo de las condiciones del mercado. Una hipoteca con una APR variable, más conocida como hipoteca de tasa ajustable o ARM, comienza con una tasa de interés más baja que un préstamo de tasa fija. Después de unos años, generalmente 5 o 7, el período introductorio termina y tu pago mensual se ajustará, usualmente una vez al año.

Esto significa que tu pago mensual aumentará o disminuirá cada año que pagues el préstamo. Los prestamistas suelen limitar cuánto puede aumentar o disminuir tu tasa de interés durante la vida del préstamo.

Si obtienes una hipoteca con APR variable, es muy importante que estés preparado para que tu pago mensual aumente. Asegúrate de saber qué tan pronto podría aumentar tu pago, qué tan altos o bajos pueden llegar a ser tus pagos y con qué frecuencia se ajusta tu tasa.

¿Qué incluye la APR?

Cuando estés buscando la mejor APR, es importante recordar que cada prestamista es diferente y probablemente no aplicará los mismos cargos al mismo préstamo. Los cargos que influyen en tu APR suelen incluir:

• Tasas de interés base: Tu prestamista te cobrará intereses sobre el dinero que pidas prestados y usará esa tasa de interés al calcular tus pagos mensuales. La tasa de interés que pagarás variará según tu puntuación de crédito, las condiciones del mercado y otros factores. Cuanto más alta sea tu tasa, más altos serán tus pagos mensuales.
• Cargos por la evaluación de riesgo: Los cargos de evaluación de riesgo cubren los costos de revisar tus finanzas para determinar tu elegibilidad para el préstamo y tu capacidad para pagarlo. Los evaluadores de riesgo revisarán tu puntuación de crédito, extractos bancarios, formularios W-2 y talones de pago para verificar tus ingresos e historial de pagos de facturas.
• Cargo por emisión: El cargo por emisión es el dinero que le pagarás a tu prestamista por el trabajo que hace para procesar y financiar tu solicitud de préstamo.
• Cargos por preparación de documentos: Los prestamistas suelen cobrar por la preparación de los documentos que firmarás al cierre de tu préstamo.
• Costos de cierre: Los costos de cierre incluyen todos los cargos que pagas a tu prestamista hipotecario y a los proveedores externos, como aseguradoras de títulos, abogados de bienes raíces, inspectores y tasadores que trabajan en la redacción de tu nueva hipoteca. Puedes esperar que los costos de cierre oscilen entre el 3% y el 6% de la cantidad total del préstamo. 

Descubrirás para que APR calificas cuando recibas tu estimación del préstamo. Todos los prestamistas están obligados a utilizar un formulario de estimación del préstamo estandarizado para que puedas comparar la APR u otros términos del préstamo de diferentes prestamistas y ayudarte a elegir la mejor oferta.

Cómo calcular la APR

Si las matemáticas no son tu fuerte, no te preocupes, no tendrás que calcular la APR en ninguna hipoteca que solicites. Los prestamistas tienen obligación de darte esta información. Sin embargo, puede ser útil saber de dónde proviene esta cifra porcentual y los factores que la afectan.

Esta es la fórmula para calcular la APR:

1. APR = [({cargos + interés total} / principal del préstamo) / días totales en el plazo del préstamo] ✕ 365 ✕ 100
2. Es más fácil dar un ejemplo con un préstamo pequeño. Supongamos que estás solicitando un préstamo personal de $2,000 y el plazo de reembolso del préstamo es de 180 días. El prestamista te está cobrando $120 en intereses y $50 en cargos.
3. Suma los cargos y el total de intereses. Eso es $120 más $50, lo que suma $170.
4. Divide esa suma por el principal del préstamo. Después, divide esos $170 por el saldo principal de tu préstamo de $2 000. Entonces, $170 / $2,000 = 0.085.
5. Divide ese resultado por el total de días en el plazo del préstamo. Las matemáticas se complican un poco aquí, pero quédate con nosotros. Divide ese 0.085 por el número de días en el plazo de tu préstamo, 180. Esta vez, la operación se ve así: 0.085 / 180 = 0.00047222.
6. Multiplica el resultado por 365. Ahora multiplica el resultado del paso 3 por 365. Esta ecuación se resuelve de la siguiente manera: 0.00047222 ✕ 365 = 0.1723611.
7. Multiplica el resultado por 100. Por último, multiplica la cifra del paso 4 por 100 para obtener un porcentaje. En este caso, obtendrías 0.1723611 ✕ 100% = 17.24%. Ese porcentaje final es tu APR.

¿Por qué es importante la APR?

La APR es la mejor manera de encontrar la hipoteca de menor costo.

Si un prestamista te ofrece un préstamo hipotecario con un interés del 7%, pero una APR del 9.5%. Supongamos que otro prestamista te ofrece una hipoteca con una tasa de interés más alta del 7.15%. Podrías pensar que la primera hipoteca es menos costosa. Pero si el segundo préstamo tiene una APR del 9%, le costará menos que el préstamo con la tasa de interés más alta.

¿Por qué motivo el segundo préstamo tiene una APR más baja, aunque su tasa de interés sea más alta? Costos de cierre y cargos. El primer prestamista cobra una mayor cantidad de cargos, lo que encarece su préstamo incluso con una tasa de interés más baja.

La tabla bajo da otro ejemplo: El préstamo con una tasa de interés del 6% todavía puede ser más económico que uno con una tasa más baja del 5% pero con una APR más alta.

La APR es una cifra importante porque te dice cuánto te costará tu préstamo. También es un número útil para comparar ofertas de préstamos para ayudarte a encontrar el menos caro.

Cuando consideres las ofertas de préstamos, ten cuidado de no confundir la APR y la tasa de interés. Evita comparar la tasa de interés de un préstamo con la APR de otro, ya que son dos cifras distintas.

Digamos que un prestamista te ofrece un préstamo hipotecario con un interés del 5%, pero una APR del 7.45%. Supongamos que otro prestamista te ofrece una hipoteca con una tasa de interés más alta del 6%. Podrías pensar que la primera hipoteca es menos cara, pero si el segundo préstamo viene con una APR del 7.37%, te costará menos por adelantado que el préstamo con la tasa de interés más alta.

Los costos de cierre y los cargos son el motivo por el que el segundo préstamo tiene una APR más baja, aunque su tasa de interés sea más alta. El primer prestamista está cobrando más en cargos, lo que hace que su préstamo sea más caro incluso con una tasa de interés más baja.

La tabla a continuación ofrece una explicación visual de cómo puedes comparar ofertas y ahorrar dinero.

Preguntas frecuentes sobre la tasa porcentual anual

Estas son las respuestas a algunas de las preguntas más frecuentes que los prestatarios tienen sobre la tasa porcentual anual.

¿Cuál se considera una buena APR para una hipoteca?

Lo que constituye una APR buena varía según varios factores, incluyendo la solidez de tu puntuación de crédito, el tipo de hipoteca que obtienes y si las tasas de interés hipotecarias son altas o bajas al solicitar el financiamiento.

Por ejemplo, tu APR será generalmente más baja si optas por un préstamo de corto plazo a 15 años en lugar de un préstamo de tasa fija a 30 años. Si la APR promedio para un préstamo a tasa fija a 30 años es actualmente del 6.98% y te ofrecen una hipoteca al 6.5%, eso es bastante bueno para el mercado actual. Sin embargo, si la APR promedio fuera actualmente del 3%, una APR del 6.5% no sería para nada buena.

¿Afecta mi puntuación de crédito a mi APR?

Tu puntuación de crédito tiene un efecto grande en la APR que te ofrecen. Los prestatarios con puntuaciones de crédito más altas tienden a obtener tasas de interés más bajas, lo que a su vez significa una APR más baja. Si tu crédito no es tan bueno, puedes esperar una tasa de interés y una APR más altas.

¿Cuál es la diferencia entre APR y APY?

APY significa rendimiento porcentual anual y es muy diferente de la APR. En lugar de medir cuánto gastarás cada año en un préstamo, el APY mide cuánto dinero ganarás cada año de intereses en una inversión. Quizá hayas invertido dinero en un CD, una cuenta de mercado de dinero o una cuenta de ahorros de alto rendimiento. El APY en estos canales de inversión te dice cuánto ganarás con ellos cada año.

Conclusión: Busca préstamos hipotecarios con una APR baja

Si estás buscando un préstamo hipotecario, presta atención a la APR que te cotizan los prestamistas. Es la mejor manera de encontrar el préstamo hipotecario de menor costo, ya que combina la tasa de interés hipotecario y los cargos del prestamista. Cuando compares ofertas de préstamos, recuerda distinguir entre la APR y la tasa de interés. Un préstamo con una tasa de interés más baja que otro puede costar menos en intereses, pero si tiene una APR más alta, viene con más cargos iniciales. Comparar precios puede ayudarte a encontrar el préstamo con la APR más baja que puedas obtener.

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