Adquisición de un terreno sin urbanizar: ventajas, desventajas y guía de financiamiento

Ser propietario de un terreno sin urbanizar puede sentirse como tener en tus manos el lienzo en blanco de tu futura casa. Sin embargo, antes de lanzarte a planificar la construcción y soñar con las posibilidades, vale la pena detenerte un momento para entender exactamente qué es un terreno sin urbanizar, cómo puede utilizarse y qué implica adquirirlo y desarrollarlo.

Tomarte el tiempo para investigar antes te ayudará a asegurarte de que tu sueño sea realista y que la propiedad se adapte a tus necesidades. Aquí analizamos más de cerca el proceso de compra de un terreno sin desarrollar.

¿Qué es la tierra sin urbanizar?

Antes de explorar los posibles beneficios y desventajas de comprar un terreno sin urbanizar, es importante comprender el término y las dificultades potenciales que pueden surgir durante el proceso.

Definición y características

El terreno sin urbanizar, también conocido como terreno virgen, es una propiedad sin construcciones ni servicios básicos y en algunos casos ni siquiera cuenta con acceso por carretera. Piensa en este tipo de terreno como una pizarra en blanco, lista para múltiples usos.

Esto significa que tendrás que gestionar el acceso vial y las entradas, conectar los servicios públicos de electricidad, agua, gas natural e internet, y navegar por el complejo proceso de zonificación y aprobación de construcción. La topografía y la proximidad a zonas desarrolladas pueden influir significativamente en el costo y la dificultad del desarrollo.

El terreno puede estar ya despejado y listo para construir, o bien ser un lote boscoso, una extensión rural o tierra agrícola.

Usos frecuentes del terreno sin urbanizar

Por lo general, la tierra no urbanizada se encuentra en áreas rurales, lejos de las carreteras del condado, y podría ser el lugar para construir la casa de tus sueños. Se puede usar para muchos propósitos, incluyendo:

• Construir una vivienda personalizada
• Uso recreativo
• Alquilar a agricultores o personas con vehículos recreativos
• Uso como espacio de almacenamiento o estacionamiento
• Emprendimiento o negocio secundario
• Venta del terreno en el momento oportuno y al precio adecuado

El terreno sin urbanizar es sumamente versátil. No obstante, su uso legal depende de las reglamentaciones locales de zonificación. Antes de comprar, consulta con las autoridades del condado o de la ciudad para evitar sorpresas desagradables que puedan limitar tus planes.

¿Cuáles son las ventajas de comprar un terreno sin urbanizar?

Existen muchos beneficios al comprar un terreno sin urbanizar, en lugar de adquirir una vivienda ya construida o buscar una cabaña o casa de campo en áreas rurales. Aquí hay algunas a considerar.

Flexibilidad y personalización

Un terreno sin urbanizar es un lienzo completamente en blanco. Esto significa que puedes usarlo como quieras, siempre que cumpla las leyes de zonificación locales y diseñes tu construcción desde cero según tus propias especificaciones. Al no existir edificaciones previas, no tendrás que preocuparte por las características de una casa que no te gusten.

Precio de compra más bajo

Por lo general, un terreno sin urbanizar cuesta considerablemente menos que una propiedad con una vivienda existente. Si observas el costo por acre, puede parecer una verdadera ganga. Además, si buscas en áreas menos demandadas, fuera de las grandes ciudades, puedes encontrar precios aún más bajos.

Costos de mantenimiento bajos

Comprar un terreno sin construcciones significa que hay menos cosas que mantener. No tendrás que preocuparte por electrodomésticos dañados, sistemas de calefacción o de aire acondicionado averiados, problemas de plomería o goteras en el techo. Aunque seguirás pagando impuestos sobre la propiedad y seguro, los costos de mantenimiento continuo serán mínimos o inexistentes.

Menos competencia

En cuanto a la competencia de los compradores, puede resultar más fácil adquirir un terreno sin urbanizar que una vivienda unifamiliar tradicional. Muchos compradores quieren algo a lo que puedan mudarse de inmediato. No quieren sentir el estrés de la construcción de una casa, y puede que tampoco quieran enfrentarse a los retos que implica una obra nueva. Y muchos no pueden esperar tanto para mudarse. Sin embargo, comprar un terreno y evitar la competencia podría ser una buena movida si tienes tiempo para esperar.

Posible rentabilidad

El terreno es un recurso finito. Existe una cantidad limitada y nadie puede producir más. A medida que la población crece y el espacio disponible disminuye, el valor de la tierra tiende a aumentar con el tiempo. Por ello, un terreno sin urbanizar puede convertirse en una inversión con alta rentabilidad.

¿Cuáles son las desventajas de comprar un terreno sin urbanizar

Aunque los terrenos sin urbanizar suelen verse como una inversión con gran potencial de valor de apreciación debido a la oferta limitada y la creciente demanda. Sin embargo, todavía podrías tener dificultades para obtener financiamiento. Antes de invertir, considera las ventajas y desventajas de comprar tierra no urbanizada, los costos asociados a construir en el terreno y cómo financiarás tu compra.

Falta de infraestructura

Comprar una propiedad sin acceso a agua, alcantarillado, electricidad ni carreteras puede ser un desafío. Tendrás que construir un camino e instalar o conectar los servicios públicos, y eso puede ser una tarea costosa y consumir mucho tiempo.

Dificultades de financiamiento

Muchos prestamistas no ofrecen préstamos hipotecarios tradicionales para terrenos sin urbanizar. Probablemente tendrás que hacer un pago inicial mucho mayor y pagar tasas de interés más altas que las de las viviendas unifamiliares. Trabajar con prestamistas experimentados en terrenos sin urbanizar puede facilitar un proceso de compra más fluido.

Retos de zonificación y permisos

Las leyes de zonificación dictan cómo se pueden usar ciertos terrenos. Pueden variar según la ubicación y, en última instancia, limitar el uso que planeas darle al terreno. Podría estar restringido al uso agrícola, solo al residencial o para la protección de la vida silvestre. Antes de comprar un terreno, investiga las leyes de zonificación del área visitando el Departamento de Planificación Urbana u otra oficina del gobierno local. También es posible que puedas encontrar información sobre las leyes de zonificación en la biblioteca o en el sitio web de la ciudad.

Costos de los permisos

Los permisos demuestran la aprobación del gobierno local para construir o completar un proyecto en una propiedad. Probablemente necesitarás varios permisos para construir en un terreno no urbanizado. Estos frecuentemente incluyen permisos sépticos, de pozo, de entrada y de construcción. No subestimes el costo ni el tiempo que se necesita para obtener los permisos. Algunas ciudades y condados son más fáciles de tratar que otros, y las reglamentaciones locales suelen ser únicas.

Servidumbres

Una servidumbre otorga a otra persona o empresa el derecho de usar la propiedad de alguien más para un propósito específico, como entradas compartidas o tuberías subterráneas. Querrás asegurarte de que la propiedad no tenga servidumbres y, si las tiene, de que estés de acuerdo con el acceso otorgado y que no interfiera con tus planes para la propiedad. Y si la propiedad no tiene acceso directo, tendrás que asegurarte de contar con una servidumbre que te permita acceder. Si la propiedad ya tiene una servidumbre con este propósito, asegúrate de comprender a fondo tus derechos.

Tiempo

Si planeas construir en tu terreno en bruto, considera tu calendario. A menos que solo planees acampar, puede que no puedas mudarte ni construir en el terreno de inmediato. Y puede que la construcción en un terreno sin urbanizar tome más tiempo, ya que necesitarás preparar la propiedad, habilitar el acceso e instalar los servicios públicos.

Costos asociados con el desarrollo de un terreno sin urbanizar

Por supuesto, el costo de adquirir y desarrollar un terreno depende de la ubicación, el tamaño de las nuevas construcciones o estructuras, la complejidad del diseño y el material utilizado. Si planeas construir una vivienda en un terreno sin urbanizar, debes tener en cuenta otros gastos, que pueden incluir:

• Limpieza y nivelación del terreno
• Construcción de una carretera de acceso
• Pruebas ambientales
• Otros permisos
• Conexiones de servicios públicos

Al decidir qué terreno sin urbanizar comprar para tu futura casa, considera también los demás costos asociados a la construcción. Por ejemplo, si la comunidad o el vecindario tiene una actitud contraria al desarrollo, podrías enfrentar otros retos.

Los costos varían ampliamente según el tamaño y la ubicación del terreno, pero debes planificar decenas de miles de dólares en gastos y comisiones totales.

Opciones de financiamiento para terrenos sin urbanizar

No todos los prestamistas trabajan con terrenos sin urbanizar y muchos aplican normas especiales de financiamiento para la compra de terrenos y proyectos de construcción. Los prestamistas y agentes de bienes raíces con experiencia pueden guiarte en el proceso de financiamiento.

Préstamo para terreno sin urbanizar

Como su nombre lo indica, los préstamos para terrenos sin urbanizar son un tipo especial de hipoteca destinado a este propósito. Los prestamistas generalmente los consideran más riesgosos que los préstamos hipotecarios tradicionales, por lo que puedes esperar un requisito de pago inicial más alto y una tasa de interés superior a la de una hipoteca convencional.

Financiamiento del vendedor

Si el propietario del terreno es un vendedor privado, puede optar por actuar como prestamista. Con el financiamiento del vendedor, tú le pagas directamente al propietario original con el tiempo, en lugar de hacerlo a través de un banco u otra entidad financiera. Este tipo de financiamiento puede ofrecer condiciones más flexibles, pero es fundamental revisar cuidadosamente los contratos. Se recomienda contratar a un abogado especializado en bienes raíces para redactar los términos y proteger tus intereses.

Programas estatales

Los programas gubernamentales pueden ser una buena opción para comprar terrenos comerciales, agrícolas o rurales destinados a vivienda. Los préstamos SBA 504 y los préstamo para construcción del USDA son programas respaldados por el gobierno que pueden ofrecer procesos de aprobación más sencillos y costos más bajos. Aunque Rocket Mortgage no ofrece este tipo de préstamos, vale la pena explorarlos si estás considerando comprar terreno para construir.

Cómo comprar y financiar un terreno sin urbanizar

Si quieres comprar y financiar un terreno sin urbanizar, ya sea para construir tu futura vivienda o mantenerlo como inversión, deberás seguir una serie de pasos generales. Trabajar con un agente de bienes raíces experimentado también será fundamental para que la compra del terreno baldío sea fluida y segura.

1. Investiga y aplica la diligencia debida

Una vez que determines cómo planeas usar el terreno, puedes comenzar a buscar terrenos en venta que se ajusten a tu propósito. Cuando encuentres uno o varios terrenos potenciales, ten en cuenta los siguientes aspectos importantes:

• Servidumbres sobre la propiedad
• Acceso a una carretera principal y a servicios básicos
• Permisos necesarios para el terreno
• Leyes locales de zonificación y restricciones sobre el uso del terreno
• Cobertura de telefonía celular
• Tiempo y dinero necesarios para preparar el terreno
• Proximidad a otras construcciones o terrenos que puedan afectar su valor futuro, positiva o negativamente

Una vez que hayas investigado a fondo y consideres que el terreno encaja con tus objetivos, puedes pasar a estudios más detallados y evaluaciones técnicas para asegurarte de que sea la opción adecuada.

2. Haz un estudio topográfico y pruebas ambientales

Aunque el vendedor sea honesto y tenga buenas intenciones, no confíes únicamente en su palabra. En cambio, contrata a un profesional para hacer un levantamiento topográfico completo de la propiedad. Los resultados te dirán dónde están situados los límites de la propiedad, si hay servidumbres y dónde están, y si hay alguna intrusión en la propiedad. También deberías pedir pruebas ambientales para detectar si hay contaminantes en el suelo.

Organiza una visita al terreno para familiarizarte con la topografía, el tipo de suelo y las características naturales que te gusten o no.

3. Pide un préstamo para terreno

Si necesitas financiamiento para comprar un terreno no urbanizado, tendrás que pedir un préstamo para terreno, específicamente un préstamo para terreno sin urbanizar. Este tipo de préstamo suele conlleva tasas de interés más altas y un pago inicial considerablemente mayor.

Al solicitar el préstamo, es importante que seas proactivo y llegues preparado con un plan sólido y detallado sobre el uso que le darás al terreno. Esto ayudará a mostrar al prestamista el potencial de la inversión. Además, prepara tu información financiera, como declaraciones de impuestos y estados financieros, para demostrar tu capacidad de pago y cubrir los costos asociados.

4. Información sobre consideraciones legales

Antes de firmar los documentos de compra y financiamiento, verifica cuidadosamente posibles problemas como el acceso a terrenos enclavados,  títulos de propiedad no registrados correctamente o servidumbres existentes. Una compañía de títulos, un abogado en bienes raíces y un agente inmobiliario con experiencia en terrenos pueden trabajar juntos como tu equipo asesor para identificar y resolver cualquier problema legal antes de que se convierta en una sorpresa costosa.

Preguntas frecuentes

¿Comprar un terreno sin urbanizar es una buena inversión?

Un terreno sin urbanizar puede ser una buena inversión, aunque no está garantizado. El valor del terreno puede apreciarse con el tiempo y ofrecer mayor flexibilidad de uso, pero también puede ser más difícil de vender, y los plazos de desarrollo suelen ser bastante largos.

¿Cuáles son los costos típicos asociados al desarrollo de un terreno sin urbanizar?

Además del precio de compra, desarrollar un terreno sin urbanizar puede implicar gastos como la construcción de caminos de acceso, la instalación de servicios públicos, la obtención de permisos y la realización de pruebas ambientales. Los costos pueden variar considerablemente según la ubicación y el tipo de terreno. Un agente de bienes raíces con experiencia puede ayudarte a entender todo lo que implica el proceso antes de realizar la compra.

¿Existen beneficios fiscales al ser propietario de un terreno sin urbanizar?

Un terreno sin urbanizar puede ofrecer algunas ventajas fiscales. Estas pueden incluir deducciones del impuesto a la propiedad y ahorros en el impuesto sobre ganancias de capital al revender, según el uso y la ubicación del terreno. En caso de duda, trabajar con un profesional fiscal con experiencia te ayudará a maximizar los beneficios y evitar errores.

¿Necesito un agente de bienes raíces para comprar un terreno sin urbanizar?

Es posible comprar un terreno sin la ayuda de un agente, pero se recomienda ampliamente trabajar con un profesional calificado. Un agente autorizado conoce las leyes inmobiliarias estatales y locales, y puede ayudarte a resolver preguntas sobre zonificación y servidumbres. También puede encabezar las negociaciones con los vendedores, lo que podría generar ahorros significativos.

¿Puedo vivir o acampar de inmediato en un terreno sin urbanizar?

Tal vez puedas acampar en el terreno inmediatamente después de comprarlo, pero no siempre es posible. Algunas áreas restringen el campamento o la ocupación sin autorización previa y estas actividades pueden estar prohibidas por las normas de zonificación o los códigos de salud. Es posible que necesites permisos específicos o acceso a la infraestructura básica antes de poder permanecer en la propiedad durante la noche.

Conclusión: comprar un terreno sin urbanizar es una gran inversión con grandes recompensas potenciales

Si estás considerando comprar un terreno sin urbanizar como inversión o como ubicación para tu nueva vivienda, es fundamental contar con un plan claro para el terreno y para financiar la compra. Saber qué esperar antes de invertir te ayudará a ahorrar tiempo y dinero. Si tomas en cuenta todos los costos y cada paso necesario para comprar, preparar y utilizar el terreno, estarás encaminado a un éxito seguro en la propiedad de la tierra.

Si te interesa más comprar una casa que ya está construida, comienza el proceso hipotecario hoy mismo.