¿Qué es la posesión adversa en bienes raíces?

Uno de los riesgos a menudo pasados por alto, pero significativos, de ser propietario de un inmueble es la posesión adversa. Conocida como “derecho de los ocupantes ilegales”, la posesión adversa permite que un intruso reclame la propiedad si cumple ciertos requisitos legales.

Aspectos clave:

• La posesión adversa permite que alguien que ocupa y posee continuamente un terreno reclame la propiedad legal bajo condiciones específicas.
• Puedes prevenir reclamos de posesión adversa monitoreando tu propiedad y estableciendo límites claros.
• Si sospechas de un reclamo de posesión adversa, comunícate con las autoridades y consulta a un profesional legal.

Qué es la posesión adversa

Posesión adversa es un concepto legal donde el propietario de un inmueble puede perder sus derechos de propiedad a favor de alguien que ocupa o posee continuamente el terreno.

La posesión adversa tiene como objetivo reconocer el uso y desarrollo de terrenos que han sido efectivamente abandonados por su propietario legal.

4 requisitos para la posesión adversa

Los requisitos para la posesión adversa varían según el estado y la jurisdicción, pero los que generalmente deben cumplirse incluyen:

• Posesión continua e ininterrumpida de la propiedad.
• Uso hostil de la propiedad, lo que significa que no es bien recibido por el propietario legal.
• Uso notorio de la propiedad por la persona que busca la posesión adversa.
• El intruso debe haber ocupado de manera exclusiva la propiedad durante el período legal determinado por el estado.

Elementos de la posesión adversa

Los criterios que un intruso debe cumplir para reclamar la posesión adversa cambian de un estado a otro. Las condiciones de la posesión adversa pueden variar por ubicación, y esto incluye:

• Pago de impuestos a la propiedad. Según las leyes de algunos estados, los intrusos deben pagar impuestos sobre la propiedad.
• Período legal. Los estados exigen duraciones de intrusión variadas, también conocidas como el período legal. El período legal es el tiempo mínimo que una persona debe ocupar una propiedad antes de que pueda reclamarla bajo posesión adversa. Este período varía desde 5 años en California hasta 30 años en Louisiana.

Todos los estados requieren que las personas cumplan las siguientes condiciones para reclamar un terreno bajo posesión adversa:

• Posesión abierta. Debe ser claro para cualquiera que vea, que el intruso está en posesión de la propiedad. El intruso no puede ocultar su presencia ni mantener la ocupación del terreno en secreto; debe ser visible para cualquiera que esté prestando atención.
• Posesión notoria. El uso del intruso debe ser notorio, lo que significa que la comunidad creería que el intruso es el dueño de la propiedad. El propietario legal no necesita estar al tanto de una posesión notoria para que cumpla los requisitos legales.
• Ocupación hostil. No es necesario que el intruso tome el terreno usando la fuerza. Sin embargo, la intrusión debe hacerse de una manera que infrinja los derechos del propietario sin su permiso. Si el propietario permitió la intrusión, no puede haber un reclamo.
• Posesión real. El intruso debe estar viviendo en el terreno o en la casa, o trabajando en los campos de la propiedad que está reclamando. El intruso puede apoyar su reclamo documentando sus esfuerzos para mantener y mejorar el terreno. Las mejoras pueden incluir cuidar un jardín o hacer reparaciones significativas en la propiedad.
• Uso exclusivo. El intruso debe tener posesión exclusiva de la propiedad o compartirla con otros intrusos, y debe actuar como si fuera el propietario legal de la propiedad. Los propietarios legales deben ser excluidos de usar la propiedad. Por ejemplo, si dos personas usan un terreno boscoso para caminar, una no puede reclamar la posesión adversa porque la propiedad no es de uso exclusivo.
• Uso continuo. Si el intruso abandona la propiedad antes de que termine el período legal, debe reiniciar el plazo de su reclamo de posesión adversa. Continuo significa que el uso es regular e ininterrumpido. No significa que el intruso deba permanecer en la propiedad las 24 horas del día, los 7 días de la semana. Por ejemplo, el poseedor puede salir de la propiedad para comprar comida y aun así cumplir la condición de uso continuo, pero abandonar la propiedad durante 2 años y luego regresar no satisface el requisito.

¿Qué pasa si el intruso comprueba su reclamo?

Si el intruso hace un reclamo de posesión adversa con éxito, los derechos de propiedad se transfieren legalmente. El poseedor adverso será dueño del título legal de la propiedad, y puede usarla o disponer de ella como desee.

Cómo evitar la posesión adversa

Como propietario, puedes evitar un reclamo de posesión adversa tomando precauciones, como:

• Marcar claramente los límites de la propiedad.
• Caminar por los límites de tu propiedad para buscar señales de intrusión.
• Instalar letreros de “Prohibido el paso”.
• Construir una cerca alrededor de tu propiedad o instalar un portón para bloquear el acceso a tu entrada.

Cómo obtener ayuda con los intrusos

Si tomar medidas para evitar la posesión adversa no funcionó o ya estás lidiando con intrusos, es crucial actuar de inmediato. Las formas de intervenir incluyen:

• Contactar a las autoridades. Llama a la policía tan pronto como sea posible para desalojar a los intrusos y documentar el incidente.
• Contactar a un abogado. Si el problema con los intrusos es recurrente o construyeron un refugio o un edificio en tu propiedad, comunícate con un abogado de inmediato. Actuar rápido es la forma más efectiva de defenderse contra un reclamo de posesión adversa.
• Negociar un permiso por escrito. Puede que estés dispuesto a permitir el uso de la propiedad. Si es así, tener un documento por escrito te ayudará a probar que permitiste un uso específico del terreno. Esto te puede ayudar a rebatir un reclamo de posesión adversa, ya que describe claramente el uso permitido.
• Alquilar la propiedad. De manera similar a otorgar permiso, puedes pedir que los intrusos firmen un contrato de arrendamiento para alquilar la propiedad. Esto también podría ayudar a prevenir que un intruso haga un reclamo de posesión adversa.

Si no estás seguro de qué pasos seguir en tu estado, un abogado de bienes raíces puede ayudarte. Puede que sea necesario llevar el caso a un tribunal.

Ejemplos de posesión adversa

Para ayudarte a entender mejor la posesión adversa y cómo funciona, veamos algunos ejemplos.

Mudarse a una casa donde el garaje adjunto está en la propiedad del vecino

Digamos que compras una casa donde el garaje adjunto fue construido en la propiedad de tu vecino. La estructura se construyó hace más de 40 años, por lo que el vecino ha estado al tanto de esta intrusión por mucho tiempo. Como nuevo propietario, el período legal no tiene que reiniciarse cuando compras la propiedad. Esto significa que puedes reclamar que la intrusión comenzó cuando se construyó el garaje. Como 40 años superan el período legal típico, el vecino-propietario ya perdió su propiedad.

Comprar una propiedad que incluye el garaje de un vecino

Usando el reverso del escenario anterior, digamos que compras una propiedad donde el garaje de tu vecino fue construido en tu terreno hace más de 40 años. ¿Puedes retar el derecho de tu vecino a la propiedad?

Aparte de pedirle amablemente a tu vecino que quite el garaje, es probable que no haya nada que puedas hacer en esta situación. El intruso ha completado el período legal y los derechos de propiedad se han otorgado. Si demandas y el tribunal verifica un reclamo de posesión adversa, eso lo hace oficial y el título se alteraría para mostrar el cambio.

Esperemos que este uso sea revelado antes de que completes una transacción inmobiliaria. Es necesario hacer una investigación de títulos para asegurar que los compradores estén al tanto de cualquier interés de propiedad conflictivo antes de comprar una casa.

Sembrar un huerto en la propiedad de un familiar

Digamos que vives al lado de tus suegros y que sembraste un huerto que se extiende a su propiedad. Has cuidado las plantas durante años, y todos están al tanto de que es tu huerto.

A primera vista, puede parecer que tu reclamo tendrá éxito. Sin embargo, algunos tribunales han dictaminado que la posesión adversa entre familiares no tendrá éxito debido al consentimiento implícito. Como es entre familiares, al propietario puede no importarle si su familiar toma prestado el terreno, por lo que no cumple el criterio de ocupación hostil.

Posesión adversa vs. una servidumbre por prescripción

Una servidumbre por prescripción es otra forma en que alguien puede obtener acceso legal al terreno de otra persona, pero el alcance del uso difiere. Una servidumbre por prescripción ocurre cuando un intruso cumple los criterios de posesión abierta y notoria mencionados arriba. No necesita poseer la propiedad, pero sí necesita usarla.

Un ejemplo de una servidumbre por prescripción sería si los niños usaran un sendero que atraviesa tu propiedad para llegar a la escuela. Si lo han estado haciendo abiertamente durante años y lo has notado, pero nunca los detuviste, es probable que puedan obtener una servidumbre por prescripción para continuar usando esa parte del terreno de la misma manera. No obtendrán el título o la propiedad del terreno, solo el derecho a seguir usándolo.

¿Puede una asociación de propietarios bloquear mi derecho a afirmar la posesión adversa?

Una de las funciones principales de una asociación de propietarios es mediar en disputas entre vecinos. Por esta razón, la HOA puede restringir que los miembros se demanden entre sí. El vecino podría esperar razonablemente no ser demandado, citando las reglas de la HOA, y es posible que no tengas éxito en disputar la restricción. Si decides demandar para establecer la posesión adversa, ten en cuenta que puede ser que no logres llevar el caso a la corte.

Conclusión: Protege tu propiedad para evitar perderla

Hay muchos requisitos que un intruso debe cumplir para reclamar la posesión adversa. Aunque estas situaciones pueden parecer descabelladas, es importante prestar atención a tu propiedad por si acaso. Si estás atento, puedes evitar un reclamo de posesión adversa. Poner letreros de propiedad privada y estar atento a los intrusos es tu primera línea de defensa. Si el problema es constante o continuo, buscar ayuda legal de inmediato es crucial para evitar un reclamo de posesión adversa.

Si actualmente estás lidiando con una situación de posesión adversa o intrusión, deberías considerar comunicarte con un abogado de bienes raíces tan pronto como sea posible para que te ayude con los siguientes pasos.