¿Qué es tenencia conjunta?

Cuando se trata de obtener los beneficios de ser propietario, la mayoría de la gente lo ve en blanco o negro: o eres dueño de una propiedad o no lo eres. Pero existe otra opción que puede abrirle las puertas a muchos posibles compradores: la tenencia conjunta, que es cuando dos (o más) partes unen fuerzas para comprar una propiedad juntos.

Este acuerdo tiene sus propias pautas importantes, pero puede ser una excelente solución para las personas que quieren compartir tanto los costos como las recompensas de ser propietario. La tenencia conjunta crea pautas legales claras que protegen a todos los involucrados, a la vez que hace que las transferencias de propiedad sean sorprendentemente sencillas, y ayuda a que el sueño de tener una casa se haga realidad.

Aspectos clave:

A continuación, se resumen brevemente los puntos importantes de la tenencia conjunta:

• Los copropietarios son dueños de una propiedad en común y pueden acceder a cualquier parte de ella sin restricciones.
• Según este acuerdo, todas las partes comparten la propiedad por igual.
• Con la tenencia conjunta, los propietarios sobrevivientes pasan a ser propietarios de las partes que eran de otro propietario cuando este muere. Esta norma anula incluso un testamento.

Nota: Hablamos principalmente de la tenencia conjunta en el contexto de bienes inmuebles, pero otros tipos de bienes pueden clasificarse dentro de este acuerdo, incluyendo las cuentas bancarias, los autos y las inversiones.

¿Cómo funciona la tenencia conjunta?

Básicamente, los copropietarios comparten el mismo interés en una propiedad de la que son dueños juntos, y legalmente, cualquiera de los propietarios puede acceder a cualquier parte de la propiedad en cualquier momento. Pero como se ha señalado, uno de los elementos más críticos de la tenencia conjunta se refiere a lo que le sucede a la propiedad si uno de los dueños muere.

Tenencia conjunta con derechos de sobrevivencia (JTWROS)

El “derecho de sobrevivencia” es uno de los elementos que hace que la tenencia conjunta sea única: garantiza que la propiedad se transfiera automáticamente a los propietarios sobrevivientes si uno de ellos muere. Este aspecto de la tenencia conjunta prevalece sobre todos los demás reclamos, incluyendo los de los familiares del dueño fallecido.

Además de recibir la escritura de la propiedad, los dueños sobrevivientes también heredan:

• El interés de propiedad del difunto
• Toda la responsabilidad hipotecaria
• Cualquier gravamen o deuda existente relacionados a la propiedad
• La parte de los impuestos a la propiedad y los costos de mantenimiento del dueño fallecido
• Cualquier acuerdo de administración de la propiedad o contratos de arrendamiento de inquilinos pendientes

Ventas de propiedades en una tenencia conjunta

Como es de esperar, las cosas se complican cuando uno de los copropietarios de un acuerdo de tenencia conjunta decide que quiere vender su parte de una propiedad. Para empezar, debe obtener el consentimiento de los demás propietarios para que la transacción pueda continuar.

Cabe señalar que un copropietario puede transferir su parte a otra persona en lugar de venderla; sin embargo, transferir su parte de la propiedad pone fin al acuerdo de tenencia conjunta y obliga al nuevo copropietario a celebrar un nuevo acuerdo con los copropietarios restantes.

También hay consecuencias legales y fiscales cuando se producen estas ventas. Para comenzar, el propietario vendedor podría ser responsable de pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre cualquier ganancia de su parte, mientras que los propietarios restantes podrían tener que reestructurar su financiamiento si la hipoteca se basó en la solvencia crediticia de los propietarios originales. Además, el nuevo régimen de propiedad que reemplaza la tenencia conjunta –generalmente una tenencia en común– requiere documentos legales actualizados y puede dar lugar a una reevaluación de los impuestos sobre la propiedad.

Cómo crear una tenencia conjunta

Casi no hay restricciones sobre quién puede crear una tenencia conjunta: la oportunidad existe para parejas casadas (o no casadas), familiares, amigos, colegas, socios comerciales y más.

Dadas las estrictas ramificaciones legales de este acuerdo, hay ciertos pasos que debes seguir para establecer una tenencia conjunta. Esto incluye:

• Momento de la adquisición: como los nombres de todos los copropietarios deben aparecer en la escritura, todos deben adquirir su interés en la propiedad al mismo tiempo.
• Documentación legal: el título de propiedad debe establecer explícitamente que la propiedad se mantiene “como copropiedad con derecho de sobrevivencia” para establecer el marco legal adecuado, lo que es esencial dada la complejidad del acuerdo.
• Partes de propiedad iguales: cada copropietario tendrá un porcentaje idéntico de la propiedad, independientemente de la cantidad de dinero que haya aportado individualmente a la compra.
• Derecho de posesión: todos los copropietarios deben tener los mismos derechos de usar y ocupar toda la propiedad, no solo una parte específica de ella.
• Acuerdos financieros: se deben establecer acuerdos claros de antemano sobre cómo se dividirán los pagos de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, los costos de mantenimiento y otros gastos entre los dueños.
• Plan de estrategia de salida: los copropietarios deben discutir y documentar lo que sucede si alguien quiere vender su parte o si la relación entre los dueños se deteriora.

No es obligatorio, pero dado que la tenencia conjunta incluye estrictas condiciones y definiciones legales, tiene mucho sentido contratar a un abogado profesional para crear tu acuerdo.

Cuándo considerar una tenencia conjunta

La tenencia conjunta es un acuerdo inteligente, y simple, si quieres ser dueño de una propiedad con otra persona. También es útil si quieres evitar el tribunal de sucesiones y asegurarte de que tu propiedad se transfiera de forma rápida y privada a tu copropietario cuando mueras. Esto la convierte en una opción atractiva para las personas que quieren una forma sencilla de obsequiar su propiedad sin las demoras y los costos de pasar por un proceso sucesorio.

Ventajas y desventajas de la tenencia conjunta

Al igual que con todos estos tipos de acuerdos, la tenencia conjunta tiene ventajas y desventajas. Esto incluye:

Ventajas

Capacidad de pago: como la tenencia conjunta divide el costo de una propiedad, eso inherentemente la hace más asequible.

• Sencillez: al establecer una estructura financiera y de propiedad claramente delineada, la tenencia conjunta crea un marco sencillo que ayuda a los dueños a evitar las complicaciones de porcentajes de propiedad dispares, fórmulas complejas de reparto de ganancias y largos procedimientos de sucesión.
• Protecciones iguales: la tenencia conjunta ofrece partes iguales de la propiedad, por lo que todos se benefician (o pierden) con su mantenimiento. Esto ayuda a crear un fuerte incentivo para que todos trabajen duro y protejan su inversión.

Desventajas

• Riesgo compartido: si uno de tus copropietarios tiene dificultades económicas, tú tienes que asumir la responsabilidad y asegurarte de hacer los pagos mensuales de la hipoteca.
• Posible tensión en la relación: dadas las muchas decisiones que se deben tomar para mantener una propiedad, es natural que surjan desacuerdos. Debes estar preparado para afrontar algunos conflictos durante el acuerdo.

En qué se diferencia una tenencia en común de una tenencia conjunta

La tenencia conjunta es similar a la tenencia en común (TIC), en la que dos (o más) personas son dueñas de una propiedad. Sin embargo, a diferencia de la tenencia conjunta, la TIC les ofrece a los propietarios la oportunidad de tener porcentajes desiguales de la propiedad: un dueño puede tener el 70% de la propiedad, por ejemplo, mientras que el otro tiene el 30%.

Además, dado que no hay derechos de sobrevivencia, la propiedad puede pasar a los beneficiarios o herederos de un dueño cuando muere.

Tenencia conjunta o tenencia en común para parejas casadas

A veces, las personas casadas deciden comprar una casa sin su cónyuge. Esto puede traer beneficios económicos, pero también puede ser complicado. La tenencia conjunta para parejas casadas ofrece simplicidad en el complicado mundo de la propiedad, incluyendo los mismos derechos de propiedad y la transferencia automática al cónyuge sobreviviente sin el proceso sucesorio.

Sin embargo, ambos cónyuges deben ponerse de acuerdo en todas las decisiones importantes sobre la propiedad, puede complicar los procedimientos de divorcio y puede anular los objetivos de planificación patrimonial al transferir automáticamente la propiedad independientemente de lo que esté escrito en un testamento.

Preguntas frecuentes

Dado el enredado mundo de la tenencia conjunta, es lógico que surjan preguntas. Estas son algunas de las más frecuentes.

¿Qué formas de propiedad se pueden tener en una tenencia conjunta?

Dentro de este acuerdo se pueden clasificar varios tipos de propiedades, incluyendo cuentas bancarias, autos, obras de arte e inversiones. Los bienes raíces siguen siendo el uso más común de este acuerdo, pero la tenencia conjunta también puede cubrir artículos personales.

¿Qué pasa cuando los copropietarios se separan?

Si los copropietarios deciden separarse (por la razón que sea), deben ponerse de acuerdo sobre cómo dividir la propiedad porque ninguna de las partes puede vender su parte, o la propiedad entera, sin el consentimiento unánime de todos los dueños. La separación en sí no disuelve automáticamente el acuerdo de tenencia conjunta, por lo que la estructura legal de propiedad permanece intacta hasta que se finalice formalmente.

¿Qué pasa si una persona quiere dejar la tenencia conjunta?

Una persona puede transferir su interés a otra parte si quiere dejar una tenencia conjunta, pero esta acción convierte automáticamente el acuerdo de tenencia conjunta a una tenencia en común para los dueños restantes. Eso significa que la nueva parte no obtiene los mismos beneficios de sobrevivencia que disfrutan los copropietarios.

¿Qué tipo de propiedad es el mejor para evitar el proceso sucesorio?

La tenencia conjunta con derecho de supervivencia es el mejor tipo de propiedad para evitar el proceso sucesorio. ¿Por qué? Porque cuando un propietario muere, la propiedad se transfiere automáticamente a los dueños sobrevivientes sin la intervención del tribunal, lo que evita por completo el largo y costoso proceso sucesorio.

¿Pueden los copropietarios tener partes desiguales de la propiedad?

No, los dueños en un acuerdo de tenencia conjunta deben tener partes iguales de la propiedad. Si quieres tener una propiedad desigual, la tenencia en común puede ser una forma preferible de hacerlo.

Conclusión: La tenencia conjunta es una opción para ser dueño de una propiedad

En el intrincado mundo de los bienes raíces, la tenencia conjunta ofrece una forma más simple de comprar y dividir la propiedad. Ofrece una opción más asequible, una división sencilla de la propiedad (en pocas palabras, debe ser en partes iguales) y también ofrece una forma concreta de dar tu propiedad a otros cuando mueras.

También tiene algunas posibles desventajas, como la posible tensión con los demás dueños y la necesidad de que todos los dueños mantengan su viabilidad financiera. Pero si tomas las medidas adecuadas, como elegir cuidadosamente a tus copropietarios y tener conversaciones honestas sobre las finanzas, los objetivos de largo plazo y las estrategias de salida, la tenencia conjunta puede ser una forma positiva para que las personas alcancen sus sueños de tener una propiedad.

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