¿Qué son los bienes raíces? Definición y guía

¿Estás interesado en comprar una casa para ya no tener que enviarle los cheques del alquiler a tu arrendador todos los meses? Esta forma de pensar no es sorprendente: los bienes raíces son atractivos tanto para los inversionistas como para quienes quieren pasar de alquilar a ser propietarios.

Pero, aunque los bienes raíces son una atractiva alternativa o adición a los bonos, las acciones y los fondos mutuos, implican riesgos y retos.

Veamos cómo funcionan los bienes raíces, qué los hace una inversión atractiva y los pasos que debes dar y las cosas que debes investigar ya sea que estés comprando una casa para ti y tu familia o haciendo una inversión para mejorar tus beneficios.

Cuando se reduce a lo básico, el sector inmobiliario tiene un significado sencillo. Es un terreno y la propiedad —como una casa, edificio de oficinas, apartamento, centro comercial o depósito— en él. Estas estructuras pueden estar sobre el suelo o debajo del suelo. Por ejemplo, si eres dueño de un centro comercial con un estacionamiento subterráneo, ese estacionamiento sería parte de tu propiedad.

Si vas a comprar bienes raíces, también debes entender qué significa el término bien inmueble. Los bienes inmuebles son el terreno y cualquier estructura fijada a este que se considera en el valor de la propiedad. Por ejemplo, si tienes una casa, el garaje se consideraría parte de los bienes inmuebles. Sin embargo, una mesa de pícnic en el jardín, no lo sería. Los bienes inmuebles también te dan el derecho de usar tu propiedad como quieras, incluyendo venderla o alquilarla.

Hay muchos tipos de bienes raíces disponibles, ya sea que vayas a comprar una propiedad para ti o para alquilarla para otros. No importa qué tipo de bien raíz compres, la esperanza es que se aprecie con el tiempo para que cuando vendas, tengas una ganancia. Pero ten cuidado: aunque los bienes raíces pueden ser una inversión sólida con el tiempo, la apreciación no siempre está garantizada.

Bienes raíces residenciales

Tal como el nombre lo sugiere, los bienes raíces residenciales son cualquier tipo de propiedad donde pueden vivir personas. Los diferentes tipos de bienes raíces residenciales incluyen casas unifamiliares, townhouses, condominios y edificios de apartamentos multifamiliares.

Muchas personas compran bienes raíces residenciales como un lugar para vivir. Pero también puedes tratarlos como una inversión. Podrías comprar una vivienda unifamiliar, renovarla y venderla a un precio más alto. También podrías comprarla y alquilarla, cobrando pagos mensuales para pagar la hipoteca.

Incluso si compras una propiedad residencial principalmente como un lugar para vivir, siempre podría terminar siendo una inversión sólida si vale más cuando la vendes que cuando la compras.

Bienes raíces comerciales

Los bienes raíces comerciales son cualquier propiedad que presta un servicio comercial y no se usa como espacio para vivir. Este tipo de propiedad incluye todo desde edificios de oficinas y centros comerciales hasta restaurantes, tiendas de ropa, cines, gimnasios y gasolineras.

Puedes ganar dinero si conservas la propiedad comercial hasta que aumenta de valor y después la vendes y obtienes una ganancia. O puedes ganar dinero alquilando espacio en tu propiedad a arrendatarios comerciales. Por ejemplo, si fueras dueño de un centro comercial, le cobrarías un alquiler mensual a la pizzería por alquilar un espacio. Si fueras dueño de un edificio de oficinas, les cobrarías a las compañías por alquilar un espacio en el edificio.

También puedes usar los bienes raíces comerciales como sede de tu propio negocio. Si tienes un negocio de seguros, por ejemplo, puedes ser propietario de una oficina.

Terreno

También puedes comprar un terreno, que se define como un bien raíz donde no hay construcciones ni estructuras. Si compras un terreno, puedes desarrollar o construir lo que quieras, siempre que sigas los códigos de zonificación y las reglamentaciones locales para ese lote.

Para financiar la compra de un terreno, puedes solicitar un préstamo para tierra.

Bienes raíces industriales

Los bienes raíces industriales son cualquier estructura o terreno usados principalmente para fábricas, depósitos, centros de distribución y centros de manufactura. Este tipo de bienes raíces puede ser caro, pero también es valioso.

A medida que las personas pasan más tiempo comprando en línea y esperan que los productos que compran lleguen a su puerta en menos tiempo, la demanda de bienes raíces industriales ha crecido. Esto hace que este tipo de propiedad sea especialmente valioso porque la posibilidad de que se aprecie de valor es alta.

Si estás listo para comprar bienes raíces —ya sea como residencia principal o como inversión— es importante que entiendas los aspectos básicos de cómo funciona este negocio de principio a fin.

Desarrollo y construcción

Los edificios nuevos —desde viviendas y edificios de oficinas hasta torres de apartamentos, centros de distribución y centros comerciales— se inician durante la fase de desarrollo y construcción del sector inmobiliario. Es aquí donde las compañías de desarrollo, los funcionarios municipales, los arquitectos, contratistas, ingenieros y constructores trabajan juntos para crear un nuevo proyecto de bienes raíces.

Si quieres comprar una casa, generalmente es más fácil comprar una que ya está construida. Sin embargo, comprar un terreno y construir una casa nueva puede darte una casa que se acerca más a tus necesidades de vivienda. Después de todo, puedes decirles a tus arquitectos y constructores exactamente lo que quieres.

Trabajar con firmas de corretaje y agentes de bienes raíces

Tú mismo puedes comprar o vender bienes raíces por tu cuenta. Pero navegar este proceso —encontrar la propiedad adecuada, calificar a los posibles compradores, firmar documentos y manejar las negociaciones— puede consumir bastante tiempo y ser confuso. Entonces, es aquí donde entran en juego los corredores inmobiliarios, los agentes de bienes raíces y los REALTORS^®.

Los agentes de bienes raíces (los que son miembros de la National Association of REALTORS® se conocen como REALTORS^®) trabajan tanto con los compradores como con los vendedores.

Los agentes de bienes raíces ayudan a promocionar propiedades, se encargan de las negociaciones entre el comprador y el vendedor y se aseguran de que se firme toda la documentación necesaria durante una transacción de bienes raíces. No lo hacen gratis; generalmente se les paga un porcentaje de la venta de la propiedad.

Todos los agentes de bienes raíces deben trabajar bajo un corredor inmobiliario. Un corredor inmobiliario tiene una licencia en bienes raíces y amplios conocimientos de la industria de bienes raíces. Los términos “corretaje” y “corredor” suelen confundirse entre sí, pero un corredor es un profesional de bienes raíces y corretaje se refiere a una empresa de bienes raíces.

Administración de propiedades

Si compras bienes raíces como inversión, podrías optar por pagar un servicio de administración de propiedades. Como el nombre lo sugiere, dichos servicios administran propiedades de alquiler que compras, pero no vives en ellas. Se encargan de todo desde el mantenimiento y el cobro del alquiler hasta las llamadas de emergencia de los inquilinos a las 2:00 a. m.

Supongamos que eres dueño de un complejo de apartamentos en otro estado. Podrías contratar a una compañía de administración de propiedades para que se encargue del mantenimiento de esa propiedad. Esta compañía contrataría un servicio de jardinería, uno de limpieza y uno de seguridad. Tu compañía de administración de propiedades también podría evaluar posibles inquilinos, promocionar unidades cuando están disponibles para alquiler y encargarse de los desahucios si los inquilinos dejan de pagar el alquiler mensual. Si la caldera de un inquilino deja de funcionar, uno de tus administradores de propiedades tomaría la llamada y enviaría un servicio de reparación.

Trabajar con prestamistas hipotecarios

Pocas personas pueden comprar bienes raíces con dinero en efectivo. La mayoría de las personas tiene que sacar un préstamo. Es aquí donde los prestamistas hipotecarios entran en juego.

Si quieres comprar una vivienda unifamiliar como residencia principal, pero no tienes el dinero en efectivo para hacer la compra, deberás trabajar con un prestamista hipotecario. Al prestamista le entregarás documentos que verifiquen tus ingresos como tus talones de pago más recientes, estados de cuenta bancarios y declaraciones de impuestos. El prestamista también consultará tu puntuación de crédito de tres dígitos y tus tres informes de crédito, todo para asegurarse de que puedas devolver el dinero prestado.

Si te aprueban para un préstamo, el prestamista le pagará al vendedor de la propiedad que estás comprando. Después le pagas de vuelta al prestamista todos los meses con el pago de la hipoteca. Tendrás que pagar intereses por estos pagos, que es como los prestamistas obtienen ganancias.

Los prestamistas no emiten los préstamos gratis, sino que cobran un rango de tarifas para cerrar el préstamo hipotecario. Las tarifas varían, pero puedes esperar pagar del 3% al 6% del precio de compra de tu casa en costos de cierre. Por ejemplo, en una casa que cuesta $200,000, puedes esperar pagar de $6,000 a $12,000 en costos de cierre.

¿Listo para abordar las inversiones en bienes raíces? Prepárate para investigar.

La clave para maximizar tu inversión en bienes raíces es estudiar tu mercado local. Si quieres comprar una vivienda unifamiliar, por ejemplo, debes estudiar los indicadores del mercado inmobiliario como el precio de venta promedio de las casas en tu vecindario, cuánto tiempo toma vender una casa y si los precios están en aumento.

Lo mismo se aplica si quieres invertir en bienes raíces comerciales como un depósito, un edificio de oficinas o un centro comercial. Tendrás que investigar cuánto cobran de alquiler otros propietarios a los inquilinos, cuánto tráfico circula por las zonas comerciales y qué tan altas son las tasas de desocupación de los edificios de oficinas o centros comerciales cercanos.

Mientras más investigues, mejor será tu probabilidad de invertir en una propiedad que subirá de valor con el tiempo y que te dará un flujo constante de ingresos de alquiler.

Por supuesto, puedes usar diferentes estrategias para invertir en bienes raíces. Veamos algunas:

• Remodelación de casas: Cuando algunos inversionistas compran casas unifamiliares a un precio bajo y después remodelan estas propiedades y las venden a un precio más alto. La clave es comprar una casa por un precio lo suficientemente bajo y evitar gastar demasiado en las mejoras, para tener una ganancia sólida cuando vendas.
• Propiedades de alquiler: Puedes comprar una propiedad de alquiler y alquilar edificios de apartamentos, casas unifamiliares, edificios de condominios y propiedades comerciales. El cobro mensual del alquiler puede cubrir una parte o el total del pago de la hipoteca, compensando así los costos de conservar el inmueble mientras esperas a que aumente de valor. Si cobras suficiente alquiler, es posible que tengas una ganancia mensual sin tener que vender tu inversión.
• REIT: Comprar REIT —fideicomisos de inversión en bienes raíces— es una manera fácil de invertir en bienes raíces. Los REIT son compañías dueñas de bienes raíces, tanto residenciales como comerciales. Cuando inviertes en un REIT, adquiere una participación en estas propiedades. Es como invertir en fondos mutuos, pero en lugar de bonos y acciones, estás invirtiendo en bienes raíces. Con los REIT ganas dinero mediante el pago periódico de dividendos y cuando aumenta su valor. Si el valor sube, tendrás una ganancia cuando vendas.
• Financiamiento colectivo de bienes raíces: En el financiamiento colectivo de bienes raíces, los inversionistas juntan su dinero y después lo usan para invertir en REIT, dando la oportunidad de invertir en bienes raíces a personas que podrían tener dificultades para reunir el dinero suficiente para invertir por su cuenta.

Es fácil ver las ventajas de invertir cuando un gran pago podría estar esperando al final. Pero antes de hacer una inversión, veamos las ventajas y las desventajas de invertir en bienes raíces.

Ventajas de invertir en bienes raíces

Invertir en bienes raíces tiene bastantes ventajas potenciales. Al invertir, puedes:

• Ampliar tu portafolio de inversión
• Tener ingresos pasivos
• Vivir en tu inversión
• Obtener beneficios fiscales

Desventajas de invertir en bienes raíces

Aunque invertir en bienes raíces puede resultar rentable, también puede:

• Ser caro al principio
• Ser necesario vender una propiedad para obtener fondos
• No generar ganancias garantizadas

Los bienes raíces incluyen muchos términos que es importante entender, e invertir es uno de ellos. Invertir en bienes raíces puede ser una movida financiera inteligente si entiendes tu mercado, estás dispuesto a asumir los riesgos y pedir prestado solo lo que puedes pagar de vuelta.

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