Cómo renovar una casa: una guía inicial para principiantes

Si estás recién comenzando a comprar y renovar casas, posiblemente te has dado cuenta de que hay mucho que aprender. A diferencia de lo que puedes ver en la televisión, comprar y renovar casas no es tan fácil ni sencillo como parece.

Sin embargo, es posible tener éxito en la renovación de las casas, si te tomas el tiempo para aprender a hacerlo de la manera correcta. Y hay formas de acortar la curva de aprendizaje y poner protecciones para minimizar tus riesgos.

Este artículo enseñará a los principiantes cómo renovar una casa y algunos errores que se deben evitar en el camino.

La renovación de casas generalmente se refiere a compradores que compran propiedades en malas condiciones, las arreglan y luego las revenden para obtener una ganancia. Por lo general, encontrarán estas propiedades en ejecución hipotecaria, ventas al descubierto o subastas de propiedades.

Si quieres tener éxito en la remodelación de bienes raíces, debes poder gastar tu dinero de manera inteligente e invertir en propiedades infravaloradas. Suelen ser propiedades que necesitan bastante trabajo.

A partir de ahí, deberás invertir en renovaciones que aumentarán el valor de reventa de la propiedad y atraigan la atención de un comprador potencial. Una vez que se completen las renovaciones, deberás publicar y comercializar la propiedad.

Micro renovaciones

Sin embargo, es posible comprar y vender propiedades con renovaciones limitadas de tu parte. Esto se conoce como micro renovaciones y puede ser una buena opción si estás buscando una venta más rápida y no te interesa renovar las propiedades.

Para hacerlo, analizarás los datos e identificarás oportunidades para comprar una propiedad por debajo del valor de mercado y renovarla rápidamente para otro comprador. Generalmente son casas que no necesitan reparaciones importantes.

El aspecto más importante de las micro renovaciones es que las haces rápidamente. Los micro renovadores tienen éxito porque procesan un volumen alto de transacciones de bienes raíces.

Debes conocer los pasos esenciales antes de comenzar a renovar casas. Esto aumentará tus probabilidades de éxito y reducirá tu riesgo financiero. Estos son siete pasos que puedes seguir para comenzar a renovar casas:

1. Conoce tu barrio

Antes de comenzar, debes dedicar un tiempo a investigar el mercado de bienes raíces y elegir el lugar adecuado para invertir. Es buena idea trabajar con un agente de bienes raíces que pueda asesorarte durante el proceso de compra de una vivienda.

Cuando encuentres una casa que quieras comprar, es buena idea contratar a un contratista general para evaluar la propiedad. Esto te ayudará a tener una estimación de cuánto trabajo debe hacerse y si la casa aún se ajusta a tu presupuesto.

2. Usa la regla del 70 % para planificar tu presupuesto

La regla del 70 % se cita frecuentemente entre los inversionistas de bienes raíces como una de las principales formas de establecer el precio de compra ideal de una propiedad adquirida con fines de inversión. Esta regla establece que un inversionista solo debe pagar 70 % del valor posterior a la reparación (ARV) de una propiedad, menos las reparaciones necesarias. El ARV es lo que vale la casa después de que se renovó completamente.

Por ejemplo, digamos que el AVR de una casa es $200,000 y necesita $25,000 en reparaciones. Entonces, el 70 % del AVR es $140,000 y cuando se restan las reparaciones, queda un total de $115,000. Idealmente no se pagará más de $155,000 por esa casa.

3. Evalúa tu conjunto de habilidades

Ciertas capacidades te harán más exitoso como inversionista de casas para renovar. Por ejemplo, es bueno tener algunas competencias como el conocimiento en construcción, bienes raíces y diseño. Está bien si no las tienes, pero eso significa que necesitas saber cómo encontrar a los profesionales que las tienen.

Antes de empezar a renovar casas, debes reunir un equipo de expertos que puedan ayudarte. Pueden ser prestamistas, agente de bienes raíces, agentes de seguros y contratistas que te ayuden a encontrar, reparar y vender la propiedad.

4. Financia tu proyecto

El siguiente paso es averiguar cómo financiarás tu proyecto. Si no tienes dinero en efectivo disponible para destinar al proyecto, querrás obtener una preaprobación para un préstamo. Para hacerlo, necesitarás una buena puntuación de crédito y el banco puede requerir un pago inicial del 20 % o algún tipo de garantía.

5. Decídete y compra tu casa

Encontrar la propiedad adecuada es uno de los aspectos más desafiantes de remodelar una casa. Esto es porque no puedes simplemente pensar en cuánto cuesta la casa en este momento: tienes que considerar el valor de reventa potencial para garantizar el margen de beneficio más alto.

Las casas embargadas, en malas condiciones y las que necesitan reparaciones son buenas opciones para considerar. Pero necesitarás un agente de bienes raíces y un contratista para que te ayuden a comprender el alcance del trabajo que debe realizarse.

Cuando encuentres la propiedad adecuada, puedes hacer una oferta y cerrar la compra de la casa. Si es realmente una gran oferta, es posible que tengas competencia de otros compradores potenciales. Asegúrate de saber cuál es la cantidad máxima que puedes pagar por esa casa y que siga siendo rentable.

6. Capital acumulado obtenido a través de mejoras hechas por el mismo propietario

Si eres nuevo remodelando casas y tienes un presupuesto bajo, puedes ahorrar un poco de dinero al tener capital acumulado obtenido a través de mejoras hechas por el mismo propietario. Esto se refiere al trabajo no remunerado que pondrás en el proyecto, ya sea en términos de trabajo físico o esfuerzo mental.

Muchos empresarios descubren que, al principio, este aporte de mano de obra es un aspecto necesario para construir un negocio exitoso. Es lo que les da los recursos que necesitan para mantener el impulso para seguir adelante.

7. Remodelar la casa

Una vez que se completan las reparaciones de la casa, es hora de revenderla. En este punto, el tiempo es esencial porque cuanto más tiempo permanezca la casa en el mercado, menor será la ganancia que obtendrás. Por lo tanto, tu objetivo deber ser: hacer las mejoras rápidamente y vender la casa lo antes posible.

Asegúrate de trabajar con un agente de bienes raíces para que te ayude a poner la casa en venta. Los agentes de bienes raíces pueden poner la casa en venta en la base de datos Multiple Listing Service (MLS). También entienden las fluctuaciones de mercado y pueden ayudarte a determinar el precio de reventa correcto.

El costo de remodelar una casa variará según los costos de adquisición, las reparaciones y el tiempo que lleve completar la venta. Veamos un breve resumen de lo que puedes gastar en remodelar una casa.

Tu inversión financiera

Comprar y remodelar una casa exige hacer cálculos. Quieres saber que al final de todo, tendrás una ganancia que hará que el tiempo y el dinero invertido valgan la pena.

Y no es solo el costo inicial de comprar la casa y renovarla lo que debes tener en cuenta. Quienes remodelan casas deben estar preparados para los siguientes gastos:

• Pago inicial
• Cargos por inspección de la vivienda
• Impuestos sobre la propiedad
• Pago de seguros
• Gastos de cierre
• Costos de servicios públicos
• Costos de marketing
• Honorarios del agente de bienes raíces

Tu inversión de tiempo

Por supuesto, comprar y remodelar una casa es más que una simple inversión financiera, también exige una inversión importante de tiempo. El tiempo que realmente se necesita variará según el tamaño y la extensión del proyecto.

Si todo sale según lo planeado, el proceso de compra y remodelación de la casa te llevará un mínimo de 6 a 12 semanas. Sin embargo, si el proceso de remodelación se retrasa o necesitas la aprobación de un tercero para comprar la propiedad, este proceso podría retrasarse varios meses.

¿Es remodelar casas el modelo de negocio adecuado para ti? Revisa el cuadro siguiente para comprender algunas ventajas y desventajas de remodelar casas.

Ventajas

• Posibilidad de ganar dinero en la inversión.
• Ideal para personas con altos niveles de capacidad.
• Menos riesgoso que otros tipos de inversión en bienes raíces.
• Se obtiene una experiencia en bienes raíces que es útil.
• Se tiene más información sobre el mercado local.

Desventajas

• Posibilidad de perder dinero en la inversión.
• Se puede necesitar ayuda y apoyo externo costosos.
• Exige planificación intensa y presupuestación.
• Pueden surgir costos imprevistos, que podrían ser sustanciales.
• Exige un conocimiento profundo de la industria de bienes raíces local.

La remodelación de casas puede ser una opción de negocios viable si lo haces con el plan correcto y has considerado cuidadosamente la información financiera. Sin embargo, es posible que el éxito de esta estrategia no sea visible de la noche a la mañana y que cometas errores y pierdas dinero en el camino.

El equipo adecuado de expertos puede hacer que este proceso sea mucho más fácil. Asegúrate de trabajar con un agente de bienes raíces calificado, que pueda darte información sobre el mercado local y ayudarte a entender los tipos de vivienda que buscan los compradores.

Un buen contratista te puede ayudar a evaluar la condición actual de la casa. Esto evitará que inviertas dinero en un pozo sin fondo. Y, por supuesto, deberás considerar tus necesidades financieras con anticipación.

El tipo de préstamo y la tasa de interés correctos pueden facilitarte mejorar y remodelar una casa. Si estás interesado en saber para qué tipo de préstamo hipotecario podrías calificar, el primer paso es obtener una preaprobación.