Qué significa comprar una casa como está

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*A partir del 6 de julio de 2020, Rocket Mortgage® ya no acepta solicitudes de préstamos del USDA.

Es posible que veas publicaciones de casas que se venden “como están” durante tu búsqueda de casa. Las casas que se venden “como están” pueden ser atractivas porque suelen tener un precio más bajo que propiedades similares. Antes de pensar en comprar una casa “como está”, asegúrate de entender a fondo las ventajas y desventajas.

Los vendedores ofrecen sus casas como están cuando no quieren tener nada que ver con las reparaciones antes del cierre. Eso significa que no hay garantía de parte del vendedor de que todo está en buenas condiciones y tampoco tiene obligación de dar una declaración del vendedor. Si compras una casa “como está” y más adelante encuentras problemas graves, tú eres responsable de las reparaciones.

Los vendedores de casas “como están” aún tienen que cumplir estándares de declaración mínimos federales y estatales, que incluyen decirte sobre condiciones como pintura de plomo.

“Como está” no siempre significa que algo está arruinado y no se puede reparar. Hay muchos motivos por los que un vendedor podría ofrecer una casa como está, aunque no tenga ningún problema o que solo tenga problemas mínimos. El vendedor podría tener deudas y no tener dinero para pagar las reparaciones. El vendedor podría no tener tiempo para esperar que un contratista termine un proyecto grande. También hay muchos motivos que no están relacionados con las reparaciones por los que un vendedor podría ofrecer una casa como está.

Antes de decidir cerrar en esa casa “como está”, considera lo siguiente.

Requisitos mínimos de la propiedad

Aunque las casas “como están” no siempre están en mal estado, la mayoría de las casas inhabitables se venden como están. Esto puede ser una ganga para los contratistas que pueden corregir estos problemas. Pero, aunque tú aceptes el desafío de reparar un techo colapsado o un sistema de calefacción que no sirve, tu prestamista podría no pensar igual que tú.

La mayoría de los tipos de préstamos piden que la propiedad cumpla ciertos estándares de habitabilidad, conocidos cono requisitos mínimos de la propiedad (MPR). Un tasador autorizado hará una tasación de la vivienda para evaluar la propiedad y asegurarse de que cumpla los MPR requeridos.

Veamos los MPR de los tipos de préstamo más comunes.

Préstamos de FHA

Los préstamos de FHA con préstamos asequibles respaldados por el gobierno. Para calificar para un préstamo de FHA, la casa que compres debe cumplir estándares mínimos de la propiedad. Debe ser segura para que tú y tu familia la ocupen en cuanto la compren, y debe estar estructuralmente firme.

En otras palabras, no debe tener ninguna deficiencia física o condición que ponga en riesgo su integridad estructural. La mayoría de las viviendas que necesitan renovaciones totales no califican para un préstamo de FHA.

Préstamos del USDA

Los préstamos del USDA son para viviendas en áreas rurales elegibles (aunque muchos suburbios califican como rurales según la definición del USDA). Estos son algunos de los requisitos mínimos de las propiedades para los préstamos del USDA:

• Cimientos estructuralmente firmes
• Techo que evite que la humedad entre a la vivienda
• Sistema eléctrico que cumpla con las reglamentaciones actuales
• Sistemas de calefacción y enfriamiento en buen funcionamiento
• Presión de agua y plomería adecuada

Préstamos del VA

Los préstamos del VA son un beneficio del servicio para los veteranos y miembros de las Fuerzas Armadas en servicio activo. Como los préstamos de VA son respaldados por el gobierno, sus requisitos mínimos de la propiedad (MPR) son más estrictos que otros tipos de préstamos. Estos son algunos MPR generales de los préstamos de VA:

• Agua potable limpia
• Sistema de drenajes y calentador de agua en buen funcionamiento
• Sistema de calefacción con capacidad para calentar la vivienda a 50 grados
• Todos los sistemas mecánicos deben funcionar
• Techo en buenas condiciones
• No debe haber plagas

Préstamos convencionales

Una hipoteca convencional es una que no está garantizada ni asegurada por el gobierno federal. Muchos préstamos convencionales son también préstamos conformes, lo que significa que cumplen los criterios establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac (dos iniciativas patrocinadas por el gobierno que compran hipotecas a los prestamistas y las venden a los inversionistas).

Fannie Mae y Freddie Mac permiten comprar propiedades “como están” cuando solo hay deficiencias menores o mantenimiento aplazado. La vivienda debe ser segura y sólida y los problemas estructurales deben ser menores y causados por el desgaste normal.

Estos son ejemplos de tipos de defectos que son generalmente aceptables si solicitas un préstamo convencional:

• Alfombra o acabado del piso desgastado
• Fugas menores en tuberías
• Agujeros en los mosquiteros
• Grietas pequeñas en las ventanas
• Daño en las paredes interiores
• Mosquiteros o puertas de gabinetes dañados o faltantes
• Pasamanos faltantes
• Moldura faltante
• Lámparas, interruptores o placas frontales faltantes
• Aceras deterioradas

Tu tasador mencionará estas deficiencias menores en el informe de tasación.

Si quieres comprar una vivienda “como está”, definitivamente querrás hacer una inspección de la vivienda. Un inspector te dirá cuáles son todos los problemas grandes. Esto te da una buena idea de lo que tendrás que arreglar o cuánto costará si decides comprar la vivienda.

Una inspección de la vivienda es diferente de una tasación y generalmente no es una parte obligatoria del proceso hipotecario. Los inspectores están ahí para buscar problemas grandes. Los tasadores están ahí para calcular el valor de la propiedad. Tu prestamista hipotecario posiblemente te pedirá una tasación, pero la inspección de la vivienda será una parte opcional de la transacción de la compra.

Si un vendedor se niega a permitir una inspección para una propiedad como está, eso probablemente significa una de dos cosas:

• El vendedor sabe que hay algo muy malo con la vivienda y te lo está ocultando.
• El vendedor tiene una corazonada de que hay algo malo con la vivienda y no quiere confirmar algo que reduce el valor de la propiedad.

Como sea, si un vendedor se niega a permitir una inspección, tómalo como una señal para hacer preguntas o alejarte de la venta lo más rápido posible.

Si quieres comprar una vivienda “como está”, definitivamente querrás hacer una inspección de la vivienda. Un inspector te dirá cuáles son todos los problemas grandes. Esto te da una buena idea de lo que tendrás que arreglar o cuánto costará si decides comprar la vivienda.

Una inspección de la vivienda es diferente de una tasación y generalmente no es una parte obligatoria del proceso hipotecario. Los inspectores están ahí para buscar problemas grandes. Los tasadores están ahí para calcular el valor de la propiedad. Tu prestamista hipotecario posiblemente te pedirá una tasación, pero la inspección de la vivienda será una parte opcional de la transacción de la compra.

Si un vendedor se niega a permitir una inspección para una propiedad como está, eso probablemente significa una de dos cosas:

• El vendedor sabe que hay algo muy malo con la vivienda y te lo está ocultando.
• El vendedor tiene una corazonada de que hay algo malo con la vivienda y no quiere confirmar algo que reduce el valor de la propiedad.

Como sea, si un vendedor se niega a permitir una inspección, tómalo como una señal para hacer preguntas o alejarte de la venta lo más rápido posible.

No toda la vivienda se vende como está

“Como está” no siempre significa que la vivienda completa se está vendiendo en la condición actual. A veces, un vendedor publica una propiedad como está, pero solo para una parte específica de la vivienda. Algunos elementos comunes que un propietario de vivienda puede ofrecer como está incluyen chimeneas, cobertizos y garajes, electrodomésticos averiados y piscinas.

Pregúntale al vendedor que significa exactamente “como está” en su casa. Si solo ciertos elementos están en venta como está, tal vez podrías negociar solicitudes de reparaciones en otras partes de la vivienda.

Todavía tienes derecho a las declaraciones requeridas

Comprar una vivienda “como está” no significa que renuncias a tu derecho de declaraciones. Las reglamentaciones estatales y federales dictan lo que el vendedor tiene que decirte sobre los problemas conocidos de la vivienda.

Cada estado tiene sus propias leyes de declaraciones sobre lo que el vendedor tiene que decirle al comprador sobre problemas conocidos. Algunas reglamentaciones de declaraciones estatales incluyen daño por agua, infestaciones por moho, termitas e incluso si alguien murió en la propiedad. Si un vendedor no declara un problema conocido que está en la lista de tu estado de declaraciones requeridas, podrías demandar por daños o costos de reparación.

El único estatuto de declaración federal actual es de pintura de plomo. Si vas a comprar una casa construida antes de 1978, el vendedor tiene que decirte si la vivienda alguna vez tuvo pintura de plomo.

Como comprador, podrías usar las leyes de declaraciones para tu beneficio. Tan pronto como un vendedor se entera de un problema en una vivienda, tiene que decírselo al futuro comprador.

Por ejemplo, supongamos que vives en un estado en el que los vendedores tienen que declarar el daño por moho. En tu inspección de la casa, encuentran moho que el vendedor no sabía que estaba ahí. Avisarle al vendedor de la presencia de moho podría volverlo más dispuesto a negociar contigo; después de todo, tendrá que informar del moho a otros compradores si tú te retiras del negocio.

Un agente de bienes raíces autorizado puede ser un activo invaluable cuando quieres comprar una vivienda “como está”. Los agentes de bienes raíces son expertos locales que entienden las leyes de declaración y el proceso de compra de una vivienda. Los agentes de bienes raíces con experiencia pueden explicar en más detalle lo que comprar una vivienda “como está” significa para ti. Esto te da más confianza para cuando decides cerrar.

También puede recomendar cuándo no comprar. Algunas viviendas necesitan muchas reparaciones, lo que cancelaría cualquier ahorro que obtendrías por comprar la vivienda. Los expertos dicen que debes guardar del 10 % al 25 % de tu presupuesto para reparaciones cuando compras una vivienda “como está”. Sin embargo, un agente puede ayudarte a preparar un presupuesto adecuado para tu situación.

Si compras una vivienda “como está” que no necesita una remodelación completa, puedes proteger los aparatos que funcionan en la vivienda con una póliza de garantía de la vivienda. Las pólizas de garantía de la vivienda cubren los aparatos y sistemas de tu vivienda.

Aunque la garantía probablemente no cubra los aparatos o sistemas que ya están dañados, puede ayudarte a cubrir el costo si otra cosa sale mal. Estas pólizas pueden ser una idea inteligente para los propietarios de viviendas que compran casas “como están”, especialmente si la vivienda es más antigua.

Estas son algunas de las mejores compañías de garantías de viviendas de 2021.

*Nota: Los precios de las primas tienden a variar según el plan, el lugar y el cargo por servicio seleccionados.

¿Realmente vale la pena comprar una vivienda “como está”? Antes de decidir, responde estas preguntas:

• ¿Tengo dinero para hacer reparaciones?
• ¿Estoy preparado para hacerle frente a daño importante en la estructura o los sistemas?
• ¿Tengo un lugar donde quedarme si la vivienda es inhabitable?
• ¿Tengo dinero para una inspección y una tasación?
• ¿Tengo un agente de bienes raíces de confianza que tenga experiencia en ventas “como está”?
• ¿Voy a comprar esta vivienda no como una primera propiedad, sino como una segunda casa o una inversión?

Si respondiste “sí” a todas estas preguntas, una vivienda “como está” podría ser adecuada para ti. Asegúrate de consultar un asesor financiero o un profesional de bienes raíces antes de avanzar. Si no, tal vez te vaya mejor con un vendedor que esté listo para negociar.

Los vendedores ofrecen sus casas como están cuando no quieren tener nada que ver con las reparaciones antes del cierre. Las propiedades “como está” pueden parecer una ganga, pero lo cierto es que la mayoría tiene problemas ocultos que pueden costarles a los nuevos propietarios miles de dólares en reparaciones.

Si crees que una vivienda “como está” podría ser adecuada para ti, el conocimiento es poder. Tómate el tiempo suficiente para programar inspecciones por expertos y entender la condición real de la vivienda antes de decidir si la compras.