Línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC) Definición y explicación

Una vivienda puede ser un activo importante para tener en tu cartera financiera. Sin embargo, como una vivienda no es una cuenta bancaria, puede ser difícil tener acceso a ese valor cuando más lo necesitas.

Afortunadamente, hay varias opciones de préstamo que pueden ayudarte a convertir el valor de la vivienda en dinero contante y sonante. Estas opciones incluyen la línea de crédito garantizada por la plusvalía, o HELOC, que te permite prestar contra el capital de tu vivienda, y también un préstamo sobre la plusvalía. El capital de la vivienda es la diferencia entre el valor de mercado actual de la vivienda y lo que debes en tu préstamo hipotecario.

Aunque Rocket Mortgage^® no ofrece HELOC ni préstamos sobre la plusvalía, analizaremos cómo funcionan estas opciones de préstamo para que puedas decidir si es adecuado para ti cuando te toque refinanciar tus activos. Veamos todo lo que necesitas saber.

• Ambos una línea de crédito garantizada por la plusvalía y un préstamo sobre la plusvalía te permiten usar el capital que has acumulado en tu vivienda.
• Las tasas de interés de los préstamos sobre la plusvalía son fijas, mientras que las tasas de interés de una HELOC varían.
• Un préstamo sobre la plusvalía te da un pago total, mientras que una HELOC te da los fondos según sea necesario.

Una línea de crédito garantizada por la plusvalía es un tipo de segunda hipoteca que permite que los propietarios de vivienda presten dinero contra el capital de su vivienda y que reciban ese dinero como una línea de crédito. Los prestatarios pueden usar los fondos de una HELOC para una variedad de propósitos, incluyendo mejoras a la vivienda, educación y consolidación de la deuda de tarjetas de crédito de interés alto.

¿Suena un poco confuso? Veámoslo en detalle.

Las HELOC tienen ventajas y desventajas, así que considera tus necesidades financieras para tu inversión o proyecto.

Estos requisitos pueden cambiar dependiendo de tu prestamista, pero generalmente necesitas: 

• Ingresos fiables: Muchos prestamistas necesitarán comprobante de ingresos para confirmar que podrás hacer los pagos del préstamo.
• Buen crédito: Si tienes una puntuación de crédito arriba de 650, posiblemente te servirá para que te aprueben para el préstamo. Una puntuación arriba de 700 se considera ideal.
• Cantidad elegible del capital de la vivienda: Debes tener un capital mínimo del 15 al 20 %.
• Historial de pagos responsable: Los prestamistas pueden evaluar tu historial de pagos para asegurarse de que no hayas tenido ningún pago atrasado en el pasado.

Una relación deuda-ingreso (DTI) baja: Cuanto más baja sea tu DTI, mejor. Pregúntale a tu prestamista cuáles son sus relaciones DTI con las que potencialmente podrías recibir un préstamo.

Una HELOC tiene dos fases que separan el préstamo del pago, conocidas también como período de retiro de dinero y período de reembolso. Ten en cuenta, sin embargo, que harás pagos sobre el préstamo durante ambos períodos.

Fase 1: El período de retiro del dinero

La primera fase, llamada período de retiro de dinero, es cuando tu línea de crédito está abierta y disponible para uso. Durante este período, podrás tomar prestado de tu línea de crédito según sea necesario, haciendo pagos mínimos, o posiblemente pagos solo de interés, sobre la cantidad que hayas prestado. Si llegas a tu límite, tendrás que pagar parte de lo que debes para que puedas seguir tomando prestado.

Si quieres extender tu período de retiro de dinero, podrías refinanciar tu HELOC para hacerlo.

Fase 2: El período de reembolso

Una vez llegues al final de tu período de retiro de dinero, ya no tendrás acceso a los fondos de la HELOC y tendrás que comenzar a hacer pagos mensuales completos que cubran el principal y los intereses. Este es el período de reembolso. Si, hasta ahora, solo has estado pagando intereses, prepárate para que tus pagos suban, potencialmente bastante.

La duración de ambos períodos dependerá del préstamo que obtengas. Por ejemplo, podrías decidir que una HELOC de 30 años, con un período de retiro de dinero de 10 años y un período de reembolso de 20 años, sea la mejor opción para ti.

Por lo general, los prestamistas no te darán un préstamo por todo el capital de la vivienda para que tu relación préstamo-valor (LTV) se mantenga debajo de cierto porcentaje. Esto es porque los prestamistas quieren que tengas cierto capital en la vivienda, porque es menos probable que incumplas si existe la posibilidad de que pierdas el capital que has acumulado.

Las HELOC son herramientas financieras útiles, pero implican riesgos. Estas son algunas de las ventajas y desventajas más importantes que debes saber antes de pedir un préstamo HELOC.

Desventajas

• Prepárate para los costos iniciales. Antes de recibir una HELOC, es posible que tenga que pagar un cargo por la solicitud, una tasación de la vivienda, un estudio de títulos y honorarios de abogado. Si no necesitas pedir prestada una cantidad grande de dinero, podría ser que estos costos iniciales no valgan la pena. Si necesitas ayuda para pagar tu hipoteca, usar una tarjeta de crédito podría ser mejor opción para tu situación.
• Tu vivienda se usa como colateral. Cada vez que asumes una deuda, especialmente una que está atada a tu vivienda, hay riesgos. Si resulta que no puedes hacer los pagos de tu HELOC, podrías terminar perdiendo tu casa, pues actúa como colateral para el préstamo.
• Tus tasas y pagos pueden subir. También debes estar pendiente de posibles aumentos en la tasa o el pago basados en la fluctuación del mercado. Si tu tasa sube, o si tu período de retiro de dinero termina y debes pasar de hacer pagos de solo intereses a pagos completos, tu economía podría sufrir un golpe duro por el aumento. Asegúrate de que tu economía pueda soportar esta imprevisibilidad.
• No es siempre la opción más práctica. También debes tener mucho cuidado de usar una HELOC para pagar tus gastos del día a día. Aunque al principio se sienta como una tarjeta de crédito normal, estás cambiando valioso capital por el dinero que tomas prestado de tu HELOC. En general, lo mejor es solo usar tu HELOC para cosas que te ayudarán financieramente, como incrementar el valor de tu casa o pagar por una educación superior.

Ventajas

• Puedes consolidar deudas a una tasa de interés más baja. Una HELOC puede ser una opción útil si te permite consolidar tus deudas a una tasa de interés más baja. Solo tienes que pagar interés por lo que actualmente pides prestado.
• El dinero se puede usar para cualquier cosa. Las HELOC también son flexibles, y se pueden usar para cualquier cosa para la que necesites dinero en efectivo, incluyendo el pago de la universidad y otros costos relacionados con la educación.
• Te da acceso a una suma grande de dinero en efectivo. Una segunda hipoteca de cualquier tipo puede ser tu mejor opción para pedir prestada una suma grande de dinero, que puede ser útil para los costosos proyectos de mejoras a la vivienda.
• Pide prestado tanto como necesites. Junto con su flexibilidad, las HELOC te permiten pedir prestado tanto dinero como necesites. Esto es favorable si no estás seguro de cuánto dinero costará tu proyecto o inversión en el largo plazo. Entonces, si un proyecto termina costando menos del presupuesto original, no tendrás que preocuparte de pagar más de lo necesario en intereses.
• Puede ser deducible de impuestos. Hablando de mejoras a la vivienda, el interés que pagas por una HELOC puede ser deducible de impuestos si usas los fondos para hacer mejoras a tu vivienda.

Para calcular tu línea de crédito estimada para una HELOC, usa el siguiente cálculo:

1. Multiplica: (El valor de tu vivienda) x (el porcentaje de LTV de tu prestamista) = cantidad máxima de capital a pedir prestado
2. Resta: (Cantidad máxima de capital a pedir prestado) – (lo que actualmente debes en tu hipoteca) = tu límite de crédito en la HELOC

Ejemplo

Partiendo de nuestro ejemplo previo, supongamos que encuentras un prestamista dispuesto a darte una HELOC con una relación préstamo-valor (LTV) del 80 %. Tu vivienda vale $250,000 y actualmente debes $180,000. Para averiguar cuál sería tu límite de crédito en esta HELOC, multiplica el valor de tu vivienda por el 80 % y réstalo de tu saldo actual.

1. 250,000 X 80 % = 200,000
2. 200,000 – 180,000 = 20,000

En este escenario, potencialmente podrías obtener un límite de crédito hasta de $20,000.

La tasa de interés que obtendrás para cualquier deuda que asumas variará dependiendo de tu situación financiera y de la economía en el momento. Pero en general, las tasas para segundas hipotecas son ligeramente más altas que la tasa que pagas por tu hipoteca principal —porque el prestamista asume más riesgo con una segunda hipoteca— y más bajas que la tasa promedio de las tarjetas de crédito (a veces mucho más bajas, dependiendo de tu solvencia crediticia).

También debes saber que la mayoría de HELOC tienen tasas variables, lo que significa que la tasa de interés que pagas cambiará con las fluctuaciones del mercado. Es posible que puedas obtener una HELOC con una tasa fija, o un híbrido que te permita convertir a una tasa fija desde una tasa variable, pero estos préstamos pueden tener restricciones para cuántas veces puedes retirar dinero y la cantidad máxima que puedes retirar cada vez.

Dependiendo de tu prestamista, es posible que también tengas que pagar algunos cargos, como un cargo anual por el costo de tener la cuenta o un cargo por emisión que cubre el costo de organizar tu préstamo.

Si decides pedir una HELOC, asegúrate de ver varias opciones y comparar costos entre varios prestamistas para asegurarte de obtener el mejor acuerdo. Si no encuentras un prestamista que ofrezca una tasa atractiva, podría ser buena idea trabajar primero en tu crédito, y luego volver a ver las opciones cuando tu puntuación haya mejorado.

Según NerdWallet, la tasa promedio de las HELOC era de aproximadamente el 4.418 % al 18 de octubre de 2021.

Veamos un poco más en detalle algunas de las cosas para las que tendría sentido usar una HELOC.

Mejoras o reparaciones a la vivienda

Si vas a usar el dinero para mejorar o incluso aumentar el valor de tu vivienda, tiene sentido aprovechar el capital existente con una HELOC.

Algunas mejoras son más valiosas que otras. Aunque pienses que hacer una renovación completa en la cocina te dará un rendimiento de la inversión equivalente, ese no es siempre el caso. Es más probable que le saques el máximo provecho a tu dinero con algo que aumente la superficie en pies cuadrados de tu vivienda, como un sótano terminado.

También puedes ver un buen rendimiento si haces cambios al exterior de tu vivienda para aumentar el atractivo exterior, como mejorar el jardín.

Consolidación de la deuda

Si tienes mucha deuda de interés alto, como la deuda de tarjeta de crédito, una HELOC de interés bajo puede ayudarte a consolidar toda esa deuda en un solo préstamo, y potencialmente ahorrarte cientos de dólares en intereses.

Pero, ten cuidado porque cuando usas una HELOC para consolidar deudas de tarjeta de crédito, estás cambiando un préstamo sin garantía por uno que está asegurado por tu vivienda. Si no cumples el pago de este préstamo, podrías perder tu vivienda.

Educación superior

Algunas personas usan la plusvalía de su vivienda para pagar su educación universitaria o la de sus hijos. Si bien esto puede tener sentido en algunas situaciones, es importante explorar todas las opciones.

Si el estudiante puede conseguir un préstamo estudiantil federal, es posible que obtenga una mejor tasa de interés que la que te darían con una HELOC.

Además, los préstamos estudiantiles federales vienen con ciertas protecciones y planes de pago flexibles que los hacen más ventajosos.

Si no te interesa obtener una segunda hipoteca, tienes otras opciones para aprovechar la plusvalía de tu vivienda.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo te permite refinanciar tu préstamo hipotecario actual, lo que significa que reemplazas tu hipoteca actual con una nueva, al mismo tiempo que pides prestado dinero en efectivo que puedes usar de la forma que necesites. Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo, el nuevo préstamo hipotecario será por una cantidad mayor que lo que debes actualmente, lo que te permite embolsarte la diferencia.

Regresemos a nuestro primer ejemplo una vez más, con tu casa de $250,000 y saldo de $180,000. Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo, podrías prestar hasta $200,000, usar $180,000 de eso para pagar tu hipoteca actual y quedarte los otros $20,000 (menos los costos de cierre y otros cargos).

Al igual que las segundas hipotecas y HELOC, los refinanciamientos con desembolso de efectivo tienen sus propios requisitos de crédito, LTV y DTI. Por lo general, debes tener una puntuación de crédito mínima de 620, una DTI de menos del 50 % y una LTV máxima del 80 %.

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo puede ser una mejor opción que una HELOC si quieres tener solo un préstamo sobre tu propiedad y un pago de hipoteca por hacer cada mes. Los refinanciamientos con desembolso de efectivo también suelen tener tasas más atractivas, pues son una primera hipoteca y, por lo tanto, son menos riesgosos.

Un préstamo sobre la plusvalía es similar a una HELOC en que es un préstamo que ofrece un prestamista basado en el capital de tu vivienda. Los préstamos sobre la plusvalía también usan tu vivienda como colateral, por lo que, si no puedes hacer los pagos mensuales, puedes perderla.

Los préstamos sobre la plusvalía son fijos, con pagos mensuales preestablecidos con una tasa de interés fija. A diferencia de las HELOC, no puedes agregar fondos del préstamo a tu préstamo sobre la plusvalía, por lo que es ideal que sepas cuánto financiamiento necesitarás al centavo.

Los préstamos sobre la plusvalía te permiten convertir en efectivo el capital que has construido, pero debes sopesar las ventajas y desventajas contra tu situación financiera y tus objetivos antes de tomar cualquier decisión.

Desventajas

• No puedes recibir más fondos de préstamos de lo que te ofrecieron originalmente. Si estás planeando hacer una renovación grande en una propiedad de inversión, es posible que haya costos inesperados y que no sepas cuánto dinero tendrás que pedir prestado en total. Puede ser que los préstamos sobre la plusvalía no sean la opción más práctica en estas circunstancias.
• Ten cuidado con las fluctuaciones del valor de los bienes raíces. Si los valores de los bienes raíces baja, el valor de mercado de tu vivienda también podría bajar. Entonces, podrías deber más de lo que tu propiedad vale. Si estás planeando vender tu vivienda durante esta época, podrías perder dinero en la venta.

Ventajas

• Recibes el préstamo en un pago total. Esto es útil si tienes un proyecto de costo fijo que debes cubrir por adelantado, como reemplazar el techo.
• El elemento de la previsibilidad. Los préstamos sobre la plusvalía vienen con más previsibilidad porque generalmente vienen con tasas fijas y pagos mensuales establecidos. Si eres alguien que prefiere presupuestar sus ingresos mensuales y sabe exactamente cuánto necesita, los préstamos sobre la plusvalía son una opción más fiable para ti.
• Puedes pagar el préstamo por anticipado. Con los préstamos sobre la plusvalía, puedes refinanciar el préstamo a una tasa más baja, permitiéndote pagar el préstamo antes y ahorrar en tu pago mensual.

Estas son las diferencias principales entre una HELOC y un préstamo sobre la plusvalía:

Estas son algunas de las preguntas frecuentes sobre los préstamos HELOC.

¿Cómo funciona el capital de la vivienda?

Primero, ¿qué es exactamente el capital de la vivienda? Si usaste una hipoteca para comprar una vivienda, podrías bromear y decir que la vivienda no es tuya, que es del banco. Pero eso no es completamente cierto. Cada pago que haces a tu hipoteca, vas sumando a la cantidad de vivienda de la que eres propietario.

Esto no significa que, supongamos, con el pago de este mes ya eres dueño de las ventanas y que con el del siguiente ya será tuyo el piso de madera, sino que eres dueño de una parte del valor total de la vivienda.

Entonces, supongamos que tu vivienda vale $250,000. Cuando compraste la vivienda, tu down payment fue del 20 %, o $50,000. Eso significa que tan pronto como se completó el cierre, tenías $50,000 de capital en tu casa.

Luego, después de unos años de vivir en la casa y hacer pagos regulares, disminuiste el saldo de lo que le debes a tu prestamista a $180,000. Suponiendo que tu vivienda sigue valiendo $250,000, eso significa que tienes $70,000 de capital acumulado en la casa.

¿Cómo puedes usar el capital de tu vivienda?

Una vez hayas acumulado una buena cantidad de capital, puedes dejarlo estar y que siga creciendo, o puedes usarlo si tienes una necesidad de una cantidad grande de dinero, como un proyecto de renovación de la vivienda costoso o pagar préstamos estudiantiles.

Con las HELOC y los préstamos sobre la plusvalía, es probable que logres obtener una tasa de interés más baja que la que obtendrías con un préstamo personal sin garantía. Dependiendo de cuánto capital tengas en tu casa, podrás pedir prestado significativamente más dinero del que podrías con un préstamo personal.

Recuerda que tu vivienda se usa como colateral para este tipo de préstamo, así que, si no puedes pagar los préstamos, podrías perderla.

Recordatorio importante: Usar el capital de tu vivienda puede ser una fuente útil de dinero en efectivo para los propietarios de vivienda, pero es algo que debe abordarse con precaución y consideración por cómo podría afectar tu situación financiera.

Rocket Mortgage® no ofrece HELOC. Sin embargo, sí ofrecemos refinanciamientos con desembolso de efectivo, que pueden ser una buena opción para quienes buscan usar el capital de su vivienda a su favor y obtener el dinero en efectivo que necesitan.

¿Puedes pagar una HELOC por adelantado?

Sí, puedes pagar una HELOC por adelantado. Estos préstamos no tienen multas por pago anticipado.

El mejor momento para pagar el principal de tu préstamo es durante el período de retiro de dinero. Durante este período, solo tienes que pagar intereses, pero pagar más para tu principal puede ayudar a evitar que pagues más durante el período de reembolso.

¿Qué tan largo es el proceso de cierre para una HELOC?

El tiempo para el cierre para una línea HELOC suele ser menos que el proceso de cierre de una hipoteca tradicional. En la mayoría de los casos, el cierre es antes de que pasen 45 días desde que presentas tu solicitud para un préstamo HELOC.

Si necesitas una suma grande de dinero de forma renovable para estar al tanto con tus necesidades de mejoras a la vivienda, una HELOC podría ser una buena opción para ti. Si sabes la cantidad exacta de dinero que necesitas para un proyecto y prefieres un plan de pagos mensuales fijos, un préstamo sobre la plusvalía puede funcionar mejor para tu proyecto.

Considera todas las ventajas y desventajas primero, pues cualquiera de los dos préstamos puede ser una movida financieramente significativa y potencialmente arriesgada.

Si quieres aprender más sobre cómo aprovechar el capital de tu vivienda sin sacar una segunda hipoteca, habla con un experto en préstamos hipotecarios que te ayude a entender el capital de la vivienda y las opciones de refinanciamiento disponibles para ti.