¿Qué son los REIT residenciales?

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una compañía que posee y opera propiedades residenciales y comerciales y las alquila. Los REIT obtienen ingresos al rentar esos espacios a inquilinos que pagan alquiler.

Los REIT pueden ser una manera de invertir en bienes raíces sin tener que asumir los costos iniciales y los pagos hipotecarios asociados con la compra de una propiedad. Invertir en un REIT también puede ser una manera de obtener ingresos del sector inmobiliario sin tener que administrar ni mantener la propiedad personalmente. No todos los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) se especializan en propiedades residenciales.

REIT residenciales vs. otros REIT

Los REIT permiten a inversionistas con menos efectivo o ahorros la oportunidad de comprar y ganar dinero con propiedades que no podrían costear por sí solos. También ofrecen la posibilidad de invertir en bienes raíces sin necesidad de solicitar un préstamo hipotecario elevado.

Los REIT son similares a los fondos mutuos inmobiliarios porque ambos representan oportunidades de inversión en bienes raíces que pueden administrarse de manera activa o pasiva. Sin embargo, los REIT se centran en la propiedad directa de bienes inmuebles, mientras que los fondos mutuos son un conjunto más amplio de inversiones que pueden incluir REIT. Además, se gravan de forma distinta,  los REIT tributan como ingresos y los fondos mutuos tributan a tasas de ganancias de capital de largo plazo.

Un REIT residencial se diferencia de un REIT comercial en que solo se utiliza para adquirir propiedades residenciales. Las propiedades que un REIT residencial pueden comprar incluyen viviendas unifamiliares, viviendas estudiantiles, edificios de apartamentos, casas prefabricadas, condominios y casa adosadas.

Los REIT comerciales pueden clasificarse en 12 tipos diferentes:

• Oficinas
• Comercio minorista
• Hoteles
• Industrial
• Atención médica
• Centros de datos
• Hipotecas
• Mini bodegas
• Infraestructura
• Silvicultura
• Diversificados
• Especializados

Comparado con los REIT comerciales, los REIT residenciales pueden ser menos vulnerables a las fluctuaciones del mercado y a las recesiones económicas. Después de todo, las personas siempre necesitan un lugar donde vivir, incluso cuando la economía atraviesa una crisis. La desventaja es que se puede esperar una mayor rotación de inquilinos en un edificio de apartamentos que en un edificio de oficinas comerciales. En general, los REIT residenciales proporcionan ingresos estables y de menor riesgo, mientras que los REIT comerciales tienen mayor potencial de generar rendimientos más altos.

Asegúrate de investigar detalladamente y consultar con un profesional antes de elegir un REIT en el que invertir.

¿Cómo se gana dinero con los REIT residenciales?

Si crees que podrías estar interesado en invertir en un REIT residencial, es importante comprender cómo puede generar ingresos pasivos. Los inversionistas generalmente ganan dinero con los REIT mediante pagos de dividendos y la compraventa de acciones en bolsa.

Pagos de dividendos

Los REIT residenciales pagan dividendos a los inversionistas de manera habitual. La ley federal exige que los REIT distribuyan al menos el 90% de sus ganancias como dividendos a los accionistas. El tamaño y la frecuencia de estos pagos dependerán del rendimiento del REIT y del calendario de pagos que este establezca. La mayoría de los REIT pagan dividendos trimestralmente, aunque algunos los pagan mensual o semestralmente.

El rendimiento por dividendo es una cifra que refleja cuánto ingreso genera tu inversión y se mide como un porcentaje del precio actual de la acción. Se calcula dividiendo la cantidad del dividendo entre el precio de la acción. Por ejemplo, si el REIT te paga $12 en dividendos anuales y el precio actual de la acción es $200, el rendimiento por dividendo es del 6%. El rendimiento promedio de los dividendos de los REIT puede variar, pero normalmente se sitúa entre el 3% y el 8%.

Los inversionistas también ganan dinero al conservar sus REIT y venderlos después de que su valor haya aumentado. Como con cualquier inversión, no hay garantía de que un REIT específico aumente su valor.

Operaciones en la Bolsa de Nueva York

Los REIT residenciales públicos se cotizan como acciones en la Bolsa de Nueva York y es relativamente fácil invertir en ellos. Esto significa que puedes comprar acciones por medio de una cuenta de corretaje igual que con las acciones tradicionales. Si el valor aumenta entre el momento de compra y el de venta de las acciones, este es otro modo de obtener ganancias con un REIT.

Consulta con un asesor financiero antes de hacer cualquier inversión.

Ventajas y desventajas de invertir en REIT residenciales

Como con cualquier inversión, invertir en REIT residenciales tiene aspectos positivos y negativos.

Ventajas

Comencemos por explorar algunos beneficios potenciales de invertir en los REIT residenciales.

• Diversificación: Diversificar tu portafolio te protege de las fluctuaciones normales de la economía. Si otras inversiones están en baja, es posible que el mercado de vivienda esté funcionando bien.
• Resistencia a la recesión: los REIT residenciales son uno de los vehículos de inversión más resistentes a la recesión. Las personas siguen necesitando un lugar donde vivir, incluso si la economía está en recesión o el desempleo aumenta.
• Pagos de dividendos: según la ley federal, los REIT deben distribuir el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas. Por eso, sus pagos de dividendos suelen ser más altos de los que los inversionistas reciben al invertir su dinero en acciones.
• Liquidez: Debido a que los REIT cotizan en una bolsa nacional, se consideran activos líquidos. Como las acciones, pueden convertirse en efectivo más fácilmente que otros tipos de inversiones inmobiliarias.
• Bajos costos iniciales: Comprar una propiedad por tu cuenta exige un desembolso inicial elevado para cubrir el pago inicial y los costos de cierre, además de ingresos suficientes para mantener los pagos hipotecarios. Con un REIT, solo necesitas contar con suficiente para cubrir el precio de las acciones individuales.

Desventajas

Como inversionista inmobiliario, también podrías enfrentar ciertas desventajas al invertir en y administrar los REIT. Veamos algunas de las desventajas.

• Desventajas fiscales: los pagos de dividendos de los REIT rara vez se consideran dividendos calificados por el IRS. Esto significa que estos dividendos se gravan como ingresos y no como ganancias de capital de largo plazo. Habla con un asesor fiscal para asegurarte de entender tu responsabilidad individual.
• Fluctuaciones del mercado inmobiliario: igual que otras inversiones inmobiliarias, los REIT son sensibles a los cambios del mercado. Si los valores de las propiedades bajan o hay poca demanda, esto puede afectar los ingresos, los dividendos y el valor de las acciones.
• Sensibilidad a las tasas de interés: el rendimiento de los REIT generalmente sufre cuando las tasas de interés suben. Por ejemplo, si la Reserva Federal aumenta las tasas de interés, el valor de los REIT podría caer.
• Aumento en los impuestos sobre la propiedad: los estados tienen el poder de aumentar los impuestos sobre la propiedad, una herramienta a la que suelen recurrir cuando necesitan más ingresos para sus presupuestos. Cuando suben los impuestos sobre las propiedades en las que ha invertido un REIT residencial, las ganancias de estos REIT disminuyen.

¿Cuándo es el momento adecuado de invertir en un REIT residencial?

Si estás pensando en invertir en REIT residenciales, el momento adecuado puede marcar una gran diferencia. Aquí tienes algunos indicadores de que podría ser un buen momento para invertir en los REIT residenciales.

El mercado inmobiliario está en buen estado

El mejor momento para invertir en acciones de REIT residenciales es cuando el mercado de la vivienda se encuentra sólido. Consulta los precios de las viviendas y los alquileres de apartamentos en tu área. ¿Están subiendo? Entonces los REIT residenciales generalmente tendrán un buen rendimiento.

Cuando el mercado de los REIT residenciales está infravalorado

Cuando el mercado está infravalorado, significa que los REIT residenciales se cotizan en bolsa por debajo de su valor real.

Cuando hay crecimiento de la población o el empleo

El crecimiento de la población y del empleo incrementa la demanda tanto de los REIT residenciales como de los comerciales. Algunos REIT procuran mantener portafolios diversificados para centrarse en mercados locales de alto crecimiento.

Hay poco inventario de viviendas en venta

También puedes ver la demanda de vivienda en diferentes ciudades del país. Cuando el inventario de casas disponibles es bajo o cuando la desocupación en los edificios de apartamentos está bajando, ese es un buen mercado para invertir en un REIT residenciales.

Las tasas de interés hipotecarias son bajas

Si las tasas de interés hipotecarias están bajas, las acciones de REIT residenciales suelen tener un rendimiento más fuerte. Si son altas o en aumento, el rendimiento financiero de un REIT residencial podría verse afectado.

Ten en cuenta que invertir en REIT residenciales no es una jugada financiera a corto plazo. Por lo general, tendrás que conservar tu inversión en el REIT durante varios años para que aumente de valor lo suficiente como para generar ingresos sólidos.

Estás utilizando una estrategia de inversión de largo plazo

Los REIT ofrecen sus mayores rendimientos pagando altos dividendos en el largo plazo. Además, ofrecen potencial de apreciación del capital a lo largo de los años. Puedes maximizar tu inversión en un REIT si planeas conservar tus acciones durante un buen tiempo.

Cómo invertir en REIT residenciales

Una vez que decidas que es momento de invertir, necesitarás saber cómo iniciar el proceso. Estos son los pasos que debes seguir.

1. Investiga

Debes investigar para todas las inversiones, ya sea que estés depositando tus dólares en acciones, fondos mutuos, bonos hipotecarios o un REIT residencial. Antes de invertir en un REIT, investiga la compañía detrás de este. también conviene revisar el estado actual del mercado inmobiliario y hacia dónde podrían dirigirse las tasas hipotecarias en el año.

2. Abre una cuenta de corretaje

Para comenzar a invertir en REIT, abre primero una cuenta de corretaje. Transferirás dinero hacia y desde esta cuenta, como lo harías con una cuenta de cheques o de ahorros. Sin embargo, las cuentas de corretaje te dan acceso al mercado de acciones y otras inversiones, incluyendo REIT.

3. Compra un REIT individual o invierte en un ETF de REIT

Según la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, una asociación comercial que representa los REIT, aproximadamente 145 millones de residentes estadounidenses han invertido en REIT por medio de sus fondos de ahorro para la jubilación y otros fondos financieros. Estos inversionistas han comprado REIT mediante un ETF de REIT, un fondo que comprende varios REIT diferentes.

Cuando inviertes en REIT, puedes invertir tu dinero directamente con un REIT individual o distribuirlo entre varios REIT por medio de un ETF de REIT.

4. Trabaja con un profesional

Considera trabajar con un planificador financiero o un asesor de inversiones para elegir tus REIT. Estos profesionales financieros pueden ayudarte a determinar qué REIT tienen más sentido para ti.

Lista de REIT residenciales: Compañías de EE. UU. que debes conocer

Si te interesa invertir en un REIT residencial, tienes bastantes opciones. Varias compañías grandes ofrecen acciones de sus propios REIT residenciales.

ARMOUR Residential REIT Inc. (ARR)

Con sede en Maryland, ARMOUR Residential REIT se constituyó en 2008. Este REIT invierte solo en títulos respaldados por hipotecas (MBS) residenciales emitidos o garantizados por entidades patrocinadas por el gobierno (GSE) de EE. UU. como Fannie Mae, Freddie Mac o la agencia gubernamental Ginnie Mae.

AvalonBay Communities Inc. (AVB)

AvalonBay Communities desarrolla, redesarrolla, compra y administra apartamentos en algunos de los mercados más grandes de Estados Unidos.

Equity Residential (EQR)

Equity Residential es uno de los REIT residenciales de apartamentos más grande de Estados Unidos. Actualmente, este REIT está comprando apartamentos en Boston, Nueva York, Washington DC, Seattle el área de la Bahía de San Francisco y Los Angeles.

Apartment Investment And Management Company (AIV)

También conocida como “Aimco”, Apartment Investment and Management Company (AIV) desarrolla, redesarrolla e invierte en comunidades de apartamentos en Estados Unidos. Aimco se centra en el valor a largo plazo, por lo que podría tomar un tiempo para que aumenten de valor las inversiones que esta compañía ofrece. Aimco también invierte en activos de oficinas y comerciales.

American Homes 4 Rent (AMH)

¿Prefieres invertir en viviendas unifamiliares? American Homes 4 Rent es un REIT con sede en Maryland que compra, desarrolla, renueva, alquila y opera viviendas unifamiliares como propiedades de alquiler. Para noviembre de 2022, American Homes 4 Rent tenía 57,904 propiedades unifamiliares en 21 estados.

Essex

Essex es un REIT residencial que se especializa en comunidades de apartamentos en la costa oeste. Este REIT adquiere, desarrolla, redesarrolla y administra propiedades multifamiliares, centrándose en lo que Essex llama “mercados con restricciones de suministro”.

Conclusión: los REIT residenciales pueden diversificar tu portafolio inmobiliario

Los REIT te brindan la oportunidad de invertir en bienes raíces sin incurrir en los altos costos iniciales y continuos que necesita la compra de propiedades en alquiler o espacios comerciales. También permiten evitar el trabajo de administrar propiedades o desempeñarte como arrendador.

Si te interesa el sector inmobiliario, un REIT residencial puede hacer que invertir en edificios de apartamentos, viviendas unifamiliares y casas prefabricadas sea un proceso bastante sencillo.

¿No estás seguro de que los REIT residenciales sean la inversión adecuada para ti? Conoce otros tipos de inversiones inmobiliarias y descubre cuál podría ser la mejor opción según tus objetivos.