Guía completa para los REIT comerciales

Dar sus primeros pasos en la inversión en bienes raíces comerciales puede resultar abrumador. La buena noticia es que puede invertir en bienes raíces comerciales sin tener que comprar ni administrar una propiedad por su cuenta. Puede invertir en un fideicomiso de inversión inmobiliaria, también llamado REIT, que reúne capital de varios inversores para comprar, desarrollar y manejar propiedades comerciales que generan ingresos.

¿Qué es un REIT?

Muchos REIT están registrados y regulados por la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos. Algunos de los REIT registrados ante la SEC cotizan en bolsa, mientras que otros son privados.

Un aspecto importante que se debe tener en cuenta: Para calificar como REIT, una empresa debe cumplir los siguientes requisitos:

• Distribuir al menos el 90% de su ingreso imponible a los accionistas cada año.
• Ser una entidad sujeta a impuestos como una sociedad de no ser por su estatus de REIT.
• Invertir al menos el 75% de sus activos en bienes raíces.
• Tener una junta directiva o fiduciarios.
• Tener acciones que son completamente transferibles.
• Tener un mínimo de 100 accionistas después de su primer año como REIT.
• Que el 50% de sus acciones no esté en manos de cinco o menos personas.
• Invertir al menos el 75% de sus activos totales en activos inmobiliarios y efectivo.
• Obtener al menos el 75% de sus ingresos brutos de fuentes relacionadas con bienes raíces.
• Obtener al menos el 95% de sus ingresos brutos de fuentes relacionadas con bienes raíces y de dividendos e ingresos de cualquier otra fuente.
• Tener no más del 25% de sus activos compuestos por valores no calificables o acciones en subsidiarias REIT sujetas a impuestos.

¿Qué son los REIT comerciales?

Los REIT comerciales invierten en propiedades comerciales. Al igual que con las acciones, invertir en un REIT significa que compra participaciones de propiedad en el activo.

La ventaja de los REIT comerciales es que le permiten invertir en propiedades comerciales – y en bienes raíces en general – sin necesidad de comprar ni administrar la propiedad por su cuenta.

Los tipos de propiedades que entran en la categoría de un REIT de bienes raíces comerciales incluyen:

• Estacionamientos
• Edificios de oficinas
• Restaurantes
• Hoteles
• Edificios industriales
• Prestamistas minoristas

Como inversor, usted puede comprar acciones de estas entidades, que se negocian en el mercado de valores de forma muy similar a como compraría acciones de una empresa.

¿Cómo funcionan los REIT de bienes raíces comerciales?

Un REIT puede tener una o varias propiedades comerciales. El REIT administra esos inmuebles y cobra alquileres a los inquilinos, distribuyendo las ganancias entre los accionistas.

Los REIT le permiten invertir en carteras inmobiliarias y hacerlo es más frecuente de lo que podría pensar. Casi 170 millones de americanos, es decir, aproximadamente el 50 % de los grupos familiares en Estados Unidos, tienen REIT, según un estudio de 2024 de Nareit®, la National Association of Real Estate Investment Trusts.

Los REIT comerciales se diferencian de los REIT residenciales, que son los que tienen y administran propiedades destinadas a vivienda, como condominios, casas de vacaciones y edificios de apartamentos.

Ventajas de invertir en REIT comerciales

Conocer los posibles beneficios de invertir en REIT comerciales puede ayudarlo a determinar si se ajustan a sus objetivos económicos de corto o largo plazo. Entre las ventajas de los REIT comerciales se incluyen:

• Alto retorno de la inversión. Como los REIT están legalmente obligados a distribuir el 90 % de sus ganancias a los accionistas, es posible obtener un mayor rendimiento.
• Facilidad de inversión. Los REIT comerciales se compran de la misma manera que las acciones y los bonos, lo que le permite invertir fácilmente sin necesidad de un gran capital inicial.
• No se requiere hipoteca. Si compra una propiedad, es posible que necesite una hipoteca o un capital inicial considerable. Los REIT comerciales permiten a los inversores distribuir el capital y el riesgo entre todos los accionistas del fideicomiso.
• No hay responsabilidades de administración. La inversión directa en bienes raíces – como la compra, renovación y reventa de viviendas o la compra de una propiedad para alquilar – puede exigir que administre el inmueble. Los inversores en REIT comerciales se benefician de no tener que administrar una propiedad de inversión.
• Alto rendimiento. Históricamente, los REIT tienen un buen rendimiento. Esto se debe a que las propiedades comerciales suelen aumentar a largo plazo.

Desventajas de invertir en REIT comerciales

Como la mayoría de las inversiones, los REIT conllevan ciertos riesgos potenciales. A diferencia de un bono, los REIT comerciales no son una inversión de ingresos fijos ni garantizados.

Veamos algunas posibles desventajas y riesgos:

• Sensibilidad a las fluctuaciones de las tasas de interés. Generalmente, el valor de un REIT está directamente vinculado a las tasas de interés. Cuando las tasas suben, los REIT suben. Sin embargo, en entornos de tasas bajas, una desaceleración puede afectar a su rendimiento general.
• Los rendimientos cambian con la economía. Como las tendencias de los bienes raíces se ven influenciadas por cambios económicos a nivel global y local, los REIT son susceptibles a los cambios en rendimiento. Por ejemplo, la pandemia del COVID-19 afectó drásticamente al mercado inmobiliario comercial, ya que muchas personas empezaron a trabajar desde casa.
• Impuestos a los dividendos. Para el inversor, los dividendos de los REIT suelen tener que pagar los mismos impuestos que las ganancias de capital de largo plazo, lo que representa una tasa más alta comparada con otros vehículos de inversión.

¿Cómo determino el valor de un REIT comercial?

En general, se recomienda revisar métricas de retorno de la inversión antes de invertir en cualquier activo, incluyendo los REIT. Básicamente, estas métricas permiten medir la rentabilidad de una inversión. Esto se logra mediante la comparación de la ganancia neta de la inversión con su costo total.

Veamos algunas de las métricas más frecuentes que se usan para evaluar el rendimiento de un REIT comercial:

Fondos de operación (FFO)

Representa el flujo de caja del REIT. Para calcular los FFO netos, es necesario sumar a la utilidad neta las pérdidas o los gastos no monetarios, como la depreciación, la amortización y cualquier pérdida por la venta de activos.

Los FFO suelen expresarse por acción, de manera similar a la utilidad por acción de una acción.

Veamos este ejemplo:

Un REIT comercial tiene un beneficio neto anual de $200,000, depreciación de $50,000, ganancias de $50,000 e ingresos por intereses de $5,000. Así se calculan los FFO en este ejemplo:

• Sume la ganancia neta y la depreciación, $200,000 + $50,000 = $250,000
• Reste las ganancias y los ingresos por intereses, $250,000 - $50,000 - $5,000
• FFO = $195,000.

Fondos de operación ajustados (AFFO)

Miden el rendimiento económico de un REIT.

Comado con los FFO, los AFFO lo ajustan para tener en otras cuentas variables, como los costos de mantenimiento. Puede pensarlo de manera similar al ingreso bruto ajustado que calcula en su declaración de impuestos. En ese caso, deduce ciertos gastos de su ingreso bruto.

Con los AFFO, un REIT puede necesitar considerar deducciones importantes relacionadas con el mantenimiento de las propiedades para reflejar el valor real por acción.

Usando el ejemplo de arriba, un REIT comercial tiene un FFO de $195,000, con $50,000 en aumentos de los alquileres para ese año, $100,000 en mantenimiento y $30,000 en gastos de capital.

Así se calculan los AFFO:

• Sume los incrementos de alquiler a los FFO, $195,000 + $50,000 = $245,000
• Reste los costos de mantenimiento y los gastos de capital, $245,000 - $100,000 - $30,000
• AFFO = $115,000.

Relación deuda-EBITDA

EBITDA es un término habitual en inversiones que significa ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización. La relación deuda/EBITDA de un REIT compara las obligaciones de la compañía, en forma de deuda neta, con su flujo de caja. De este modo, ayuda a evaluar si la compañía está muy endeudada.

Puede entenderlo de manera similar a la relación deuda-ingresos, que las entidades crediticias usan para comparar sus deudas con sus ingresos.

Por ejemplo, un REIT puede tener un buen nivel de FFO. Sin embargo, si asume grandes niveles de financiamiento para comprar nuevas propiedades, esto puede reducir su rentabilidad.

Puntaje de crédito

Al igual que las personas, las compañías tienen un puntaje de crédito. Como un puntaje de crédito personal, el puntaje de crédito corporativo se usa para evaluar la probabilidad de que una compañía pueda pagar sus deudas. Una diferencia importante es que la mayoría de los puntajes de crédito corporativo son de acceso público.

Las entidades que dan estas puntuaciones de crédito son:

• S&P Global
• Moody’s
• Fitch Ratings

Si bien las escalas de puntaje pueden variar, las de Fitch y S&P Global van de AAA a D, donde AAA es la calificación más alta y D la más baja. La escala de Moody’s va de AAA a C.

¿Qué se considera un buen puntaje de crédito? Por lo general, un puntaje entre AAA y BBB- se considera bueno.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre la inversión en REIT comerciales.

¿Cuál es la diferencia entre los REIT comerciales y los REIT hipotecarios?

Los REIT comerciales generan ingresos principalmente mediante el alquiler y la apreciación del capital de largo plazo en propiedades comerciales. Por su parte, un REIT hipotecario obtiene ingresos invirtiendo en la concesión de hipotecas y en valores respaldados por hipotecas.

¿Qué es un ETF de REIT comerciales?

ETF significa fondo cotizado en bolsa. Un ETF de REIT comerciales es un fondo que replica el rendimiento de un índice estándar de REIT. Con un ETF de REIT, un inversionista puede obtener los rendimientos de los REIT sin invertir directamente en un fideicomiso de inversión en bienes raíces.

¿Son los REIT comerciales una buena inversión?

Con el tiempo, los REIT pueden generar rendimientos sólidos. Los REIT comerciales pueden ser una herramienta útil para diversificar su cartera de bienes raíces, sobre todo si prefiere no administrar directamente una propiedad de inversión. Los REIT se usan mejor como una opción de inversión de largo plazo.

Conclusión: Los REIT pueden ser una forma inicial de invertir en bienes raíces

Los REIT comerciales pueden ser una excelente manera de generar ingresos en bienes raíces. No tendrá que asumir los costos iniciales de comprar una propiedad y, además, son relativamente fáciles de adquirir. Sin embargo, antes de avanzar, conviene evaluar las ventajas y desventajas. De ese modo, puede asegurarse de que se trata de la decisión de inversión adecuada para usted.

Si le interesa más invertir en una vivienda, puede comunicarse con un especialista en préstamos hipotecarios de Rocket Mortgage® para determinar la opción de hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades.